【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1）環(huán)境方面，形成綠色生態(tài)居住區(qū)。2）工業(yè)方面，建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)孵化器，形成微電子產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。3）第三產(chǎn)業(yè)方面，大力發(fā)展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。4）基礎(chǔ)建設(shè)方面，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動奧運工程。·年齡以中輕年為主，但總體分布有發(fā)散化的特點，中壯年也占一定比例。·客戶家庭結(jié)構(gòu)相對規(guī)范化，以三口之家比例最大。·具有穩(wěn)定收入，且綜合素質(zhì)較高。人和專業(yè)人員為主。·收入為工薪收入，可支持合理配比下的貸款額度。在項目客戶群將包括部分團(tuán)購客戶和散購客戶；年輕的客戶的承受能力比此略低。在有一次性付款的計劃性。2）在地域內(nèi)工作的國家各機(jī)關(guān)、軍隊各機(jī)構(gòu)的人員。3）在長安街地鐵沿線的企事業(yè)單位工作的管理和技術(shù)人員。4）看好石景山未來居住環(huán)境和區(qū)域發(fā)展的人群。

　　

【正文】 千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目客戶群的基準(zhǔn)測算，本案主力戶型應(yīng)以 二居、三居為主，比例可在 70%左右；為豐富戶型結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶的需要，躍層、復(fù)式、錯層結(jié)構(gòu)也可考慮，但比例不應(yīng)超過 20%；此外還可設(shè)計少量（ 10%左右）一居室。 根據(jù)客戶需求調(diào)查的結(jié)論，二房戶型面積應(yīng)在 90— 140 平方米，戶室結(jié)構(gòu)為二房二廳一衛(wèi)或二房二廳二衛(wèi)；三房戶型面積應(yīng)在 100— 140 平方米，戶室結(jié)構(gòu)主要為三房二廳一衛(wèi)，另有部分為二房二廳二衛(wèi)；四房及以上的戶型面積在 160平方米以上；一居室的面積在 60 平方米左右。其中一房、四房及以上及復(fù)式 /躍層的數(shù)量占總比例的 15%。 （ III）各競爭項目戶型廳室配比初探 1）二房戶型 周邊項目二房戶型中，靠近公主墳及板井的項目由于其定位于舒適型住宅，因此戶型面積普遍偏大，和其售價成正比，如誠品建筑和頤源居等；本案周邊近區(qū)域中，戶型面積相比其他區(qū)域，面積區(qū)間低于市場主體區(qū)間，盡管其定位于普通工薪階層，但目前從其銷售形式看，其設(shè)計考究度低，戶型面積過小導(dǎo)致舒適性差，沒有贏得其價位所輻射的眾多的認(rèn)購群，如：西興花園和長安新城等， 在舒適度和功能的考慮方面，在市場面積主體區(qū)間，無論樓型如何，設(shè)計上給予的創(chuàng)造空間仍很大，可設(shè)計出品質(zhì)較高的產(chǎn)品， 以形成合理產(chǎn)品品質(zhì)分布， 如珠江帝景等。 2）一房戶型 本案周邊一房結(jié)構(gòu)產(chǎn)品較為稀缺，目前在銷項目不多，主要為區(qū)域投資市場尚為激活所至；一房產(chǎn)品由于其具有置業(yè)過渡性和價值變現(xiàn)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)商圈分布的影響，各項目均較少。從本案的整體形象出發(fā)，或從區(qū)域投資市場和潛在客戶群特征、偏好來講，項目產(chǎn)品中一房戶型比例不宜偏大，應(yīng)做為營銷調(diào)節(jié)產(chǎn)品，維護(hù)項目整體形象的一致性和滿足定位推廣的針對性，使項目開發(fā)概念易得到深化。經(jīng)過方差靈敏度檢驗（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、其他配房比 例應(yīng)在 28： 12： 6： 5： 2上下，設(shè)計時應(yīng)以前衛(wèi)風(fēng)格為主，從空間利用度入手滿足居住理念的主題，維護(hù)項目產(chǎn)品形象的統(tǒng)一性；在本區(qū)域，結(jié)合項目本身總體定位特點和客戶群特征，不應(yīng)以市場當(dāng)前一房結(jié)構(gòu)流行的 LOFT理念為本案一房產(chǎn)品設(shè)計的指導(dǎo)，廳室面積布局比例相差不宜過大。 3）三房戶型 從潛在客戶群的偏好看，三房產(chǎn)品將做為本案的主力產(chǎn)品，且區(qū)域周邊項目三房產(chǎn)品的密度很大，廳室面積與其他房型產(chǎn)品相比，更偏近北京市主體水平，各廳室面積比例趨勢線中，取中值為區(qū)域三房產(chǎn)品的廳室設(shè)計合理配比。經(jīng)過方差靈敏度檢驗（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、主臥、次臥、次臥、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、其他配房比例應(yīng)在 24：12： 11： 8： 7： 4： 7： 3 上下，設(shè)計時應(yīng)在玄關(guān)等方面以建筑戶型體科學(xué)分割為準(zhǔn)，不應(yīng)將其作為時尚因素，其他潔污分區(qū)等（主要對一個次臥的位置將有所沖擊）考慮權(quán)重設(shè)置不應(yīng)太高，先滿足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 面積的實惠度。 4）四房戶型 周邊項目中，四房產(chǎn)品供應(yīng)量較少，且分布在部分體量較大的項目中；在區(qū)域客戶群收入特點和消費水平統(tǒng)計中，由于其大多采用按揭付款方式，四房產(chǎn)品的面積區(qū)間導(dǎo)致其總價偏高，超出區(qū)域中檔客戶群的承受范圍， 因此除部分以風(fēng)格和文化為賣點的小體量項目（如：北京印象、誠品建筑等）外，其余的項目分 布很少。根據(jù)本案潛在客戶群特征調(diào)查，四房產(chǎn)品應(yīng)控制比例，不宜太多。 經(jīng)過方差靈敏度檢驗（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、主臥、次臥、次臥、次臥、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、其他配房比例應(yīng)在 22： 11： 10： 9： 8： 4： 3： 7： 3 上下，同時結(jié)合工程的可行性分析，適當(dāng)調(diào)節(jié)雙衛(wèi)的位置，動靜分 區(qū)的考慮及室內(nèi)公灘的把握等。 根據(jù)客戶群消費心理特點在設(shè)計戶型時，應(yīng)注意以下幾點： ①在住宅平面功能的細(xì)化上，可考慮購房 者的實用性需求，如居室要滿足多功能而非單一性（非僅作小書房或小工作室等）；不設(shè) 3— 4平方米儲藏室或 1— 2平方米的更衣室等，以達(dá)到主起居室 /臥室的方正性和較大的面積。 ②配套的各功能間的對比可考慮如下比例：廚房面積應(yīng)占總面積的11%— 13%；衛(wèi)生間的面積占總面積的 9%— 12%。 ③客廳的傳統(tǒng)功能包括娛樂、聚會、招待客人等，值得注意的是：客廳的視野、采光時間比朝向更受購房者的關(guān)注。此外， 廳的面寬是一個容易忽略的問題。面寬太小會給使用帶來極大不便。一般應(yīng)在 4 米以上較為適宜。 寫字樓建造可行性研究 根據(jù) 北京市場寫字樓變化趨勢，其租金和售價較住宅項目的變化區(qū)間有限。在 2001 年后，隨著更多的公寓報批的寫字樓項目的出現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加。根據(jù)統(tǒng)計局資料，京西寫字樓的開發(fā)項目、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)均落后于東部和北部區(qū)域，在京西存在一定的產(chǎn)品稀缺空間，而本區(qū)域良好的交通優(yōu)勢和市場人氣無疑對部分行業(yè)的小型機(jī)構(gòu)及投資型客戶有所吸引。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓共計 37個，周邊區(qū)域分布的寫字樓共計 31 個，其中高級寫字樓 17 個，中心區(qū)寫字樓共計 6個。詳見下表： 總計 區(qū)域界限內(nèi) 周邊分布區(qū)域 寫 字樓數(shù)量合計 37 6 31 總建筑面積 (平方米 ) 355376 150188 205188 總經(jīng)營面積 (平方米 ) 299070 120400 178670 出租的寫字樓數(shù)量（個） 23 6 17 平均出租價格 (元 /平方米 天 ) 出售的寫字樓數(shù)量（個） 7 1 6 平均出售價格 (元 /平方米 ) 9534 7200 9923 平均租售率 (%) （ 1）總需求量走勢預(yù)測 寫字樓的有效需求的增長主要取決于兩個因素：一是國內(nèi)企業(yè)數(shù)量的增加和規(guī)模 的發(fā)展，而國內(nèi)企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量兩個方面的提高則又取決于我國的國民經(jīng)濟(jì)增長水平；二是外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，這又受入世效果的體現(xiàn)和以美國為首的全球經(jīng)濟(jì)是否復(fù)蘇的影響。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家和中國政府都做出預(yù)測，中國 2002 年的經(jīng)濟(jì)增長率將繼續(xù)保持在7%左右，但是入世的效果將在 35 年后才會逐漸體現(xiàn)出來，以上三個因素將決定本年度的寫字樓需求量相對于 2002 年不會有太大的增長。 （ 2）價格走勢 區(qū)域周邊相比全市較少的供給量和較高租售率、及當(dāng)前稍作上升的需求量，決定了 2020 年寫字樓的租金和售價將會略有上長，但升幅將會界定在一個有限的范圍內(nèi)，并不會像大多數(shù)開發(fā)商及媒體所期望的那樣發(fā)生較大幅度的上揚。 （ 3）需求特點 （ I）在客戶選擇寫字樓時，交通環(huán)境等因素的影響力將會越來越大。中關(guān)村在寫字樓市場上的表現(xiàn)差強人意，正是印證了這一點。 （ II）物業(yè)配套設(shè)施仍然是客戶關(guān)注的焦點。寫字樓的電梯、餐廳、車位等環(huán)節(jié)還將會對客戶選擇物業(yè)起到?jīng)Q定性的影響。 （ III）綠色生態(tài)寫字樓的概念已經(jīng)被人們所認(rèn)同，其要求具有比較高的層高，比較開闊的視野，比較通 透和開放的空間；同時要有充足的新風(fēng)量，有宜人的環(huán)境及景觀設(shè)計。這將成為今后寫字樓的一個賣點。 小結(jié) ：項目的開發(fā)用地在交通、環(huán)境等條件皆具有開發(fā)條件，但由于宏觀市場的變化趨勢和區(qū)域周邊目前的商業(yè)氛圍、行業(yè)類型，建議先期不建設(shè)寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目配套與非配套公建定位分析 1 配套公建要求 配套整體 指標(biāo)要求 根據(jù)北京市 千人指標(biāo) 及報規(guī)劃審批的要求， 項目西區(qū)配套公建建筑面積，合計： 53562 平方米。 其中：地上部分 47220 平方米 —— 公益性配套公建 27820 平方米 —— 盈利性配套公建 20200 平方米 地 下部分 6342 平方米 —— 公益性配套公建 1992 平方米 —— 盈利性配套公建 5150 平方米 會所定位研究及經(jīng)營建議 ☆ 宏觀環(huán)境定位研究 會所配置，已日益為購房者所關(guān)注，因此也頗受開發(fā)商重視，但會所經(jīng)營狀況卻不容樂觀。九力顧問調(diào)查顯示：北京地區(qū) 70%的房地產(chǎn)項目配備有會所；但會所虧損比例達(dá) 60%，余下也多為勉強度日，因此 建議于配套公建中設(shè)置會所 ，以滿足小區(qū)基本需要。分析其中原因，開發(fā)商為了促進(jìn)項目銷售，在會所建設(shè)時配備了許多超出客戶實際需求水平的項目，經(jīng)營沒有最大限度貼近客戶生活。有些較小的房地產(chǎn)項目也追 求大而全的會所，必然使開發(fā)商背上沉重的包袱。結(jié)合研究機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)論與實地深訪情況，提出西區(qū)會所設(shè)置原則：既滿足《千人指標(biāo)》要求及營銷需要，又不給后期會所經(jīng)營管理增加負(fù)擔(dān)。 （ A）基于具體實施的定位考慮 a) 將西區(qū)會所建成“遠(yuǎn)洋山水”項目主會所，兼顧東區(qū)會所部分職能，以節(jié)約東區(qū)土地利用，提高東區(qū)用地價值。 b) 以滿足“遠(yuǎn)洋山水”項目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會所經(jīng)營內(nèi)容貼合實際需求。 c) 利用崇興庵現(xiàn)有 880 平方米建筑面積，將文化會所（閱覽、棋牌等適合老年與兒童的文化需求項目）設(shè)置于此，不再 另行建設(shè)。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。一方面美化環(huán)境，一方面降低建設(shè)與維護(hù)成本。 e) “遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)會所（項目主會所）內(nèi)容以康體休閑為主，包括：游泳館、綜合健身、羽毛球、乒乓球、臺球等，及其附屬設(shè)施。其中： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 游泳館 2000 平方米。 包括 :泳池面積 25*50=1250 平方米（標(biāo)準(zhǔn)池） 設(shè)備房、更衣室、岸邊休息面積、廁所等 —— 羽毛球館 :900 平方米。 包括：六個標(biāo)準(zhǔn)場地、休息板凳 —— 綜合性健身房 1000 平方米。 包括：運動器械、體操房、乒乓球、臺球等 —— 辦公用房、小賣部 、休息區(qū)共計 700平方米。 —— 大堂 200平方米 西區(qū)會所建筑面積共計 4800 平方米。 f) 會所選址應(yīng)有利經(jīng)營，結(jié)合其大開間特性，建議設(shè)置于魯谷西路。 （ B） 會所經(jīng)營建議 a) 整體經(jīng)營定位 根據(jù)“遠(yuǎn)洋山水”項目市場客戶群定位特點，同時汲取其它地產(chǎn)項目在會所經(jīng)營中的問題，西區(qū)會所經(jīng)營項目設(shè)置應(yīng)貼合社區(qū)大眾康體需求，會所功能及價位宜定位于大眾普通消費水平。 b) 經(jīng)營方式建議 a) 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。受行業(yè)經(jīng)驗與知名度所限，通常此種經(jīng)營方式面對的客戶群較窄，多為社區(qū)內(nèi)部居民提供康體服務(wù)。 b) 部分項目出租經(jīng)營。經(jīng)營風(fēng)險較 低，收益也較低。 c) 引入知名連鎖康體機(jī)構(gòu)，聯(lián)營或租賃經(jīng)營。該種方式可以在短期內(nèi)迅速提高會所的市場知名度與美譽度，對市場康體需求人群吸納能力強，為會所經(jīng)營步入良性循環(huán)奠定較好基礎(chǔ)。同時，會所知名度與美譽度的建立，也為項目品牌營造出更為良好的市場形象，利于住宅項目的整體營銷。 ☆ 部分競爭項目配比驗證 小區(qū)會所的主要功能是讓小區(qū)居民休閑、娛樂、交流，因此居民常會以家庭為單位在會所進(jìn)行活動，因此會所的建筑和內(nèi)部設(shè)施應(yīng)考慮以溫馨為主要格調(diào)。周邊項目具有會所設(shè)計的分布不多，且主要集中在少數(shù)大盤項目，總體對比市內(nèi)其他區(qū)域 會所的分配比例偏小，區(qū)域稀缺具有一定規(guī)模且功能完善的會所。 本案區(qū)域中只有世紀(jì)城為小區(qū)整體中心會所 世紀(jì)金源中心，其總建筑面積為 240 萬平方米，會所 萬平方米，占 %，其會所集中于世紀(jì)金源中心內(nèi)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 明細(xì)如下： 世紀(jì)城配套系列表 配套商業(yè)形式 綜合公建群：世紀(jì)金源中心 建筑面積 萬平方米 配套包括 配套項 個數(shù) 配套項 個數(shù) 五星級酒店 1座 體育文化會所 萬平方米 酒店式公寓 156 套 幼兒園 2座 廣場面積