【正文】 （四）體育運動房產(chǎn)體育運動被現(xiàn)代的人喻為一種時尚，一種自我保護的必修課，人們越來越重視自己的身體狀況，因為它是一切生活、工作、學習的保障和前提。項目地處成—溫—郫國家級生態(tài)農業(yè)保護帶，空氣清新；毗鄰新成溫路、外環(huán)路，距市區(qū)僅10余分鐘車程。項目采用川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風四大民間特殊風格架構芙蓉古城的居住體系；居住、商業(yè)、文體等以園林環(huán)境來間隔分區(qū)，動靜結合；戶型精致典雅，藝術與實用完美結合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，實為一座集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成都之淳樸、江南園林之情趣的高品質社區(qū)。由成都置信實業(yè)有限公司開發(fā)的置信生態(tài)花園碧桂園房子蓋得好、環(huán)境好，許多家長又決定在此購買樓房，因而帶動了房產(chǎn)銷售，成為住宅與教育產(chǎn)業(yè)相結合的成功范例。決策者們決心加速社區(qū)配套建設，他們決定投資2億元興建一所從師資到硬件在全國都是一流水平的學校和一個五星級的鄉(xiāng)村俱樂部。碧桂園的決策者心急如焚，思索著出路何在。一時間，整個房地產(chǎn)市場崩潰，別墅銷售更成了難點中的難點，在廣東城鄉(xiāng)公路兩旁，到處出現(xiàn)已建好的別墅在曬太陽。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。房地產(chǎn)開發(fā)商們正是看中了這一點，打起了教育牌。它對于消費者而言是一個嶄新的房地產(chǎn)消費觀念的引入，是消費者自我完善，自我成長空間的最佳選擇。古時候有“孟母三遷，擇鄰而居”，現(xiàn)在的父母對孩子的關愛比起孟母有過之而無不及。為了充分迎合度假之人的喜愛，小區(qū)設置有大量休閑、運動、娛樂項目的主題度假公園、四星級酒店、滑雪場等，令業(yè)主及家人樂不思歸，其別墅風格與青城山風景協(xié)調一致，倒映在湖光山色之中，令人心曠神怡。白鷺洲度假公園全部修建為50~400平方米的獨立別墅和連排別墅，總價最低僅10萬元左右，是白領階層都能輕松擁有的周末度假物業(yè)。整個項目依托園內名山青城山的名氣，依山而建。最近在成都青城山大門對面出現(xiàn)的一大型旅游度假項目青城白鷺洲便是一例。為更好地推動旅游房產(chǎn)的發(fā)展，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦“第一屆中國旅游房地產(chǎn)博覽會”于2001年7月26日至28日在海南省?？谑信e行，國內外大批有實力、有見地的開發(fā)商就旅游房地產(chǎn)發(fā)展大市場獻計獻策。我國是新興的旅游大國，具有強大的旅游消費群體。今天遍布世界各地的分時度假、產(chǎn)權酒店、高爾夫度假村、山地度假村、養(yǎng)老公寓等，將旅游房地產(chǎn)市場推向了高潮。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。在房地產(chǎn)競爭日益激烈的今天，越來越多的開發(fā)商祭出了出賣生活方式的大旗，各樓盤都紛紛宣傳不僅僅賣給購房者一個50或70年的生活時間，更重要的是賣給買家一個居住于此的、度身訂造的生活方式。二、特色房地產(chǎn)市場分析隨著城市居民收入水平的不斷提高，消費者將更加重視生活質量的提升，生存需求被發(fā)展需求和享受需求所取代，物質需求被情感需求所替換。為阻隔都市的喧囂、浮躁，尋求寧靜、閑適的自然生活，郊區(qū)化居住的觀念日益被人們所接受并得到大力推崇。當前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的市場機會逐漸減少，住房消費開始向舒適型轉移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆。這是因為房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，已基本上解決了人們居住有無的問題。因此人口增加、城市化進程的加快和人們要求改善居住品質的愿望，將成為住房建設發(fā)展的三大原動力。房地產(chǎn)項目市場分析與定位作者：日期：第二部分項目市場分析與定位第二章 全國房地產(chǎn)市場分析一、全國房地產(chǎn)市場概述全國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，取得了長足的進步：截至2000年年末，全國城鎮(zhèn)（2000年全國第五次人口普查結果：全國城鎮(zhèn)人口為45594萬人，城市化率約為36％），城鎮(zhèn)居民的居住品質有了很大的改善。根據(jù)我國住房建設發(fā)展規(guī)劃，到2010年我國總人口約為14億，城市化率達到40％，住宅發(fā)展目標為戶均一套，人均一室，人均居住面積15平方米，主導戶型為三室二廳和二室一廳，戶均面積90～120平方米。但隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，其商品房空置率也在不斷增加，達到了創(chuàng)紀錄的9124萬平方米（國家統(tǒng)計局最新公布統(tǒng)計資料）。尤其是發(fā)達地區(qū)如北京、上海、深圳和廣州等地人居住面積已達到20多平方米，人們對住房的需求不再滿足簡單的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉悶的建筑使生活水平不斷提高、對居住條件越來越講究的人們開始思索：我們究竟需要什么樣的居住方式？我們真的能象海德格爾所說的那樣“詩意地居住”嗎？這是現(xiàn)代城市居民所面臨的問題，也是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的問題。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始尋求并開辟新的領域。和發(fā)達國家一樣的“城市空心化”概念正在被中國老百姓所接受，有錢人及大部分中產(chǎn)階級前往郊區(qū)或城市邊緣地帶居住正成為一種居住時尚，快速帶動著住宅郊區(qū)化的發(fā)展。教育、健康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購房者作出是否購房決定的主要標準，后三產(chǎn)時代已經(jīng)來臨。當前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的機會逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超過20平方米。為整合生活要素，滿足人們后三產(chǎn)時代的需求：旅游、教育、健康、休閑等各種獨具特色的房地產(chǎn)項目應運而生：（一）旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸，60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村開發(fā)了以分時銷售(出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段)的方式招攬客戶，標志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。在我國，“旅游房產(chǎn)”還是一個比較新鮮的概念，但是我們應該看到旅游房地產(chǎn)市場潛力巨大。據(jù)國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世第五位和第七位。在全國的眾多旅游房產(chǎn)項目中，有不少依托郊區(qū)的自然風光，清新的空氣環(huán)境開發(fā)的、令城里人喜愛的旅游度假房產(chǎn)，獲得了成功。位于青城山旁的白鷺州度假公園總占地面積430畝，綠化率高達75%，其中規(guī)劃銷售的別墅面積85000平方米。青城山古木奇樹參天，一年四季溫度適宜，自古以來靠幽靜而聞名天下，歷來是成都及周邊人士游泳度假的黃金寶地。項目號稱“戶戶臨水，移目換景”，因為它引進了青城山泉，營造了85畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶戶推窗即可見水。（二）教育房地產(chǎn)當人們有了生活得更好的要求，當人們明白了知識可以改變生活，智慧可以創(chuàng)造財富，當人們懂得了學習能夠讓自己永遠走在最前面，教育便成了生活中的一個中心點，成了每一個家庭選擇生活方式的要素之一。名校的招牌具有非凡的號召力。而另一方面當教育為社區(qū)確立一個高起點的定位，提升社區(qū)的整體素質形象，為社區(qū)的配套打下基礎，對于拉動土地升值，確立買家信心有直接的作用。也正因為如此，關注業(yè)主子女的成長和教育已成為眾多開發(fā)商所追求的重要一環(huán)，而且靠社區(qū)教育配套盤活一個項目的案例比比皆是。1993年，國民經(jīng)濟已出現(xiàn)過熱狀況，中央決定采取宏觀調控，實現(xiàn)國民經(jīng)濟軟著陸。碧桂園400多幢別墅少人問津，合作的另外兩方相繼退出。下半年，開發(fā)商對珠江三角洲的別墅作了一次細致的調查研究，認為一期別墅不好賣，很重要的因素是整個社區(qū)的配套沒有跟上，投資者擔心開發(fā)商實力不足引起爛尾。其中總占地1000余畝的碧桂園僅學校就有380畝，并與北京景山學校（鄧小平等中央領導的子女就讀該校）聯(lián)合辦學，抓住“先富裕起來的一群”人比一般人更加“望子成龍”的心理，高起點、大投入建設碧桂園貴族學校，使教育配套成為俘獲成千上萬“可憐天下父母心”的王牌；結果碧桂園學校的名額增到1300名。（三）度假休閑房地產(chǎn)城里人愈來愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，渴望享有一種悠靜、閑遐的寧靜生活，節(jié)奏緩慢、順暢且有規(guī)律，市場有了這種強烈的需求，于是結合休閑生活模式的新型房地產(chǎn)項目便應運而生。芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)（文家場）交界處，占地約810畝，初步規(guī)劃建筑總面積13萬多平方米，擬于2002年8月份投入使用。正因為是休閑型社區(qū)，項目除設有普通的功能配套外，還設有名小吃街、工藝制品街、休閑觀賞型溫泉、滑雪場、博物館、古風荼樓等。芙蓉古城是全國為數(shù)極少的仿古休閑型社區(qū)之一，其代表性在西南尚屬首家。利用這一心理，不少開發(fā)商將體育健康運動應用到商品住宅之中，成功的將兩者結合起來，讓消費者“魚和熊掌”兼而有之。但今天，把體育運動作為整體概念加以運作卻不多見，這需要開發(fā)商具有必勝的信心與超前的意識，以及對房地產(chǎn)宏觀把控的能力。廣州奧林匹克花園是由金業(yè)集團投資興建，項目的特色及主題概念定位為“健康與體育”，在奧林匹克花園的幾乎所有社區(qū)配套中都是與體育鍛煉密切結合，把購買者日常生活所需要的健身設施都安置在社區(qū)里，讓有利于業(yè)主健康的元素分布在公共場地的每一個角落。概念的新穎和實用，使得奧林匹克花園在推廣中打出了“運動就在家門口”的廣告語，意味每個業(yè)主足不出園均可享有運動的快樂。金業(yè)集團邀請體育明星、奧運冠軍為項目增光添彩，讓項目從頭至尾都閃爍著奧運的光環(huán)，給與購買者強有力的吸引。第三章 重慶房地產(chǎn)市場分析一、重慶房地產(chǎn)市場概述重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展相對全國而言發(fā)展比較平穩(wěn)，當1992和1993年國內其他城市尤其是沿海地區(qū)掀起房地產(chǎn)開發(fā)狂潮時，重慶只起了一點小小的漣漪，并很快在1993年下半年，這點漣漪也歸于平靜。直到1997年上半年，隨著重慶直轄以及國家推進住宅建設，刺激住宅消費等一系列拉動內需政策的出臺，這一局面才得以改觀，爾后進入了一個高速成長期。%，居所有行業(yè)之首，其比重超過整個第二產(chǎn)業(yè)16個百分點！然而，今年一季度的商品房銷售量與去年同期相比略有下降。事實上各開發(fā)商為爭奪有限的客戶群體拉開了慘烈了的價格戰(zhàn)，五花八門的優(yōu)惠購房措施拋向本已過熱的房地產(chǎn)市場。今年上半年，樓盤的銷售普遍比較疲軟，尤其在幾次房交會之后，銷售更是銳減。不少開發(fā)商都在絞盡腦汁，以求另辟蹊徑突圍。土地作為房地產(chǎn)的主要生產(chǎn)要素之一，主城區(qū)的土地在經(jīng)過開發(fā)商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房價中樓面地價大幅飆升抑制了利潤的有效上揚空間，因而部分開發(fā)商將目光盯向土地資源充足的郊區(qū)市場。汽車的普及與高速公路網(wǎng)絡的形成無疑將會對我們生活方式產(chǎn)生革命性的變化，部分日益膨脹的中產(chǎn)階級及收入豐厚的藍領工人蜂涌而出奔向郊區(qū)，在那里他們將享受到城區(qū)所無法比擬的優(yōu)越環(huán)境與價格低廉的住宅產(chǎn)品。1999年，全興物業(yè)公司所開發(fā)的全興別墅隆重上市，成為含谷別墅市場的先鋒。近階段，含谷區(qū)域的別墅供應主要有全興別墅、大田北歐、香格里拉、海藍云天等（如下表）。主力戶型面積288M2,帶300M2的私家花園300M2左右300M2左右。沿含湖呈階梯狀布置，幾乎每戶都有湖景，坡頂為中庭花園。緊鄰含湖與香格里拉別墅區(qū)，背靠近百畝河塘，空氣清新。建筑風格歐式歐式歐式交房狀態(tài)清水房，無門窗。清水房清水房，客廳窗戶為4米落地玻璃。（二）渝北區(qū)域在該區(qū)域上現(xiàn)有兩個項目正在預熱中，一個是由渝海集團開發(fā)的在水一方，另一個則是由恒運地產(chǎn)開發(fā)的肖河香榭。兩個項目的功能定位于第二居所的概念。項目毗鄰700畝湖面，湖光山色風景宜人。肖河香榭該項