【正文】 150 衛(wèi)生間數(shù) 1 1 2 2 總比例 % 20% 45% 30% 5% 項目配套與非配套公建配比 西區(qū)配套公建建筑面積，合計： 55878 平方米 其中：地上部分 48717 平方米 —— 公益性配套公建 30107 平方米 —— 盈利性配套公建 25771 平方米 地下部分 7161 平方米 —— 公益性配套公建 2020 平方米 —— 盈利性配套公建 5150 平方米 西區(qū)非配套公建面積 合計 37981 平方米 ，占西區(qū)總公建 %，與住宅建筑面積配比率為%。其中地上部分 29981 平方米，占西區(qū)非配套公建 %；占西區(qū)總公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建 %。 西區(qū)非配套公建中 : 可用于底商物業(yè)租售：面積 17981 平方米 ,占非配套公建 %；占西區(qū)總公建 %。 還建農(nóng)工商（大中音像）：共計 20000 平方米，其中地上 12000 平米。 1）會所 〇 基于市場因素的會所定位 根據(jù)競爭項目平均配比，西區(qū)會所建筑面積建議控制在 萬平米之內(nèi)。 會所外觀設(shè)計應(yīng)突出項目的協(xié)調(diào)性，維護整體形象，不建議分別以特色設(shè)計。 項目前期會所應(yīng)以滿足小型會議、娛樂、中小型體育為標(biāo)準(zhǔn)。 〇 結(jié)合用地條件的具體實施 a) 將西區(qū)會所建成“遠(yuǎn)洋山水”項目主會所，兼顧東區(qū)會所部分職能，以節(jié)約東區(qū)土地利用，提高東區(qū)用地價值。 b) 以滿足“遠(yuǎn)洋山水”項目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會所經(jīng)營內(nèi)容貼合實際需求。 c) 利用崇興庵現(xiàn)有 880 平方米建筑面積，將文化會所（閱覽、棋牌等適合老年與兒童的文化需求項目）設(shè)置于此，不再另行建設(shè)。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。一、美化環(huán)境；一、降低建設(shè)與維護成本；西區(qū)會所 內(nèi)容以康體休閑為主，包括：游泳館、綜合健身、羽毛球、乒乓球、臺球等，及其附屬設(shè)施。 e) 會所選址應(yīng)有利經(jīng)營，結(jié)合其大開間特性，建議設(shè)置于魯谷西路。 總計：西區(qū)會所建筑面積 4800 平方米。 〇 會所經(jīng)營建議 i. 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。受行業(yè)經(jīng)驗與知名度所限，通常此種經(jīng)營方式面對的客戶群較窄，多為社區(qū)內(nèi)部居民提供康體服務(wù)。 ii. 部分項目出租經(jīng)營。經(jīng)營風(fēng)險較低，收益也較低。 iii. 引入知名連鎖康體機構(gòu)，聯(lián)營或租賃經(jīng)營。該種方式可以在短期內(nèi)迅速提高會所的市場知名度與美譽度，為會所經(jīng)營步入良性循環(huán)奠定較好基礎(chǔ)。 2）底商 〇 “遠(yuǎn)洋山水 ”西區(qū)底商物業(yè)建議 a) 考慮對項目西區(qū)北部所臨魯谷路與西部所臨魯谷西路的底商物業(yè)開發(fā)，可建成兩條商業(yè)街。魯谷路為西區(qū)主商業(yè)街，魯谷西路為次商業(yè)街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b) 綜合底商物業(yè)銷售面積增長與銷售收益、銷售難度三者間消長作用，魯谷路與魯谷西路底商建設(shè)兩層為宜。 c) 底商物業(yè)應(yīng)以租售為主，不主張自營。 d) 政府對在居民居住區(qū)底層開設(shè)餐飲、娛樂、洗浴、修配四類設(shè)施有明文限制，設(shè)計時應(yīng)加以考慮。 e) 雙女墳路屬“遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)社區(qū)內(nèi)部路，建議將配套公建中主要公益性設(shè)施以及會所集中設(shè)置于此，形成一定商業(yè)氣氛。 蓮石路修建時間不確定，其底商開發(fā)暫不 考慮。玉泉西路雖然穿越“遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)，但從道路接壤與社區(qū)銜接條件看，開發(fā)成規(guī)模底商不易，建議僅作為社區(qū)居民通勤用。 〇 設(shè)計配比建議 西區(qū)魯谷路沿街長度約 610 米。預(yù)留玉泉西路 35 米、兩端各退紅線 15米后，長度為 545 米。以進深 25 米計算可設(shè)計底商 13625 平方米，兩層為 27250平方米。 〇 底商用戶的經(jīng)營類型及配比需求 a) 各類餐飲 8000 平方米。 餐飲類底商銷售單元面積以每間 300— 400 平方米為宜，建筑結(jié)構(gòu)上以立柱自然分割銷售空間。 b) 大開間商業(yè) 10000 平方米。 規(guī)劃中大中音像城將遷至“遠(yuǎn)洋山 水”西區(qū)用地西北角，考慮到其現(xiàn)狀經(jīng)營中對該類經(jīng)營項目的輻射吸引作用（玉泉電器城建筑面積 7300 平方米），以及家具展示、汽車展示或較大規(guī)模連鎖店等的進駐可能，認(rèn)為 8400平方米大開間底商物業(yè)設(shè)置配比銷售風(fēng)險較低。 c) 小開間商業(yè)總計 8550 平方米。 寫字樓或商住樓 根據(jù)區(qū)域?qū)懽謽菢?biāo)準(zhǔn)分布和市場租金表現(xiàn)，建議先期不建設(shè)寫字樓項目。 鑒于區(qū)域租金市場表現(xiàn)趨勢和客戶群中投資型客戶稀缺，建議先期不設(shè)計商主樓體，不設(shè)置 STUDIO 單體設(shè)計，保證項目市場面貌的一致性。 外檐 外立面：建議建筑單體外立面采用涂 料采用質(zhì)地穩(wěn)定性強的涂料（成本允許情 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 況下，可考慮面磚），要求色彩簡潔清快，材料的色彩及對比應(yīng)以大區(qū)域的協(xié)調(diào)為準(zhǔn)；建材的選擇上，盡量避免和周邊項目的外觀同質(zhì)性；首二層可適當(dāng)考慮面磚，尤其指沿路建筑單體。 外窗：建議采用隔熱斷橋電泳鋁合金開窗，配雙層中空玻璃，按照戶型主體朝向（南、北）進行落地窗和外飄窗的選擇，陽臺采用落地窗封閉。 大堂及電梯廳：花崗巖地面、石膏板吊頂、墻面盡量采用大理石飾面。 樓梯間：墻面采用白色調(diào)耐擦洗涂料，水泥砂漿壓光地面。 居住單元： ① 地面現(xiàn)澆混凝土樓板一次成活壓實趕光。抹灰 踢腳與墻基底面平； （主要配置） ② 墻面外保溫，不留埋件，耐水膩子找平； 隔墻采用輕質(zhì)隔墻板； 配套設(shè)計 周邊全配套型項目稀缺，本案體量超過競爭項目，應(yīng)考慮設(shè)計齊全的配套設(shè)施，以滿足不同年齡人群的需要。 由于小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，可考慮建設(shè)一座具有一定檔次的、設(shè)施齊全、能源供給負(fù)荷大的大中型會所，使其營造項目內(nèi)商圈，增加項目知名度。 根據(jù)區(qū)域密度調(diào)查，小區(qū)商業(yè)、娛樂設(shè)施稀缺，應(yīng)在會所功能設(shè)計上應(yīng)考慮其行業(yè)特殊性（尤其為商業(yè)），促其其經(jīng)營信心的得到體現(xiàn)。 西區(qū)開發(fā)部分的車位最低限度應(yīng)以 為標(biāo) 準(zhǔn)。 可利用資源 結(jié)合區(qū)域特有的地?zé)豳Y源，勘測其容量，進行可行性研究，營建小區(qū)特色，創(chuàng)造項目賣點。 項目區(qū)域信息平臺（寬帶、有線及信號變頻轉(zhuǎn)換設(shè)備）構(gòu)架應(yīng)滿足較大負(fù)荷，同時為局部建筑單體無線上網(wǎng)、一站（卡）通接入創(chuàng)造可能。 物業(yè)管理比較 建議 采取發(fā)展商委托管理，降低客戶群對物業(yè)價格的考慮權(quán)重。 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容應(yīng)以公共服務(wù)為主，多種經(jīng)營服務(wù)為輔。 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不宜過高，管理費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在 — /月平方米。 三、項目賣點總結(jié) 宏觀方面 由于項目城市綠化隔離帶項目，區(qū)域的綠 化率和生態(tài)環(huán)境將成為項目的優(yōu)勢； 由于項目規(guī)模超過周邊的絕大多數(shù)項目，因此其社區(qū)風(fēng)格較易顯現(xiàn)； 盡管客戶群經(jīng)濟能力有限，但其職業(yè)分布多為國家體制改革滯后的行業(yè)，客戶群學(xué)歷等綜合素質(zhì)超過其他區(qū)域同等經(jīng)濟能力的客戶群，較易為社區(qū)創(chuàng)造較優(yōu)勢的人文環(huán)境，為中后期的銷售創(chuàng)造賣點； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目交通獨有的優(yōu)勢（靠近城市兩條主干路、地鐵沿線），使本案對上班族的吸引力增強； 項目所在區(qū)域在市政府規(guī)劃的大型居住娛樂社區(qū)中（石景山東部區(qū)域），使自住型客戶群對其的認(rèn)可程度提高； 公司品牌效應(yīng)，及風(fēng)景、天地和德邑積累的宏觀影響力 將顯現(xiàn)； 微觀方面 項目建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，配合項目尚處于入市階段的特點，使本案極易成為區(qū)域性價比最突出的項目； 戶型定位建議的標(biāo)準(zhǔn)更為接近市場主流，且其面積區(qū)間將使實用性突出、總價得到有效控制，使項目提升空間較大，同時不偏離客戶群的主觀期望，產(chǎn)品針對性強，極易塑造市場心理概念。 周邊項目的配套均不足，社區(qū)氣氛不易營造；且銷售專業(yè)程度較京東、北的項目低，使項目銷售策略更為靈活，人為可控性更強。 四、市政支持條件方案 七通論證 結(jié)論 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃?xì)? 雨污水 電信 地?zé)? 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃?xì)饧瘓F 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 —— —— 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 —— 五、開發(fā)實施計劃 建議以西區(qū)先行開發(fā)，根據(jù)組團劃分按照一至六期工程依次實施。 本年度計劃開工 30 萬建筑平方米，其中一期工程全部開工，建筑面積為 20萬平方米；二期工程部分開工，建筑面積為 10 萬平方米。 開發(fā)及工程準(zhǔn)備以邊拆遷邊建設(shè)方式為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 報告說明 報告概述 根據(jù)遠(yuǎn)洋山水規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)進度的要求，對項目整體進行定位建議。在項目市政條件允許、控規(guī)調(diào)整情況、規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)要求和局限、區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、潛在客戶群的主觀需求和經(jīng)濟承受能力、區(qū)域競爭項目動態(tài)及產(chǎn)品性價比、公司財務(wù)運作限制等情況的基礎(chǔ)上，擬對山水進 行下列幾個方面的研究：遠(yuǎn)洋山水社區(qū)整體的初步市場定位、項目產(chǎn)品定位及標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分、建筑廳室設(shè)計規(guī)劃指導(dǎo)、項目潛在客戶群定位和其心理偏好分析、競爭環(huán)境要求和項目開發(fā)模式的建議，以對山水項目發(fā)展的戰(zhàn)略方向、前期工作進行指導(dǎo)，和一期產(chǎn)品的綜合定位。 此次定位報告領(lǐng)導(dǎo)小組由研發(fā)部趙新強、張森林和項目三部徐立、王福順組成，執(zhí)行分別由項目三部常賀強、王衛(wèi)京、劉云燕與研發(fā)部董明分別提供工程、市政規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面、的支持，報告由董明負(fù)責(zé)撰寫和分析。 設(shè)計思想 報告主題分為四部分進行分析：一、客觀環(huán)境和市場機會；本部分又以 兩部分進行： 開發(fā)環(huán)境和市政條件 開發(fā)風(fēng)險和市場機會；在 1 部分中，著重闡述項目區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域發(fā)展水平；在 2部分中，著重闡述項目控規(guī)調(diào)整情況和各項市政方案取舍的論述；二、潛在需求和市場供給；主要就客戶群市調(diào)結(jié)論和競爭環(huán)境進行分析；三、項目整體定位研究；本部門從客戶群定位、產(chǎn)品定位及細(xì)分、價格定位等方面進行分析；四、開發(fā)模式；從區(qū)域市政現(xiàn)狀、地塊報批進度和市場機會等方面進行開發(fā)計劃的建議； 客戶信息資料說明 報告資料基礎(chǔ)來源為項目三部市政、規(guī)劃、控規(guī)、工程條件資料、 2002 年度 9 月份的零點公司 的潛在客戶群調(diào)查報告、市統(tǒng)計局信息中心的區(qū)域宏觀報告、項目三部的區(qū)域經(jīng)濟報告、遠(yuǎn)嘉數(shù)據(jù)中心的市場定位及消費者需求報告和深訪記錄資料、 2 月市場研究中心董明實地調(diào)查的競爭項目資料。 在區(qū)域潛在客戶群的樣本方面，以零點公司的 502 個有效樣本、公司網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查結(jié)果的 141個有效樣本、遠(yuǎn)嘉數(shù)據(jù)中心報告涵蓋的 79 個有效樣本，共計 722 個樣本，作為潛在消費者分析的樣本。 在處理受調(diào)者群體經(jīng)濟水平的分析上，以家庭月總收入為第一量化指標(biāo)，通過填寫者的月供能力和月供所占家庭月收入比例推理計算而得。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻