【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 報告結(jié)論預覽 ...............................................錯誤 !未定義書簽。 報告說明 ......................................................錯誤 !未定義書簽。 項目區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展分析 .............................錯誤 !未定義書簽。 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟條件和發(fā)展 ......................錯誤 !未定義書簽。 二、用地規(guī)劃條件和控規(guī)調(diào)整情況 ...............錯誤 !未定義書簽。 三、市政方案論證 ........................................錯誤 !未定義書簽。 四、從區(qū)域競爭和客戶需求角度的產(chǎn)品定位研究 ................... 16 需求特征與價位可行性分析 ................................................... 35 一、潛在客戶群特征 .............................................................. 35 二、從 分析延續(xù)性角度出發(fā)的價格區(qū)間建議 .......................... 38 市場機會和開發(fā)順序 .............................................................. 39 開發(fā)環(huán)境和競爭環(huán)境 .............................................................. 39 實施計劃 ................................................................................ 41 報告結(jié)論 ......................................................錯誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 遠洋山水整體市場定位研究報告 報告結(jié)論 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展 根據(jù)政府未來五年的宏觀發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域?qū)⒚嫦蛉缦氯齻€方面發(fā)展： 1）環(huán)境方面，形成綠色生態(tài)居住區(qū)。 2）工業(yè)方面，建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)孵化器，形成微電子產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 3）第三產(chǎn)業(yè)方面，大力發(fā)展旅游和 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 4）基礎(chǔ)建設(shè)方面，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動奧運工程。 二、控規(guī)調(diào)整后項目預計概況 （具體數(shù)據(jù)以規(guī)劃意見書為準） 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟指標 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其中：住宅建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、開發(fā)支持條件 市政方案論證 （初步確定，待繼續(xù)討論） 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃氣 雨污水 電信 地熱 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃氣集團 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 四、客戶群定位 總體特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年齡以中輕年為主，但總體分布有發(fā)散化的特點，中壯年也占一定比例。 客戶家庭結(jié)構(gòu)相對規(guī)范化，以三口之家比例最大。 具有穩(wěn)定收入，且綜合素質(zhì)較高。 就業(yè)情況以項目周邊和長安街沿線的國家機關(guān)、軍隊、企事業(yè)單位的中層負責人和專業(yè)人員為主。 收入為工薪收入，可支持合理配比下的貸款額度。 客戶群細分 1）客戶群構(gòu)成 在項目客戶群將包括部分團購客戶和散購客戶； 2）主力客戶群特征 項目以 年齡在 25— 40 歲區(qū)間的消費者將是項目的主力客戶群；其大多數(shù)以 三口之家和夫婦二人的家庭結(jié)構(gòu)為主；其工作地點主要在項目周邊及長安街沿線且有穩(wěn)定收入，目前的居住地點較分散；其家庭月收入絕大多數(shù)在 4000— 8000元之間，且以自住為置業(yè)目的，只有一成的客戶將考慮商住兩用；其多數(shù)能采取按揭貸款方式購買，且心理認知月供 2000— 3500 元為佳，相對購買群中，更為年輕的客戶的承受能力比此略低。 3）其他重要客戶群特征 潛在客戶群中，也存在部分中壯年區(qū)間的客戶，具有一定的存款，且心理存 在有一次性付款的計劃性。 目 標客戶定位及描述 根據(jù)本項目實際情況，結(jié)合 需求分析和客戶購房心理析，目標 客戶群應包括以下幾類人群： 1）在項目區(qū)域周邊具有穩(wěn)定工作的的中青年人士。 2） 在地域內(nèi)工作的國家各機關(guān)、軍隊各機構(gòu)的人員。 3） 在長安街地鐵沿線的企事業(yè)單位工作的管理和技術(shù)人員。 4） 看好石景山未來居住環(huán)境和區(qū)域發(fā)展的人群。 主力客戶群分布圖 購房群體的特征 年齡區(qū)間 家庭結(jié)構(gòu) 工作地點 家庭收入 25— 40 歲區(qū)間，占 夫婦二人占 %；三 口之家占 % 玉泉路附近及長安街沿線比例接近 70％ 4000— 8000 元 /月區(qū)間，占 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、項目產(chǎn)品定位 本項目的市場定位應是中檔普通商品住宅。建議運作的目標應是建設(shè)成質(zhì)量好、實用性強、建筑風格現(xiàn)代、服務(wù)設(shè)施完善、價格相對較低的 精品住宅小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計 在建筑視角方面，根據(jù)勘探和日照的特點，設(shè)計時考慮產(chǎn)品單位（尤其為朝北向的臥室 /起居室）的視線，增加景觀的共享性。 由于項目產(chǎn)品容量較大，規(guī)劃設(shè)計時應以生態(tài)綠化環(huán)境和人居環(huán)境（城市景觀、單體影射面和風向氣流等）相結(jié)合的角度處理。 各組團內(nèi)人、車分流，在不影響綠化的條件，盡量拓展地上車位面積空間。 現(xiàn)狀成型的植物，考慮保留，節(jié)省建設(shè)和維護成本。 建筑結(jié)構(gòu)形式 1）項目住宅建筑部分 高層塔樓、板式小高層相結(jié)合（以可能高度），進行內(nèi)外城市景觀組合。 全部居室盡量設(shè)計為正 向南北方向布置，在建筑地基紅線允許的范圍下，達到戶戶具有朝陽面。 大堂及內(nèi)、外廊空間盡量壓縮，保證較高的得房率和建筑體內(nèi)交通設(shè)備（電梯、上下步行梯）空間。 采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，防震強度，按 8 度設(shè)防，部分研究考慮框架剪力墻承重密度，爭取戶型設(shè)計的靈活性。 整體造型應在突出建筑單體內(nèi)設(shè)計空間合理布局、實用性高的條件下，進行清快、簡潔的設(shè)計，使其于環(huán)境融合，減低成本。 建材標準應突出中遠品牌特點，達到品牌維護和提升。 2）底商建筑部分 a) 因底商需求的不確定性，為滿足結(jié)構(gòu)格局靈活多變，建議底商部分采用高層裙房 形式，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)。 b) 柱距在考慮方便經(jīng)營前提下，還應兼顧其對層高、地下車庫的影響因素。 c） 兩層設(shè)置的底商應在相應位置做好安裝樓梯的預留孔和預埋件； 建筑單體設(shè)計 1）設(shè)計原則 小戶型應從有利于成本控制的原則盡量集中。 各類居室面積應遵照市調(diào)結(jié)果要求，面積不能超過該類面積范圍的下限。 公建安排在均好性與銷售定位、戶型等發(fā)生矛盾時，以維持均好性為主。 關(guān)于塔、板比例問題應經(jīng)過經(jīng)濟測算后再定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)于一期容積率和一期規(guī)模問題在隨后的研究中再定。 2）具體指標 塔樓一梯八戶，層 高 米；板式高層樓一梯二戶，層高 米 （由于非典使客戶對層高等因素日益關(guān)切，因此層高待討論，望引起設(shè)計方面的重視） 戶型設(shè)計 （ 1）整體居室配比匯總 具體進行建筑方案規(guī)劃和設(shè)計時，應根據(jù)不同樓型比例的變化對相應戶室比進行合理調(diào)整，建議主要在二居室戶型和三居室戶型之間調(diào)劑，并嚴格控制一居室和四居以上戶型的數(shù)量，項目總體（包括塔樓和板樓）的戶室比建議參照如下數(shù)據(jù)： 居 型 一居 二居 三居 四居 合計 面積區(qū)間 (m2) 65 以下 81120 101140 140 以上 —— 百分比 % 10 51 37 2 100 （ 2）塔樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個 ) 套數(shù)比例 一居室 65以下 1 10% 14% 二居室 81~90 1 8% 52% 91~100 1 24% 101~110 20% 三居室 101~110 1 6% 32% 111~120 1 12% 111~120 2 11% 121~130 2 7% 四居及其他 140以上 2 2% 2% （ 3）板樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個 ) 套數(shù)比例 一居室 0% 0% 二居室 81~90 1 2% 50% 91~100 1 15% 101~110 33% 三居室 101~110 1 6% 45% 111~120 1 6% 111~120 2 11% 121~130 2 13% 130~140 2 9% 四居及其他 150以上 2 5% 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅細化設(shè)計建議 對西或北朝向戶型的接受程度 調(diào)研結(jié)果說明：多達 %比例的客戶能夠接受西 /北朝向房屋，此類產(chǎn)品市場空間仍較廣 。因此對其建筑設(shè)計需提出較高要求，且應當在日照條件、景觀條件、戶型設(shè)計水平方面切實加強。 對儲物間設(shè)計的偏好程度 多達 %的客戶明確認為儲物間的設(shè)計是必要的，建議對建筑設(shè)計提出明確要求，合理設(shè)計包括儲物間在內(nèi)的細部空間。 對衛(wèi)生間的需求 1）單衛(wèi)配置 在僅需單衛(wèi)的客戶中， %的比例認為衛(wèi)生間應追求“較大”的空間。 雙衛(wèi)配置 希望“主臥衛(wèi)生間稍大一些、其余衛(wèi)生間適中或稍小一些”的客戶比例達到 %，認為都應適中的有 %，說明突出主衛(wèi)的理念更易被潛在客戶接受。 3） 項目一期方案 一期戶型配比分布表 居型 一居 二居 三居 四居 面積區(qū)間 (平 米 ) 60以下 100以下 120以下 140