【正文】 0 36003900 毛坯 31/03/2020 4）住宅立項（寫字樓方式）銷售的項目 區(qū)域?qū)懽謽切卤P項目只有天行建商務(wù)大廈一個屬于外賣項目，且營銷工作專業(yè)程度很低，糾紛不斷；長安西點，尚未確定租、賣方式及相關(guān)產(chǎn)品標準，以進入市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域經(jīng)濟適用房項目分布表 項目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價 價 格區(qū)間 裝修標準 入住時間 今日家園 公頃 28 萬 塔式 安地 4450 41004650 毛坯 31/12/2000 魯谷住宅小區(qū) 5 萬 塔式 北京城建 3700 33004400 毛坯 01/05/2001 田村路北小區(qū) 萬 板塔結(jié)合 北京城建 3230 29003700 毛坯 31/12/2001 青塔東里小區(qū) 萬 18 萬 板塔結(jié)合 金隅嘉業(yè) 4300 38004500 毛坯 01/08/2001 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域周邊只有長安新城商二期商品房形式產(chǎn)品，當量為 50 萬建筑平方米，對本項目存在潛在客戶群的爭奪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目開發(fā)史上，從 2002 年底開始，周邊大盤有急劇增加態(tài)勢，如玉泉新城、長安新城（二期）、長安明珠等，使區(qū)域的競爭進一步激烈。 3）控規(guī)調(diào)整后概況 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟指標 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其 中：住宅建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、市政方案論證（見數(shù)據(jù)報告） 四、從區(qū)域競爭和客戶需求角度的產(chǎn)品定位研究 區(qū)域市場供給概況 1）商品房項目 項目區(qū)域周邊的供應(yīng)量較北京市其他區(qū)域的密集程度較差。 建議西區(qū)先申報供電方案，按照咨詢方案的供電方式實施供電。 供電。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2002 年 9 月通過委托市供電局做咨詢方案（規(guī)劃總規(guī)模 160 萬平方米），市供電局已確定取消在我項目用地內(nèi)建設(shè)變電站的建設(shè)，由項目以西的魯谷變電站 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2） 項目三部于 2002 年 9 月與石景山區(qū)教委簽訂了教育配套建設(shè)協(xié)議，確定調(diào)整控規(guī)教育配套內(nèi)容，在用地范圍內(nèi)建設(shè)一所“九年一貫制”學(xué)校，關(guān)于建設(shè)規(guī)模以批復(fù)的規(guī)劃建筑面積進行核算。再由市規(guī)委確認即可。 2） 東區(qū)的建筑高度由原控規(guī)的 18 米調(diào)高到 67 米（北部）和 78 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。 鑒于 97 控規(guī)方案不能實現(xiàn)資金平衡，要繼續(xù)該項目的運作，必須進行控規(guī)調(diào)整，提高容積率，增加高度，調(diào)增建筑總體量，達到資金平衡。 97 控規(guī)調(diào)整情況明細 1） 97 控規(guī)方案操作分析 97 控規(guī)是由北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院在北京市總體規(guī)劃和八寶山地區(qū)實施綠化隔離帶綜合整治規(guī)劃指導(dǎo)下編制的控制性詳細規(guī)劃，并經(jīng)首規(guī)委聯(lián)席會 討論通過，發(fā)（ 97）首規(guī)辦字第 034 號文。 （ 5） 在西區(qū)商業(yè)公建建成達到使用條件后，考慮將大中音響城遷移到西區(qū)，一 方面滿足西區(qū)普通住宅區(qū)的商業(yè)需求；另一方面把東區(qū)建成與其中高檔社區(qū)品位相匹配的商業(yè)環(huán)境，提升東區(qū)的小區(qū)品質(zhì)，提高東區(qū)的投資收益。 圍最濃，人氣最旺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4） 在項目運作中商業(yè)公建的綜合開發(fā) 項目用地的商業(yè)價值，屬東區(qū)東北部的現(xiàn)大中音響城所在地為最高，商業(yè)氛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 從交付時間看，西區(qū)的開發(fā)進程能夠滿足。 2）合理安排土地補償，降低土地補償成本，增加項目收益 按照我方與土地方（北方農(nóng)工商總公司）的合作合同書約定，除給付農(nóng)工商一定的貨幣補償外，另返還公建 萬平方米，約定返還公建位置為玉泉路口西側(cè)沿魯谷路方向臨街獨立的公建物業(yè)，并于 2020 年 12 月 31 日前交付。 二、用地規(guī)劃條件和控規(guī)調(diào)整情況 用地規(guī)劃條件分析 1）地塊基礎(chǔ)指標 遠洋山水建設(shè)用地位于石景山區(qū)魯谷地區(qū)，東臨玉泉路，西臨魯谷村西路，魯谷路的南側(cè)，由北京瑞達系統(tǒng)裝備公司將用地分為東、西兩塊，西區(qū)用地面積 公頃，東區(qū) 公頃（含雙龍賓館），根據(jù)項目總體規(guī)劃的考慮，土地開發(fā)利用的方式建議先進行西區(qū)的 開發(fā)，視規(guī)劃具體情況再安排東區(qū)的開發(fā)。 4） 2020 年北京市將全面啟動奧運工程，石景山區(qū)將以此為契機加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以重點工程樹立區(qū)域現(xiàn)代化城市新形象。加快時代購物廣場建設(shè)，力爭沃爾瑪、東方家園上半年開業(yè)，營造富有現(xiàn)代氣息的商貿(mào)區(qū)。年內(nèi)啟動微電子基地研發(fā)園建設(shè)，力爭成為區(qū)域內(nèi)新的經(jīng)濟增長點。 2）政府繼續(xù)大力扶持、壯大區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11550 元，增長 5%。 2020 年，石景山區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展預(yù)期目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 110億元，增長 5%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2000 年北京市旅游業(yè)總收入已經(jīng)占到全市 GDP 的 19%，而石景山區(qū)僅占 %。 （遠洋山水項目毗鄰雕塑公園南區(qū)，可對項目部分區(qū)域形成景觀） 當前區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀特點 1）石景山區(qū)作為傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，面臨日益突出的結(jié)構(gòu)性矛盾，嚴重制約了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展； 2） 石景山區(qū) 62 個自然村占地多，環(huán)境差，外來人口密集，嚴重制約城市化進程； 人居環(huán)境 由于石景山區(qū)的 62 個自然村和近百萬平方米的危舊平房區(qū)，雖然區(qū)政府于2002 年底對區(qū)內(nèi)村民實行了一次性“農(nóng)轉(zhuǎn)居”，但人居環(huán)境及市政配套情況尚未得到有效改觀，市政設(shè)施不配套，衛(wèi)生 臟亂死角多，惡劣的人居環(huán)境制約了區(qū)域旅游經(jīng)濟及城市經(jīng)濟的快速發(fā)展。 項目用地隔路相遙的首都雕塑公園規(guī)劃建設(shè)分為三期，首先建設(shè)南區(qū)（為一期工程），北區(qū)為二期工程，老山山體為三期工程。社會消費品零售額完成64 億元，同比增長 %。上述數(shù)據(jù)反映出石景山與豐臺兩區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況落后，區(qū)內(nèi)居民消費能力較低。 項目區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展分析 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟條件和發(fā)展 區(qū)域宏觀經(jīng)濟概況 國民生產(chǎn)指標及發(fā)展方向 石景山區(qū)是北京市傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，伴隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，原有的經(jīng)濟優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)濟發(fā)展呈落后態(tài)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目名單如下： 居住類商品房 混合開發(fā)項目 經(jīng)濟適用房項目 商住項目 寫字樓項目 美麗園 玉阜嘉園 地鐵古城家園 今日家園 萬地名苑 天行建 自由度 世紀城 青塔東里小區(qū) 西興花園 百朗園 酈城 誠品建筑 晉元莊小區(qū) 田村路北小區(qū) 嘉德公寓 逸城 曙光花園 魯谷住宅小區(qū) 長安西點 玉海園 頤源居 長安新城 恩濟莊園 魯藝 上河村 北京印象 御景山 玉泉新城 戶型產(chǎn)品市調(diào)結(jié)論調(diào)整情況 本次調(diào)研的目的是驗證潛在客戶具體的戶型需求，從市場角度對規(guī)劃設(shè)計工作提出關(guān)于戶室比方面的建議，并補充成為遠洋山水整體定位報告的組成部分； 一、調(diào)研實施 由維拓設(shè)計院進行戶型設(shè)計，從中遴選塔 /板樓戶型共計 21 個，如下： 一居 二居 三居 四居 合計 塔樓 2 4 4 10 板樓 —— 4 4 3 11 合計 2 8 8 3 21 由市場營銷部協(xié)助進行《部分主力戶型設(shè)計方案征詢意見手冊》的平面設(shè)計，向山水客 戶數(shù)據(jù)庫中積累的客戶郵寄，截止 5 月 11 日，書面回饋 170 份； 同時在公司網(wǎng)站登出和征詢意見，截止 5 月 12 日，回收反饋 275 份； 二、樣本說明 以潛在客戶（客戶數(shù)據(jù)庫）回饋問卷及網(wǎng)上回饋問卷作為統(tǒng)計和分析對象： ① 書面回饋問卷共計 163 份，其中明顯無效的問卷 0 份；② 書面回饋問卷中有 45份出現(xiàn)同時選擇塔樓和板樓的情況（問卷中明確要求單選），考慮樣本數(shù)量問題，將該 45份問卷視做 90 份有效問卷處理，但分析樣本特征時，仍按 45 份進行統(tǒng)計和分析；③ 網(wǎng)上回饋有效問卷 268 份；④ 總體樣本情況如下： 類別 序號 其中 問卷數(shù)量 樣本數(shù)量 書面回饋 1 有效的單選問卷 118 118 2 有效的雙選問卷 45 90 3 無效問卷 7 _ 網(wǎng)上回饋 4 有效問卷 268 268 合計 _ _ 431 476 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在處理受調(diào)者群體經(jīng)濟水平的分析上，以家庭月總收入為第一量化指標，通過填寫者的月供能力和月供所占家庭月收入比例推理計算而得。 設(shè)計思想 報告主題分為四部分進行分析：一、客觀環(huán)境和市場機會；本部分又以 兩部分進行： 開發(fā)環(huán)境和市政條件 開發(fā)風險和市場機會；在 1 部分中，著重闡述項目區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域發(fā)展水平；在 2部分中，著重闡述項目控規(guī)調(diào)整情況和各項市政方案取舍的論述；二、潛在需求和市場供給；主要就客戶群市調(diào)結(jié)論和競爭環(huán)境進行分析；三、項目整體定位研究；本部門從客戶群定位、產(chǎn)品定位及細分、價格定位等方面進行分析；四、開發(fā)模式；從區(qū)域市政現(xiàn)狀、地塊報批進度和市場機會等方面進行開發(fā)計劃的建議； 客戶信息資料說明 報告資料基礎(chǔ)來源為項目三部市政、規(guī)劃、控規(guī)、工程條件資料、 2002 年度 9 月份的零點公司 的潛在客戶群調(diào)查報告、市統(tǒng)計局信息中心的區(qū)域宏觀報告、項目三部的區(qū)域經(jīng)濟報告、遠嘉數(shù)據(jù)中心的市場定位及消費者需求報告和深訪記錄資料、 2 月市場研究中心董明實地調(diào)查的競爭項目資料。在項目市政條件允許、控規(guī)調(diào)整情況、規(guī)劃設(shè)計指標要求和局限、區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、潛在客戶群的主觀需求和經(jīng)濟承受能力、區(qū)域競爭項目動態(tài)及產(chǎn)品性價比、公司財務(wù)運作限制等情況的基礎(chǔ)上，擬對山水進 行下列幾個方面的研究：遠洋山水社區(qū)整體的初步市場定位、項目產(chǎn)品定位及標準細分、建筑廳室設(shè)計規(guī)劃指導(dǎo)、項目潛在客戶群定位和其心理偏好分析、競爭環(huán)境要求和項目開發(fā)模式的建議，以對山水項目發(fā)展的戰(zhàn)略方向、前期工作進行指導(dǎo)，和一期產(chǎn)品的綜合定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)及工程準備以邊拆遷邊建設(shè)方式為主。七通論證 結(jié)論 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃氣 雨污水 電信 地熱 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃氣集團 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 —— —— 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 —— 五、開發(fā)實施計劃 建議以西區(qū)先行開發(fā)，根據(jù)組團劃分按照一至六期工程依次實施。周邊項目的配套均不足，社區(qū)氣氛不易營造；且銷售專業(yè)程度較京東、北的項目低，使項目銷售策略更為靈活，人為可控性更強。戶型定位建議的標準更為接近市場主流，且其面積區(qū)間將使實用性突出、總價得到有效控制，使項目提升空間較大，同時不偏離客戶群的主觀期望，產(chǎn)品針對性強，極易塑造市場心理概念。公司品牌效應(yīng)，及風景、天地和德邑積累的宏觀影響力 將顯現(xiàn)； 微觀方面 項目交通獨有的優(yōu)勢（靠近城市兩條主干路、地鐵沿線），使本案對上班族的吸引力增強； 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于項目規(guī)模超過周邊的絕大多數(shù)項目，因此其社