【正文】 ...................錯誤 !未定義書簽。 二、用地規(guī)劃條件和控規(guī)調(diào)整情況 ...............錯誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）工業(yè)方面，建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)孵化器，形成微電子產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。市政方案論證 （初步確定，待繼續(xù)討論） 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃氣 雨污水 電信 地?zé)? 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃氣集團 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 四、客戶群定位 總體特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 標客戶定位及描述 根據(jù)本項目實際情況，結(jié)合 需求分析和客戶購房心理析，目標 客戶群應(yīng)包括以下幾類人群： 1）在項目區(qū)域周邊具有穩(wěn)定工作的的中青年人士。 主力客戶群分布圖 購房群體的特征 年齡區(qū)間 家庭結(jié)構(gòu) 工作地點 家庭收入 25— 40 歲區(qū)間，占 夫婦二人占 %；三 口之家占 % 玉泉路附近及長安街沿線比例接近 70％ 4000— 8000 元 /月區(qū)間，占 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、項目產(chǎn)品定位 本項目的市場定位應(yīng)是中檔普通商品住宅。 c） 兩層設(shè)置的底商應(yīng)在相應(yīng)位置做好安裝樓梯的預(yù)留孔和預(yù)埋件； 建筑單體設(shè)計 1）設(shè)計原則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型設(shè)計 （ 1）整體居室配比匯總 具體進行建筑方案規(guī)劃和設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)不同樓型比例的變化對相應(yīng)戶室比進行合理調(diào)整，建議主要在二居室戶型和三居室戶型之間調(diào)劑，并嚴格控制一居室和四居以上戶型的數(shù)量，項目總體（包括塔樓和板樓）的戶室比建議參照如下數(shù)據(jù)： 居 型 一居 二居 三居 四居 合計 面積區(qū)間 (m2) 65 以下 81120 101140 140 以上 —— 百分比 % 10 51 37 2 100 （ 2）塔樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個 ) 套數(shù)比例 一居室 65以下 1 10% 14% 二居室 81~90 1 8% 52% 91~100 1 24% 101~110 20% 三居室 101~110 1 6% 32% 111~120 1 12% 111~120 2 11% 121~130 2 7% 四居及其他 140以上 2 2% 2% （ 3）板樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個 ) 套數(shù)比例 一居室 0% 0% 二居室 81~90 1 2% 50% 91~100 1 15% 101~110 33% 三居室 101~110 1 6% 45% 111~120 1 6% 111~120 2 11% 121~130 2 13% 130~140 2 9% 四居及其他 150以上 2 5% 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對衛(wèi)生間的需求 1）單衛(wèi)配置 在僅需單衛(wèi)的客戶中， %的比例認為衛(wèi)生間應(yīng)追求“較大”的空間。 西區(qū)非配套公建面積 合計 37981 平方米 ，占西區(qū)總公建 %，與住宅建筑面積配比率為%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）會所 〇 基于市場因素的會所定位 c) 利用崇興庵現(xiàn)有 880 平方米建筑面積，將文化會所（閱覽、棋牌等適合老年與兒童的文化需求項目）設(shè)置于此，不再另行建設(shè)。 總計：西區(qū)會所建筑面積 4800 平方米。經(jīng)營風(fēng)險較低，收益也較低。魯谷路為西區(qū)主商業(yè)街，魯谷西路為次商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 e) 雙女墳路屬“遠洋山水”西區(qū)社區(qū)內(nèi)部路，建議將配套公建中主要公益性設(shè)施以及會所集中設(shè)置于此，形成一定商業(yè)氣氛。預(yù)留玉泉西路 35 米、兩端各退紅線 15米后，長度為 545 米。 b) 大開間商業(yè) 10000 平方米。 根據(jù)區(qū)域?qū)懽謽菢藴史植己褪袌鲎饨鸨憩F(xiàn)，建議先期不建設(shè)寫字樓項目。外立面：建議建筑單體外立面采用涂 料采用質(zhì)地穩(wěn)定性強的涂料（成本允許情 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 況下，可考慮面磚），要求色彩簡潔清快，材料的色彩及對比應(yīng)以大區(qū)域的協(xié)調(diào)為準；建材的選擇上，盡量避免和周邊項目的外觀同質(zhì)性；首二層可適當考慮面磚，尤其指沿路建筑單體。大堂及電梯廳：花崗巖地面、石膏板吊頂、墻面盡量采用大理石飾面。居住單元： ① 地面現(xiàn)澆混凝土樓板一次成活壓實趕光。 由于小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，可考慮建設(shè)一座具有一定檔次的、設(shè)施齊全、能源供給負荷大的大中型會所，使其營造項目內(nèi)商圈，增加項目知名度。 西區(qū)開發(fā)部分的車位最低限度應(yīng)以 為標 準。項目區(qū)域信息平臺（寬帶、有線及信號變頻轉(zhuǎn)換設(shè)備）構(gòu)架應(yīng)滿足較大負荷，同時為局部建筑單體無線上網(wǎng)、一站（卡）通接入創(chuàng)造可能。 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容應(yīng)以公共服務(wù)為主，多種經(jīng)營服務(wù)為輔。 三、項目賣點總結(jié) 宏觀方面 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目交通獨有的優(yōu)勢（靠近城市兩條主干路、地鐵沿線），使本案對上班族的吸引力增強； 戶型定位建議的標準更為接近市場主流，且其面積區(qū)間將使實用性突出、總價得到有效控制，使項目提升空間較大，同時不偏離客戶群的主觀期望，產(chǎn)品針對性強，極易塑造市場心理概念。七通論證 結(jié)論 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃氣 雨污水 電信 地?zé)? 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃氣集團 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 —— —— 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 —— 五、開發(fā)實施計劃 建議以西區(qū)先行開發(fā)，根據(jù)組團劃分按照一至六期工程依次實施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目市政條件允許、控規(guī)調(diào)整情況、規(guī)劃設(shè)計指標要求和局限、區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、潛在客戶群的主觀需求和經(jīng)濟承受能力、區(qū)域競爭項目動態(tài)及產(chǎn)品性價比、公司財務(wù)運作限制等情況的基礎(chǔ)上，擬對山水進 行下列幾個方面的研究：遠洋山水社區(qū)整體的初步市場定位、項目產(chǎn)品定位及標準細分、建筑廳室設(shè)計規(guī)劃指導(dǎo)、項目潛在客戶群定位和其心理偏好分析、競爭環(huán)境要求和項目開發(fā)模式的建議，以對山水項目發(fā)展的戰(zhàn)略方向、前期工作進行指導(dǎo)，和一期產(chǎn)品的綜合定位。 在處理受調(diào)者群體經(jīng)濟水平的分析上，以家庭月總收入為第一量化指標，通過填寫者的月供能力和月供所占家庭月收入比例推理計算而得。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。上述數(shù)據(jù)反映出石景山與豐臺兩區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況落后，區(qū)內(nèi)居民消費能力較低。 項目用地隔路相遙的首都雕塑公園規(guī)劃建設(shè)分為三期，首先建設(shè)南區(qū)（為一期工程），北區(qū)為二期工程，老山山體為三期工程。 2000 年北京市旅游業(yè)總收入已經(jīng)占到全市 GDP 的 19%，而石景山區(qū)僅占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11550 元，增長 5%。年內(nèi)啟動微電子基地研發(fā)園建設(shè)，力爭成為區(qū)域內(nèi)新的經(jīng)濟增長點。 4） 2020 年北京市將全面啟動奧運工程，石景山區(qū)將以此為契機加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以重點工程樹立區(qū)域現(xiàn)代化城市新形象。 2）合理安排土地補償，降低土地補償成本，增加項目收益 按照我方與土地方（北方農(nóng)工商總公司）的合作合同書約定，除給付農(nóng)工商一定的貨幣補償外，另返還公建 萬平方米，約定返還公建位置為玉泉路口西側(cè)沿魯谷路方向臨街獨立的公建物業(yè)，并于 2020 年 12 月 31 日前交付。 （ 4） 在項目運作中商業(yè)公建的綜合開發(fā) 項目用地的商業(yè)價值，屬東區(qū)東北部的現(xiàn)大中音響城所在地為最高，商業(yè)氛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圍最濃，人氣最旺。 97 控規(guī)調(diào)整情況明細 1） 97 控規(guī)方案操作分析 97 控規(guī)是由北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院在北京市總體規(guī)劃和八寶山地區(qū)實施綠化隔離帶綜合整治規(guī)劃指導(dǎo)下編制的控制性詳細規(guī)劃，并經(jīng)首規(guī)委聯(lián)席會 討論通過，發(fā)（ 97）首規(guī)辦字第 034 號文。 2） 東區(qū)的建筑高度由原控規(guī)的 18 米調(diào)高到 67 米（北部）和 78 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。 2） 項目三部于 2002 年 9 月與石景山區(qū)教委簽訂了教育配套建設(shè)協(xié)議，確定調(diào)整控規(guī)教育配套內(nèi)容，在用地范圍內(nèi)建設(shè)一所“九年一貫制”學(xué)校，關(guān)于建設(shè)規(guī)模以批復(fù)的規(guī)劃建筑面積進行核算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建議西區(qū)先申報供電方案，按照咨詢方案的供電方式實施供電。在項目開發(fā)史上，從 2002 年底開始，周邊大盤有急劇增加態(tài)勢，如玉泉新城、長安新城（二期）、長安明珠等，使區(qū)域的競爭進一步激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域經(jīng)濟適用房項目分布表 項目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價 價 格區(qū)間 裝修標準 入住時間 今日家園 公頃 28 萬 塔式 安地 4450 41004650 毛坯 31/12/2000 魯谷住宅小區(qū) 5 萬 塔式 北京城建 3700 33004400 毛坯 01/05/2001 田村路北小區(qū) 萬 板塔結(jié)合 北京城建 3230 29003700 毛坯 31/12/2001 青塔東里小區(qū) 萬 18 萬 板塔結(jié)合 金隅嘉業(yè) 4300 38004500 毛坯 01/08/2001 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 翠谷景園 板式 金隅嘉業(yè) 3850 36003900 毛坯 31/03/2020 4）住宅立項（寫字樓方式）銷售的項目 區(qū)域?qū)懽謽切卤P項目只有天行建商務(wù)大廈一個屬于外賣項目，且營銷工作專業(yè)程度很低，糾紛不斷；長安西點，尚未確定租、賣方式及相關(guān)產(chǎn)品標準，以進入市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 居住型項目戶型面積比例分布表 項目名稱及銷售率調(diào)查（近似值） 戶型結(jié)構(gòu) 備注 一房二廳 二房二廳 三房二廳 四房二廳 世紀城（ 90%） —— 113115 137170 168 主力產(chǎn)品均為二 /三房結(jié)構(gòu)戶型 頤源居（ 60%） 75 111114 152165 175182 北京印象（ 67%） —— 111 156174 206 御景山（ 42%） —— 124 147 —— 玉阜嘉園（ 42%） —— 114 141156 164 曙光花園（ 43%） 72 99113 134141 171 酈城（ 96%） —— 111116 142 187 長安新城（ 91%） —— 8386 114117 136 由于項目客戶群趨于中等收入人群，且均以自住為目的，家庭也