【正文】 不得隨地吐痰及亂丟雜物。 工作時(shí)不得照鏡子，涂口紅等。 不得將任何對(duì)象夾于腋下。 何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。（8）稱呼客人時(shí)，要用“某先生”或“某小姐、某女士”，不知姓氏時(shí)要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（4）與人交談時(shí)，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等。4．勤勉負(fù)責(zé)必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對(duì)所從事的工作認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。2?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷售，銷售額與其利益完全掛鉤。影視資料：從視覺方面?zhèn)鬟f發(fā)展商及樓盤信息。優(yōu)勢(shì)在于費(fèi)用低，可大量發(fā)放，傳播范圍廣泛、內(nèi)容簡(jiǎn)潔。模型展示區(qū)：模型展示區(qū)應(yīng)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時(shí)解說，模型區(qū)建議放置整體模型與單體戶型的模型，在本盤為期房的情況下客戶也能對(duì)本盤進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)與了解。采購一些舒適且美觀的談判桌椅，飲水機(jī)，洽談區(qū)的墻上適宜做一些展板（包括廣告板、效果圖、銷售進(jìn)度表）和證照之類的復(fù)印件。針對(duì)本盤特色建議售樓處設(shè)置以下功能區(qū)域：接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、模型展示區(qū)、音像休閑區(qū)。售樓處的風(fēng)格客戶來現(xiàn)場(chǎng)看房，售樓處是他們首先到達(dá)的地方，售樓處的裝潢布置會(huì)給他們直接的視覺沖擊，而其風(fēng)格會(huì)直接聯(lián)想到小區(qū)的風(fēng)格。形式的確定建議采用售樓處與樣板房結(jié)合的形式。步驟四：通過對(duì)各各因素進(jìn)行打分，得出各例房屋的價(jià)格系數(shù)， 小高層一房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表附后）?對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正?總價(jià)247。步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=（2860280）247。步驟一：以上各因素對(duì)價(jià)格影響的價(jià)差分析2． 2．步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=(3150305)247。步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值247。2． 2．縱向因素的影響——通過分析各單元，各列房屋由于受“景觀”、“由東向西的朝向變化”、“面積”、“戶型”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”、“日照”這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化，來確定各例房屋的均價(jià)。 步驟四：通過差異性分析，對(duì)各因素進(jìn)行打分，從而確定多層和小高層各自的整體均價(jià)多層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為3150元/㎡）1． 1． 216。3000= 中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1” 則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。綜合比例權(quán)重比例11%31%17%20%%%%%100%綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例，具體如下表：日照惠山新區(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場(chǎng)聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。因此我們?cè)谥贫ā懊麍@”的價(jià)格時(shí)，采取的方法是市場(chǎng)比較定價(jià)法，希望完全經(jīng)過市場(chǎng)的反復(fù)驗(yàn)證，總結(jié)其規(guī)律，從而制定出能夠很好的被市場(chǎng)接受的價(jià)格。宣傳材料準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)制作、跟進(jìn)、分工、試題的準(zhǔn)備、訂購主辦方對(duì)本活動(dòng)享有最終解釋權(quán)。5）進(jìn)入第二輪比賽的選手，將采用現(xiàn)場(chǎng)答卷的形式進(jìn)行再次角逐。3）網(wǎng)上報(bào)名參賽者請(qǐng)注明聯(lián)系方式及競(jìng)賽內(nèi)容。在光與影之間、動(dòng)與靜之中，古典與現(xiàn)代態(tài)度里，符號(hào)、語言、精神意志成了創(chuàng)想的代名詞，激情澎湃也好，濃墨重彩也罷，讓那些跳躍的思維，在此刻靈動(dòng)翩舞?；顒?dòng)準(zhǔn)備、研討、確定、分工落實(shí)；、運(yùn)送和管理(確定是否需要活動(dòng))本次運(yùn)動(dòng)會(huì)的一切爭(zhēng)議之最后裁決權(quán)歸主辦單位所有。盛大頒獎(jiǎng)典禮B:比賽內(nèi)容設(shè)置以體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)的趣味性和參與性，設(shè)置老少皆宜的項(xiàng)目。中場(chǎng)休息⑤14:00—16:30運(yùn)動(dòng)會(huì)盛大開幕式（氣球/禮炮助慶/運(yùn)動(dòng)員入場(chǎng)儀式）③10:30—12:00諸如“開寶馬的人為何去名園”由此標(biāo)題產(chǎn)生的懸念式疑問來剖析名園產(chǎn)品具體需商榷）③名車、名園、名人的反復(fù)強(qiáng)調(diào)④游車河路線的制定（沿經(jīng)堰橋，讓客戶了解惠山區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。堰橋本身地域的郊區(qū)化，使得選擇活動(dòng)地點(diǎn)存在難度，一些大型且空曠地點(diǎn)的酒店離本案相當(dāng)距離。 體驗(yàn)名車，非凡之旅BMW新年推廣活動(dòng)活動(dòng)形式： ◆ 推介活動(dòng)+試駕活動(dòng)+游車河活動(dòng)內(nèi)容：◆ ◆【問題分析】考慮到引導(dǎo)期與開盤期時(shí)間的緊促性，借助自身樓花炒作和單一廣告宣傳很難在短期內(nèi)制造熱點(diǎn)，唯獨(dú)利用媒介渠道制造新聞鏈，才能提升項(xiàng)目認(rèn)知度，擴(kuò)大輿論影響力。②一個(gè)利益點(diǎn)，名車“試駕”如果能夠親身感受一下來自寶馬自身的魅力，體驗(yàn)是最好的選擇。①一個(gè)新聞點(diǎn)，名車“寶馬”。強(qiáng)調(diào)的是“利益點(diǎn)”所謂捕撈，即收獲。四、活動(dòng)策略1）先織網(wǎng)后灑苗再捕撈（自導(dǎo)自演，自說自話）所謂織網(wǎng)，即疏而不漏，積水成川。其“高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)”的社區(qū)以“引領(lǐng)北城生活品味新典范”的旗幟性口號(hào)打響惠山區(qū)。目前區(qū)內(nèi)已有四大項(xiàng)目在建中。該開發(fā)區(qū)的特色主要體現(xiàn)在兩個(gè)主題工業(yè)園區(qū)的建設(shè)上。該開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里。近年來，國家為鼓勵(lì)居民消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，制定了相關(guān)的消費(fèi)政策，為汽車購買及消費(fèi)帶來了積極的影響。具體方案如下活動(dòng)Ⅰ：寶馬活動(dòng)一、 一、2005年名園開盤前活動(dòng)推廣草案開盤前活動(dòng)目的1） 1）”品風(fēng)格之美、享名園生活”聯(lián)誼會(huì)——名園與客戶 目的：對(duì)話、對(duì)味；聚會(huì)，聚樂 家長與名師的直面對(duì)話■ ■“衣食住行”文化營銷活動(dòng)——名人與名品 1）國際品牌化妝品show 2）名車賞析會(huì) 3）新概念家居館作品展 4）名流酒會(huì)通過有效的事件行銷、公關(guān)傳播等，提升企業(yè)品牌價(jià)值、擴(kuò)大影響力，通過人脈營銷、USP有效傳播，最終完成銷售任務(wù)，提升品牌知名度。以營銷手段訴求再作一次全面宣傳，軟硬兼施，以求萬無一失。階段廣告創(chuàng)意表現(xiàn)它是人類思想史的巨作，供后人思慕，供時(shí)間閱讀。:（時(shí)間：——）n推廣目的：通過前期大量的宣傳及銷售情況，采用針對(duì)性的推廣手段，有效的開發(fā)潛在客戶群，消化余房。產(chǎn)品強(qiáng)銷期（時(shí)間：—） 推廣目的：好的開始是成功的一半，開盤的粉墨登場(chǎng)之后，以公關(guān)活動(dòng)及媒體推廣為主，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行轟炸； 訴求重點(diǎn)：名園品質(zhì)的解析＋生活品味的詮釋 媒體安排：持續(xù)發(fā)布硬廣告和新聞報(bào)道，將項(xiàng)目形象深入挖掘，通過PR、SP活動(dòng)的執(zhí)行,進(jìn)一步豐滿的支持產(chǎn)品形象. 推廣形式： 1）與某汽車公司或者4A代理商、電視媒體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣。 推廣形式：產(chǎn)品推介會(huì) 具體安排：聚集相關(guān)媒體（電視、網(wǎng)絡(luò)、平媒等）介紹產(chǎn)品通過后期的廣告發(fā)布，使本案信息傳播來來，最大化的達(dá)到市場(chǎng)告知 全案以名園為點(diǎn)，向名品、名人、名校、客戶向四個(gè)方向輻射，從四個(gè)支點(diǎn)的對(duì)話，與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，達(dá)到心理需求上的共識(shí)，從來促成購買行為的產(chǎn)生。深化理解：1）樹立房地產(chǎn)市場(chǎng)典范 2）樹立開發(fā)商品牌形象 “11”字，充分包含了產(chǎn)品所有傳達(dá)和外延的內(nèi)容信息。北城：區(qū)域性第四階段（尾盤期）: 回歸主線廣告創(chuàng)意手法： 深化、鞏固形象。廣告創(chuàng)意手法：務(wù)實(shí)，直接從產(chǎn)品本身出發(fā)。第一階段(引導(dǎo)期）：造勢(shì)，引起市場(chǎng)好奇關(guān)注。 展示一個(gè)成熟、優(yōu)良和專業(yè)的發(fā)展商形象和樓盤形象。第六部分 市場(chǎng)營銷策劃 市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)四箭齊發(fā)(產(chǎn)品箭\形象箭\銷售箭\企業(yè)箭)無錫泰富集團(tuán)積累了一定品牌，通過對(duì)名園高品質(zhì)社區(qū)的精心打造，旨在獲取足夠的市場(chǎng)份額，保證項(xiàng)目成功開發(fā)，進(jìn)一步深化其市場(chǎng)品牌形象。】】木制材料的建筑小品，層理有機(jī)間滿布自然的標(biāo)記。江蘇錫山高級(jí)中學(xué)，從幼兒園至高中全程教育貫徹始未。3） 3）消費(fèi)者：給予居者文化附加值，賦予其居者身份和地位。政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)無錫城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向和功能布局，無錫將建設(shè)東、西、南、北、中五大住宅組群，其中在北部則確定以堰橋?yàn)楹诵牡谋辈孔≌M群，這對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有較好的發(fā)展前景。 客戶群零散 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W） 居住條件成熟■本案附近的居民眾多，在建和已建的安居項(xiàng)目如金惠苑和新惠苑規(guī)模比較大，居住氛圍已經(jīng)成熟。交通便捷■被稱為水陸黃金信道的錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿堰橋全鎮(zhèn)，驅(qū)車前往上海和南京都只需要2小時(shí)左右，經(jīng)高速公路前往無錫碩放機(jī)場(chǎng)也很便利。三、 三、 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不多，主要有金都花園和天一城這對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)商——無錫市泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。第三部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析一、板塊競(jìng)爭(zhēng)分析和錫城其它的開發(fā)板塊相比，本項(xiàng)目所處的北區(qū)板塊具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：首先，堰橋處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越； 第二，惠山土地廣袤，儲(chǔ)備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ螅坏谌?，惠山新城的開發(fā)建設(shè)。人均可支配收入為9102．2元，同比增長16．2%，均列全省第二位。住房需求也從“生活需求型”向“生活提升型”轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注商品房，不僅關(guān)心樓盤的質(zhì)量，更注重周邊環(huán)境、配套與升值潛力。最主要的教育設(shè)施是錫山高級(jí)中學(xué)，堰橋鎮(zhèn)上幼兒園、小學(xué)、初中齊備。北面是規(guī)劃的堰新路，堰新路對(duì)面是自建的低矮農(nóng)戶居住房。但隨著城區(qū)規(guī)劃的全面展開，未來發(fā)展前景廣闊。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè)，該區(qū)域交通會(huì)得到進(jìn)一步的改觀。本地塊位于錫澄路的西側(cè)，規(guī)劃堰新路和石塘灣路的交界處。惠山區(qū)位于無錫城西北郊，下轄6個(gè)建制鎮(zhèn)。本項(xiàng)目正是在這種區(qū)域大環(huán)境下孕育而出的。目前堰橋地區(qū)的樓盤并不多，在售和即將銷售的主要是占地400畝的金都花園和商業(yè)項(xiàng)目天力廣場(chǎng)。四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀堰橋位于無錫城北惠山新城。堰橋作為惠山新城的行政中心，地理位置優(yōu)越，本身又承擔(dān)了居住聚集區(qū)域的功能，投資環(huán)境好，發(fā)展前景燦爛。其中北展的重點(diǎn)是推進(jìn)堰橋地區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系，這為本項(xiàng)目的成功介入提供了保證。三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位2004年是無錫“建設(shè)超特大城市”整體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展的一年。市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，北區(qū)潛力有待挖掘：連年來，中心區(qū)、副中心、西區(qū)等區(qū)域依次經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，而北區(qū)和南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)薄弱，發(fā)展滯后，這兩個(gè)區(qū)域的潛力只是剛剛開始釋放。樓市的充盈不但讓消費(fèi)者有了寬松的選擇余地，也提升了消費(fèi)者的消費(fèi)眼光和消費(fèi)層次，消費(fèi)心理日趨成熟和理性。而本項(xiàng)目處于惠山區(qū)，惠山區(qū)土地廣袤，這幾年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，潛力很大，將逐步成為無錫建設(shè)大型城市向北輻射的臂膀。如此旺盛的需求不僅證實(shí)了無錫消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也昭顯了無錫樓市的潛力和魅力。隨著開發(fā)商手中囤積的大量土地逐批進(jìn)入建設(shè)階段，開發(fā)也進(jìn)入了增量期，后市商品房上市會(huì)增多。2003年下半年開始，政府便著手進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。第一部分 市場(chǎng)分析一、無錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r無錫位于江蘇省東南部，處于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶。這幾年，無錫經(jīng)濟(jì)快速增長，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在一定程度上帶動(dòng)了無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟。最主要的是大量推出地塊。預(yù)測(cè)下一階段無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增速，供需總量進(jìn)一步趨于平衡，價(jià)格增幅漸緩。但是也顯示出的最大特點(diǎn)是區(qū)域發(fā)