【正文】 板樓成交價(jià)格 4800/㎡（含精裝修）裝修每平米報(bào)價(jià) 300/㎡ ? 銷售情況： 2020 年 3 月 30 日開(kāi)盤銷售速度平穩(wěn)，平均月銷售面積在4000 平米左右，三居及二居成交速度均衡。石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車族看好，加上 已經(jīng)開(kāi)通 的五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。這一點(diǎn)，從石景山體育場(chǎng)北長(zhǎng)安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場(chǎng)朝向的房子，均被一搶而空。 第一章 市場(chǎng)分析 一、區(qū)域概述 （一） 區(qū)域 背景 ： 受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動(dòng)，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團(tuán)中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。三個(gè)奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館主會(huì)館將座落于此，五棵松附近的大型奧運(yùn)項(xiàng)目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場(chǎng)、位于老山的國(guó)家自行車摩托車訓(xùn)練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)潛在的升值空間。 （三） 區(qū)域交通： 同樣 交通狀況 也 是 衡量這 個(gè)區(qū) 域 的置業(yè)前 景的要素。此外 50 平米的一居戶型是一居市場(chǎng)上的寵兒 滯銷戶型分析 表： 2— 4 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 滯銷戶型 田村 尚城 （一期） 二居（板） 蘭德華庭 （一期） *********************************************** 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 二居： 103（塔） 109（塔） 114（板） 宏鑫家園 ********************************************************** 御景山 （二期） 二居： 117（板） 105（塔） 魯谷 時(shí)代盧鋒 一居： 57（塔）二居 116（塔）三居 146（塔） 京漢旭城 ********************************************** 由表 2— 4 分析，塔樓東西向即塔腰部位上的戶型滯銷，此外是北向的戶型，因?yàn)闁|西向的價(jià)格要高于北向的價(jià)格，綜合性能價(jià)格比低于北向戶型，因此在解決東西向的問(wèn)題上應(yīng)著重于產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)。 ? 企事業(yè)單位工務(wù)人員：石景山的政府機(jī)構(gòu)工作人員具體體現(xiàn)在幾個(gè)方面 A、 政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員 —— 他們收入穩(wěn)定，文化品味、居住層次較高，多選擇中高檔住宅 B、 事業(yè)單位 —— 醫(yī)院、學(xué)校、銀行等從業(yè)人員。 投資優(yōu)勢(shì) —— 周邊緊鄰石景山未來(lái)的物流基地，首鋼體育館，和未來(lái)的金鼎商圈帶來(lái)的升值潛力 資源優(yōu)勢(shì) —— 成熟的市政配套設(shè)施，繁華的商業(yè)氣息，奠定了 TSM 都市的生活 （二）、產(chǎn)品 簡(jiǎn)約、時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格及現(xiàn)代 理念的生活社區(qū) 合理、豐富多樣的戶型設(shè)計(jì)為客戶提供了充分的選擇 時(shí)尚簡(jiǎn)約的建筑外力面的裝飾手法及裝飾材料 內(nèi)部空間：一層、二層完善的商業(yè)配套為業(yè)主提供了便利的生活環(huán)境 項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)： 使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備，包括： ? 新穎的外窗：雙層、中空、斷橋、鋁合金窗雙向側(cè)開(kāi) ? 24 小時(shí)生活熱水、市政集中供暖。 第三章 廣告行銷計(jì)劃 一、 廣告策略 （一） 廣告的總體原則 ?用形象帶動(dòng)整體銷售； 依據(jù)：形象將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要賣點(diǎn)，本案的形象是通過(guò)價(jià)值的認(rèn)同而建立的，就項(xiàng)目自身的特點(diǎn)來(lái)看，周邊項(xiàng)目亦各具特色，所以只有在整體形象建立上有所建樹(shù)才能勝出一籌。 說(shuō)明：客戶購(gòu)買產(chǎn)品除了考慮實(shí)際的決定因素，象價(jià)格、位置、配套之外，通常會(huì)用第六感官和判斷，尤其是在多個(gè)項(xiàng)目勢(shì)均力敵的情況下，客戶所感覺(jué)到的東西將成為決定的籌碼。地點(diǎn)為阜石路南北兩側(cè)及阜石路與四環(huán)交界處和長(zhǎng)安街南北兩側(cè) 媒體使用的組合策略 （ 1） 準(zhǔn)備期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期： ?公開(kāi)活動(dòng)： SAM會(huì)員店項(xiàng)目推薦活動(dòng) ?在阜石路與 四環(huán)交界處，設(shè)置大型廣告路牌； （ 2） 公開(kāi)上市及強(qiáng)銷期： ?借助軍博展會(huì)的事件效應(yīng)將本項(xiàng)目推向市場(chǎng)，制造轟動(dòng)效應(yīng) ?利用 DM 直投石景山區(qū)各高檔場(chǎng)所 ?以《北京青年報(bào)》為主要媒體 8— 11 月每月發(fā)布 2 次，平均每?jī)芍?1次。 銷售工具：總額 40 萬(wàn)元 種類：樓書、海報(bào)、戶型圖、電腦、員工服裝等。 作用：將直接對(duì)項(xiàng)目的形象建立產(chǎn)生影響，特別是樓書的風(fēng)格和質(zhì)量。 內(nèi)容： ?發(fā)展商介紹及業(yè)績(jī) ?投資方介紹 ?施工方介紹 ?項(xiàng)目的規(guī)劃 ?項(xiàng)目的運(yùn)作周期 ?各類戶型介紹 ?建筑使用材料的介紹 ?裝修方案推薦 ?相關(guān)配套設(shè)施介紹 ?物業(yè)管理公司的介紹 ?最新的價(jià)格 ?工程進(jìn)度 ?售樓處及發(fā)展商聯(lián)系方式 四、 PR 客戶關(guān)系 通常，利用活動(dòng)期間，通過(guò)記者進(jìn)行新聞發(fā)布，是贏得潛在客戶認(rèn)可的有效公關(guān)策略。房地產(chǎn)行銷中的 DS 直效行銷應(yīng)該緊密圍繞著“直效”來(lái)進(jìn)行。 銀行按揭 分期付款 一次性付款 （二） 付款優(yōu)惠（折扣） 付款折扣是付款方式的有益補(bǔ)充，是促進(jìn)客戶最終成交的最佳輔助手段，為了保證折扣比率的合理性，一般采取計(jì)算“凈現(xiàn)值”的方法計(jì) 算不同付款方式之相應(yīng)折扣。 0 工程進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)本階段目標(biāo)的先決條件 銷售條件： 圍墻、海報(bào)、路牌廣告、答客問(wèn)、銷售賣場(chǎng) 、示范單位銷售證件齊全 階段特征： 該階段為雙方磨合期，須用一個(gè)月時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目的推廣與執(zhí)行方面具體細(xì)節(jié)的磋商，并與相關(guān)媒體，合作部門進(jìn)行溝通工作，同時(shí)銷售工作要跟進(jìn)，例如簡(jiǎn)單的銷售工具要齊全，銷售員培訓(xùn)要到位，銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修完畢，并且開(kāi)始投入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作，積累一定的潛在客戶群 階段目標(biāo)： 通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)盤前的廣告宣傳和公關(guān)傳播初步建立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的興趣，建立項(xiàng)目品牌通過(guò)定向性的 DM 廣告、將項(xiàng)目信息有意識(shí)的傳播到此階段的重點(diǎn)客戶，以便進(jìn)行有效的客戶積累。 〔銷售主管〕 ? 履行并完成銷售代表的一切職責(zé)； ? 負(fù)責(zé)協(xié)助銷售經(jīng)理安排并管理本組銷售代表的日常紀(jì)律及業(yè)務(wù)工作； ? 負(fù)責(zé)督促本組銷售代表的開(kāi)展工作； ? 負(fù)責(zé)鼓勵(lì)本組銷售代表的工作熱情及團(tuán)隊(duì)合作精神； ? 負(fù)責(zé)安排本組銷售代表值班當(dāng)天的來(lái)人來(lái)電接待次序 〔銷售代表〕 ? 熟知本項(xiàng)目情況及周邊市場(chǎng)狀況，做到靈活運(yùn)用、對(duì)答如流并隨時(shí)反饋市場(chǎng)信息； ? 按銷售體布署的工作方針，負(fù)責(zé)客戶的接待、看房、解答、回 訪、談判、洽商工作，直至與客戶將要簽定保留、臨時(shí)合約、購(gòu)房協(xié)議及合同時(shí)，方可將該客戶轉(zhuǎn)交甲方客戶服務(wù)組簽約人員進(jìn)行服務(wù)； ? 按照銷售體制定的各種制度、程序處理客戶情況，并按時(shí)填寫各種報(bào)單，報(bào)與銷售經(jīng)理或指定人員。通過(guò)專業(yè)化的銷售組織建立嚴(yán)格的培訓(xùn)考核制度，優(yōu)秀的服務(wù)質(zhì)量，流暢的工作流程，保障了銷售量的達(dá)到。 〔過(guò)戶人員〕 ? 負(fù)責(zé)為客戶辦理預(yù)售登記及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)樓盤銷售面積分?jǐn)傇瓌t的審批工作； ? 負(fù)責(zé)與房地局各關(guān)口部門的公關(guān)工作及業(yè)務(wù)聯(lián)系； ? 負(fù)責(zé)購(gòu)買印花稅，辦理交納契稅、公共維修基金、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等事務(wù)； ? 負(fù)責(zé)銷售面積的實(shí)測(cè)工作，并辦理相關(guān)手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)通知、落實(shí)到具體銷售代表其客戶預(yù)售登記及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的辦理情況。外裝開(kāi)始動(dòng)工 工程進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)本階段目標(biāo)的先決條件 銷售條件： 現(xiàn)樓示范單位開(kāi)放、銷售資料齊備、簽約合同文件、價(jià)格表、交屋標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)配套標(biāo)準(zhǔn)等； 階段特征： 該階段依據(jù)開(kāi)盤期銷售情況并配合現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度在取得市場(chǎng)認(rèn)同，運(yùn)用調(diào)價(jià)的價(jià)格手段制造熱烈的反響，進(jìn)行銷售工作最終使開(kāi)發(fā)商的 利益得以較大的保證 階段目標(biāo)： 使項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)得到全面的推廣與探討，讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目整合推廣手段，營(yíng)造本項(xiàng)目良好銷售氛圍實(shí)現(xiàn)銷售 工作重點(diǎn)： 該時(shí)期要對(duì)前期客戶進(jìn)行匯總、總結(jié)、進(jìn)行中期銷售推廣效果的考核測(cè)評(píng)，分析針對(duì)目標(biāo)客戶推廣策略的利弊、優(yōu)劣，預(yù)測(cè)下一期可能的銷售市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)測(cè)后時(shí)期市場(chǎng)推廣與銷售方案的有效性，并且市場(chǎng)認(rèn)知度的宣傳是不可或缺的主要手段 :通過(guò)報(bào)刊、 SAM會(huì)員店活動(dòng)、促銷、 DM 直投 銷售 計(jì)劃 ： 開(kāi)放 11 號(hào)塔樓的 1 1 1 16 層 該階段計(jì)劃銷售任務(wù)完成總銷售額 40%—— 50%； 第四階段 持續(xù)階段 時(shí)間界定： 2020 年 11 月 —— 2020 年 2 月 工程進(jìn)度： 工程結(jié)構(gòu)封頂；設(shè)備安裝完成 工程進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)本階段目標(biāo)的先決條件 銷售條件： 客戶通訊錄、各種公共關(guān)系的活動(dòng)、 階段特征： 針對(duì)可能出現(xiàn)的銷售緩慢的戶 型，強(qiáng)化引導(dǎo)及促銷塑造成功形象，利用公共關(guān)系維護(hù)項(xiàng)目的品牌和口碑 階段目標(biāo)： 強(qiáng)化項(xiàng)目品牌及口碑的傳遞，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 工作重點(diǎn)： 評(píng)估銷售策略，有效挖掘客戶群帶關(guān)系，實(shí)現(xiàn)銷售最大值，可采用捆綁式銷售策略在項(xiàng)目推廣中，運(yùn)用物業(yè)管理、停車位等實(shí)行捆綁銷售，使客戶有物超所值的感覺(jué) 銷售控制： 開(kāi)放 11 號(hào)樓二單元的全部樓層 該階段計(jì)劃銷售任務(wù)完成總銷售額 60%—— 65%； 第五階段 第二強(qiáng)銷期 時(shí)間界定： 2020 年 3 月 —— 2020 年 6 月 工程進(jìn)度： 主體配套設(shè)施完工、社區(qū)室外綠化環(huán)境完成 工程進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)本階段目標(biāo)的先決條件 銷售條件： 客戶服務(wù)、物業(yè)公司的進(jìn)入、及后期的管理工作 階段特征： 外裝的完成可以有效的促進(jìn)客戶的購(gòu)買信心，該時(shí)期要把握住猶豫不決、偏好曖昧的客戶，并且借用現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)要補(bǔ)充新一批的興趣客戶，并且通過(guò)整合宣傳手段宣傳推廣大客戶的進(jìn)入。 三、價(jià)格策略（見(jiàn)價(jià)格表及說(shuō)明） 四、銷控策略 原則： （一） 按樓層進(jìn)行高、中、低分段、達(dá)到“低開(kāi)高走”的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略目的。 目標(biāo)市場(chǎng)行業(yè)展銷會(huì)，公共性房地產(chǎn)展銷會(huì)的主要與會(huì)者為購(gòu)買個(gè)人住宅的個(gè)體，我公司確定，調(diào)查跟蹤在銷售階段過(guò)程中的電子，通訊等行業(yè)展銷會(huì)，達(dá)到縮短宣傳距離的目的，實(shí)現(xiàn)有效銷售。 具體可以采用的措施如下： （一） 看房先預(yù)約，接待準(zhǔn)備更充分，可以提供更為個(gè)性化現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) （二） 銷售大廳及示范單位以現(xiàn)代儉約，突出時(shí)尚，結(jié)合文化主題為導(dǎo)向，使客戶“眼睛一亮”更加吸引客戶；增加客戶對(duì)期房的購(gòu)買信心。 方式：為項(xiàng)目申請(qǐng)域名建立項(xiàng)目自己的網(wǎng)頁(yè)，以網(wǎng)絡(luò)廣告的形式與主要的社區(qū)類門戶網(wǎng)站鏈接，帶來(lái)點(diǎn)擊和訪問(wèn)。 在項(xiàng)目的營(yíng)造過(guò)程未完成時(shí)，應(yīng)全力完成此項(xiàng)工作，力爭(zhēng)使項(xiàng)目的形象趨向完整和全面，這樣積聚能量，準(zhǔn)備工作到位后可上市，形象突出，則會(huì)產(chǎn)生突出的銷售力。 由于開(kāi)盤階段需要制作樓書、 DM 單等常規(guī)銷售工具，以及項(xiàng)目在前期有部分的媒體廣告投放，廣告費(fèi)用有限，應(yīng)集中考慮