【正文】 ************************************** 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 二居： 103（塔） 109（塔） 114（板） 宏鑫家園 ********************************************************** 御景山 （二期） 二居： 117（板） 105（塔） 魯谷 時代盧鋒 一居： 57（塔）二居 116（塔）三居 146（塔） 京漢旭城 ********************************************** 由表 2— 4 分析，塔樓東西向即塔腰部位上的戶型滯銷，此外是北向的戶型，因為東西向的價格要高于北向的價格，綜合性能價格比低于北向戶型，因此在解決東西向的問題上應(yīng)著重于產(chǎn)品戶型設(shè)計。 （一） 區(qū)域 調(diào)查 及競爭對手的確定 根據(jù)本項目所處的位置及周遍項目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域及競爭對手有： 田村區(qū)域 —— 尚城一期，蘭德華庭 楊莊區(qū)域 —— 西現(xiàn)代城，御景山二期，宏鑫家園 魯谷區(qū)域 —— 時代廬峰，京漢旭城 （二） 競爭項目產(chǎn)品分析 戶型比例分析 表： 2— 1 區(qū)域 項目名稱 平層 躍層 合計 一居 二居 三居 四居 田村 尚城 （一期） 91 126 255 17 455 比例 14% 28% 56% ∕ 2% 蘭德華庭 （一期） 12 70 50 30 ∕ 162 比例 8% 44% 31% 17% ∕ 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 153 204 153 ∕ ∕ 510 比例 30% 40% 30% ∕ ∕ 宏鑫家園 14 196 14 ∕ ∕ 224 比例 7% 86% 7% ∕ ∕ 御景山 （ 二期） 100 290 136 ∕ ∕ 526 比例 19% 56% 25% ∕ ∕ 魯谷 時代盧鋒 96 384 192 ∕ ∕ 672 比例 15% 58% 27% ∕ ∕ 京漢旭城 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 比例 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 由表 2— 1 可見，本項目周遍項目戶型多以二居三居為主，二居的供應(yīng)稍大于三居；一居的供應(yīng)量較少，四居、躍層的供應(yīng)最少幾乎為零 從居室的供應(yīng)量上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結(jié)構(gòu)多以三口或四口為主 居住 方式多為自住型 ,投資概念模糊 戶型面積分析 表： 2— 2 區(qū)域 項目名稱 平層 躍層 一居 二居 三居 四居 田村 尚城 （一期） 41 ㎡ 85/93/131 ㎡ 134 ㎡ ∕ 243 ㎡ 蘭德華庭 （一期） 70/80㎡ 100 ㎡ 141/180㎡ 201 ㎡ ∕ 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 40/50㎡ 81/97/103/109㎡ 113/137㎡ ∕ ∕ 宏鑫家園 67 ㎡ 90/96 ㎡ 131 ㎡ ∕ ∕ 御景山 （二期） 66/70㎡ 104/107/117㎡ 133 ㎡ ∕ ∕ 魯谷 時代盧鋒 57 ㎡ 97/107/116 ㎡ 146/145㎡ ∕ ∕ 京漢旭城 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 由表 2— 2 可見， 一居戶型面積在 40— 70 平米之間，其中以 50— 60 平米項目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較大 二居戶型為多數(shù)項目的主力戶型面積在 80— 131 平米之間，其中以 90— 100 平米左右項目為主。 （三） 區(qū)域交通： 同樣 交通狀況 也 是 衡量這 個區(qū) 域 的置業(yè)前 景的要素。教育環(huán)境也是非常不錯的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實驗幼兒園、楊莊小學(xué)、蘋果園中學(xué)、北京九中、實驗中學(xué)、經(jīng)原中學(xué)。三個奧運會場館主會館將座落于此，五棵松附近的大型奧運項目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場、位于老山的國家自行車摩托車訓(xùn)練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項目帶來潛在的升值空間。 其實，石景山是京西自然環(huán)境較好的區(qū)域，離西山最近，又有永定河河道穿過，未來五年還將完成八個景點。 第一章 市場分析 一、區(qū)域概述 （一） 區(qū)域 背景 ： 受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。在城區(qū)里發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)的獨有特色。這一點，從石景山體育場北長安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場朝向的房子，均被一搶而空。購物 場所有 SAM會員店 、華聯(lián)商廈、小白羊超市、星座商廈等。石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上 已經(jīng)開通 的五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。 三居戶型面積在 113— 145 平米之間，其中以 130— 140 平米左右項目為主。對于北向的戶型雖然產(chǎn)品單價要低于其他各個朝向，但是如果產(chǎn)品的面積過大就會造成總價上的優(yōu)勢消弱同時也會產(chǎn)生滯銷的原因，對于板樓來說，戶型的格局與面積同為重要，因為板樓的相對單價要高，對于一個項目來說它基本上是每一個項目的主力戶型，所以他的性能價格比也就尤為重 要了，格局不好面積過大都有可能造成該產(chǎn)品的滯銷如：西現(xiàn)代城的 114 平米兩居和御景山的 117 平米兩居都是面積過大，而尚城的 97 平米兩居則是格局設(shè)計不合理造成的滯銷 配套設(shè)施及設(shè)備 表： 2— 5 區(qū)域 項目名稱 設(shè)備 物業(yè) 配套 采暖 熱水 智能化 田村 尚城 （一期） 會所、游泳館 集中地板 24 小時 可視、監(jiān)控 ㎡ 蘭德華庭 （一期） 會所 集中 無 可視、紅外線 2— ㎡ 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 會所 集中地板 24 小時 局域網(wǎng) ㎡ 宏 鑫家園 無 集中分戶 無 /㎡ 御景山 （二期） 會所 市政 24 小時 電子巡更、可視、監(jiān)控 ㎡ 魯谷 時代盧鋒 無 壁掛 無 可視、監(jiān)控 2/㎡ 京漢旭城 ∕ ∕ ∕ 調(diào)查項目基本上都配有會所，只有尚城由于開發(fā)面積大所以配有游泳池其他項目的會所功能多以健身、閱覽室、超市、咖啡屋等為主，而學(xué)校，幼兒園等教育設(shè)施多是借助周遍市政配套，綜上調(diào)研結(jié)果周遍項目的會所面積在 2000— 5000 平米不等 采暖設(shè)備：供暖方式主要以市政熱力集中供暖、而西現(xiàn)代城與尚城在供暖形式上比較引人注目，也為該 兩個項目增加了銷售賣點，分戶式計量供暖的經(jīng)濟性逐漸成為購房者關(guān)注的問題 熱水： 供應(yīng)熱水主要有兩種方式： ? 市政 24 小時管道熱水 ? 壁掛式采暖爐供應(yīng)熱水 通訊： 所有項目都預(yù)留 2 條電話線接口 智能化： 調(diào)查項目的智能化主要表現(xiàn)在 ? 樓宇監(jiān)控系統(tǒng)：電視監(jiān)控、紅外線防翻越系統(tǒng) ? IC 卡停車場管理系統(tǒng) ? 背景音樂點播系統(tǒng) 只有西現(xiàn)代城項目提供有視屏點播系統(tǒng)，這也與該項目的年輕一族的客戶群定位靠攏 裝修標準 表： 2— 6 區(qū)域 項目名稱 室內(nèi)裝修 公共裝 修 田村 尚城 （一期） 毛坯 中檔裝修 蘭德華庭 （一期） 毛坯 中檔裝修 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 精裝 中檔裝修 宏鑫家園 毛坯 中檔裝修 御景山 （二期） 毛坯 中檔裝修 魯谷 時代盧鋒 毛坯 中檔裝修 京漢旭城 精裝 中檔裝修 公共部分 :調(diào)查項目的公共裝修多以中檔裝修為主 ,地面地磚 ,墻面乳膠漆 ,頂部乳膠漆加吸頂燈 室內(nèi)裝修 :調(diào)查項目中毛坯房多為四白落地 ,地面水泥抹平 ,廚衛(wèi)預(yù)留接口 ,西現(xiàn)代城的精裝包括地面復(fù)合木地板 ,墻面乳膠漆 ,廚衛(wèi)中檔精裝 ,小面積戶型贈送曲美品牌家具 小 結(jié) : 綜上調(diào)查周邊項目在產(chǎn)品設(shè)計方面同質(zhì)化嚴重 ,成交價位差距不大 ,客戶層單一選擇面小 ,容易造成激烈競爭局勢 （三） 重點競爭項目分析 針對本項目的銷售的威脅主要將來會有以下幾個競爭性項目 : 西現(xiàn)代城 —— ? 規(guī)劃指標：占地 萬平米，總規(guī)劃建筑面積 13 萬平米，容積率 3；一期約 5 萬多平米，建有兩棟塔樓 22 層一棟板樓 12 層；二期約 4 萬平米，建有一棟塔樓和一棟板樓，并配有 萬平米的會所及地下車庫 ? 價格：塔樓成交價格 4700/㎡（含精裝修）板樓成交價格 4800/㎡（含精裝修）裝修每平米報價 300/㎡ ? 銷售情況： 2020 年 3 月 30 日開盤銷售速度平穩(wěn)，平均月銷售面積在4000 平米左右，三居及二居成交速度均衡。 二、 目標客戶群的分析 石景山區(qū)在 歷史上和 距離上一直都是相對工業(yè)化和獨立的區(qū)域，通過對該區(qū)域房地產(chǎn) 市場需求的調(diào)查。例如首鋼醫(yī)院，石景山中醫(yī)院，北 方工業(yè)大學(xué)及石景山區(qū)各大銀行分支機構(gòu)的從業(yè)人員等他們是石景山中高檔住宅消費的主力軍 ? 企業(yè)人員：即所謂的白領(lǐng)，目前石景山區(qū)的白領(lǐng)工作區(qū)域比較集中，如 八大處高科技園區(qū)內(nèi) 從事 高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 、生物 產(chǎn)業(yè)、制藥 企業(yè) 里的管理人員 ， 和在 物流企業(yè) （ 包括沃爾瑪、諾瑪特 ） 等國際 知名 企業(yè) 里的管理人員 ? 私營業(yè)主：石景山周邊貿(mào)易市場分布較多，如京西市場、古城市場、蘋果園市場等。本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括西現(xiàn)代城、御景山等項 目，定位方向通常是面對中等收入階層的普通住宅，而個性 化之處并不突出（僅以居住和健康為主題）。 智能化設(shè)計 （ 1） 公共安全系統(tǒng) — ? 門禁系統(tǒng) ? 周界防范系統(tǒng) ? 保安監(jiān)視系統(tǒng) ? 24 小時自動巡更系統(tǒng) （ 2） 通訊系統(tǒng) — ? 通信系統(tǒng) ? 有線電視系統(tǒng) 地下車位及人車分流的設(shè)計保障了業(yè)主們的生活品質(zhì)及 安全 酒店式內(nèi)庭空間環(huán)境設(shè)計（風(fēng)雨廊、疊水小品等） 七、 項目附加值 本項目以高尚品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝賣點。 提示性策略： 對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細節(jié)上進行復(fù)制，以做到取