高檔酒店建設前期的項目策劃-在線瀏覽
2024-12-10 12:22本頁面
【正文】 定； 項目指導的設置（我們公司一般由公司層面的領導擔任，以給予項目管理指導、資源方面的支持、與公司其他項目之間的協(xié)調等）； 項目團隊其他人員的組成； 與業(yè)主方人員的互補、分工、及明確各自權限； 體現(xiàn)以上因素的，包括業(yè)主方人員在內的整個項目組織架構、崗位職責及工作流程的設置。 我們公司目前最缺的，是合格的項目經理。這就要把公司現(xiàn)有的組織體制改成復合矩陣制，公司層面成立專門協(xié)調的 PMO 辦公室，管理模式、績效考核方法等也進行相應的改革 和流程再造。 項目管理的團隊分工我們按如下原則進行： 項目經理 項目總工 設計經理（內分建筑和設備） 施工經理 合同組 可研組 (啟動、可研階段 ) 投資組 辦公室 (含進度組、報批、公關 ) 綜合管理 ● ● ● 范圍管理 ● ● ● ● ● ● ● ● 時間管理 ● ● ● ● ● ● ● 成本管理 ● ● ● ● 質量管理 ● ● ● ● ● ● 人力資源管理 ● ● 溝通管理 ● ● 風險管理 ● ● ● ● ● ● ● ● 采購管理 ● ● ● ● 需求分析： 啟動階段，項目管理方應該通過閱讀業(yè)主原有資料和大量討論，對酒店業(yè)務、組織、當前設施和將來需求進行認真分析 , 摸清業(yè)主的真實需求。 該兩個項目都由業(yè)主在開發(fā) ,意向中準備聘請國外酒店管理集團進行管理。等到設計后期已進入施工圖設計階段了，他們才確定酒店管理集團，結果酒店管理集團從使用角度提出了大量修改意見 , 造成設計大返工 , 既耽誤了時間，還浪費了大量費用。 另有一個酒店 , 業(yè)主自己就是將來的酒店管理者 ,他們不準備聘請酒店管理集團。對于這一類酒店 ,項目管理公司的責任是要協(xié)助業(yè)主進行酒店的正確定位。我們曾翻譯了四套不同酒店集團的最新版的標準，進行逐一對照。實際上同是五星級的酒店集團 ,他們的定位是不同的 , 當然就會體現(xiàn)在他們各自的酒店標準中。商務客人和旅游客人 。散客和團隊客人 ,需求都是不同的。而那些準備放棄的顧客的需求就不必兼顧了。 對于項目管理公司來說，特別要留意顧客 178。=酒店的目標顧客，即我們項目管理公司的客戶的客戶。的需求 =潛在的 、 真正的需求。其中市委、市政府的會務客人居多。 會議中心客人 的需求包含 : ? 要有大型、中型、小型的不同的會議廳，且最好可分可合。 ? 一個高檔的中型會議廳甚至于每個座位都有話筒、電腦、插座、寬帶、表決器。 ? 溫濕度合適，分區(qū)調控容易 。 ? VIP 客人要有專用通道、休息室、接見廳，以及他們的隨從人員、記者的專用房間等，還要有適合保衛(wèi)的區(qū)間隔離設施。 會務客人還有他們的特殊需求，如 : ? 商務中心要有很強的圖文集中處理能力 。 ? 要有晚間各種形式的聚會場所，娛樂休閑場所等。 這些都是需求分析書應該載入的內容。如目標客戶是亞洲旅客、或歐美旅客、或者是國內商、散客，對其需求進行分析的道理和辦法都是一樣的。例如室內設計風格的喜好與統(tǒng)一（ Benchmarking） ,雖然用文字較難描述，但在需求說明書也要有所表達。 四 、 項目可行性研究階段 在這個階段業(yè)主的目標包括通過項目環(huán)境的調查，列出各種可能方案、通過價值和風險評估進行可行性論證，選擇最合適的 方案，確定項目的目標、正式立項。 環(huán)境調查 : 環(huán)境調查和分析包括硬環(huán)境調查分析和軟環(huán)境調查分析。 軟環(huán)境就是市場環(huán)境、法律環(huán)境 (項目報批程序 )、社會環(huán)境、經濟環(huán)境等。在實踐中 , 我們覺得還有必要專門開展另一項環(huán)境調查工作：項目人際環(huán)境 的調查 — 即項目利益相關者的調查分析 （ Stakeholder Analysis）。通過打分，找出他們中間對項目“影響度”最高的人群，這是非常重要的一項環(huán)境調查基礎工作。下面表中是影響度最前列的部份 (只與影響度有關，與職務無直接聯(lián)系 ): 這些利益相關者是我們要高度關注的對象。 可行性研究報告的編制 : 在前期需求分析和環(huán)境調查的基礎上開展的可行性研究，應包括如下內容 : 酒店市場分析和營銷戰(zhàn)略研究； 建設條件和酒店位置選擇； 酒店主要功能的配置（客房、會議廳、餐飲、休閑、庭院、綠化、交通等面積及投資估算）； 酒店的管理模式及人員大致配備； 環(huán)境影響評估； 社會影響評價； 實施計劃； 投資估算與融資方式； 財務分析； 經濟評價； 1風險分析等。要制訂這份用地方案，實際上必須討論基地的總體布 局 , 包括上部結構的初步設想。 (但要注意 ,這種方案不要限制今后概念設計的創(chuàng)新設計 ) 可研報告的編制，是項目管理公司在酒店建設前期項目管理中最重要的工作之一，編制的過程是項目管理公司代表業(yè)主利益，對酒店技術上的先進性、可行性，經濟上的合理性、有效性進行多方案
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