【正文】 該種方式可以在短期內(nèi)迅速提高會所的市場知名度與美譽度，對市場康體需求人群吸納能力強，為會所經(jīng)營步入良性循環(huán)奠定較好基礎(chǔ)。其中： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4）四房戶型 周邊項目中，四房產(chǎn)品供應(yīng)量較少，且分布在部分體量較大的項目中；在區(qū)域客戶群收入特點和消費水平統(tǒng)計中，由于其大多采用按揭付款方式，四房產(chǎn)品的面積區(qū)間導(dǎo)致其總價偏高，超出區(qū)域中檔客戶群的承受范圍， 因此除部分以風(fēng)格和文化為賣點的小體量項目（如：北京印象、誠品建筑等）外，其余的項目分 布很少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目拆遷及開發(fā)實施的過程中，考慮保留大中所在區(qū)域，先進(jìn)行西區(qū)和大中區(qū)域之外東區(qū)的開發(fā)，這樣能夠保留現(xiàn)狀用地的商業(yè)氛圍，提升項目公建的商業(yè)價值，對于東西區(qū)公建物業(yè)的銷售將有很 大提升。 3）大力發(fā)展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。南區(qū)包括玉泉廣場和雕塑展示平臺區(qū)，規(guī)劃成東、中、西三個分區(qū)，東區(qū)玉泉廣場是該地區(qū) 商業(yè)、展覽、交通中心，設(shè)展覽沙龍等展示交流功能，并建設(shè)北京市一流的標(biāo)志性大型雕塑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 抹灰 踢腳與墻基底面平； （主要配置） ② 墻面外保溫，不留埋件，耐水膩子找平； 隔墻采用輕質(zhì)隔墻板； 配套設(shè)計 b) 綜合底商物業(yè)銷售面積增長與銷售收益、銷售難度三者間消長作用，魯谷路與魯谷西路底商建設(shè)兩層為宜。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。其中地上部分 29981 平方米，占西區(qū)非配套公建 %；占西區(qū)總公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 關(guān)于一期容積率和一期規(guī)模問題在隨后的研究中再定。建材標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)突出中遠(yuǎn)品牌特點，達(dá)到品牌維護和提升。由于項目產(chǎn)品容量較大，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)以生態(tài)綠化環(huán)境和人居環(huán)境（城市景觀、單體影射面和風(fēng)向氣流等）相結(jié)合的角度處理。收入為工薪收入，可支持合理配比下的貸款額度。 3）第三產(chǎn)業(yè)方面，大力發(fā)展旅游和 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3） 項目一期方案 一期戶型配比分布表 居型 一居 二居 三居 四居 面積區(qū)間 (平 米 ) 60以下 100以下 120以下 140150 衛(wèi)生間數(shù) 1 1 2 2 總比例 % 20% 45% 30% 5% 項目配套與非配套公建配比 〇 結(jié)合用地條件的具體實施 a) 將西區(qū)會所建成“遠(yuǎn)洋山水”項目主會所，兼顧東區(qū)會所部分職能，以節(jié)約東區(qū)土地利用，提高東區(qū)用地價值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 c) 小開間商業(yè)總計 8550 平方米。樓梯間：墻面采用白色調(diào)耐擦洗涂料，水泥砂漿壓光地面。建議 采取發(fā)展商委托管理，降低客戶群對物業(yè)價格的考慮權(quán)重。公司品牌效應(yīng)，及風(fēng)景、天地和德邑積累的宏觀影響力 將顯現(xiàn)； 微觀方面 設(shè)計思想 報告主題分為四部分進(jìn)行分析：一、客觀環(huán)境和市場機會；本部分又以 兩部分進(jìn)行： 開發(fā)環(huán)境和市政條件 開發(fā)風(fēng)險和市場機會；在 1 部分中，著重闡述項目區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域發(fā)展水平；在 2部分中，著重闡述項目控規(guī)調(diào)整情況和各項市政方案取舍的論述；二、潛在需求和市場供給；主要就客戶群市調(diào)結(jié)論和競爭環(huán)境進(jìn)行分析；三、項目整體定位研究；本部門從客戶群定位、產(chǎn)品定位及細(xì)分、價格定位等方面進(jìn)行分析；四、開發(fā)模式；從區(qū)域市政現(xiàn)狀、地塊報批進(jìn)度和市場機會等方面進(jìn)行開發(fā)計劃的建議； 客戶信息資料說明 報告資料基礎(chǔ)來源為項目三部市政、規(guī)劃、控規(guī)、工程條件資料、 2002 年度 9 月份的零點公司 的潛在客戶群調(diào)查報告、市統(tǒng)計局信息中心的區(qū)域宏觀報告、項目三部的區(qū)域經(jīng)濟報告、遠(yuǎn)嘉數(shù)據(jù)中心的市場定位及消費者需求報告和深訪記錄資料、 2 月市場研究中心董明實地調(diào)查的競爭項目資料。社會消費品零售額完成64 億元，同比增長 %。 2）政府繼續(xù)大力扶持、壯大區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2002 年 9 月通過委托市供電局做咨詢方案（規(guī)劃總規(guī)模 160 萬平方米），市供電局已確定取消在我項目用地內(nèi)建設(shè)變電站的建設(shè)，由項目以西的魯谷變電站 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域周邊只有長安新城商二期商品房形式產(chǎn)品，當(dāng)量為 50 萬建筑平方米，對本項目存在潛在客戶群的爭奪。 客戶積累 Strenth 已有一定積累，且意向 強烈 積累了豐富大量的 關(guān)注客戶 —— 積累一定客戶量，且反映良好 —— 已有一定客戶 群的積累 Weakness —— 相關(guān)信息化工作開展速度慢，主要靠純粹店鋪銷售 —— 主要 依靠玉海園項目積累，推廣輻射力工作強度不夠 價格提升將使其失去原先客戶群 區(qū)域市場認(rèn)可度 Strenth 實力開發(fā)商，市場認(rèn)可度強 —— 市場口碑較 好 團購存在一定 市場 在本區(qū)域有一 定知名度 Weakness —— 前期開發(fā)項目， 缺乏工作細(xì)化 —— —— 行業(yè)經(jīng)營比例 Strenth 通過股權(quán)轉(zhuǎn)移，逐步做 到純粹市場化 —— 以房地產(chǎn)為生存行業(yè) —— 以房地產(chǎn)為生 存行業(yè) Weakness 原先非中遠(yuǎn)集團主營 業(yè)務(wù) 多行業(yè)經(jīng)營，非世 茂集團主業(yè) —— —— 為資金運作升 值目的經(jīng)營 —— 資金籌措方式 Strenth 自有資金充足，貸款信 用資質(zhì)高 自有資金充足，無 銀行貸款 —— —— —— —— Weakness —— —— 以銀行貸款為主力資金 銷售專業(yè)程度 Strenth 逐步走向工作細(xì)化模 式 銷售理念先進(jìn)，南方開發(fā)經(jīng)驗積累豐富 —— 從三期開始聘請偉業(yè)公司代理 成業(yè)行入主，與先前玉海園不同 —— Weakness —— —— 專業(yè)程度較低，以發(fā)展部分兼營為主 —— —— 專業(yè)程度在商品房項目中較低 （ II）戶型比較定位 在戶型面積比例上，區(qū)域周邊競爭項目 的戶型已接近市場主流面積配置，只有少數(shù)風(fēng)格獨特項目的設(shè)計理念造成其單戶面積大于主流標(biāo)準(zhǔn)，如北京印象等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。 b) 部分項目出租經(jīng)營。周邊項目具有會所設(shè)計的分布不多，且主要集中在少數(shù)大盤項目，總體對比市內(nèi)其他區(qū)域 會所的分配比例偏小，區(qū)域稀缺具有一定規(guī)模且功能完善的會所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 配套整體 指標(biāo)要求 根據(jù)北京市 千人指標(biāo) 及報規(guī)劃審批的要求， 項目西區(qū)配套公建建筑面積，合計： 53562 平方米。 天 ) 出售的寫字樓數(shù)量（個） 7 1 6 平均出售價格 (元 /平方米 ) 9534 7200 9923 平均租售率 (%) （ 1）總需求量走勢預(yù)測 寫字樓的有效需求的增長主要取決于兩個因素：一是國內(nèi)企業(yè)數(shù)量的增加和規(guī)模 的發(fā)展，而國內(nèi)企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量兩個方面的提高則又取決于我國的國民經(jīng)濟增長水平；二是外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，這又受入世效果的體現(xiàn)和以美國為首的全球經(jīng)濟是否復(fù)蘇的影響。 根據(jù)客戶群消費心理特點在設(shè)計戶型時，應(yīng)注意以下幾點： ①在住宅平面功能的細(xì)化上，可考慮購房 者的實用性需求，如居室要滿足多功能而非單一性（非僅作小書房或小工作室等）；不設(shè) 3— 4平方米儲藏室或 1— 2平方米的更衣室等，以達(dá)到主起居室 /臥室的方正性和較大的面積。 項目客戶群的基準(zhǔn)測算，本案主力戶型應(yīng)以 二居、三居為主，比例可在 70%左右；為豐富戶型結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶的需要，躍層、復(fù)式、錯層結(jié)構(gòu)也可考慮，但比例不應(yīng)超過 20%；此外還可設(shè)計少量（ 10%左右）一居室。 翠谷景園 板式 金隅嘉業(yè) 3850 36003900 毛坯 31/03/2020 4）住宅立項（寫字樓方式）銷售的項目 區(qū)域?qū)懽謽切卤P項目只有天行建商務(wù)大廈一個屬于外賣項目，且營銷工作專業(yè)程度很低，糾紛不斷；長安西點，尚未確定租、賣方式及相關(guān)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，以進(jìn)入市場。 建議西區(qū)先申報供電方案，按照咨詢方案的供電方式實施供電。 97 控規(guī)調(diào)整情況明細(xì) 1） 97 控規(guī)方案操作分析 97 控規(guī)是由北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院在北京市總體規(guī)劃和八寶山地區(qū)實施綠化隔離帶綜合整治規(guī)劃指導(dǎo)下編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)首規(guī)委聯(lián)席會 討論通過，發(fā)（ 97）首規(guī)辦字第 034 號文。 4） 2020 年北京市將全面啟動奧運工程，石景山區(qū)將以此為契機加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以重點工程樹立區(qū)域現(xiàn)代化城市新形象。 2000 年北京市旅游業(yè)總收入已經(jīng)占到全市 GDP 的 19%，而石景山區(qū)僅占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。七通論證 結(jié)論 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃?xì)? 雨污水 電信 地?zé)? 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃?xì)饧瘓F 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 —— —— 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 —— 五、開發(fā)實施計劃 建議以西區(qū)先行開發(fā)，根據(jù)組團劃分按照一至六期工程依次實施。 三、項目賣點總結(jié) 宏觀方面 由于小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，可考慮建設(shè)一座具有一定檔次的、設(shè)施齊全、能源供給負(fù)荷大的大中型會所，使其營造項目內(nèi)商圈，增加項目知名度。外立面：建議建筑單體外立面采用涂 料采用質(zhì)地穩(wěn)定性強的涂料（成本允許情 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 e) 雙女墳路屬“遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)社區(qū)內(nèi)部路，建議將配套公建中主要公益性設(shè)施以及會所集中設(shè)置于此，形成一定商業(yè)氣氛。 總計：西區(qū)會所建筑面積 4800 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型設(shè)計 （ 1）整體居室配比匯總 具體進(jìn)行建筑方案規(guī)劃和設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)不同樓型比例的變化對相應(yīng)戶室比進(jìn)行合理調(diào)整，建議主要在二居室戶型和三居室戶型之間調(diào)劑，并嚴(yán)格控制一居室和四居以上戶型的數(shù)量，項目總體（包括塔樓和板樓）的戶室比建議參照如下數(shù)據(jù)： 居 型 一居 二居 三居 四居 合計 面積區(qū)間 (m2) 65 以下 81120 101140 140 以上 —— 百分比 % 10 51 37 2 100 （ 2）塔樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個 ) 套數(shù)比例 一居室 65以下 1 10% 14% 二居室 81~90 1 8% 52% 91~100 1 24% 101~110 20% 三居室 101~110 1 6% 32% 111~120 1 12% 111~120 2 11% 121~130 2 7% 四居及其他 140以上 2 2% 2% （ 3）板樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個 ) 套數(shù)比例 一居室 0% 0% 二居室 81~90 1 2% 50% 91~100 1 15% 101~110 33% 三居室 101~110 1 6% 45% 111~120 1 6% 111~120 2 11% 121~130 2 13% 130~