【正文】 閑健身去處 項目周邊配套雖全，仍需會所畫龍點睛以多層、小高層為主，圍合布局 景觀做精，戶型創(chuàng)新，智能化適用宣傳銷售推廣主題 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)216。由于新城南都目前沒有售樓處，沒有樓書戶型等宣傳資料，因此我們對新城南都的規(guī)劃細節(jié)還不十分了解，我司將進一步進行跟蹤關(guān)注。項目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個大型項目。規(guī)劃有大型商業(yè)街，過萬平方米獨立會所、沿河（里底河）泛會所等。四、競爭對手分析新 城 南 都新城南都位于武宜與長虹中路交界處，占地面積700畝，體現(xiàn)了武進房地產(chǎn)界“堅持成片開發(fā)，提高房地產(chǎn)規(guī)模檔次”的發(fā)展戰(zhàn)略，由實力雄厚業(yè)績卓著口碑良好的新城房產(chǎn)開發(fā)，其金字招牌具有相當?shù)奶栒倭Α?房地產(chǎn)業(yè)國家政策性強，準入門檻高、規(guī)范嚴格，給開發(fā)帶來一定難度與限制；216。威脅216。 湖塘作為大常州南翼中心，必將引發(fā)新一輪城市建設(shè)，湖塘區(qū)域前景看好；216。機會216。 大通河河水污染較為嚴重，政府綜合治理較為棘手；216。 地處老式民房區(qū)，周邊的房屋降低項目檔次；216。 地塊多為工業(yè)小區(qū)，拆遷較為容易，項目啟動快。 緊臨大通河，有天然河景優(yōu)勢，可充分宣傳“水居時代”概念； 216。 周邊為成熟生活區(qū)，小區(qū)配套的菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等都為現(xiàn)成資源，適宜居??；216。 湖塘經(jīng)濟發(fā)達，城市拆遷量大，需求量大、購房能力較強；216。由于本區(qū)域規(guī)劃為湖塘未來大型居住區(qū)，因此放眼23年后，金雞路拓寬、工業(yè)區(qū)搬離、河水污染源減少并得到治理，以及大量房屋拆遷后，這里將會出現(xiàn)嶄新的一片天地。周邊配套交通：緊臨武宜路和改擴建金雞路，距汽車站500米，家門口武宜路上有14路直通市中心，另有5031313319通往武進各地，交通十分便捷；商業(yè)：家門口就有信特超市，與在建中的陽湖廣場（富甲一方）隔河相望；學(xué)校：金太陽幼兒園、湖塘橋中心小學(xué)、橋北初級中學(xué)、武進電大醫(yī)院：常州市第三人民醫(yī)院、武進中醫(yī)院菜場：聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場地塊分析本地塊原為工業(yè)小區(qū)，周邊散落民居，規(guī)模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。不過，23年后，隨著運河改道、“城市副中心”建設(shè)加快，湖塘版塊認同度趨強，投資炒房比例肯定會有所上升。 購房計劃盡管湖塘樓市供不應(yīng)求，房價不斷拉升，但炒房比例很少，購房者80%以上均是自主，但以二次購房者為主，投資購房用于出租者約占10%。復(fù)式空中花園多設(shè)計有陽光花房、觀景露臺等，彰顯舒適綠色生活主張。 戶型細節(jié)在戶型的設(shè)計細節(jié)上，體現(xiàn)人本關(guān)懷，基本做到全明設(shè)計、動線合理、功能分區(qū)、公私分開、干濕分離。 付款方式湖塘購房付款方式與常州基本相同，一次性、銀行按揭、公積金貸款、分期付款方式多樣靈活自由，但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和銀行按揭兩種，分期付款基本沒有。私營業(yè)主等高端消費總價則在40萬以上。 承受總價30萬是常州樓市的一個分水嶺。交付時，各種管線預(yù)設(shè)到位，一般單元電子防盜門、進戶防撬門安裝到位，有線、寬帶端口預(yù)留，業(yè)主基本裝修后就可入住。216。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費群的購房需求。住宅區(qū)域調(diào)查報告216。 主力戶型導(dǎo)向湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達，一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”，以在常州市區(qū)購房為榮，實際在湖塘購房的多是機關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘100130平方米之間，以經(jīng)濟實用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。其中新城房產(chǎn)的兩個項目一個南都占盡規(guī)模優(yōu)勢、一個夏雷村地塊緊臨本案，將成為本項目未來主要競爭對手。今后，武進房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級大盤。216。支付能力湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達，消費能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費需求巨大，購房者中以二次購房的居多。2002至2003年開盤銷售的住宅類項目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬，足以說明今后幾年湖塘區(qū)域購房需求量很大。據(jù)統(tǒng)計，2003年上半年武進開發(fā)面積達29萬平方米，銷售面積17萬平方米。在大常州的宏偉規(guī)劃藍圖中，武進被定位為“大常州的城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首當其沖。 需求量隨著常州特大型城市建設(shè)力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場需求量急劇擴大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，價格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。武進目前定位為常州城市副中心，大常州居住中心開始南移，湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機遇，城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化，放眼二三年內(nèi)，這里將是一片嶄新的天地，這里將上演新城市的傳奇。房地產(chǎn)項目形象整體定位分析作者：日期：湖塘“水漾年華”策劃報告常州新區(qū)鴻森房產(chǎn)營銷代理有限公司2003年12月目 錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項目簡介三、項目SWOT分析四、競爭對手分析五、項目整體定位六、項目形象主題定位七、目標客戶定位分析八、項目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想十一、開發(fā)流程及銷售安排十二、初步營銷推廣策略十三、項目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟分析素有“蘇南五虎”之一的武進區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，多次躋身全國百強縣十強之列，而湖塘系武進區(qū)政府所在地，湖塘全鎮(zhèn)人口13萬多，2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185元，職工人平均工資11758元，人均儲蓄額21355元。湖塘素有紡織之鄉(xiāng)的美譽，日出萬匹，經(jīng)緯天下，紡織造就了湖塘包括湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多的富翁，有雄厚的購房消費潛力。湖塘房地產(chǎn)市場研究216。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，110月份全市竣工房屋面積95萬平方米，%，%，商品房現(xiàn)房成交價每平方米為2284元，%，而商品房平均銷售也達到了每平方米3000元以上。湖塘版塊，自1999年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價位從當初的800元每平方米升到2400每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。湖塘價格上漲一是全國性的大環(huán)境的驅(qū)使，二是常州政府以南北發(fā)展為重點的規(guī)劃使然，運河改道、淹城森林公園、大學(xué)城、高速公路、常武十里景觀大道、武進高新區(qū)的建設(shè)等等，這些都加重了人們選擇湖塘時的砝碼。但就整個常州來說，新北區(qū)均價接近3000元/平方米，而常州老城區(qū)均價已經(jīng)超過3000元/平方米，而湖塘均價不超過2300元/平方米，說明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大，前景十分看好。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，100130平方米、三房二廳的戶型、總價在30萬以內(nèi)的房子最為搶手。 項目規(guī)模層次2002至2003年開盤銷售的住宅類項目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓，除分幾期開發(fā)的四季新城50萬平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在15萬平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進區(qū)第一個純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻,較有特色。比如，2004年湖塘房產(chǎn)界將要上市的新樓盤有：新城南都，政法廣場南金橋房產(chǎn)地塊，新城房產(chǎn)夏雷村500畝地塊 。216。其中新城芳草園105平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷，說明經(jīng)濟實用、功能齊全的房型深受市場歡迎。 戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。市場主打戶型為100130平方米的大小三房。 交付標準湖塘樓市的交付標準基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。216。一般工薪階層購房多選擇100130平方米的大小三房，總價25萬左右。216。216。具體到細節(jié)方面，主要表現(xiàn)在房型一般大開間、短進深，南北通透、采光良好，主臥、客廳多朝陽并有觀景陽臺，陽臺形式變化多樣，主臥配有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間多為明衛(wèi)等。216。這說明湖塘的樓市還是自給自足型，還處于剛剛起步、迅猛發(fā)展階段。二、項目簡介項目位置項目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，原為武進拖拉機廠、塑料廠、居民區(qū)等，區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。但目前周邊現(xiàn)狀破爛不堪，散落民居、閑置菜地、河水污濁，出租戶多，影響樓盤的居住檔次。三、項目SWOT分析優(yōu)勢216。 地處湖塘與蘭陵的交界點，臨近312國道，緊依金雞路、在武宜路與常漕路中間，交通十分便利；216。 金雞路改造工程在即，政府規(guī)劃金雞路以南、項目家門口為綠化區(qū)，足以使土地價值脫胎換骨；216。 項目規(guī)模較大，產(chǎn)品有規(guī)劃宣傳后天優(yōu)勢；216。劣勢216。 周邊民房內(nèi)多為租住戶，擇鄰而居的觀念會影響本項目的銷售；216。 近幾年武進區(qū)政府的發(fā)展方向在湖塘橋以南，目前湖塘橋北面少受人關(guān)注。 金雞路拓寬為30米，是本項目的最大利好消息；216。 湖塘樓市目前推案少，可售房基本沒有，房價攀升，市場供不應(yīng)求。 湖塘南部區(qū)域大盤比如新城南都規(guī)模大，區(qū)域外環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ螅?