【正文】 區(qū)風(fēng)格較易顯現(xiàn)； 三、項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié) 宏觀方面 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高，管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在 — /月 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容應(yīng)以公共服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)為輔。建議 采取發(fā)展商委托管理，降低客戶群對(duì)物業(yè)價(jià)格的考慮權(quán)重。項(xiàng)目區(qū)域信息平臺(tái)（寬帶、有線及信號(hào)變頻轉(zhuǎn)換設(shè)備）構(gòu)架應(yīng)滿足較大負(fù)荷，同時(shí)為局部建筑單體無(wú)線上網(wǎng)、一站（卡）通接入創(chuàng)造可能。結(jié)合區(qū)域特有的地?zé)豳Y源，勘測(cè)其容量，進(jìn)行可行性研究，營(yíng)建小區(qū)特色，創(chuàng)造項(xiàng)目賣點(diǎn)。 西區(qū)開發(fā)部分的車位最低限度應(yīng)以 為標(biāo) 準(zhǔn)。 根據(jù)區(qū)域密度調(diào)查，小區(qū)商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施稀缺，應(yīng)在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮其行業(yè)特殊性（尤其為商業(yè)），促其其經(jīng)營(yíng)信心的得到體現(xiàn)。 由于小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，可考慮建設(shè)一座具有一定檔次的、設(shè)施齊全、能源供給負(fù)荷大的大中型會(huì)所，使其營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)商圈，增加項(xiàng)目知名度。 周邊全配套型項(xiàng)目稀缺，本案體量超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)齊全的配套設(shè)施，以滿足不同年齡人群的需要。居住單元： ① 地面現(xiàn)澆混凝土樓板一次成活壓實(shí)趕光。樓梯間：墻面采用白色調(diào)耐擦洗涂料，水泥砂漿壓光地面。大堂及電梯廳：花崗巖地面、石膏板吊頂、墻面盡量采用大理石飾面。外窗：建議采用隔熱斷橋電泳鋁合金開窗，配雙層中空玻璃，按照戶型主體朝向（南、北）進(jìn)行落地窗和外飄窗的選擇，陽(yáng)臺(tái)采用落地窗封閉。 況下，可考慮面磚），要求色彩簡(jiǎn)潔清快，材料的色彩及對(duì)比應(yīng)以大區(qū)域的協(xié)調(diào)為準(zhǔn)；建材的選擇上，盡量避免和周邊項(xiàng)目的外觀同質(zhì)性；首二層可適當(dāng)考慮面磚，尤其指沿路建筑單體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。外立面：建議建筑單體外立面采用涂 料采用質(zhì)地穩(wěn)定性強(qiáng)的涂料（成本允許情 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鑒于區(qū)域租金市場(chǎng)表現(xiàn)趨勢(shì)和客戶群中投資型客戶稀缺，建議先期不設(shè)計(jì)商主樓體，不設(shè)置 STUDIO 單體設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目市場(chǎng)面貌的一致性。 根據(jù)區(qū)域?qū)懽謽菢?biāo)準(zhǔn)分布和市場(chǎng)租金表現(xiàn)，建議先期不建設(shè)寫字樓項(xiàng)目。 c) 小開間商業(yè)總計(jì) 8550 平方米。 b) 大開間商業(yè) 10000 平方米。 〇 底商用戶的經(jīng)營(yíng)類型及配比需求 a) 各類餐飲 8000 平方米。預(yù)留玉泉西路 35 米、兩端各退紅線 15米后，長(zhǎng)度為 545 米。玉泉西路雖然穿越“遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)，但從道路接壤與社區(qū)銜接條件看，開發(fā)成規(guī)模底商不易，建議僅作為社區(qū)居民通勤用。 e) 雙女墳路屬“遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)社區(qū)內(nèi)部路，建議將配套公建中主要公益性設(shè)施以及會(huì)所集中設(shè)置于此，形成一定商業(yè)氣氛。 c) 底商物業(yè)應(yīng)以租售為主，不主張自營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。魯谷路為西區(qū)主商業(yè)街，魯谷西路為次商業(yè)街。該種方式可以在短期內(nèi)迅速提高會(huì)所的市場(chǎng)知名度與美譽(yù)度，為會(huì)所經(jīng)營(yíng)步入良性循環(huán)奠定較好基礎(chǔ)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低，收益也較低。受行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與知名度所限，通常此種經(jīng)營(yíng)方式面對(duì)的客戶群較窄，多為社區(qū)內(nèi)部居民提供康體服務(wù)。 總計(jì)：西區(qū)會(huì)所建筑面積 4800 平方米。一、美化環(huán)境；一、降低建設(shè)與維護(hù)成本；西區(qū)會(huì)所 內(nèi)容以康體休閑為主，包括：游泳館、綜合健身、羽毛球、乒乓球、臺(tái)球等，及其附屬設(shè)施。 c) 利用崇興庵現(xiàn)有 880 平方米建筑面積，將文化會(huì)所（閱覽、棋牌等適合老年與兒童的文化需求項(xiàng)目）設(shè)置于此，不再另行建設(shè)。 〇 結(jié)合用地條件的具體實(shí)施 a) 將西區(qū)會(huì)所建成“遠(yuǎn)洋山水”項(xiàng)目主會(huì)所，兼顧東區(qū)會(huì)所部分職能，以節(jié)約東區(qū)土地利用，提高東區(qū)用地價(jià)值。 1）會(huì)所 〇 基于市場(chǎng)因素的會(huì)所定位 西區(qū)非配套公建中 : 可用于底商物業(yè)租售：面積 17981 平方米 ,占非配套公建 %；占西區(qū)總公建 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西區(qū)非配套公建面積 合計(jì) 37981 平方米 ，占西區(qū)總公建 %，與住宅建筑面積配比率為%。 3） 項(xiàng)目一期方案 一期戶型配比分布表 居型 一居 二居 三居 四居 面積區(qū)間 (平 米 ) 60以下 100以下 120以下 140150 衛(wèi)生間數(shù) 1 1 2 2 總比例 % 20% 45% 30% 5% 項(xiàng)目配套與非配套公建配比 對(duì)衛(wèi)生間的需求 1）單衛(wèi)配置 在僅需單衛(wèi)的客戶中， %的比例認(rèn)為衛(wèi)生間應(yīng)追求“較大”的空間。因此對(duì)其建筑設(shè)計(jì)需提出較高要求，且應(yīng)當(dāng)在日照條件、景觀條件、戶型設(shè)計(jì)水平方面切實(shí)加強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型設(shè)計(jì) （ 1）整體居室配比匯總 具體進(jìn)行建筑方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同樓型比例的變化對(duì)相應(yīng)戶室比進(jìn)行合理調(diào)整，建議主要在二居室戶型和三居室戶型之間調(diào)劑，并嚴(yán)格控制一居室和四居以上戶型的數(shù)量，項(xiàng)目總體（包括塔樓和板樓）的戶室比建議參照如下數(shù)據(jù)： 居 型 一居 二居 三居 四居 合計(jì) 面積區(qū)間 (m2) 65 以下 81120 101140 140 以上 —— 百分比 % 10 51 37 2 100 （ 2）塔樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個(gè) ) 套數(shù)比例 一居室 65以下 1 10% 14% 二居室 81~90 1 8% 52% 91~100 1 24% 101~110 20% 三居室 101~110 1 6% 32% 111~120 1 12% 111~120 2 11% 121~130 2 7% 四居及其他 140以上 2 2% 2% （ 3）板樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個(gè) ) 套數(shù)比例 一居室 0% 0% 二居室 81~90 1 2% 50% 91~100 1 15% 101~110 33% 三居室 101~110 1 6% 45% 111~120 1 6% 111~120 2 11% 121~130 2 13% 130~140 2 9% 四居及其他 150以上 2 5% 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2）具體指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 c） 兩層設(shè)置的底商應(yīng)在相應(yīng)位置做好安裝樓梯的預(yù)留孔和預(yù)埋件； 建筑單體設(shè)計(jì) 1）設(shè)計(jì)原則 2）底商建筑部分 a) 因底商需求的不確定性，為滿足結(jié)構(gòu)格局靈活多變，建議底商部分采用高層裙房 形式，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)。 建筑結(jié)構(gòu)形式 1）項(xiàng)目住宅建筑部分 規(guī)劃設(shè)計(jì) 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)是中檔普通商品住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主力客戶群分布圖 購(gòu)房群體的特征 年齡區(qū)間 家庭結(jié)構(gòu) 工作地點(diǎn) 家庭收入 25— 40 歲區(qū)間，占 夫婦二人占 %；三 口之家占 % 玉泉路附近及長(zhǎng)安街沿線比例接近 70％ 4000— 8000 元 /月區(qū)間，占 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3） 在長(zhǎng)安街地鐵沿線的企事業(yè)單位工作的管理和技術(shù)人員。 目 標(biāo)客戶定位及描述 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合 需求分析和客戶購(gòu)房心理析，目標(biāo) 客戶群應(yīng)包括以下幾類人群： 1）在項(xiàng)目區(qū)域周邊具有穩(wěn)定工作的的中青年人士。 客戶群細(xì)分 1）客戶群構(gòu)成 在項(xiàng)目客戶群將包括部分團(tuán)購(gòu)客戶和散購(gòu)客戶； 2）主力客戶群特征 項(xiàng)目以 年齡在 25— 40 歲區(qū)間的消費(fèi)者將是項(xiàng)目的主力客戶群；其大多數(shù)以 三口之家和夫婦二人的家庭結(jié)構(gòu)為主；其工作地點(diǎn)主要在項(xiàng)目周邊及長(zhǎng)安街沿線且有穩(wěn)定收入，目前的居住地點(diǎn)較分散；其家庭月收入絕大多數(shù)在 4000— 8000元之間，且以自住為置業(yè)目的，只有一成的客戶將考慮商住兩用；其多數(shù)能采取按揭貸款方式購(gòu)買，且心理認(rèn)知月供 2000— 3500 元為佳，相對(duì)購(gòu)買群中，更為年輕的客戶的承受能力比此略低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市政方案論證 （初步確定，待繼續(xù)討論） 市政實(shí)施各項(xiàng)分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃?xì)? 雨污水 電信 地?zé)? 擬實(shí)施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來(lái)水 先報(bào)西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬(wàn)伏變電站 燃?xì)饧瘓F(tuán) 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計(jì)量 水表出戶計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬(wàn)伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項(xiàng)目周邊條件良好 由電信公司解決 四、客戶群定位 總體特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）基礎(chǔ)建設(shè)方面，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動(dòng)奧運(yùn)工程。 2）工業(yè)方面，建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)孵化器，形成微電子產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和客戶需求角度的產(chǎn)品定位研究 ................... 16 需求特征與價(jià)位可行性分析 ................................................... 35 一、潛在客戶群特征 .............................................................. 35 二、從 分析延續(xù)性角度出發(fā)的價(jià)格區(qū)間建議 .......................... 38 市場(chǎng)機(jī)會(huì)和開發(fā)順序 .............................................................. 39 開發(fā)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 .............................................................. 39 實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................ 41 報(bào)告結(jié)論 ......................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、用地規(guī)劃條件和控規(guī)調(diào)整情況 ...............錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展分析 .............................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目 錄 報(bào)告結(jié)論預(yù)覽 ...............................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 報(bào)告說(shuō)明 ......................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)條件和發(fā)展 ......................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、市政方案論證 ........................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 遠(yuǎn)洋山水整體市場(chǎng)定位研究報(bào)告 報(bào)告結(jié)論