【正文】 目的銷售策代理事宜初步接觸，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體項(xiàng)目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以獨(dú)到的見解為指引，以科學(xué)的操作為手段，以利潤最大化為目的，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項(xiàng)目的開發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典范。 凱旋會 營銷企劃建議書 2 一、項(xiàng)目理解 ㈠項(xiàng)目概況 ⒈地理位置 本項(xiàng)目位于五羊新城凱旋 華美達(dá)酒店及頤景軒中間的地塊，南面一線臨江且正對二沙島大型綠化草坪，與高級別墅區(qū)隔江相望，是 東山區(qū)最后一塊臨江豪宅用地 。再加上本地塊是五羊新城中最后一塊南向望江的地塊，其稀缺性、唯一性不言而喻。 如圖示：紅色板塊為本項(xiàng)目地理位置。 ☆本項(xiàng)目擁一線江景盤，臨江面寬，以戶戶南向望江、南北通風(fēng)對流而獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 ☆“三梯一戶”、“全復(fù)式”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，大房大廳，大廚大廁，彰顯豪宅風(fēng)范。 ☆設(shè)計(jì)前衛(wèi)、尊貴，全通透落地景 觀窗設(shè)計(jì)，波浪弧形外立面極具視覺吸引力。 凱旋會 營銷企劃建議書 6 ⒉項(xiàng)目劣勢分析： ★項(xiàng)目正對的珠江支流水質(zhì)欠佳，不時(shí)發(fā)出 臭味，直接影響本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素。 ★整體戶型較大，單位總價(jià)過高，目標(biāo)客戶群狹窄。 ★市場競爭激烈，附近定位為豪宅的項(xiàng)目眾多，象珠江新城板塊已有或在建項(xiàng)目、中海錦苑、麗景灣、海珠半島都是具備相當(dāng)實(shí)力的項(xiàng)目。 ★項(xiàng)目處于建設(shè)初期，市場存在一定的不確定因素。解說假如等到項(xiàng)目全部落成時(shí)，不但價(jià)錢會上升很多，并且屆時(shí)已沒有太多可挑選的單位。江景空中別墅 凱 旋 會 Triumph Salon 把酒凌云處 人生凱旋時(shí) 歐洲皇家園林 —— 以精致、莊嚴(yán)、高貴的歐洲皇家園林來表達(dá)凱旋會的絕“高”地位（樓層的高度與檔次的高貴）。讓本項(xiàng)目給客戶極為高貴豪華的第一印象。 凱旋會 營銷企劃建議書 8 2 形象廣告訴求 ： 把酒凌云處 人生凱旋時(shí) 3 廣告訴求點(diǎn)元素整合構(gòu)成 線條簡潔、明快、層次豐富的外立面 充滿歐洲特色繪畫及浮雕、廊柱的門樓 帶有花槽的飄窗臺 古典歐洲廊柱 布滿圖騰的水墻 以歐洲傳說為主題的噴水池 帶有噴泉及雕塑的豪華泳池 歐洲皇室風(fēng)格的御花園 充滿歐洲風(fēng)情的室內(nèi)恒溫泳池 揚(yáng)溢著法式浪漫的咖啡廳 布滿歐洲古典雕塑的健身室 健康高氧水吧及美容院 香薰健康水療按摩室 仿照歐洲皇家建筑的外立面 仿照歐洲皇室園林的主題園林 充滿皇室風(fēng) 范的特色配套 “ 把酒凌云處， 人生凱旋時(shí) ”構(gòu)成元素 凡爾賽宮銷售中心的開放 帝王之家示范單位的展覽 充滿皇室味道的銷售服裝及銷售資料 歐洲皇室文化展覽 歐洲游銷售獎勵 以歐洲皇室文化為主題的推廣 項(xiàng)目的唯一性及不可代替 性 南中國最高的住宅 首創(chuàng)三梯一戶， 360 度觀景空中別墅 首創(chuàng)歐洲皇家園林 凱旋會 營銷企劃建議書 9 ㈡目標(biāo)客戶定位 ?共通點(diǎn)： —— 居住在東山區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)為主，延伸至整個(gè)珠江三角洲，甚至港澳臺華僑。 —— 對住宅能給予他的身份象征、生活享受有較高的要求。 —— 很注重細(xì)節(jié)。 —— 喜歡投資、喜歡挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)。 ?客戶生活習(xí)性： 大多分布在天河等商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)；經(jīng)常出入一些交通要道（機(jī)場、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會員俱樂部、高級專賣店等；喜歡出席一些專題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激、追求享樂。 因此，敝司建議價(jià)格制定方面應(yīng)保持兩個(gè)原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低于市場預(yù)測的售價(jià)入市，以打響知名度，引發(fā)轟動和關(guān)注的同時(shí)，有節(jié)奏地拉升價(jià)格，以造成項(xiàng)目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)凱旋會的至尊地利及其唯一性，總體均價(jià)上要高于競爭樓盤，但同樣在項(xiàng)目硬件及配套上都必須大幅度拋離競爭對手。 凱旋會 營銷企劃建議書 12 三 、項(xiàng)目建議 ㈠園林綠化建議 為顯示本項(xiàng)目至高無上的地位，建議引入歐洲皇室園林的特色，使其能與同類型樓盤拉開差距，成為全國甚至全世界知名的標(biāo)志性建筑物。 如圖示：通過不同水體與燈光的配合，營造出充滿高貴、神秘、浪漫的歐洲皇室園林。 凱旋會 營銷企劃建議書 14 ㈡單體及立面建議 外立面是項(xiàng)目靈魂的載體、魅力的表現(xiàn)，能否給人予美好的第一印象，就在于外立面的設(shè)計(jì)。針對本項(xiàng)目仿效歐洲皇宮的園林設(shè)計(jì)，為能與之匹配，使其成為珠江畔亮麗的風(fēng)景線，建議采用歐式古典建筑的風(fēng)格（特別是臨江七層建筑），突顯與其他臨江樓盤的與別不同。 如圖示：線條簡潔、明快，配有花槽或繪畫、浮雕的歐式窗臺體現(xiàn)高貴、典雅的異國風(fēng)情。 如圖示：全通透玻璃會所外的泳池其景觀性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)用性，在泳池中央設(shè)立噴泉及泛光燈，使室內(nèi)外的燈光連成一片，成為夜色下的“點(diǎn)睛品”。 如圖示：充滿中國特色的中餐廳以及莊重嚴(yán)肅的服務(wù)式會議室。 如圖示：為惜時(shí)如金的住戶提供服務(wù)式書房、圖書資料服務(wù)中心以及獨(dú)享空間，使其享受、辦公兩不誤。讓到訪的客戶在甫進(jìn)入售樓部時(shí)就覺得有一份超凡的尊貴感。 ⑶在售樓部上做觀景平臺，并且布置得象江邊的露天咖啡廊，讓客戶能一迪面對平靜如鏡的江面、精雕細(xì)琢的園林，一邊品味紅酒與咖啡的香醇，對生活在“凱旋會”產(chǎn)生無數(shù)暇想。 ⒉示范單位建議： 本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是 360 度的景觀，特別南向是寬闊的珠江，故示范單位必須體現(xiàn)珠江的一望無際及二沙島的大面積綠化。 法式裝修 美式裝修 意大利式裝修 中式裝修 凱旋會 營銷企劃建議書 19 ㈤裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 推出個(gè)性化的裝修套餐以供客戶選擇，以滿足各種需求的買家，具體如下： 毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 墻身： 住宅室內(nèi)墻身批蕩扇灰。 樓面： 住宅室內(nèi)地面水泥沙漿找平。 門扇： 大門用飾面 實(shí)心木門連大門鎖，陽臺門為高級鋁質(zhì)全落地水綠玻璃推拉門。 廚房設(shè)施： 預(yù)留排污管道接駁口及地漏。（申請開通費(fèi)用另計(jì)） 水電設(shè)施： 廚房、浴室安裝供水水龍頭，供電管線由室外接至分戶門口。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 天花： 住宅單元內(nèi)所有天花均髹 ICI 高級涂料，廚房及浴室則為優(yōu)質(zhì)塑料扣板吊頂。 窗臺： 客飯廳及臥室有飄窗臺的鋪設(shè)花崗巖窗臺板；廚房、浴室鋪設(shè)高級瓷磚。 浴室設(shè)施： 座廁、洗面盆采用 TOTO 產(chǎn)品；共用浴室設(shè)玻璃淋浴間，主人房設(shè)有 TOTO牌浴缸（ 其中復(fù)式主人房使用 TOTO 連體座廁）；并配有花崗巖臺面，裝置單桿冷熱水龍頭、花曬、抽氣扇。 廚房設(shè)置： 隨樓附送進(jìn)口組合式廚柜配仿石臺面，不銹網(wǎng)星盆、名廠抽油煙機(jī)及爐具。 電氣： 客飯廳及所有房間均裝有燈、燈掣及電源插座，全部電線均入墻安裝。 煤氣： 預(yù)先安妥城市管道煤氣表，并送至煮食爐及熱水器，經(jīng)申請后即可使用。 凱旋會 營銷企劃建議書