【正文】 商（大中音像）：共計(jì) 20000 平方米，其中地上 12000 平米。 b) 以滿足“遠(yuǎn)洋山水”項(xiàng)目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會(huì)所經(jīng)營(yíng)內(nèi)容貼合實(shí)際需求。 ii. 部分項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 〇 設(shè)計(jì)配比建議 西區(qū)魯谷路沿街長(zhǎng)度約 610 米。 寫字樓或商住樓 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管客戶群經(jīng)濟(jì)能力有限，但其職業(yè)分布多為國家體制改革滯后的行業(yè)，客戶群學(xué)歷等綜合素質(zhì)超過其他區(qū)域同等經(jīng)濟(jì)能力的客戶群，較易為社區(qū)創(chuàng)造較優(yōu)勢(shì)的人文環(huán)境，為中后期的銷售創(chuàng)造賣點(diǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，配合項(xiàng)目尚處于入市階段的特點(diǎn)，使本案極易成為區(qū)域性價(jià)比最突出的項(xiàng)目； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在區(qū)域潛在客戶群的樣本方面，以零點(diǎn)公司的 502 個(gè)有效樣本、公司網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查結(jié)果的 141個(gè)有效樣本、遠(yuǎn)嘉數(shù)據(jù)中心報(bào)告涵蓋的 79 個(gè)有效樣本，共計(jì) 722 個(gè)樣本，作為潛在消費(fèi)者分析的樣本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。財(cái)政收入完成 9 億元，同比增長(zhǎng) % 人均居民可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)到 11000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。重點(diǎn)建設(shè)北方微電子基地。 西區(qū)建設(shè)用地 ， 呈不規(guī)則長(zhǎng)方形，由三個(gè)自然村組成，密集地聚居著約 1379戶居民，各類企業(yè)單位 30 家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）控規(guī)調(diào)整分析 為了項(xiàng)目得以順利實(shí)施和進(jìn)一步運(yùn)作，初擬在以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整： （ I）增加建筑高度，提高容積率 1） 將西區(qū)用地的建筑高度由原控規(guī)的 60 米調(diào)高到 78 米（北部）和 81 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于周邊尚不存在近期房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域（如：金融街、 CBD、麗都 等），新盤數(shù)量較其他區(qū)域少，但區(qū)域交通（環(huán)路、地鐵沿線）逐漸為更多的潛在購房群所認(rèn)可，且輻射區(qū)域的穩(wěn)定收入人群比例較高，使區(qū)域及外圍的需求市場(chǎng)較大，如世紀(jì)城至今銷售額已超過 30 億。 區(qū)域混合項(xiàng)目分布表 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價(jià) 價(jià)格區(qū)間 裝修標(biāo)準(zhǔn) 入住時(shí)間 晉元莊小區(qū) 30 萬 板塔結(jié)合 金隅嘉業(yè) 3700 32004100 毛坯 01/06/2001 長(zhǎng)安新城 公頃 100 萬 板塔結(jié)合 大成 3900 38003950 毛坯 31/12/2002 西興花園 56000平米 16 萬 板塔結(jié)合 重廈 4060 37504500 毛坯 31/12/2001 3）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 區(qū)域周邊純經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目均為 2000 年左右開發(fā)項(xiàng)目（除翠谷景苑為新項(xiàng)目外），其產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、檔次與新盤項(xiàng)目相比，較為落伍，在產(chǎn)品同質(zhì)性方面對(duì)新盤項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力十分有限，本案周邊不存在密集的經(jīng)濟(jì)適用房沖擊趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。且區(qū)域除阜石路旁的自由度外，其主流產(chǎn)品均為二 /三居戶型產(chǎn)品。 （ III）各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型廳室配比初探 1）二房戶型 周邊項(xiàng)目二房戶型中，靠近公主墳及板井的項(xiàng)目由于其定位于舒適型住宅，因此戶型面積普遍偏大，和其售價(jià)成正比，如誠品建筑和頤源居等；本案周邊近區(qū)域中，戶型面積相比其他區(qū)域，面積區(qū)間低于市場(chǎng)主體區(qū)間，盡管其定位于普通工薪階層，但目前從其銷售形式看，其設(shè)計(jì)考究度低，戶型面積過小導(dǎo)致舒適性差，沒有贏得其價(jià)位所輻射的眾多的認(rèn)購群，如：西興花園和長(zhǎng)安新城等， 在舒適度和功能的考慮方面，在市場(chǎng)面積主體區(qū)間，無論樓型如何，設(shè)計(jì)上給予的創(chuàng)造空間仍很大，可設(shè)計(jì)出品質(zhì)較高的產(chǎn)品， 以形成合理產(chǎn)品品質(zhì)分布， 如珠江帝景等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此外， 廳的面寬是一個(gè)容易忽略的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）需求特點(diǎn) （ I）在客戶選擇寫字樓時(shí)，交通環(huán)境等因素的影響力將會(huì)越來越大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。九力顧問調(diào)查顯示：北京地區(qū) 70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目配備有會(huì)所；但會(huì)所虧損比例達(dá) 60%，余下也多為勉強(qiáng)度日，因此 建議于配套公建中設(shè)置會(huì)所 ，以滿足小區(qū)基本需要。一方面美化環(huán)境，一方面降低建設(shè)與維護(hù)成本。 包括：六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地、休息板凳 —— 綜合性健身房 1000 平方米。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較 低，收益也較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ☆ 部分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配比驗(yàn)證 小區(qū)會(huì)所的主要功能是讓小區(qū)居民休閑、娛樂、交流，因此居民常會(huì)以家庭為單位在會(huì)所進(jìn)行活動(dòng)，因此會(huì)所的建筑和內(nèi)部設(shè)施應(yīng)考慮以溫馨為主要格調(diào)。 （ B） 會(huì)所經(jīng)營(yíng)建議 a) 整體經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)“遠(yuǎn)洋山水”項(xiàng)目市場(chǎng)客戶群定位特點(diǎn)，同時(shí)汲取其它地產(chǎn)項(xiàng)目在會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的問題，西區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置應(yīng)貼合社區(qū)大眾康體需求，會(huì)所功能及價(jià)位宜定位于大眾普通消費(fèi)水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ A）基于具體實(shí)施的定位考慮 a) 將西區(qū)會(huì)所建成“遠(yuǎn)洋山水”項(xiàng)目主會(huì)所，兼顧東區(qū)會(huì)所部分職能，以節(jié)約東區(qū)土地利用，提高東區(qū)用地價(jià)值。項(xiàng)目配套與非配套公建定位分析 1 配套公建要求 （ III）綠色生態(tài)寫字樓的概念已經(jīng)被人們所認(rèn)同，其要求具有比較高的層高，比較開闊的視野，比較通 透和開放的空間；同時(shí)要有充足的新風(fēng)量，有宜人的環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)。詳見下表： 總計(jì) 區(qū)域界限內(nèi) 周邊分布區(qū)域 寫 字樓數(shù)量合計(jì) 37 6 31 總建筑面積 (平方米 ) 355376 150188 205188 總經(jīng)營(yíng)面積 (平方米 ) 299070 120400 178670 出租的寫字樓數(shù)量（個(gè)） 23 6 17 平均出租價(jià)格 (元 /平方米 寫字樓建造可行性研究 根據(jù) 北京市場(chǎng)寫字樓變化趨勢(shì)，其租金和售價(jià)較住宅項(xiàng)目的變化區(qū)間有限。 經(jīng)過方差靈敏度檢驗(yàn)（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、主臥、次臥、次臥、次臥、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、其他配房比例應(yīng)在 22： 11： 10： 9： 8： 4： 3： 7： 3 上下，同時(shí)結(jié)合工程的可行性分析，適當(dāng)調(diào)節(jié)雙衛(wèi)的位置，動(dòng)靜分 區(qū)的考慮及室內(nèi)公灘的把握等。 3）三房戶型 從潛在客戶群的偏好看，三房產(chǎn)品將做為本案的主力產(chǎn)品，且區(qū)域周邊項(xiàng)目三房產(chǎn)品的密度很大，廳室面積與其他房型產(chǎn)品相比，更偏近北京市主體水平，各廳室面積比例趨勢(shì)線中，取中值為區(qū)域三房產(chǎn)品的廳室設(shè)計(jì)合理配比。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)項(xiàng) 目東西區(qū)的總體規(guī)劃，擬建設(shè)總規(guī)模達(dá) 223 萬平方米 ，較咨詢方案的規(guī)模增加 63 萬平方米，用電容量將有相應(yīng)增加，是否需建設(shè)變電站需與市供電局另行協(xié)商確定。 （ II）調(diào)整教育配套設(shè)施的建設(shè) 1） 原控規(guī)規(guī)劃的中小學(xué)共占地 萬平方米（保留用地內(nèi)現(xiàn)狀魯谷小學(xué)），我們擬將將魯谷小學(xué)拆除，將控規(guī)的 2 所小學(xué)和 1 所中學(xué)合并成一所“九年一貫制”學(xué)校，占地面積控制在 3 萬平方米 以內(nèi)。 因此安排在西區(qū)返還公建，從合同約定，返還成本上，項(xiàng)目實(shí)施和商業(yè)綜合 開發(fā)及小區(qū)配套建設(shè)上都最合理。 （ 3） 在東西區(qū)公建的商業(yè)價(jià)值上，東區(qū)較西區(qū)高，升值潛力大，為了充分發(fā)揮東區(qū)商業(yè)價(jià)值的升值潛力，以及能為項(xiàng)目帶來較可觀的收益，把公建返還全安置在西區(qū)最經(jīng)濟(jì)合理。大力發(fā)展旅游業(yè)，以長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線為主干，東起玉泉公園，西至首鋼噴泉廣場(chǎng)，構(gòu)建京西綠色觀光旅 游長(zhǎng)廊。社會(huì)消費(fèi)品零售額 72 億元，增長(zhǎng) 12%。目前石景山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展程度大大低于北京市平均水平。 2002 年海淀區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值目標(biāo)為 386 億元 ；石景山區(qū)為 104 億元；豐臺(tái)區(qū)為 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 報(bào)告說明 報(bào)告概述 根據(jù)遠(yuǎn)洋山水規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)進(jìn)度的要求，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行定位建議。 四、市政支持條件方案 平方米。 外檐 餐飲類底商銷售單元面積以每間 300— 400 平方米為宜，建筑結(jié)構(gòu)上以立柱自然分割銷售空間。 d) 政府對(duì)在居民居住區(qū)底層開設(shè)餐飲、娛樂、洗浴、修配四類設(shè)施有明文限制，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)加以考慮。 2）底商 〇 “遠(yuǎn)洋山水 ”西區(qū)底商物業(yè)建議 a) 考慮對(duì)項(xiàng)目西區(qū)北部所臨魯谷路與西部所臨魯谷西路的底商物業(yè)開發(fā)，可建成兩條商業(yè)街。 e) 會(huì)所選址應(yīng)有利經(jīng)營(yíng)，結(jié)合其大開間特性，建議設(shè)置于魯谷西路。 會(huì)所外觀設(shè)計(jì)應(yīng)突出項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性，維護(hù)整體形象，不建議分別以特色設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)的偏好程度 多達(dá) %的客戶明確認(rèn)為儲(chǔ)物間的設(shè)計(jì)是必要的，建議對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出明確要求，合理設(shè)計(jì)包括儲(chǔ)物間在內(nèi)的細(xì)部空間。 塔樓一梯八戶，層 高 米；板式高層樓一梯二戶，層高 米 （由于非典使客戶對(duì)層高等因素日益關(guān)切，因此層高待討論，望引起設(shè)計(jì)方面的重視） 關(guān)于塔、板比例問題應(yīng)經(jīng)過經(jīng)濟(jì)測(cè)算后再定。 b) 柱距在考慮方便經(jīng)營(yíng)前提下，還應(yīng)兼顧其對(duì)層高、地下車庫的影響因素。大堂及內(nèi)、外廊空間盡量壓縮，保證較高的得房率和建筑體內(nèi)交通設(shè)備（電梯、上下步行梯）空間。各組團(tuán)內(nèi)人、車分流，在不影響綠化的條件，盡量拓展地上車位面積空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）其他重要客戶群特征 潛在客戶群中，也存在部分中壯年區(qū)間的客戶，具有一定的存款，且心理存 在有一次性付款的計(jì)劃性?？蛻艏彝ソY(jié)構(gòu)相對(duì)規(guī)范化，以三口之家比例最大。 二、控規(guī)調(diào)整后項(xiàng)目預(yù)計(jì)概況 （具體數(shù)據(jù)以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)） 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其中：住宅建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、開發(fā)支持條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 報(bào)告結(jié)論預(yù)覽 ...............................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。市政方案論證 （初步確定，待繼續(xù)討論） 市政實(shí)施各項(xiàng)分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃?xì)? 雨污水 電信 地?zé)? 擬實(shí)施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報(bào)西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃?xì)饧瘓F(tuán) 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計(jì)量 水表出戶計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 采用磁卡表計(jì)量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項(xiàng)目周邊條件良好 由電信公司解決 四、客戶群定位 總體特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 標(biāo)客戶定位及描述 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合 需求分析和客戶購房心理析，目標(biāo) 客戶群應(yīng)包括以下幾類人群： 1）在項(xiàng)目區(qū)域周邊具有穩(wěn)定工作的的中青年人士。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)是中檔普通商品住宅。 c） 兩層設(shè)置的底商應(yīng)在相應(yīng)位置做好安裝樓梯的預(yù)留孔和預(yù)埋件； 建筑單體設(shè)計(jì) 1）設(shè)計(jì)原則 中管網(wǎng)房