住宅項(xiàng)目全案策劃-wenkub
2023-05-26 23:19:37 本頁面
【正文】 難進(jìn)退維谷的尷尬境地。 而且，如果出現(xiàn)合作方之間的見地不同，很容易把項(xiàng)目做成“四不象”。但眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對(duì)性？這就給客戶定位帶來難題。然而，大的地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是分期開發(fā)，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，開發(fā)周期達(dá)5年左右。他認(rèn)為 這種大規(guī)模社區(qū)同時(shí)也會(huì)最大限度的利用資源，不會(huì)導(dǎo)致住宅成本提高。而當(dāng)時(shí)許多冠以“花園”、“新村”、“廣場(chǎng)”的商品房，規(guī)劃面積僅幾萬平方米，樓房也不過幾幢，沒有了規(guī)模，便難以滿足業(yè)主除房子之外的需求，反過來商品房的銷售便成了難題。 消費(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。 第1操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因 洞察A：界定大規(guī)模社區(qū) 何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。該講針對(duì)大的重點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)行了冷靜的思考。大盤競(jìng)爭(zhēng)將是未來幾年中國各地房地產(chǎn)的熱點(diǎn)之一，我們到處可以聽到誰又拿到一塊1000畝的地。居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1－1．5萬戶、人口約3－5萬人、占地50100萬平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國外的“社區(qū)”概念。 我國住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段，住宅產(chǎn)品，不僅是一套房的概念，而且已擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。 洞察C：市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)是大型物業(yè)出現(xiàn)的直接動(dòng)因 從賣方市場(chǎng)發(fā)展到買方市場(chǎng)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，住宅供大于求的現(xiàn)象不可避免地出現(xiàn)。而振業(yè)集團(tuán)的鄭剛經(jīng)理則指出，大型樓盤的出現(xiàn)是住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是一個(gè)在更高層次上的大飛躍。5年以后的住宅潮流是什么樣？這是一個(gè)隨機(jī)的話題、未來的話題，而現(xiàn)今這個(gè)話題卻要預(yù)見性地提前5年解決，難度可想而知。如果發(fā)展商比較重視市場(chǎng)調(diào)研的投入，客戶定位的難度或許會(huì)減輕一些。 難題D：節(jié)奏難以控制 開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營的一門學(xué)問。 第3操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)致勝策略 優(yōu)勢(shì)A：大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 樓盤規(guī)模大，能夠克服規(guī)模小的一些缺點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的： 優(yōu)點(diǎn)之一：人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。由于同一發(fā)展商開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全。規(guī)模大，容易創(chuàng)出品牌，形成“馬太效應(yīng)”。規(guī)模大，在項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)管理等方面均可取得規(guī)模化效益，從而降低成本和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，避免物業(yè)管理等費(fèi)用過高的弊端。特區(qū)外的大項(xiàng)目，以及特區(qū)內(nèi)邊緣地帶的大項(xiàng)目也面向這一市場(chǎng)。對(duì)發(fā)展商而言，這兩種選擇都是痛苦的。于是市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)定位失誤的無效供給。大項(xiàng)目易于創(chuàng)出品牌，零敲碎打的小項(xiàng)目，另一方面又得忙于找地。在其它樓盤依然停留于建筑設(shè)計(jì)上采用歐陸風(fēng)格時(shí)，四季花城已更進(jìn)一步，將歐洲小城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局方式引入住宅小區(qū)，使中國人的習(xí)和奧地利風(fēng)格融合在一起。大項(xiàng)目占地面積大、建筑覆蓋率較低，盡管也受到規(guī)劃指標(biāo)和地形地勢(shì)的限制，但這是對(duì)項(xiàng)目整體而言，不涉及到具體的建筑物和綠地，因而規(guī)劃設(shè)計(jì)師和發(fā)展商可以充分施展其聰明才智。圍合式、自由式布局越來越多。大項(xiàng)目可能是多層、小高層或高層。小項(xiàng)目就做不到這一點(diǎn)，至多能拿了十幾套房以成本或微利價(jià)發(fā)售，由于數(shù)量太少，難以聚集人氣，更難打響品牌，余下的房屋銷售依然困難。小項(xiàng)目由于資金限制，不可能采取這種全方位的廣告攻勢(shì)，而必須精打細(xì)算，盡量少做廣告。如果項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時(shí)間往往無事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費(fèi)來“供養(yǎng)”這些人。 第5操作環(huán)節(jié)：經(jīng)典大型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)示范 A部分 新規(guī)劃的居住區(qū)地處廣州南村。東長(zhǎng) 1450米、寬約500米的范圍為新規(guī)劃居住區(qū)的地域。其目的是減少土石方量，盡量保留的雅的自然環(huán)境，因此該地域是較理想的居住區(qū)環(huán)境。由于有利的自然環(huán)境的生成，居住區(qū)地域位于迎賓路與興業(yè)大道之夾角自成一隅，因此圍閉管理方便，是較理想的安全、經(jīng)濟(jì)、舒適型居住區(qū)規(guī)劃用地。 居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以入為本的原則，創(chuàng)造一個(gè)以高質(zhì)量的“文明居住環(huán)境”為中心，貫徹可持續(xù)發(fā)展的方針，成為具有規(guī)劃合理、建筑創(chuàng)新、意念超前、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善和高科技含量較高的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。 本居住區(qū)規(guī)劃分為五個(gè)居住小區(qū)，其中暫定三個(gè)為多層的公寓式居住小區(qū)，二個(gè)為別墅式居住小區(qū)。 B部分 根據(jù)用地規(guī)模，小區(qū)擬采用居住區(qū)、居住小區(qū)居住組團(tuán)等一個(gè)較完整且清晰的三級(jí)管理模式。配套的公建分別布置在：（1） 沿兩個(gè)主人口（迎賓路及興業(yè)大道）布置；（2） 沿第一、第二小區(qū)之間的步行街兩惻布置Z（3） 沿山腳下不規(guī)則的地形布置；（4） 沿主要的環(huán)行路邊布置。 C部分 根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形的特點(diǎn)，居住區(qū)道路系統(tǒng)的設(shè)置原則是盡量做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便，其基本做法也按三級(jí)道路管理。（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場(chǎng)地） 通過以上道路分級(jí)規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系（通過居住區(qū)的“穿梭巴”接送住戶出入與城市路網(wǎng)相通）。申于該內(nèi)環(huán)路
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