【正文】 也將持續(xù)攀升。但是對(duì)于樂(lè)山等二、三及城市將不會(huì)受到太大影響，反而只是購(gòu)房者轉(zhuǎn)變心理的過(guò)程。期房限轉(zhuǎn) 39。同時(shí)，也使得投資型的購(gòu)房者要更加仔細(xì)地權(quán)衡利弊。這些將會(huì)使得自住的比例在購(gòu)房隊(duì)伍中逐漸加大。 ? 策劃包裝是針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過(guò)整套的銷(xiāo)售材料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹(shù)立起良好的形象，在市場(chǎng)中的同類(lèi)型產(chǎn)品中脫穎而出，同時(shí)利用已取得的知名度，產(chǎn)生名牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （五）樣板房及樣板樓 ? 可參考嘉州花城、嘉州新城等樣板房?jī)?nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿(mǎn)時(shí)代氣氛又典雅親切，激發(fā)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望。運(yùn)作目標(biāo)當(dāng)然是希望以連帶關(guān)系吸引更多買(mǎi)家，此等計(jì)劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產(chǎn)生連動(dòng)性的銷(xiāo)售效應(yīng)，惠及項(xiàng)目后期銷(xiāo)售。 ? 2020年我國(guó)政府提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的口號(hào)！樂(lè)山市在建設(shè)樂(lè)山“中國(guó)第一山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號(hào)召， 2020年樂(lè)山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂(lè)山”的旗幟，隨著樂(lè)山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國(guó)最熱行業(yè)之一，2020年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控，三月份中國(guó)銀行二次調(diào)息，六月一日中國(guó)“六部”聯(lián)合出臺(tái)實(shí)施新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，一系列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展． ? （二）樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況現(xiàn)狀 ? 說(shuō) 2020年是“地產(chǎn)政策年”一點(diǎn)也不過(guò)分，在短短不到半年的時(shí)間里，地產(chǎn)政策可謂層出不窮，這在任何一個(gè)行業(yè)里都是難有先例的，而這些政策涉及到的環(huán)節(jié)之多，也是罕見(jiàn)的。 ? 三）樂(lè)山個(gè)盤(pán)實(shí)態(tài)分析 ? 在樂(lè)山無(wú)論是地產(chǎn)界人士，還是普通消費(fèi)者，都知道樂(lè)山市有一個(gè)極具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目：嘉州花城項(xiàng)目的熱銷(xiāo)反映出樂(lè)山住宅的趨勢(shì)。 ? 多層平層建筑面積在 110~140平方米。內(nèi)部空間布局則采用功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓(xùn)練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶(hù)形成專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商的良好印象，容易產(chǎn)生信任感。距 樂(lè)山老城區(qū)商業(yè)中心的車(chē)程僅 10分鐘，距樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)不行不到 10分鐘車(chē)程。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀(guān)在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國(guó)確定為中國(guó)第一個(gè)優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交通條件 地塊周?chē)慕煌l件 本地塊直接連接嘉興路和未來(lái)規(guī)劃道路，距峨眉山 30分鐘的車(chē)程，距夾江 50分鐘 的車(chē)程，距成都市一個(gè)小時(shí) 40分鐘的車(chē)程，每日有多次直達(dá)成都、重慶等地的高速 公路線(xiàn)路，交通便利，樂(lè)山市公交車(chē) 9等路車(chē)開(kāi)往本地塊。 ? 收入水平： 集中在 7002500元 /月，有自主的收入來(lái)源。具有強(qiáng)烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。 ? 規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、中介服務(wù)等管理工作不力，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。主要對(duì)象 有以下幾種：樂(lè)山知名企事業(yè)、單位職工中的中高級(jí)白領(lǐng)階層和銷(xiāo)售精英；在當(dāng)?shù)剜] 電、金融、醫(yī)療部門(mén)就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營(yíng)、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè) 主；樂(lè)山區(qū)、縣先富裕起來(lái)，有能力來(lái)樂(lè)山及向往來(lái)樂(lè)山生活居住的購(gòu)房人群。目前，樂(lè)山市主要有以下幾類(lèi)具有代表性的住宅。 3萬(wàn)多人的校園經(jīng)濟(jì)圈： 3多萬(wàn)包括樂(lè)山旅游學(xué)校、金盾學(xué)校、樂(lè)山計(jì)算機(jī)學(xué)校、柏楊小學(xué)穩(wěn)定人群，以及由于新 城區(qū)的開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的超過(guò) 3萬(wàn)人的流動(dòng)人口，構(gòu)成了主體的消費(fèi)群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目周邊情況 樂(lè)山最好的消費(fèi)群： 眾所周知，樂(lè)山市政府倡導(dǎo)新城區(qū)大力開(kāi)發(fā)，不僅擁有政府的大力支持，還擁有較為集中 的社區(qū)， 2萬(wàn)常住人口、 5萬(wàn)多流動(dòng)人口，是樂(lè)山市新開(kāi)發(fā)的生活區(qū)域。 ? 景觀(guān)綜述 ? 從地塊周?chē)h(huán)臨的景觀(guān)、建筑物及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀(guān)、建筑物都不具有優(yōu)勢(shì)，由其東方向更是影響視覺(jué)效果。 后方景觀(guān)（東方） 主要為七、八十年代的陳舊自建住宅，當(dāng)?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距 小，布局凌亂，環(huán)境較差，立面效果差，視覺(jué)效果很差。 ? 及時(shí)收集市場(chǎng)的有效資訊 ? 樓盤(pán)都注重收集來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的資料。整個(gè)社區(qū)因有良好安全管理而不設(shè)防盜網(wǎng)，小區(qū)都實(shí)行封閉式管理。 ? 嘉州花城是立事達(dá)（樂(lè)山）實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與成都燕宇所實(shí)施的品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略的結(jié)果。另外，政府還將繼續(xù)開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地、違規(guī)銷(xiāo)售等行為。 ? 十、銷(xiāo)售形式部署及調(diào)整因素 ? 軟性宣傳 ? VIP會(huì)員入會(huì)銷(xiāo)售 公關(guān)展銷(xiāo) 跟進(jìn)促銷(xiāo) 售樓書(shū)、透視圖及項(xiàng)目模型 ? 錄影帶及相片 銀行及付款策略 廣告運(yùn)作安排 電視及電臺(tái)廣告 ? 地盤(pán) /路牌廣告 報(bào)章廣告 廣告詞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 ? （ 2）圍墻綠化 ? 項(xiàng)目的圍墻是項(xiàng)目直接接觸客戶(hù)的形象之一，工地圍墻的包裝是必不可少而且非常重要，在包裝完圍墻時(shí)應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑趪鷫呑饕恍┚G化，即可以美化環(huán)境又有新異突出小區(qū)宣傳主題，作好形象宣傳。 ? （三）廣告牌 ? 廣告的創(chuàng)造應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱(chēng)，盡早為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。 ? 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)基本資料一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 地理位置 占地面積 建筑面積 主力戶(hù)型 主打面積 均 價(jià) 福鑫花園 鳳凰路 20畝 ㎡ 三室兩廳 138 ㎡ 1700元 /㎡ 元龍春天 鳳凰路 23畝 ㎡ 三室兩廳 ㎡ 1650元 /㎡ 花語(yǔ)美地 鳳凰路 20畝 31630 ㎡ 三室兩廳 117 ㎡ 1750元 /㎡ 清華星城 鳳凰路 兩室兩廳 85㎡ 1450元 /㎡ 嘉州之春 通江片區(qū) 91畝 129383 ㎡ 三室兩廳 130㎡ 1350元 /㎡ 嘉州明珠 新廣場(chǎng)旁 ㎡ 三室兩廳 ㎡ 2100元 /㎡ 國(guó)際公寓 鳳凰路 三室兩廳 1880元 /㎡ 百合花園 白燕路 ㎡ 三室兩廳 120㎡ 未定 嘉美花園 鳳凰路 三室兩廳 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)定位 ? （一）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 如上所述，針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際之優(yōu)缺點(diǎn)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是：中、高層次的住宅小區(qū)，擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，青蔥怡雅的綠化園林，新穎別致的大門(mén)廣場(chǎng)和景觀(guān)設(shè)計(jì)，極富特色的室內(nèi)外住客會(huì)所及康樂(lè)設(shè)施。所以對(duì)買(mǎi)房自住的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們不是新政要打擊的目標(biāo)?！睂⑦@次新政形象地比喻成門(mén)鎖。綜合判斷，也許 6月份真的會(huì)成為樓市的 39。“ 6月 1日可能成為市場(chǎng)交易的分水嶺。同時(shí)新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)也將出讓部分土地。 ? ○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)始轉(zhuǎn)變以往重視開(kāi)發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。 戶(hù)型 數(shù)量 比例 五室三廳三位 1組 3% 四室三廳雙衛(wèi) 4組 12% 四室兩廳三衛(wèi) 3組 9% 四室兩廳雙衛(wèi) 3組 9% 四室四廳四衛(wèi) 1組 3% 三室三廳三衛(wèi) 1組 3% 三室三廳雙衛(wèi) 2組 6% 三室兩廳雙衛(wèi) 11組 34% 兩室兩廳雙衛(wèi) 1組 3% 兩室兩廳一衛(wèi) 5組 15% 兩室一廳一衛(wèi) 1組 3% 一室一廳 1組 3% 多層住宅主要戶(hù)型比例示意圖3%12%9% 9%3% 3%6%34%3%15%3% 3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%五室三廳三位 四室三廳雙衛(wèi) 四室兩廳三衛(wèi) 四室兩廳雙衛(wèi)四室四廳四衛(wèi) 三室三廳三衛(wèi) 三室三廳雙衛(wèi) 三室兩廳雙衛(wèi)兩室兩廳雙衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 一室一廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山市樓市在戶(hù)型面積的打造上一味追求大面積、大戶(hù)型，從 2020年 3月份以來(lái)購(gòu)房者追求大面積住宅，而開(kāi)發(fā)商也投其所好，開(kāi)發(fā)大面積住宅，但在 2020年下半年隨著市場(chǎng)大面積住宅飽和，購(gòu)房者逐步轉(zhuǎn)向中、小面積住宅的需求，在 2020年推出市場(chǎng)銷(xiāo)售的樓盤(pán)有 18個(gè)， 70平方米以下的占到 10%的比例， 7585平方米的占到10%的比例，也就是說(shuō)相對(duì)樂(lè)山小戶(hù)型而言 85平米以下的占到 20%的比例，而90100平方米的占到 5%的比例， 110120平方米的占到 15%的比例， 130150平方米的占到 37%的比例首居第一，而16018平方米的占到 12%的比例， 190210平方米的占到 5%的比例， 220平方米以上的占到 7%的比例，從上述數(shù)據(jù)不難得出隨著市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)面積的需求變化開(kāi)發(fā)商在面積打造上也隨之變化，從另一個(gè)方面也同時(shí)體現(xiàn)出 2020年市場(chǎng)對(duì)面積的需求中、小戶(hù)型面積占到主導(dǎo)地位。注重生 活品位，講究生活品質(zhì)，對(duì)區(qū)域的環(huán)境和氛圍特別在意，希望一踏進(jìn)這個(gè)區(qū)域，就能夠產(chǎn) 生一種與眾不同的感覺(jué)。 ? （ 3）、品牌開(kāi)發(fā)前景廣闊 ? 在今年的秋季房交會(huì)上，參觀(guān)者更加注重品牌樓盤(pán)，例如：嘉州花城、時(shí)代廣場(chǎng)、領(lǐng)地國(guó)際公寓等一系列品牌樓盤(pán)，這充分表明樂(lè)山購(gòu)房者不僅把目光投在樓盤(pán)本身，而且更加注重了開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)品牌，從另一個(gè)方面可以看到樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已不再把目光放在樓盤(pán)的銷(xiāo)售，同時(shí)更加注重了品牌的打造。的確是一記重拳，砸了投機(jī)的炒樓者，砸了套貸的開(kāi)發(fā)商，也震動(dòng)了許多投資型的購(gòu)房者。政策的出臺(tái)，預(yù)示著市場(chǎng)正在向投資者的心理底線(xiàn)逼近。 ? （ 9）、 6月 1日中國(guó)政府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策調(diào)控 ? 6月 1日，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一條生死線(xiàn)。 ? 2020年 4月央行宣布：資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。 ? 央行調(diào)整住房信貸政策為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康 、 持續(xù)發(fā)展 ,中國(guó)人民銀行決定 ,從 2020年 3月 17日起 ,調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策 。 從 2020年下半年開(kāi)始 ， 各地對(duì)土地增值稅的口子收緊 ， 實(shí)施嚴(yán)格的征管 。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到 %，一年期貸款利率提高到 %。近年來(lái)，我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不斷增長(zhǎng)，促使物價(jià)總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本處于只升不降的格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （四）項(xiàng)目威脅 ? 潛在的威脅：樂(lè)山政府對(duì)新城新生活的極力提倡，大型具有規(guī)模的樓盤(pán)已經(jīng)亮相，登陸樂(lè)山，一些購(gòu)房者期待著新城新環(huán)境的完善社區(qū)，使的在舊城的購(gòu)買(mǎi)力大大削弱，樂(lè)山市購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房的認(rèn)識(shí)日漸成熟起來(lái)。 ? 樂(lè)山市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重 ， 潛在消費(fèi)群體尚未認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)越性 ， 今年 ，樂(lè)山區(qū)縣大量開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目 ， 減少了區(qū)縣來(lái)樂(lè)山市購(gòu)房的人群 。 ? 1環(huán)境景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：目前樂(lè)山在售小區(qū)園林景觀(guān)設(shè)計(jì)如出一轍，大同小異，沒(méi)有特色，本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀(guān)設(shè)計(jì)”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨(dú)特，如：下沉式音樂(lè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、感念式生活會(huì)所等。因此開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是成功的一個(gè)重要因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ? 本項(xiàng)目位于樂(lè)山市新城區(qū)嘉興路，往市中心僅 15多分鐘車(chē)程，去樂(lè)山最大的廣場(chǎng)僅步行5分鐘，交通非常便利。 ? 而在 2020年匯得陽(yáng)光大廈與匯得陽(yáng)光美林苑一期都榮獲 2020年樂(lè)山十佳優(yōu)秀樓盤(pán)大獎(jiǎng)與最佳人居獎(jiǎng)。 ? （一）本項(xiàng)目所在市 ——樂(lè)山 ? 樂(lè)山古稱(chēng)嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國(guó)古城 ，是全國(guó) 99個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化名城和 44個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽(yù)為“山是一座佛，佛是一座山”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀(guān)在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國(guó)確定為中國(guó)第一個(gè)優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。 ? 二、本項(xiàng)目的可行性研究 ? 為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪(fǎng)問(wèn)了一些有代表性項(xiàng)目的發(fā)展商、政府官員、企業(yè)家以及目標(biāo)顧客組織和人士等。而即將開(kāi)通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來(lái)往車(chē)輛將更為順暢，所以本項(xiàng)目所處地段極為優(yōu)越。 ? ? 匯得陽(yáng)光置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與相關(guān)單位中層以上干部，通過(guò)給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個(gè)好的居住環(huán)境。 ? 1價(jià)格優(yōu)勢(shì)：在現(xiàn)在樂(lè)山市樓盤(pán)銷(xiāo)售的均價(jià)在１８００元 /平方米左右浮動(dòng)，而本相目定價(jià)１７８０元 /平方米的均價(jià)，現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的景觀(guān)設(shè)計(jì)、倡導(dǎo)新的生活理念，價(jià)格、園林景觀(guān)等對(duì)樂(lè)山購(gòu)房者具有巨大的吸引力。 ? 項(xiàng)目自身戶(hù)型上有一些不是很合理 ， 躍