【正文】 商（大中音像）：共計 20000 平方米，其中地上 12000 平米。 b) 以滿足“遠洋山水”項目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會所經(jīng)營內(nèi)容貼合實際需求。 ii. 部分項目出租經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 〇 設(shè)計配比建議 西區(qū)魯谷路沿街長度約 610 米。 寫字樓或商住樓 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管客戶群經(jīng)濟能力有限，但其職業(yè)分布多為國家體制改革滯后的行業(yè)，客戶群學歷等綜合素質(zhì)超過其他區(qū)域同等經(jīng)濟能力的客戶群，較易為社區(qū)創(chuàng)造較優(yōu)勢的人文環(huán)境，為中后期的銷售創(chuàng)造賣點； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目建設(shè)的規(guī)模效應，配合項目尚處于入市階段的特點，使本案極易成為區(qū)域性價比最突出的項目； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在區(qū)域潛在客戶群的樣本方面，以零點公司的 502 個有效樣本、公司網(wǎng)絡問卷調(diào)查結(jié)果的 141個有效樣本、遠嘉數(shù)據(jù)中心報告涵蓋的 79 個有效樣本，共計 722 個樣本，作為潛在消費者分析的樣本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。財政收入完成 9 億元，同比增長 % 人均居民可支配收入預計達到 11000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。重點建設(shè)北方微電子基地。 西區(qū)建設(shè)用地 ， 呈不規(guī)則長方形，由三個自然村組成，密集地聚居著約 1379戶居民，各類企業(yè)單位 30 家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）控規(guī)調(diào)整分析 為了項目得以順利實施和進一步運作，初擬在以下幾個方面進行規(guī)劃調(diào)整： （ I）增加建筑高度，提高容積率 1） 將西區(qū)用地的建筑高度由原控規(guī)的 60 米調(diào)高到 78 米（北部）和 81 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于周邊尚不存在近期房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域（如：金融街、 CBD、麗都 等），新盤數(shù)量較其他區(qū)域少，但區(qū)域交通（環(huán)路、地鐵沿線）逐漸為更多的潛在購房群所認可，且輻射區(qū)域的穩(wěn)定收入人群比例較高，使區(qū)域及外圍的需求市場較大，如世紀城至今銷售額已超過 30 億。 區(qū)域混合項目分布表 項目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價 價格區(qū)間 裝修標準 入住時間 晉元莊小區(qū) 30 萬 板塔結(jié)合 金隅嘉業(yè) 3700 32004100 毛坯 01/06/2001 長安新城 公頃 100 萬 板塔結(jié)合 大成 3900 38003950 毛坯 31/12/2002 西興花園 56000平米 16 萬 板塔結(jié)合 重廈 4060 37504500 毛坯 31/12/2001 3）經(jīng)濟適用房項目 區(qū)域周邊純經(jīng)濟適用房項目均為 2000 年左右開發(fā)項目（除翠谷景苑為新項目外），其產(chǎn)品設(shè)計標準、檔次與新盤項目相比，較為落伍，在產(chǎn)品同質(zhì)性方面對新盤項目的競爭力十分有限，本案周邊不存在密集的經(jīng)濟適用房沖擊趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。且區(qū)域除阜石路旁的自由度外，其主流產(chǎn)品均為二 /三居戶型產(chǎn)品。 （ III）各競爭項目戶型廳室配比初探 1）二房戶型 周邊項目二房戶型中，靠近公主墳及板井的項目由于其定位于舒適型住宅，因此戶型面積普遍偏大，和其售價成正比，如誠品建筑和頤源居等；本案周邊近區(qū)域中，戶型面積相比其他區(qū)域，面積區(qū)間低于市場主體區(qū)間，盡管其定位于普通工薪階層，但目前從其銷售形式看，其設(shè)計考究度低，戶型面積過小導致舒適性差，沒有贏得其價位所輻射的眾多的認購群，如：西興花園和長安新城等， 在舒適度和功能的考慮方面，在市場面積主體區(qū)間，無論樓型如何，設(shè)計上給予的創(chuàng)造空間仍很大，可設(shè)計出品質(zhì)較高的產(chǎn)品， 以形成合理產(chǎn)品品質(zhì)分布， 如珠江帝景等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此外， 廳的面寬是一個容易忽略的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）需求特點 （ I）在客戶選擇寫字樓時，交通環(huán)境等因素的影響力將會越來越大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。九力顧問調(diào)查顯示：北京地區(qū) 70%的房地產(chǎn)項目配備有會所；但會所虧損比例達 60%，余下也多為勉強度日，因此 建議于配套公建中設(shè)置會所 ，以滿足小區(qū)基本需要。一方面美化環(huán)境，一方面降低建設(shè)與維護成本。 包括：六個標準場地、休息板凳 —— 綜合性健身房 1000 平方米。經(jīng)營風險較 低，收益也較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆ 部分競爭項目配比驗證 小區(qū)會所的主要功能是讓小區(qū)居民休閑、娛樂、交流，因此居民常會以家庭為單位在會所進行活動，因此會所的建筑和內(nèi)部設(shè)施應考慮以溫馨為主要格調(diào)。 （ B） 會所經(jīng)營建議 a) 整體經(jīng)營定位 根據(jù)“遠洋山水”項目市場客戶群定位特點，同時汲取其它地產(chǎn)項目在會所經(jīng)營中的問題，西區(qū)會所經(jīng)營項目設(shè)置應貼合社區(qū)大眾康體需求，會所功能及價位宜定位于大眾普通消費水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ A）基于具體實施的定位考慮 a) 將西區(qū)會所建成“遠洋山水”項目主會所，兼顧東區(qū)會所部分職能，以節(jié)約東區(qū)土地利用，提高東區(qū)用地價值。項目配套與非配套公建定位分析 1 配套公建要求 （ III）綠色生態(tài)寫字樓的概念已經(jīng)被人們所認同，其要求具有比較高的層高，比較開闊的視野，比較通 透和開放的空間；同時要有充足的新風量，有宜人的環(huán)境及景觀設(shè)計。詳見下表： 總計 區(qū)域界限內(nèi) 周邊分布區(qū)域 寫 字樓數(shù)量合計 37 6 31 總建筑面積 (平方米 ) 355376 150188 205188 總經(jīng)營面積 (平方米 ) 299070 120400 178670 出租的寫字樓數(shù)量（個） 23 6 17 平均出租價格 (元 /平方米 寫字樓建造可行性研究 根據(jù) 北京市場寫字樓變化趨勢，其租金和售價較住宅項目的變化區(qū)間有限。 經(jīng)過方差靈敏度檢驗（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、主臥、次臥、次臥、次臥、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、其他配房比例應在 22： 11： 10： 9： 8： 4： 3： 7： 3 上下，同時結(jié)合工程的可行性分析，適當調(diào)節(jié)雙衛(wèi)的位置，動靜分 區(qū)的考慮及室內(nèi)公灘的把握等。 3）三房戶型 從潛在客戶群的偏好看，三房產(chǎn)品將做為本案的主力產(chǎn)品，且區(qū)域周邊項目三房產(chǎn)品的密度很大，廳室面積與其他房型產(chǎn)品相比，更偏近北京市主體水平，各廳室面積比例趨勢線中，取中值為區(qū)域三房產(chǎn)品的廳室設(shè)計合理配比。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)項 目東西區(qū)的總體規(guī)劃，擬建設(shè)總規(guī)模達 223 萬平方米 ，較咨詢方案的規(guī)模增加 63 萬平方米，用電容量將有相應增加，是否需建設(shè)變電站需與市供電局另行協(xié)商確定。 （ II）調(diào)整教育配套設(shè)施的建設(shè) 1） 原控規(guī)規(guī)劃的中小學共占地 萬平方米（保留用地內(nèi)現(xiàn)狀魯谷小學），我們擬將將魯谷小學拆除，將控規(guī)的 2 所小學和 1 所中學合并成一所“九年一貫制”學校，占地面積控制在 3 萬平方米 以內(nèi)。 因此安排在西區(qū)返還公建，從合同約定，返還成本上，項目實施和商業(yè)綜合 開發(fā)及小區(qū)配套建設(shè)上都最合理。 （ 3） 在東西區(qū)公建的商業(yè)價值上，東區(qū)較西區(qū)高，升值潛力大，為了充分發(fā)揮東區(qū)商業(yè)價值的升值潛力，以及能為項目帶來較可觀的收益，把公建返還全安置在西區(qū)最經(jīng)濟合理。大力發(fā)展旅游業(yè)，以長安街西延長線為主干，東起玉泉公園，西至首鋼噴泉廣場，構(gòu)建京西綠色觀光旅 游長廊。社會消費品零售額 72 億元，增長 12%。目前石景山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展程度大大低于北京市平均水平。 2002 年海淀區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值目標為 386 億元 ；石景山區(qū)為 104 億元；豐臺區(qū)為 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 報告說明 報告概述 根據(jù)遠洋山水規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)進度的要求，對項目整體進行定位建議。 四、市政支持條件方案 平方米。 外檐 餐飲類底商銷售單元面積以每間 300— 400 平方米為宜，建筑結(jié)構(gòu)上以立柱自然分割銷售空間。 d) 政府對在居民居住區(qū)底層開設(shè)餐飲、娛樂、洗浴、修配四類設(shè)施有明文限制，設(shè)計時應加以考慮。 2）底商 〇 “遠洋山水 ”西區(qū)底商物業(yè)建議 a) 考慮對項目西區(qū)北部所臨魯谷路與西部所臨魯谷西路的底商物業(yè)開發(fā)，可建成兩條商業(yè)街。 e) 會所選址應有利經(jīng)營，結(jié)合其大開間特性，建議設(shè)置于魯谷西路。 會所外觀設(shè)計應突出項目的協(xié)調(diào)性，維護整體形象，不建議分別以特色設(shè)計。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對儲物間設(shè)計的偏好程度 多達 %的客戶明確認為儲物間的設(shè)計是必要的，建議對建筑設(shè)計提出明確要求，合理設(shè)計包括儲物間在內(nèi)的細部空間。 塔樓一梯八戶，層 高 米；板式高層樓一梯二戶，層高 米 （由于非典使客戶對層高等因素日益關(guān)切，因此層高待討論，望引起設(shè)計方面的重視） 關(guān)于塔、板比例問題應經(jīng)過經(jīng)濟測算后再定。 b) 柱距在考慮方便經(jīng)營前提下，還應兼顧其對層高、地下車庫的影響因素。大堂及內(nèi)、外廊空間盡量壓縮，保證較高的得房率和建筑體內(nèi)交通設(shè)備（電梯、上下步行梯）空間。各組團內(nèi)人、車分流，在不影響綠化的條件，盡量拓展地上車位面積空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3）其他重要客戶群特征 潛在客戶群中，也存在部分中壯年區(qū)間的客戶，具有一定的存款，且心理存 在有一次性付款的計劃性。客戶家庭結(jié)構(gòu)相對規(guī)范化，以三口之家比例最大。 二、控規(guī)調(diào)整后項目預計概況 （具體數(shù)據(jù)以規(guī)劃意見書為準） 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟指標 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其中：住宅建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、開發(fā)支持條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 報告結(jié)論預覽 ...............................................錯誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市政方案論證 （初步確定，待繼續(xù)討論） 市政實施各項分布表 類型 采暖工程 供水工程 供電 燃氣 雨污水 電信 地熱 擬實施方案 市政供熱 田村山凈水廠自來水 先報西區(qū)供電方案，接魯谷 11 萬伏變電站 燃氣集團 市政公 司 電信公 司 東區(qū)采用，西 區(qū)不采用 物業(yè)管理 采暖分戶計量 水表出戶計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 采用磁卡表計量 市政條件 需與石景山路上市政熱力管網(wǎng)連接 與魯谷路、玉泉路上DN600干管連接 接魯谷 11萬伏變電站 與魯谷路、玉泉路上DN400干管連接 項目周邊條件良好 由電信公司解決 四、客戶群定位 總體特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 標客戶定位及描述 根據(jù)本項目實際情況，結(jié)合 需求分析和客戶購房心理析，目標 客戶群應包括以下幾類人群： 1）在項目區(qū)域周邊具有穩(wěn)定工作的的中青年人士。 五、項目產(chǎn)品定位 本項目的市場定位應是中檔普通商品住宅。 c） 兩層設(shè)置的底商應在相應位置做好安裝樓梯的預留孔和預埋件； 建筑單體設(shè)計 1）設(shè)計原則 中管網(wǎng)房