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住宅項目全案策劃-展示頁

2025-05-20 23:19本頁面
  

【正文】 。   優(yōu)勢C:大型項目的開發(fā)優(yōu)勢   在大量小項目存在的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平難以提高。對發(fā)展商而言,這兩種選擇都是痛苦的。 當大項目挾各種優(yōu)勢橫掃市場時,絕大多數(shù)小項目將難以爭敵,市場空間將被急劇壓縮。特區(qū)外的大項目,以及特區(qū)內(nèi)邊緣地帶的大項目也面向這一市場。對定位為這一細分市場的小項目而言,唯一出路是降價,但是能否奏效還很難說,因為這些人更關注居住質(zhì)量。規(guī)模大,在項目開發(fā)、物業(yè)管理等方面均可取得規(guī)?;б妫瑥亩档统杀竞蜆I(yè)主的負擔,避免物業(yè)管理等費用過高的弊端。當然,規(guī)模太大,也會有一定的銷售壓力,但它對買家的吸引力顯然應該更大。規(guī)模大,容易創(chuàng)出品牌,形成“馬太效應”。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排,組團、分區(qū)、定位等十分明確,不會出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面。由于同一發(fā)展商開發(fā),統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理,提供的服務周到、齊全。規(guī)模大,則配套齊全,會所、泳池、球場、綠化、景觀、商業(yè)設施等一應俱全,過起“日子”來十分舒適、方便。   第3操作環(huán)節(jié):大型項目開發(fā)優(yōu)勢致勝策略   優(yōu)勢A:大型項目的規(guī)模優(yōu)勢   樓盤規(guī)模大,能夠克服規(guī)模小的一些缺點,其優(yōu)點是顯而易見的:   優(yōu)點之一:人氣旺,規(guī)模大,則人氣旺盛,居家氛圍濃厚。   難題E:價格難以把握   一個大型項目,前期如何定價?高了被動,低了不賺錢。   難題D:節(jié)奏難以控制   開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營的一門學問。否則規(guī)模經(jīng)營,最終變成發(fā)展商的簡單合作開發(fā)。如果發(fā)展商比較重視市場調(diào)研的投入,客戶定位的難度或許會減輕一些。   難題B:客戶難以定位   尋找客戶是任何產(chǎn)品的關鍵環(huán)節(jié),由于大型地產(chǎn)項目同樣必須考慮到市場風險,因此在戶型定位上基本上都會盡可能爭取更多的消費群。5年以后的住宅潮流是什么樣?這是一個隨機的話題、未來的話題,而現(xiàn)今這個話題卻要預見性地提前5年解決,難度可想而知。   第2操作環(huán)節(jié):開發(fā)大型項目常見戰(zhàn)略難題剖析   難題A:規(guī)劃難以超前   大的項目容易做整體全盤規(guī)劃沒錯。而振業(yè)集團的鄭剛經(jīng)理則指出,大型樓盤的出現(xiàn)是住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢,是一個在更高層次上的大飛躍。信和公司市場經(jīng)營部的孫海經(jīng)理介紹說,信和公司于周1996年買下布吉那塊不被人看好的地后,經(jīng)過認真的市場調(diào)研,并參照香港和記(黃埔)將地產(chǎn)規(guī)?;?jīng)營的做法,開發(fā)了“麗湖花園”。   洞察C:市場激烈競爭是大型物業(yè)出現(xiàn)的直接動因   從賣方市場發(fā)展到買方市場,標志著中國房地產(chǎn)市場走向成熟,住宅供大于求的現(xiàn)象不可避免地出現(xiàn)。前些年發(fā)售的微利房小區(qū),雖然房子有居住面積不大、采光通風不好等缺點,但很快銷售一空,走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)模基礎,所以產(chǎn)生了“效益”配套設施齊備、管理服務優(yōu)良,能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。   我國住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段,住宅產(chǎn)品,不僅是一套房的概念,而且已擴大到一個社區(qū)的概念。   洞察B:樓市成熟的標志   樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象,它是消費者社區(qū)觀念的增強和房地產(chǎn)市場競爭的必然結果。居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1-1.5萬戶、人口約3-5萬人、占地50100萬平方米的生活區(qū),居住區(qū)相當于國外的“社區(qū)”概念。讓我們一起來破解大型住宅項目利潤之謎。大盤競爭將是未來幾年中國各地房地產(chǎn)的熱點之一,我們到處可以聽到誰又拿到一塊1000畝的地。項目全案策劃 第一部分  項目開發(fā) 第一講 項目最優(yōu)開發(fā)策略 大型住宅項目的開發(fā)與營銷 大有大的難處。該講針對大的重點和難點,進行了冷靜的思考。如何令這么大的地盤成為超級聚寶盆而非被其套牢,操盤者必須是集團軍總指揮級的領袖。   第1操作環(huán)節(jié):洞察大型項目出現(xiàn)的深層原因   洞察A:界定大規(guī)模社區(qū)   何謂大規(guī)模社區(qū)?根據(jù)國家技術監(jiān)督局和建設部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》,按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積,將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團三級居住區(qū)。結合深圳的具體情況,從狹義的角度而言,深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在5000加戶以上、人口超過2萬人、建筑面積在 30萬平方米以上的商品房小區(qū),可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”。   消費者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。   在以前,大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權”。而當時許多冠以“花園”、“新村”、“廣場”的商品房,規(guī)劃面積僅幾萬平方米,樓房也不過幾幢,沒有了規(guī)模,便難以滿足業(yè)主除房子之外的需求,反過來商品房的銷售便成了難題。在這種情況下,房地產(chǎn)商具有很強烈的危機感,積極尋來發(fā)展出路。他認為 這種大規(guī)模社區(qū)同時也會最大限度的利用資源,不會導致住宅成本提高。具備實力的房地產(chǎn)商只有把握住了這個方向,才能在下個世紀更為白熱化的市場競爭中創(chuàng)出優(yōu)勢,立于不敗之地。然而,大的地產(chǎn)項目一般都是分期開發(fā),拉長戰(zhàn)線,開發(fā)周期達5年左右。所謂“計劃趕不上變化”、“船小好調(diào)頭”,開發(fā)商如何解決這個兩難命題?不能不引入深思。但眾口難調(diào),怎樣使戶型更有針對性?這就給客戶定位帶來難題。   難題C:資金難以籌措   由于地產(chǎn)
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