【正文】 產(chǎn)品整體檔次還是偏低 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足本案參考：☆產(chǎn)品走差異化道路，提升產(chǎn)品檔次，與之錯位競爭☆獨(dú)特景觀布置，營造優(yōu)美居住環(huán)境 ☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢背景資料項(xiàng)目地址：錫澄二路旁發(fā)展商：無錫蘇源置業(yè)有限公司策劃代理：深圳創(chuàng)典全程物管顧問：深圳中海物業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：加拿大筑原設(shè)計(jì)事務(wù)所 廣州南方建筑設(shè)計(jì)院 機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院售樓電話：05102726567，2070000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：錫澄二路（規(guī)劃路）與北環(huán)路（規(guī)劃路）交叉口房產(chǎn)性質(zhì)：住宅項(xiàng)目描述：（2400畝），建筑總面積192萬平方米競爭對手一：金都花園背景資料項(xiàng)目地址：惠山新區(qū)行政中心政和大道998號開發(fā)商：無錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)商：美國HOOP建筑設(shè)計(jì)咨詢公司售樓電話：05103599000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：惠山新區(qū)新中國橫中心政和大道998號房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷售情況：良好銷售價(jià)格：起步價(jià)2900元/平方米預(yù)計(jì)交房時(shí)間：項(xiàng)目描述：小區(qū)總建筑面積42萬平方米，總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝，小區(qū)目前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：綠化率：35%戶型設(shè)計(jì)：戶型多樣，面積從80240平方米不等，主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理：上海新弛物業(yè)管理公司，費(fèi)用未定車位：1：1目標(biāo)客戶：周邊居民，大家庭式居住者配套：12萬平方米商務(wù)廣場，2000平方米會所，社區(qū)幼兒園項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：配套設(shè)施完善，車位充足 戶型面積選擇余地大 人車分流，安全系數(shù)高項(xiàng)目缺點(diǎn)：交通不方便，環(huán)境一般本案參考：☆本項(xiàng)目規(guī)模比金都小，瞄準(zhǔn)市場空白，做高品質(zhì)樓盤搶走它的客戶群因此，不少資金實(shí)力雄厚，綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，如中環(huán)、蘇源等，開始了大手筆地“造城”運(yùn)動。每個新區(qū)的開發(fā)都會帶來該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。同時(shí)八大類居民消費(fèi)中，居住類消費(fèi)同比增長了32．1%。居民家庭人均總收入達(dá)9941．5元，同比增加1429元。三、居民消費(fèi)分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了人民生活水平的提高，也使居民更有能力改善居住條件，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場走向成熟。值得一提的是工業(yè)園區(qū)的較多高素質(zhì)技術(shù)人員和管理人員，他們需要就近居住、生活，會優(yōu)先考慮搬遷或落戶本區(qū)域，所以對這部分人我們應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，爭取集體落戶來迅速聚集人氣。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的客戶群還是很多，惠山新城新行政中心的建設(shè)為本區(qū)域帶來了巨大的磁場聚集效應(yīng)。但隨著惠山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來高素質(zhì)人才的到來，對本地區(qū)的住房觀念有了一定沖擊，越來越多的居民消費(fèi)觀念在改變，特別是一些年輕人，他們有些已厭倦了很傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)，也想改變自己的居住現(xiàn)狀，渴望一種全新的居住空間。二、人口環(huán)境分析堰橋在最近幾年內(nèi)，一方面加快城市化進(jìn)程，將會拆遷大批的農(nóng)民自建房，另一方面引入大量外來高素質(zhì)人才，會帶來更多的住房及消費(fèi)需求。E金融類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 各大銀行在堰橋鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點(diǎn)。吳文化公園也在項(xiàng)目基地不遠(yuǎn)處，人文資源優(yōu)越。C教育文化 本項(xiàng)目的教育文化資源豐富。配套條件A 購物場所 基地周圍目前沒有大型購物超市，但平時(shí)的生活品購物沒有問題，有上海如海超市等幾家小型超市，小的便利雜貨店隨處可見。西面為規(guī)劃道路。 以下為詳細(xì)的公交線路:◎25支朝陽廣場新塘里村 新塘里村戴歧村姑亭廟村麻歧村林業(yè)村喜鵲風(fēng)機(jī)公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場◎25朝陽廣場界涇/堰橋旅游公司 界涇大東村堰橋旅游公司堰橋喜鵲風(fēng)機(jī)公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場 C　地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目基地南面是一條河流，河對面是安居房小區(qū)金惠苑，水質(zhì)情況一般，只要稍加整治，配以綠化，就能形成本項(xiàng)目的獨(dú)特的景觀布置。到堰橋的公交線路不多，主要的線路有25路、25支路，這在無形中直接導(dǎo)致整個區(qū)域與無錫城區(qū)的缺乏交流與溝通，阻礙了無錫城區(qū)向西向北的延伸。同時(shí)距項(xiàng)目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對外聯(lián)絡(luò)非常便捷。項(xiàng)目東面即是省重點(diǎn)高中——錫山高級中學(xué)，學(xué)區(qū)條件優(yōu)厚。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐?，F(xiàn)有1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，9個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)。第二部分 地塊環(huán)境分析一、 一、 區(qū)位環(huán)境分析區(qū)位特征A　區(qū)域情況本項(xiàng)目位于無錫市北郊，惠山區(qū)的新行政中心。隨著人氣聚集，土地成批量推出，未來發(fā)展前景燦爛。這一決策使城北從幕后走向了大無錫發(fā)展的前沿，擔(dān)負(fù)起“北秀”的使命。賽維拉的商業(yè)項(xiàng)目也即將啟動。綜觀無錫目前土地供應(yīng)情況，其它各區(qū)的土地資源已經(jīng)非常有限，發(fā)展后勁不足，而惠山區(qū)有廣袤的土地儲備，因而從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，本區(qū)必將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)所在。無錫城北的發(fā)展始于上個世紀(jì)90年代末期，隨著無錫特大城市框架的逐步成型，城北的房地產(chǎn)也逐步起步。任何一個新城的行政中心都會有一個集中建設(shè)的階段，行政中心的身份和建設(shè)力度的加大會帶來很強(qiáng)的磁場聚集效應(yīng)。惠山區(qū)加快城市化步伐，確定了“一區(qū)四組團(tuán)”的發(fā)展格局。堰橋在行政劃分上隸屬于惠山區(qū)。主城區(qū)為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向?yàn)椤澳贤?、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”。隨著無錫建設(shè)特大城市骨架的拉開，北組團(tuán)的重點(diǎn)開發(fā)核心——堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍(lán)圖，無錫城市的舞臺上，將出現(xiàn)更多的亮點(diǎn)。同時(shí)，各大銀行抬高了住房貸款的門檻，也嚴(yán)格了審查的手續(xù)，部分投機(jī)者因此失去了存活的溫床，所以房價(jià)增幅放緩。房價(jià)總體將穩(wěn)中有升，但增幅放緩：支撐房地產(chǎn)上漲主要在于需求主體的可支配收入以17%的幅度遞增。就無錫目前的房地產(chǎn)開發(fā)量而言，如果僅在無錫市約為220萬人口中消化，將是一個漫長的過程，供需總量將趨于平衡。一方面顯示出先行增值的區(qū)域漲幅正在放緩，一方面暗示我市的房價(jià)仍有上行的空間。但是也顯示出的最大特點(diǎn)是區(qū)域發(fā)展不平衡。2004年前三季度成交量已經(jīng)突破了250萬平方米，而2003年全年成交量也不過210萬平方米。預(yù)測下一階段無錫市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快增速，供需總量進(jìn)一步趨于平衡，價(jià)格增幅漸緩。2004年市區(qū)前三季度的商品房上市量為290萬平方米，市區(qū)可供百姓選擇的房源已達(dá)490萬平方米，供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善，賣方市場將逐步過渡為買方市場。最主要的是大量推出地塊。在大部分市民還未“醒”過來的時(shí)候，房價(jià)已到達(dá)了較高的價(jià)位。這幾年，無錫經(jīng)濟(jì)快速增長，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，在一定程度上帶動了無錫房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟。 堰橋項(xiàng)目策劃全案第一部分 市場分析一、無錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第二部分 地塊環(huán)境分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、人口環(huán)境分析三、居民消費(fèi)分析第三部分 項(xiàng)目競爭分析一、板塊競爭分析二、品牌競爭分析三、產(chǎn)品競爭分析第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）二、項(xiàng)目劣勢分析（W）三、機(jī)會點(diǎn)分析（O）四、威脅點(diǎn)分析（T）第五部分 項(xiàng)目定位建議第六部分 市場營銷策劃第七部分 價(jià)格策略體系第八部分 售樓中心包裝策略第九部分 售樓處組織管理策略第一部分 市場分析一、無錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r無錫位于江蘇省東南部，處于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶。2001年以來，無錫房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，往往一個新盤剛出來就被搶購一空，市場出現(xiàn)了罕見的“井噴”行情，大部分地區(qū)房價(jià)也因此翻了一倍。2003年下半年開始，政府便著手進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。近來國家又加大宏觀調(diào)控力度，無錫市房地產(chǎn)市場有了新的動向，整體正處于一種高位整理的階段。隨著開發(fā)商手中囤積的大量土地逐批進(jìn)入建設(shè)階段，開發(fā)也進(jìn)入了增量期，后市商品房上市會增多。 同時(shí)市場需求持續(xù)旺盛，穩(wěn)中有升。如此旺盛的需求不僅證實(shí)了無錫消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也昭顯了無錫樓市的潛力和魅力。市中心(崇安、北塘、南長三區(qū))土地供應(yīng)量少，房價(jià)偏高，導(dǎo)致商品房成交份額正在逐步萎縮，而新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過半數(shù)。而本項(xiàng)目處于惠山區(qū)，惠山區(qū)土地廣袤，這幾年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，潛力很大，將逐步成為無錫建設(shè)大型城市向北輻射的臂膀。二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測市場轉(zhuǎn)入買房市場，消費(fèi)者心理日趨成熟和理性：這兩年，無錫房地產(chǎn)開發(fā)用地批租出讓的數(shù)量已達(dá)一定規(guī)模，下階段將迎來新樓盤上市的高潮。樓市的充盈不但讓消費(fèi)者有了寬松的選擇余地，也提升了消費(fèi)者的消費(fèi)眼光和消費(fèi)層次，消費(fèi)心理日趨成熟和理性。但是房價(jià)的漲勢會進(jìn)一步趨緩，這是因?yàn)樵谧杂凶》柯室堰_(dá)85%后，在供給較為充分的形勢下，改善型和投資型消費(fèi)者持幣觀望者會相應(yīng)增多，從而房價(jià)很難快速增長。市場持續(xù)發(fā)展，北區(qū)潛力有待挖掘：連年來，中心區(qū)、副中心、西區(qū)等區(qū)域依次經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，而北區(qū)和南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對薄弱，發(fā)展滯后，這兩個區(qū)域的潛力只是剛剛開始釋放。本項(xiàng)目所在的北區(qū)將是無錫房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位2004年是無錫“建設(shè)超特大城市”整體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展的一年。根據(jù)無錫市的城市規(guī)劃，市區(qū)城鎮(zhèn)布局將形成“1+6”（一個主城區(qū)和六個組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）。其中北展的重點(diǎn)是推進(jìn)堰橋地區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系，這為本項(xiàng)目的成功介入提供了保證?；萆絽^(qū)是無錫主城區(qū)工業(yè)企業(yè)北移的重要區(qū)域，重要的交通樞紐和商貿(mào)物流集散地，是重要的都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和示范區(qū)。堰橋作為惠山新城的行政中心，地理位置優(yōu)越，本身又承擔(dān)了居住聚集區(qū)域的功能，投資環(huán)境好，發(fā)展前景燦爛。吸引周邊城鎮(zhèn)人群來此落戶。四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀堰橋位于無錫城北惠山新城。到新世紀(jì)多年的“從容”發(fā)展后，已有十余個樓盤如明珠般散落在無錫城北。目前堰橋地區(qū)的樓盤并不多，在售和即將銷售的主要是占地400畝的金都花園和商業(yè)項(xiàng)目天力廣場。堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，在住宅建設(shè)上以成片集中開發(fā)為原則，發(fā)展居住區(qū)群，進(jìn)一步形成規(guī)模效應(yīng)。本項(xiàng)目正是在這種區(qū)域大環(huán)境下孕育而出的。惠山區(qū)位于無錫城西北郊，下轄6個建制鎮(zhèn)。堰橋鎮(zhèn)距無錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。本地塊位于錫澄路的西側(cè)，規(guī)劃堰新路和石塘灣路的交界處。B　交通情況惠山區(qū)南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道以及京杭大運(yùn)河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無錫與周邊城市實(shí)現(xiàn)快速對外交通。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè)，該區(qū)域交通會得到進(jìn)一步的改觀。出行將會更方便快捷。但隨著城區(qū)規(guī)劃的全面展開，未來發(fā)展前景廣闊。東臨石