【正文】 展不平衡。房?jī)r(jià)總體將穩(wěn)中有升，但增幅放緩：支撐房地產(chǎn)上漲主要在于需求主體的可支配收入以17%的幅度遞增。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍(lán)圖，無錫城市的舞臺(tái)上，將出現(xiàn)更多的亮點(diǎn)。隨著無錫建設(shè)特大城市骨架的拉開，北組團(tuán)的重點(diǎn)開發(fā)核心——堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。堰橋在行政劃分上隸屬于惠山區(qū)。任何一個(gè)新城的行政中心都會(huì)有一個(gè)集中建設(shè)的階段，行政中心的身份和建設(shè)力度的加大會(huì)帶來很強(qiáng)的磁場(chǎng)聚集效應(yīng)。無錫城北的發(fā)展始于上個(gè)世紀(jì)90年代末期，隨著無錫特大城市框架的逐步成型，城北的房地產(chǎn)也逐步起步。賽維拉的商業(yè)項(xiàng)目也即將啟動(dòng)。隨著人氣聚集，土地成批量推出，未來發(fā)展前景燦爛?，F(xiàn)有1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，9個(gè)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目東面即是省重點(diǎn)高中——錫山高級(jí)中學(xué)，學(xué)區(qū)條件優(yōu)厚。同時(shí)距項(xiàng)目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。 以下為詳細(xì)的公交線路:◎25支朝陽廣場(chǎng)新塘里村 新塘里村戴歧村姑亭廟村麻歧村林業(yè)村喜鵲風(fēng)機(jī)公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號(hào)橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場(chǎng)◎25朝陽廣場(chǎng)界涇/堰橋旅游公司 界涇大東村堰橋旅游公司堰橋喜鵲風(fēng)機(jī)公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號(hào)橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場(chǎng) C　地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目基地南面是一條河流，河對(duì)面是安居房小區(qū)金惠苑，水質(zhì)情況一般，只要稍加整治，配以綠化，就能形成本項(xiàng)目的獨(dú)特的景觀布置。配套條件A 購物場(chǎng)所 基地周圍目前沒有大型購物超市，但平時(shí)的生活品購物沒有問題，有上海如海超市等幾家小型超市，小的便利雜貨店隨處可見。吳文化公園也在項(xiàng)目基地不遠(yuǎn)處，人文資源優(yōu)越。二、人口環(huán)境分析堰橋在最近幾年內(nèi)，一方面加快城市化進(jìn)程，將會(huì)拆遷大批的農(nóng)民自建房，另一方面引入大量外來高素質(zhì)人才，會(huì)帶來更多的住房及消費(fèi)需求。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的客戶群還是很多，惠山新城新行政中心的建設(shè)為本區(qū)域帶來了巨大的磁場(chǎng)聚集效應(yīng)。三、居民消費(fèi)分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了人民生活水平的提高，也使居民更有能力改善居住條件，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟。同時(shí)八大類居民消費(fèi)中，居住類消費(fèi)同比增長(zhǎng)了32．1%。每個(gè)新區(qū)的開發(fā)都會(huì)帶來該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一：金都花園背景資料項(xiàng)目地址：惠山新區(qū)行政中心政和大道998號(hào)開發(fā)商：無錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)商：美國HOOP建筑設(shè)計(jì)咨詢公司售樓電話：05103599000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：惠山新區(qū)新中國橫中心政和大道998號(hào)房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷售情況：良好銷售價(jià)格：起步價(jià)2900元/平方米預(yù)計(jì)交房時(shí)間：項(xiàng)目描述：小區(qū)總建筑面積42萬平方米，總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝，小區(qū)目前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：綠化率：35%戶型設(shè)計(jì)：戶型多樣，面積從80240平方米不等，主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理：上海新弛物業(yè)管理公司，費(fèi)用未定車位：1：1目標(biāo)客戶：周邊居民，大家庭式居住者配套：12萬平方米商務(wù)廣場(chǎng)，2000平方米會(huì)所，社區(qū)幼兒園項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：配套設(shè)施完善，車位充足 戶型面積選擇余地大 人車分流，安全系數(shù)高項(xiàng)目缺點(diǎn)：交通不方便，環(huán)境一般本案參考：☆本項(xiàng)目規(guī)模比金都小，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，做高品質(zhì)樓盤搶走它的客戶群背景資料項(xiàng)目地址：錫澄二路旁發(fā)展商：無錫蘇源置業(yè)有限公司策劃代理：深圳創(chuàng)典全程物管顧問：深圳中海物業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：加拿大筑原設(shè)計(jì)事務(wù)所 廣州南方建筑設(shè)計(jì)院 機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院售樓電話：05102726567，2070000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：錫澄二路（規(guī)劃路）與北環(huán)路（規(guī)劃路）交叉口房產(chǎn)性質(zhì)：住宅項(xiàng)目描述：（2400畝），建筑總面積192萬平方米第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、 一、■區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)正在完善中，未來通過錫澄二路和惠山大道前往無錫市區(qū)將更加快捷。■金融服務(wù)商業(yè)設(shè)施、通訊交通等配套齊全。 項(xiàng)目所在地缺乏高檔居住氛圍三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）市場(chǎng)存在空缺點(diǎn)本項(xiàng)目附近成規(guī)模的住宅小區(qū)不多,高檔住宅小區(qū)更是稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金都花園走的也是中檔路線。樓盤、人氣的聚集加快居住成形四、威脅點(diǎn)分析（T）在同等條件下，本項(xiàng)目推出時(shí)間相對(duì)晚，處于相對(duì)劣勢(shì)，可能造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。第五部分 項(xiàng)目定位建議結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，通過認(rèn)識(shí)和把握產(chǎn)品各項(xiàng)特點(diǎn)及情況，在準(zhǔn)確理解產(chǎn)品和其它產(chǎn)品的差異度上，利用自身優(yōu)勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將本案定為： “高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)” 如何才能成就此類社區(qū)，我們的觀點(diǎn)如下：1） 1）開發(fā)商：本項(xiàng)目的創(chuàng)造者是有思想、有道德、有專業(yè)技能、有責(zé)任心、處世認(rèn)真的一群人。以上三點(diǎn)，構(gòu)成項(xiàng)目的定位。[芳草碧樹 景觀名宅]春意盎然，激情盛夏，秋實(shí)楓情，傲香冬暖，一花一世界，一景一感悟【1片6000m2的中心綠地】清新的空氣，流暢的空間，明媚陽光，多維的視覺，讓每一 個(gè)生活在這里的人感受到自然的氣息和寵愛，在花園里傾聽鳥鳴，感受春風(fēng)，品聞花香，體會(huì)四季的變遷和更替?！?組節(jié)點(diǎn)景觀空間】時(shí)尚簡(jiǎn)潔的外立面設(shè)計(jì)，明快的建筑氣質(zhì)。19棟獨(dú)院別墅,每一墅門前種植不同植物，歸家的路，從此有了特殊的標(biāo)記。?年齡分布: 30━45歲為主?家庭情況：以三口之家為主?職業(yè)狀況：公司白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、政府官員、惠山區(qū)富裕階層、外來高素質(zhì)人群?經(jīng)濟(jì)收入：家庭年收入6萬以上?購買動(dòng)機(jī)：看中惠山新城的區(qū)域發(fā)展；首次置業(yè)者自用為主，方便出行；二次置業(yè)者改善居住條件，部份投資，部份出于對(duì)孩子的殷殷之心；?心理特征：有進(jìn)取與自我奮斗價(jià)值觀，追求生活品味，認(rèn)同文化附加值，努力為下一代創(chuàng)造物質(zhì)、精神財(cái)富。廣告創(chuàng)意手法：出奇不意、意識(shí)創(chuàng)意。生活品味：對(duì)生活細(xì)節(jié)之處的把握。產(chǎn)品引導(dǎo)期（時(shí)間：—） 推廣目的：信息告知、喚醒潛在客戶群，最大化向市場(chǎng)告知本案信息，全方位的推廣半月內(nèi)全部爆發(fā)。產(chǎn)品開盤期（時(shí)間：） 推廣目的：穩(wěn)固現(xiàn)有客戶群，及時(shí)促成現(xiàn)有客戶的成交，充分挖掘本、異地客戶勢(shì)力，在認(rèn)知市場(chǎng)的前提下，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)開，緊鑼密鼓開盤。通過此案全方位鎖定適合客戶。n訴求重點(diǎn)：生活品質(zhì)挖掘n媒體推廣：少量投放NP,針對(duì)現(xiàn)有情況進(jìn)行DM\SP推廣。1）引領(lǐng)生活品味新典范2）你可以買到流行，但是你買不到品位3）從建筑中學(xué)會(huì)與人相處4) 三宅一生，居者傳奇生活于名園中的現(xiàn)代人，將要告訴你關(guān)乎極致的生活哲學(xué)。第一階段: 邂逅名園衣\食\住\行篇 （對(duì)比表現(xiàn)）衣:標(biāo)題:你可以買到流行，但是你買不到品味。食：住以銷售手段兼功能性訴求為主。 把“品牌”、“文化”、“顧客體驗(yàn)”貫穿于項(xiàng)目推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過有效的公關(guān)實(shí)踐、公關(guān)傳播、事件行銷為開發(fā)商創(chuàng)造價(jià)值。2）名車賞析會(huì)類型：活動(dòng)營銷目的：提升品牌價(jià)值，擴(kuò)大品牌知名度。3)新概念家居館作品展 類型:活動(dòng)營銷 目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,深入產(chǎn)品形象 操作過程: ?用比賽的形式，把生活的品味和藝術(shù)性DC/DV/三維動(dòng)畫／平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)出來，體現(xiàn)新生活觀。4）名流酒會(huì) 類型：活動(dòng)促銷 目的：整合資源，促進(jìn)銷售 操作過程： ?與某銀行進(jìn)行派對(duì)，有效利用其高端客戶，并宣傳產(chǎn)品； ?對(duì)某個(gè)品牌的紅酒進(jìn)行品賞，邀請(qǐng)調(diào)酒師現(xiàn)場(chǎng)表演；“名師座談會(huì)”——名園與名校類型:文化營銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,提升品牌價(jià)值操作過程:■邀請(qǐng)教育專家來錫講座■ ■住名園的人，格調(diào)生活身份體現(xiàn)：名人CARD中國進(jìn)入WTO，無論從汽車硬質(zhì)量還是從軟服務(wù)都較接近消費(fèi)者心理，也逐漸成為許多家庭未來日常消費(fèi)支出的一部分，汽車消費(fèi)伴隨著人們出行方式、居住選擇、城市和鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)、生活方式、休閑方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，必將成為新的文化，成為時(shí)尚消費(fèi)的新潮流。目前，開發(fā)區(qū)建設(shè)已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億元人民幣，區(qū)內(nèi)綠化將達(dá)40％，路網(wǎng)按照城市道路標(biāo)準(zhǔn)基本建好。一個(gè)是無錫生命科技園。包括首期年產(chǎn)2萬輛，最大規(guī)模達(dá)10萬輛的家用轎車生產(chǎn)基地項(xiàng)目等，用5至10年時(shí)間建成無錫以至江蘇省的汽車高地。 項(xiàng)目概述名園，位于無錫市堰橋鎮(zhèn),東面為正在建設(shè)中的惠山區(qū)文體中心,南至現(xiàn)狀河道,東鄰石塘灣路(惠育路),北接規(guī)劃中的堰新路,西南為規(guī)劃的20m寬道路，總建設(shè)面積約11萬平方米，建筑形態(tài)多樣，有多層、小高層、學(xué)生公寓、別墅等。媒體即眼，通過媒體眼洞的觀察，由一只眼變成無數(shù)只眼的關(guān)注。最少時(shí)間最大范圍內(nèi)捕捉獵物。寶馬作為高檔品牌車的一個(gè)代名詞，受到越來越多高端客戶的青睞，對(duì)于普通消費(fèi)者而言，能夠認(rèn)識(shí)寶馬，了解寶馬，欣賞寶馬也是大塊朵頤的事情。當(dāng)游車河成為有車一族新推崇的活動(dòng)的時(shí)候,有組織的一次必將引起興趣和關(guān)注.③利潤(rùn)點(diǎn)依托整合資源、造勢(shì)的余溫來刺激市場(chǎng)，深化記憶，擴(kuò)大銷售?！净顒?dòng)簡(jiǎn)述】活動(dòng)名稱：◆ ◆ 游車、把酒、燒烤、看美景（將名園、名人、名車聚集）1）車友俱樂部、私家車業(yè)主、高端客戶同游車河2)戶外燒烤活動(dòng)3）趣味游藝活動(dòng)六、活動(dòng)執(zhí)行【合作方】1） 1）無錫寶誠汽車銷售有限公司 無錫市新區(qū)長(zhǎng)江路2號(hào) 電話：5213456 傳真：52144002） 2）無錫交通臺(tái)3） 3）無錫經(jīng)濟(jì)頻道天下游欄目地點(diǎn)選擇要幺靠之要幺遠(yuǎn)之。路線待定）⑤交通臺(tái)、經(jīng)濟(jì)頻道對(duì)本活動(dòng)的宣傳及預(yù)告⑥相關(guān)戶外橫貼、POP招旗、活動(dòng)祝賀語、宣傳汽車的結(jié)合⑦名園相關(guān)紀(jì)念禮品、資料的制作?！举M(fèi)用預(yù)算】活動(dòng)布展費(fèi)：2000禮品費(fèi)：2000活動(dòng)發(fā)布費(fèi)：3000其它（招待費(fèi)等）：2000合計(jì)：9000活動(dòng)二：2005年名園趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)【活動(dòng)時(shí)間】4月中旬 9:00am—17:00pm【活動(dòng)地點(diǎn)】錫山高級(jí)中學(xué)足球場(chǎng)內(nèi)【活動(dòng)目的】積極調(diào)動(dòng)周邊潛在客戶群的積極性，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，將項(xiàng)目真正引領(lǐng)生活品味的宗旨深入人心。（個(gè)人組）1運(yùn)財(cái)障礙賽 3射龍門大賽【活動(dòng)執(zhí)行】①《無錫日?qǐng)?bào)》1期/半版活動(dòng)公告② 制定活動(dòng)宣傳單頁，范圍內(nèi)預(yù)告③ 在相關(guān)鎮(zhèn)菜場(chǎng)拉活動(dòng)橫幅人員準(zhǔn)備【活動(dòng)時(shí)間】2005年03月28日——2005年04月30日【活動(dòng)方式】網(wǎng)絡(luò)競(jìng)賽【主辦方】無錫市大衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn) 【媒體支持】《時(shí)尚家園》、無錫交通臺(tái)【網(wǎng)絡(luò)支持】無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng) 【競(jìng)賽內(nèi)容】題目（示例）針對(duì)虛擬設(shè)計(jì)的地塊A項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行策劃推廣，內(nèi)容如下：1）一個(gè)新鮮的案名2）一個(gè)創(chuàng)意的廣告（以文字、圖片、三維或者3D、flash等多種形式表現(xiàn)）3）一個(gè)精彩的活動(dòng)【參賽流程】1）接受網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。6）通過現(xiàn)場(chǎng)演講的方式角出前三名，并以資鼓勵(lì)。報(bào)名管理，保證網(wǎng)絡(luò)管理和現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名的有序性、復(fù)試日期、決賽日期形式 （擬訂報(bào)名兩周、初賽一周、復(fù)試三天