【正文】 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展 根據(jù)政府未來五年的宏觀發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域?qū)⒚嫦蛉缦氯齻€方面發(fā)展： 1）環(huán)境方面，形成綠色生態(tài)居住區(qū)。 3）第三產(chǎn)業(yè)方面，大力發(fā)展旅游和 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 二、控規(guī)調(diào)整后項目預(yù)計概況 （具體數(shù)據(jù)以規(guī)劃意見書為準） 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟指標 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其中：住宅建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、開發(fā)支持條件 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。年齡以中輕年為主，但總體分布有發(fā)散化的特點，中壯年也占一定比例?？蛻艏彝ソY(jié)構(gòu)相對規(guī)范化，以三口之家比例最大。具有穩(wěn)定收入，且綜合素質(zhì)較高。就業(yè)情況以項目周邊和長安街沿線的國家機關(guān)、軍隊、企事業(yè)單位的中層負責(zé)人和專業(yè)人員為主。收入為工薪收入，可支持合理配比下的貸款額度。 3）其他重要客戶群特征 潛在客戶群中，也存在部分中壯年區(qū)間的客戶，具有一定的存款，且心理存 在有一次性付款的計劃性。 2） 在地域內(nèi)工作的國家各機關(guān)、軍隊各機構(gòu)的人員。 4） 看好石景山未來居住環(huán)境和區(qū)域發(fā)展的人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建議運作的目標應(yīng)是建設(shè)成質(zhì)量好、實用性強、建筑風(fēng)格現(xiàn)代、服務(wù)設(shè)施完善、價格相對較低的 精品住宅小區(qū)。在建筑視角方面，根據(jù)勘探和日照的特點，設(shè)計時考慮產(chǎn)品單位（尤其為朝北向的臥室 /起居室）的視線，增加景觀的共享性。由于項目產(chǎn)品容量較大，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)以生態(tài)綠化環(huán)境和人居環(huán)境（城市景觀、單體影射面和風(fēng)向氣流等）相結(jié)合的角度處理。各組團內(nèi)人、車分流，在不影響綠化的條件，盡量拓展地上車位面積空間?，F(xiàn)狀成型的植物，考慮保留，節(jié)省建設(shè)和維護成本。高層塔樓、板式小高層相結(jié)合（以可能高度），進行內(nèi)外城市景觀組合。全部居室盡量設(shè)計為正 向南北方向布置，在建筑地基紅線允許的范圍下，達到戶戶具有朝陽面。大堂及內(nèi)、外廊空間盡量壓縮，保證較高的得房率和建筑體內(nèi)交通設(shè)備（電梯、上下步行梯）空間。采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，防震強度，按 8 度設(shè)防，部分研究考慮框架剪力墻承重密度，爭取戶型設(shè)計的靈活性。整體造型應(yīng)在突出建筑單體內(nèi)設(shè)計空間合理布局、實用性高的條件下，進行清快、簡潔的設(shè)計，使其于環(huán)境融合，減低成本。建材標準應(yīng)突出中遠品牌特點，達到品牌維護和提升。 b) 柱距在考慮方便經(jīng)營前提下，還應(yīng)兼顧其對層高、地下車庫的影響因素。 小戶型應(yīng)從有利于成本控制的原則盡量集中。 各類居室面積應(yīng)遵照市調(diào)結(jié)果要求，面積不能超過該類面積范圍的下限。 公建安排在均好性與銷售定位、戶型等發(fā)生矛盾時，以維持均好性為主。 關(guān)于塔、板比例問題應(yīng)經(jīng)過經(jīng)濟測算后再定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)于一期容積率和一期規(guī)模問題在隨后的研究中再定。 塔樓一梯八戶，層 高 米；板式高層樓一梯二戶，層高 米 （由于非典使客戶對層高等因素日益關(guān)切，因此層高待討論，望引起設(shè)計方面的重視） 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅細化設(shè)計建議 對西或北朝向戶型的接受程度 調(diào)研結(jié)果說明：多達 %比例的客戶能夠接受西 /北朝向房屋，此類產(chǎn)品市場空間仍較廣 。 對儲物間設(shè)計的偏好程度 多達 %的客戶明確認為儲物間的設(shè)計是必要的，建議對建筑設(shè)計提出明確要求，合理設(shè)計包括儲物間在內(nèi)的細部空間。 雙衛(wèi)配置 希望“主臥衛(wèi)生間稍大一些、其余衛(wèi)生間適中或稍小一些”的客戶比例達到 %，認為都應(yīng)適中的有 %，說明突出主衛(wèi)的理念更易被潛在客戶接受。 西區(qū)配套公建建筑面積，合計： 55878 平方米 其中：地上部分 48717 平方米 —— 公益性配套公建 30107 平方米 —— 盈利性配套公建 25771 平方米 地下部分 7161 平方米 —— 公益性配套公建 2020 平方米 —— 盈利性配套公建 5150 平方米 其中地上部分 29981 平方米，占西區(qū)非配套公建 %；占西區(qū)總公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建 %。 還建農(nóng)工商（大中音像）：共計 20000 平方米，其中地上 12000 平米。 根據(jù)競爭項目平均配比，西區(qū)會所建筑面積建議控制在 萬平米之內(nèi)。 會所外觀設(shè)計應(yīng)突出項目的協(xié)調(diào)性，維護整體形象，不建議分別以特色設(shè)計。 項目前期會所應(yīng)以滿足小型會議、娛樂、中小型體育為標準。 b) 以滿足“遠洋山水”項目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會所經(jīng)營內(nèi)容貼合實際需求。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。 e) 會所選址應(yīng)有利經(jīng)營，結(jié)合其大開間特性，建議設(shè)置于魯谷西路。 〇 會所經(jīng)營建議 i. 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。 ii. 部分項目出租經(jīng)營。 iii. 引入知名連鎖康體機構(gòu)，聯(lián)營或租賃經(jīng)營。 2）底商 〇 “遠洋山水 ”西區(qū)底商物業(yè)建議 a) 考慮對項目西區(qū)北部所臨魯谷路與西部所臨魯谷西路的底商物業(yè)開發(fā)，可建成兩條商業(yè)街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 b) 綜合底商物業(yè)銷售面積增長與銷售收益、銷售難度三者間消長作用，魯谷路與魯谷西路底商建設(shè)兩層為宜。 d) 政府對在居民居住區(qū)底層開設(shè)餐飲、娛樂、洗浴、修配四類設(shè)施有明文限制，設(shè)計時應(yīng)加以考慮。 蓮石路修建時間不確定，其底商開發(fā)暫不 考慮。 〇 設(shè)計配比建議 西區(qū)魯谷路沿街長度約 610 米。以進深 25 米計算可設(shè)計底商 13625 平方米，兩層為 27250平方米。 餐飲類底商銷售單元面積以每間 300— 400 平方米為宜，建筑結(jié)構(gòu)上以立柱自然分割銷售空間。 規(guī)劃中大中音像城將遷至“遠洋山 水”西區(qū)用地西北角，考慮到其現(xiàn)狀經(jīng)營中對該類經(jīng)營項目的輻射吸引作用（玉泉電器城建筑面積 7300 平方米），以及家具展示、汽車展示或較大規(guī)模連鎖店等的進駐可能，認為 8400平方米大開間底商物業(yè)設(shè)置配比銷售風(fēng)險較低。 寫字樓或商住樓 外檐 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 抹灰 踢腳與墻基底面平； （主要配置） ② 墻面外保溫，不留埋件，耐水膩子找平； 隔墻采用輕質(zhì)隔墻板； 配套設(shè)計 可利用資源 物業(yè)管理比較 平方米。由于項目城市綠化隔離帶項目，區(qū)域的綠 化率和生態(tài)環(huán)境將成為項目的優(yōu)勢； 盡管客戶群經(jīng)濟能力有限，但其職業(yè)分布多為國家體制改革滯后的行業(yè)，客戶群學(xué)歷等綜合素質(zhì)超過其他區(qū)域同等經(jīng)濟能力的客戶群，較易為社區(qū)創(chuàng)造較優(yōu)勢的人文環(huán)境，為中后期的銷售創(chuàng)造賣點； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目所在區(qū)域在市政府規(guī)劃的大型居住娛樂社區(qū)中（石景山東部區(qū)域），使自住型客戶群對其的認可程度提高； 項目建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，配合項目尚處于入市階段的特點，使本案極易成為區(qū)域性價比最突出的項目； 四、市政支持條件方案 本年度計劃開工 30 萬建筑平方米，其中一期工程全部開工，建筑面積為 20萬平方米；二期工程部分開工，建筑面積為 10 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 報告說明 報告概述 根據(jù)遠洋山水規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)進度的要求，對項目整體進行定位建議。 此次定位報告領(lǐng)導(dǎo)小組由研發(fā)部趙新強、張森林和項目三部徐立、王福順組成，執(zhí)行分別由項目三部常賀強、王衛(wèi)京、劉云燕與研發(fā)部董明分別提供工程、市政規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面、的支持，報告由董明負責(zé)撰寫和分析。 在區(qū)域潛在客戶群的樣本方面，以零點公司的 502 個有效樣本、公司網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查結(jié)果的 141個有效樣本、遠嘉數(shù)據(jù)中心報告涵蓋的 79 個有效樣本，共計 722 個樣本，作為潛在消費者分析的樣本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 競爭項目信息說明 在競爭項目的 選擇上，以報告撰寫者搜集的本年度 2月 20— 23 日的現(xiàn)場市場調(diào)查結(jié)果為信息來源，競爭項目樣本數(shù)為 30 個，包括商品房、混合住宅小區(qū)、商住訴求項目和寫字樓銷售標準項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2002 年海淀區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值目標為 386 億元 ；石景山區(qū)為 104 億元；豐臺區(qū)為 億元。 2002 年石景山區(qū)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 104億元，同比增長 %。財政收入完成 9 億元，同比增長 % 人均居民可支配收入預(yù)計達到 11000 元。南區(qū)包括玉泉廣場和雕塑展示平臺區(qū)，規(guī)劃成東、中、西三個分區(qū)，東區(qū)玉泉廣場是該地區(qū) 商業(yè)、展覽、交通中心，設(shè)展覽沙龍等展示交流功能，并建設(shè)北京市一流的標志性大型雕塑。目前石景山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展程度大大低于北京市平均水平。 另外，石景山區(qū)駐區(qū)軍事單位較多，用地占全區(qū)總面積的 %，且大多與區(qū)域內(nèi)旅游景點相互交錯，對區(qū)域旅游景點的開發(fā)和旅游線路的設(shè)置形成了約束，一定程度上制約了旅游經(jīng)濟的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。社會消費品零售額 72 億元，增長 12%。措施主要表現(xiàn)在： 1）在未來的五到十年內(nèi)石景山區(qū)將完成首都雕塑園等八大景點的建設(shè)，形成 “綠色都市休閑旅游與居住區(qū)”。重點建設(shè)北方微電子基地。 3）大力發(fā)展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。大力發(fā)展旅游業(yè)，以長安街西延長線為主干，東起玉泉公園，西至首鋼噴泉廣場，構(gòu)建京西綠色觀光旅 游長廊。 結(jié)論 ：區(qū)域未來將向生態(tài)居住社區(qū)發(fā)展，旅游業(yè)和高科技業(yè)也將獲得進展。 西區(qū)建設(shè)用地 ， 呈不規(guī)則長方形，由三個自然村組成，密集地聚居著約 1379戶居民，各類企業(yè)單位 30 家。 我們擬在西區(qū)安置全部返還公建面積，主要從以下方面考慮： （ 1） 合同中未明確約定返還公建在東區(qū)還是西區(qū)，雖約定內(nèi)容有東 區(qū)的傾向。 （ 3） 在東西區(qū)公建的商業(yè)價值上，東區(qū)較西區(qū)高，升值潛力大，為了充分發(fā)揮東區(qū)商業(yè)價值的升值潛力，以及能為項目帶來較可觀的收益，把公建返還全安置在西區(qū)最經(jīng)濟合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目拆遷及開發(fā)實施的過程中，考慮保留大中所在區(qū)域，先進行西區(qū)和大中區(qū)域之外東區(qū)的開發(fā)，這樣能夠保留現(xiàn)狀用地的商業(yè)氛圍，提升項目公建的商業(yè)價值，對于東西區(qū)公建物業(yè)的銷售將有很 大提升。 因此安排在西區(qū)返還公建，從合同約定，返還成本上，項目實施和商業(yè)綜合 開發(fā)及小區(qū)配套建設(shè)上都最合理。 東、西區(qū)用地 97控規(guī)規(guī)劃指標要求：建筑高度 1860米，容積率 ，總建筑面積 108 萬平方米；按照 97控規(guī)中的項目經(jīng)濟分析：虧損 億元。 2）控規(guī)調(diào)整分析 為了項目得以順利實施和進一步運作，初擬在以下幾個方面進行規(guī)劃調(diào)整： （ I）增加建筑高度，提高容積率 1） 將西區(qū)用地的建筑高度由原控規(guī)的 60 米調(diào)高到 78 米（北部）和 81 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。 3） 西郊機場同意按以上高度進行調(diào)整，已出具核準文件。 （ II）調(diào)整教育配套設(shè)施的建設(shè) 1） 原控規(guī)規(guī)劃的中小學(xué)共占地 萬平方米（保留用地內(nèi)現(xiàn)狀魯谷小學(xué)），我們擬將將魯谷小學(xué)拆除，將控規(guī)的 2 所小學(xué)和 1 所中學(xué)合并成一所“九年一貫制”學(xué)校，占地面積控制在 3 萬平方米 以內(nèi)。 （ III）取消變電站建設(shè) 原控規(guī) 規(guī)劃在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè) 11 萬伏變電站 1 座，由我方提供用地 公頃，這更加劇了項目用地的緊張程度。最