【正文】 展不平衡。房價總體將穩(wěn)中有升，但增幅放緩：支撐房地產(chǎn)上漲主要在于需求主體的可支配收入以17%的幅度遞增。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍(lán)圖，無錫城市的舞臺上，將出現(xiàn)更多的亮點。隨著無錫建設(shè)特大城市骨架的拉開，北組團(tuán)的重點開發(fā)核心——堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。堰橋在行政劃分上隸屬于惠山區(qū)。任何一個新城的行政中心都會有一個集中建設(shè)的階段，行政中心的身份和建設(shè)力度的加大會帶來很強(qiáng)的磁場聚集效應(yīng)。無錫城北的發(fā)展始于上個世紀(jì)90年代末期，隨著無錫特大城市框架的逐步成型，城北的房地產(chǎn)也逐步起步。賽維拉的商業(yè)項目也即將啟動。隨著人氣聚集，土地成批量推出，未來發(fā)展前景燦爛。現(xiàn)有1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，9個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)。項目東面即是省重點高中——錫山高級中學(xué)，學(xué)區(qū)條件優(yōu)厚。同時距項目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。 以下為詳細(xì)的公交線路:◎25支朝陽廣場新塘里村 新塘里村戴歧村姑亭廟村麻歧村林業(yè)村喜鵲風(fēng)機(jī)公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場◎25朝陽廣場界涇/堰橋旅游公司 界涇大東村堰橋旅游公司堰橋喜鵲風(fēng)機(jī)公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場 C　地塊周邊現(xiàn)狀項目基地南面是一條河流，河對面是安居房小區(qū)金惠苑，水質(zhì)情況一般，只要稍加整治，配以綠化，就能形成本項目的獨特的景觀布置。配套條件A 購物場所 基地周圍目前沒有大型購物超市，但平時的生活品購物沒有問題，有上海如海超市等幾家小型超市，小的便利雜貨店隨處可見。吳文化公園也在項目基地不遠(yuǎn)處，人文資源優(yōu)越。二、人口環(huán)境分析堰橋在最近幾年內(nèi)，一方面加快城市化進(jìn)程，將會拆遷大批的農(nóng)民自建房，另一方面引入大量外來高素質(zhì)人才，會帶來更多的住房及消費需求。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目潛在的客戶群還是很多，惠山新城新行政中心的建設(shè)為本區(qū)域帶來了巨大的磁場聚集效應(yīng)。三、居民消費分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了人民生活水平的提高，也使居民更有能力改善居住條件，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場走向成熟。同時八大類居民消費中，居住類消費同比增長了32．1%。每個新區(qū)的開發(fā)都會帶來該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。競爭對手一：金都花園背景資料項目地址：惠山新區(qū)行政中心政和大道998號開發(fā)商：無錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計商：美國HOOP建筑設(shè)計咨詢公司售樓電話：05103599000項目概況項目區(qū)位：惠山新區(qū)新中國橫中心政和大道998號房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷售情況：良好銷售價格：起步價2900元/平方米預(yù)計交房時間：項目描述：小區(qū)總建筑面積42萬平方米，總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝，小區(qū)目前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：綠化率：35%戶型設(shè)計：戶型多樣，面積從80240平方米不等，主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理：上海新弛物業(yè)管理公司，費用未定車位：1：1目標(biāo)客戶：周邊居民，大家庭式居住者配套：12萬平方米商務(wù)廣場，2000平方米會所，社區(qū)幼兒園項目優(yōu)點：配套設(shè)施完善，車位充足 戶型面積選擇余地大 人車分流，安全系數(shù)高項目缺點：交通不方便，環(huán)境一般本案參考：☆本項目規(guī)模比金都小，瞄準(zhǔn)市場空白，做高品質(zhì)樓盤搶走它的客戶群背景資料項目地址：錫澄二路旁發(fā)展商：無錫蘇源置業(yè)有限公司策劃代理：深圳創(chuàng)典全程物管顧問：深圳中海物業(yè)設(shè)計團(tuán)隊：加拿大筑原設(shè)計事務(wù)所 廣州南方建筑設(shè)計院 機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計研究院售樓電話：05102726567，2070000項目概況項目區(qū)位：錫澄二路（規(guī)劃路）與北環(huán)路（規(guī)劃路）交叉口房產(chǎn)性質(zhì)：住宅項目描述：（2400畝），建筑總面積192萬平方米第四部分 項目優(yōu)劣勢分析一、 一、■區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)正在完善中，未來通過錫澄二路和惠山大道前往無錫市區(qū)將更加快捷?！鼋鹑诜?wù)商業(yè)設(shè)施、通訊交通等配套齊全。 項目所在地缺乏高檔居住氛圍三、機(jī)會點分析（O）市場存在空缺點本項目附近成規(guī)模的住宅小區(qū)不多,高檔住宅小區(qū)更是稀缺，競爭對手金都花園走的也是中檔路線。樓盤、人氣的聚集加快居住成形四、威脅點分析（T）在同等條件下，本項目推出時間相對晚，處于相對劣勢，可能造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。第五部分 項目定位建議結(jié)合本項目的優(yōu)劣勢分析，通過認(rèn)識和把握產(chǎn)品各項特點及情況，在準(zhǔn)確理解產(chǎn)品和其它產(chǎn)品的差異度上，利用自身優(yōu)勢，規(guī)避風(fēng)險，將本案定為： “高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)” 如何才能成就此類社區(qū)，我們的觀點如下：1） 1）開發(fā)商：本項目的創(chuàng)造者是有思想、有道德、有專業(yè)技能、有責(zé)任心、處世認(rèn)真的一群人。以上三點，構(gòu)成項目的定位。[芳草碧樹 景觀名宅]春意盎然，激情盛夏，秋實楓情，傲香冬暖，一花一世界，一景一感悟【1片6000m2的中心綠地】清新的空氣，流暢的空間，明媚陽光，多維的視覺，讓每一 個生活在這里的人感受到自然的氣息和寵愛，在花園里傾聽鳥鳴，感受春風(fēng)，品聞花香，體會四季的變遷和更替?！?組節(jié)點景觀空間】時尚簡潔的外立面設(shè)計，明快的建筑氣質(zhì)。19棟獨院別墅,每一墅門前種植不同植物，歸家的路，從此有了特殊的標(biāo)記。?年齡分布: 30━45歲為主?家庭情況：以三口之家為主?職業(yè)狀況：公司白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、政府官員、惠山區(qū)富裕階層、外來高素質(zhì)人群?經(jīng)濟(jì)收入：家庭年收入6萬以上?購買動機(jī)：看中惠山新城的區(qū)域發(fā)展；首次置業(yè)者自用為主，方便出行；二次置業(yè)者改善居住條件，部份投資，部份出于對孩子的殷殷之心；?心理特征：有進(jìn)取與自我奮斗價值觀，追求生活品味，認(rèn)同文化附加值，努力為下一代創(chuàng)造物質(zhì)、精神財富。廣告創(chuàng)意手法：出奇不意、意識創(chuàng)意。生活品味：對生活細(xì)節(jié)之處的把握。產(chǎn)品引導(dǎo)期（時間：—） 推廣目的：信息告知、喚醒潛在客戶群，最大化向市場告知本案信息，全方位的推廣半月內(nèi)全部爆發(fā)。產(chǎn)品開盤期（時間：） 推廣目的：穩(wěn)固現(xiàn)有客戶群，及時促成現(xiàn)有客戶的成交，充分挖掘本、異地客戶勢力，在認(rèn)知市場的前提下，與競爭對手錯開，緊鑼密鼓開盤。通過此案全方位鎖定適合客戶。n訴求重點：生活品質(zhì)挖掘n媒體推廣：少量投放NP,針對現(xiàn)有情況進(jìn)行DM\SP推廣。1）引領(lǐng)生活品味新典范2）你可以買到流行，但是你買不到品位3）從建筑中學(xué)會與人相處4) 三宅一生，居者傳奇生活于名園中的現(xiàn)代人，將要告訴你關(guān)乎極致的生活哲學(xué)。第一階段: 邂逅名園衣\食\住\行篇 （對比表現(xiàn)）衣:標(biāo)題:你可以買到流行，但是你買不到品味。食：住以銷售手段兼功能性訴求為主。 把“品牌”、“文化”、“顧客體驗”貫穿于項目推廣的各個環(huán)節(jié)，通過有效的公關(guān)實踐、公關(guān)傳播、事件行銷為開發(fā)商創(chuàng)造價值。2）名車賞析會類型：活動營銷目的：提升品牌價值，擴(kuò)大品牌知名度。3)新概念家居館作品展 類型:活動營銷 目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,深入產(chǎn)品形象 操作過程: ?用比賽的形式，把生活的品味和藝術(shù)性DC/DV/三維動畫／平面設(shè)計表現(xiàn)出來，體現(xiàn)新生活觀。4）名流酒會 類型：活動促銷 目的：整合資源，促進(jìn)銷售 操作過程： ?與某銀行進(jìn)行派對，有效利用其高端客戶，并宣傳產(chǎn)品； ?對某個品牌的紅酒進(jìn)行品賞，邀請調(diào)酒師現(xiàn)場表演；“名師座談會”——名園與名校類型:文化營銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,提升品牌價值操作過程:■邀請教育專家來錫講座■ ■住名園的人，格調(diào)生活身份體現(xiàn)：名人CARD中國進(jìn)入WTO，無論從汽車硬質(zhì)量還是從軟服務(wù)都較接近消費者心理，也逐漸成為許多家庭未來日常消費支出的一部分，汽車消費伴隨著人們出行方式、居住選擇、城市和鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)、生活方式、休閑方式、消費結(jié)構(gòu)的改變，必將成為新的文化，成為時尚消費的新潮流。目前，開發(fā)區(qū)建設(shè)已累計完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億元人民幣，區(qū)內(nèi)綠化將達(dá)40％，路網(wǎng)按照城市道路標(biāo)準(zhǔn)基本建好。一個是無錫生命科技園。包括首期年產(chǎn)2萬輛，最大規(guī)模達(dá)10萬輛的家用轎車生產(chǎn)基地項目等，用5至10年時間建成無錫以至江蘇省的汽車高地。 項目概述名園，位于無錫市堰橋鎮(zhèn),東面為正在建設(shè)中的惠山區(qū)文體中心,南至現(xiàn)狀河道,東鄰石塘灣路(惠育路),北接規(guī)劃中的堰新路,西南為規(guī)劃的20m寬道路，總建設(shè)面積約11萬平方米，建筑形態(tài)多樣，有多層、小高層、學(xué)生公寓、別墅等。媒體即眼，通過媒體眼洞的觀察，由一只眼變成無數(shù)只眼的關(guān)注。最少時間最大范圍內(nèi)捕捉獵物。寶馬作為高檔品牌車的一個代名詞，受到越來越多高端客戶的青睞，對于普通消費者而言，能夠認(rèn)識寶馬，了解寶馬，欣賞寶馬也是大塊朵頤的事情。當(dāng)游車河成為有車一族新推崇的活動的時候,有組織的一次必將引起興趣和關(guān)注.③利潤點依托整合資源、造勢的余溫來刺激市場，深化記憶，擴(kuò)大銷售?！净顒雍喪觥炕顒用Q：◆ ◆ 游車、把酒、燒烤、看美景（將名園、名人、名車聚集）1）車友俱樂部、私家車業(yè)主、高端客戶同游車河2)戶外燒烤活動3）趣味游藝活動六、活動執(zhí)行【合作方】1） 1）無錫寶誠汽車銷售有限公司 無錫市新區(qū)長江路2號 電話：5213456 傳真：52144002） 2）無錫交通臺3） 3）無錫經(jīng)濟(jì)頻道天下游欄目地點選擇要幺靠之要幺遠(yuǎn)之。路線待定）⑤交通臺、經(jīng)濟(jì)頻道對本活動的宣傳及預(yù)告⑥相關(guān)戶外橫貼、POP招旗、活動祝賀語、宣傳汽車的結(jié)合⑦名園相關(guān)紀(jì)念禮品、資料的制作?！举M用預(yù)算】活動布展費：2000禮品費：2000活動發(fā)布費：3000其它（招待費等）：2000合計：9000活動二：2005年名園趣味運(yùn)動會【活動時間】4月中旬 9:00am—17:00pm【活動地點】錫山高級中學(xué)足球場內(nèi)【活動目的】積極調(diào)動周邊潛在客戶群的積極性，擴(kuò)大項目影響力，將項目真正引領(lǐng)生活品味的宗旨深入人心。（個人組）1運(yùn)財障礙賽 3射龍門大賽【活動執(zhí)行】①《無錫日報》1期/半版活動公告② 制定活動宣傳單頁，范圍內(nèi)預(yù)告③ 在相關(guān)鎮(zhèn)菜場拉活動橫幅人員準(zhǔn)備【活動時間】2005年03月28日——2005年04月30日【活動方式】網(wǎng)絡(luò)競賽【主辦方】無錫市大衛(wèi)不動產(chǎn) 【媒體支持】《時尚家園》、無錫交通臺【網(wǎng)絡(luò)支持】無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng) 【競賽內(nèi)容】題目（示例）針對虛擬設(shè)計的地塊A項目，對其進(jìn)行策劃推廣，內(nèi)容如下：1）一個新鮮的案名2）一個創(chuàng)意的廣告（以文字、圖片、三維或者3D、flash等多種形式表現(xiàn)）3）一個精彩的活動【參賽流程】1）接受網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場報名。6）通過現(xiàn)場演講的方式角出前三名，并以資鼓勵。報名管理，保證網(wǎng)絡(luò)管理和現(xiàn)場報名的有序性、復(fù)試日期、決賽日期形式 （擬訂報名兩周、初賽一周、復(fù)試三天