【正文】 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型設(shè)計(jì) （ 1）整體居室配比匯總 具體進(jìn)行建筑方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同樓型比例的變化對相應(yīng)戶室比進(jìn)行合理調(diào)整，建議主要在二居室戶型和三居室戶型之間調(diào)劑，并嚴(yán)格控制一居室和四居以上戶型的數(shù)量，項(xiàng)目總體（包括塔樓和板樓）的戶室比建議參照如下數(shù)據(jù)： 居 型 一居 二居 三居 四居 合計(jì) 面積區(qū)間 (m2) 65 以下 81120 101140 140 以上 —— 百分比 % 10 51 37 2 100 （ 2）塔樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個(gè) ) 套數(shù)比例 一居室 65以下 1 10% 14% 二居室 81~90 1 8% 52% 91~100 1 24% 101~110 20% 三居室 101~110 1 6% 32% 111~120 1 12% 111~120 2 11% 121~130 2 7% 四居及其他 140以上 2 2% 2% （ 3）板樓戶室比建議方案 戶型 銷售面積范圍 (m2) 衛(wèi)生間數(shù)量 (個(gè) ) 套數(shù)比例 一居室 0% 0% 二居室 81~90 1 2% 50% 91~100 1 15% 101~110 33% 三居室 101~110 1 6% 45% 111~120 1 6% 111~120 2 11% 121~130 2 13% 130~140 2 9% 四居及其他 150以上 2 5% 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對衛(wèi)生間的需求 1）單衛(wèi)配置 在僅需單衛(wèi)的客戶中， %的比例認(rèn)為衛(wèi)生間應(yīng)追求“較大”的空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總計(jì)：西區(qū)會(huì)所建筑面積 4800 平方米。魯谷路為西區(qū)主商業(yè)街，魯谷西路為次商業(yè)街。 e) 雙女墳路屬“遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)社區(qū)內(nèi)部路，建議將配套公建中主要公益性設(shè)施以及會(huì)所集中設(shè)置于此，形成一定商業(yè)氣氛。 b) 大開間商業(yè) 10000 平方米。外立面：建議建筑單體外立面采用涂 料采用質(zhì)地穩(wěn)定性強(qiáng)的涂料（成本允許情 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大堂及電梯廳：花崗巖地面、石膏板吊頂、墻面盡量采用大理石飾面。 由于小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，可考慮建設(shè)一座具有一定檔次的、設(shè)施齊全、能源供給負(fù)荷大的大中型會(huì)所，使其營造項(xiàng)目內(nèi)商圈，增加項(xiàng)目知名度。項(xiàng)目區(qū)域信息平臺（寬帶、有線及信號變頻轉(zhuǎn)換設(shè)備）構(gòu)架應(yīng)滿足較大負(fù)荷，同時(shí)為局部建筑單體無線上網(wǎng)、一站（卡）通接入創(chuàng)造可能。 三、項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié) 宏觀方面 項(xiàng)目交通獨(dú)有的優(yōu)勢（靠近城市兩條主干路、地鐵沿線），使本案對上班族的吸引力增強(qiáng)； 七通論證 結(jié)論 市政實(shí)施各項(xiàng)分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃?xì)? 雨污水 電信 地?zé)? 擬實(shí)施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報(bào)西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃?xì)饧瘓F(tuán) 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計(jì)量 水表出戶計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 —— —— 采用磁卡表計(jì)量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項(xiàng)目周邊條件良好 由電信公司解決 —— 五、開發(fā)實(shí)施計(jì)劃 建議以西區(qū)先行開發(fā)，根據(jù)組團(tuán)劃分按照一至六期工程依次實(shí)施。在項(xiàng)目市政條件允許、控規(guī)調(diào)整情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)要求和局限、區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、潛在客戶群的主觀需求和經(jīng)濟(jì)承受能力、區(qū)域競爭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及產(chǎn)品性價(jià)比、公司財(cái)務(wù)運(yùn)作限制等情況的基礎(chǔ)上，擬對山水進(jìn) 行下列幾個(gè)方面的研究：遠(yuǎn)洋山水社區(qū)整體的初步市場定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分、建筑廳室設(shè)計(jì)規(guī)劃指導(dǎo)、項(xiàng)目潛在客戶群定位和其心理偏好分析、競爭環(huán)境要求和項(xiàng)目開發(fā)模式的建議，以對山水項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略方向、前期工作進(jìn)行指導(dǎo)，和一期產(chǎn)品的綜合定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。上述數(shù)據(jù)反映出石景山與豐臺兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r落后，區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力較低。 2000 年北京市旅游業(yè)總收入已經(jīng)占到全市 GDP 的 19%，而石景山區(qū)僅占 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11550 元，增長 5%。 4） 2020 年北京市將全面啟動(dòng)奧運(yùn)工程，石景山區(qū)將以此為契機(jī)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以重點(diǎn)工程樹立區(qū)域現(xiàn)代化城市新形象。 （ 4） 在項(xiàng)目運(yùn)作中商業(yè)公建的綜合開發(fā) 項(xiàng)目用地的商業(yè)價(jià)值，屬東區(qū)東北部的現(xiàn)大中音響城所在地為最高，商業(yè)氛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 97 控規(guī)調(diào)整情況明細(xì) 1） 97 控規(guī)方案操作分析 97 控規(guī)是由北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在北京市總體規(guī)劃和八寶山地區(qū)實(shí)施綠化隔離帶綜合整治規(guī)劃指導(dǎo)下編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)首規(guī)委聯(lián)席會(huì) 討論通過，發(fā)（ 97）首規(guī)辦字第 034 號文。 2） 項(xiàng)目三部于 2002 年 9 月與石景山區(qū)教委簽訂了教育配套建設(shè)協(xié)議，確定調(diào)整控規(guī)教育配套內(nèi)容，在用地范圍內(nèi)建設(shè)一所“九年一貫制”學(xué)校，關(guān)于建設(shè)規(guī)模以批復(fù)的規(guī)劃建筑面積進(jìn)行核算。 建議西區(qū)先申報(bào)供電方案，按照咨詢方案的供電方式實(shí)施供電。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 翠谷景園 板式 金隅嘉業(yè) 3850 36003900 毛坯 31/03/2020 4）住宅立項(xiàng)（寫字樓方式）銷售的項(xiàng)目 區(qū)域?qū)懽謽切卤P項(xiàng)目只有天行建商務(wù)大廈一個(gè)屬于外賣項(xiàng)目，且營銷工作專業(yè)程度很低，糾紛不斷；長安西點(diǎn)，尚未確定租、賣方式及相關(guān)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，以進(jìn)入市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目客戶群的基準(zhǔn)測算，本案主力戶型應(yīng)以 二居、三居為主，比例可在 70%左右；為豐富戶型結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶的需要，躍層、復(fù)式、錯(cuò)層結(jié)構(gòu)也可考慮，但比例不應(yīng)超過 20%；此外還可設(shè)計(jì)少量（ 10%左右）一居室。經(jīng)過方差靈敏度檢驗(yàn)（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、主臥、次臥、次臥、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、其他配房比例應(yīng)在 24：12： 11： 8： 7： 4： 7： 3 上下，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在玄關(guān)等方面以建筑戶型體科學(xué)分割為準(zhǔn)，不應(yīng)將其作為時(shí)尚因素，其他潔污分區(qū)等（主要對一個(gè)次臥的位置將有所沖擊）考慮權(quán)重設(shè)置不應(yīng)太高，先滿足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)客戶群消費(fèi)心理特點(diǎn)在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ①在住宅平面功能的細(xì)化上，可考慮購房 者的實(shí)用性需求，如居室要滿足多功能而非單一性（非僅作小書房或小工作室等）；不設(shè) 3— 4平方米儲(chǔ)藏室或 1— 2平方米的更衣室等，以達(dá)到主起居室 /臥室的方正性和較大的面積。在 2001 年后，隨著更多的公寓報(bào)批的寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加。 天 ) 出售的寫字樓數(shù)量（個(gè)） 7 1 6 平均出售價(jià)格 (元 /平方米 ) 9534 7200 9923 平均租售率 (%) （ 1）總需求量走勢預(yù)測 寫字樓的有效需求的增長主要取決于兩個(gè)因素：一是國內(nèi)企業(yè)數(shù)量的增加和規(guī)模 的發(fā)展，而國內(nèi)企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量兩個(gè)方面的提高則又取決于我國的國民經(jīng)濟(jì)增長水平；二是外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，這又受入世效果的體現(xiàn)和以美國為首的全球經(jīng)濟(jì)是否復(fù)蘇的影響。這將成為今后寫字樓的一個(gè)賣點(diǎn)。 配套整體 指標(biāo)要求 根據(jù)北京市 千人指標(biāo) 及報(bào)規(guī)劃審批的要求， 項(xiàng)目西區(qū)配套公建建筑面積，合計(jì)： 53562 平方米。 b) 以滿足“遠(yuǎn)洋山水”項(xiàng)目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會(huì)所經(jīng)營內(nèi)容貼合實(shí)際需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 b) 經(jīng)營方式建議 a) 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。周邊項(xiàng)目具有會(huì)所設(shè)計(jì)的分布不多，且主要集中在少數(shù)大盤項(xiàng)目，總體對比市內(nèi)其他區(qū)域 會(huì)所的分配比例偏小，區(qū)域稀缺具有一定規(guī)模且功能完善的會(huì)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 b) 部分項(xiàng)目出租經(jīng)營。 包括 :泳池面積 25*50=1250 平方米（標(biāo)準(zhǔn)池） 設(shè)備房、更衣室、岸邊休息面積、廁所等 —— 羽毛球館 :900 平方米。 d) 將康體休閑項(xiàng)目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。 會(huì)所定位研究及經(jīng)營建議 ☆ 宏觀環(huán)境定位研究 會(huì)所配置，已日益為購房者所關(guān)注，因此也頗受開發(fā)商重視，但會(huì)所經(jīng)營狀況卻不容樂觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）價(jià)格走勢 區(qū)域周邊相比全市較少的供給量和較高租售率、及當(dāng)前稍作上升的需求量，決定了 2020 年寫字樓的租金和售價(jià)將會(huì)略有上長，但升幅將會(huì)界定在一個(gè)有限的范圍內(nèi)，并不會(huì)像大多數(shù)開發(fā)商及媒體所期望的那樣發(fā)生較大幅度的上揚(yáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③客廳的傳統(tǒng)功能包括娛樂、聚會(huì)、招待客人等，值得注意的是：客廳的視野、采光時(shí)間比朝向更受購房者的關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中一房、四房及以上及復(fù)式 /躍層的數(shù)量占總比例的 15%。 客戶積累 Strenth 已有一定積累，且意向 強(qiáng)烈 積累了豐富大量的 關(guān)注客戶 —— 積累一定客戶量，且反映良好 —— 已有一定客戶 群的積累 Weakness —— 相關(guān)信息化工作開展速度慢，主要靠純粹店鋪銷售 —— 主要 依靠玉海園項(xiàng)目積累，推廣輻射力工作強(qiáng)度不夠 價(jià)格提升將使其失去原先客戶群 區(qū)域市場認(rèn)可度 Strenth 實(shí)力開發(fā)商，市場認(rèn)可度強(qiáng) —— 市場口碑較 好 團(tuán)購存在一定 市場 在本區(qū)域有一 定知名度 Weakness —— 前期開發(fā)項(xiàng)目， 缺乏工作細(xì)化 —— —— 行業(yè)經(jīng)營比例 Strenth 通過股權(quán)轉(zhuǎn)移，逐步做 到純粹市場化 —— 以房地產(chǎn)為生存行業(yè) —— 以房地產(chǎn)為生 存行業(yè) Weakness 原先非中遠(yuǎn)集團(tuán)主營 業(yè)務(wù) 多行業(yè)經(jīng)營，非世 茂集團(tuán)主業(yè) —— —— 為資金運(yùn)作升 值目的經(jīng)營 —— 資金籌措方式 Strenth 自有資金充足，貸款信 用資質(zhì)高 自有資金充足，無 銀行貸款 —— —— —— —— Weakness —— —— 以銀行貸款為主力資金 銷售專業(yè)程度 Strenth 逐步走向工作細(xì)化模 式 銷售理念先進(jìn)，南方開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累豐富 —— 從三期開始聘請偉業(yè)公司代理 成業(yè)行入主，與先前玉海園不同 —— Weakness —— —— 專業(yè)程度較低，以發(fā)展部分兼營為主 —— —— 專業(yè)程度在商品房項(xiàng)目中較低 （ II）戶型比較定位 在戶型面積比例上，區(qū)域周邊競爭項(xiàng)目 的戶型已接近市場主流面積配置，只有少數(shù)風(fēng)格獨(dú)特項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念造成其單戶面積大于主流標(biāo)準(zhǔn)，如北京印象等。住宅產(chǎn)品定位 1 潛在客戶群需求特征分析 ○ 居室調(diào)查結(jié)果匯總 表 ：潛在客戶臥室數(shù)量需求分布表 樓型 分布 一居 二居 三居 四居 其他 合計(jì) 塔樓 頻數(shù) 15 66 73 154 百分比 100 板樓 頻數(shù) 15 94 201 12 322 百分比 100 合計(jì) 頻數(shù) 19 136 261 12 3 431 百分比 100 表 ：二居室面積需求情況（含塔樓及板樓） 樓型 面積區(qū)間 60 以下 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121130 合計(jì) 塔樓 樣本數(shù) 2 2 7 12 28 8 3 4 66 百分比 100 板樓 樣本數(shù) 2 3 16 18 31 21 3 0 94 百分比 33 0 100 總計(jì) 樣本數(shù) 4 5 23 30 59 29 6 4 160 百分比 100 表 ：三居室面積需求情況（含塔樓及板樓） 樓型 面積 區(qū)間 71— 80 81— 90 91— 100 101— 110 111— 120 121— 130 131— 140 140以上 合計(jì) 塔樓 樣本數(shù) 2 3