【正文】 也將持續(xù)攀升。但是對于樂山等二、三及城市將不會受到太大影響，反而只是購房者轉(zhuǎn)變心理的過程。期房限轉(zhuǎn) 39。同時，也使得投資型的購房者要更加仔細(xì)地權(quán)衡利弊。這些將會使得自住的比例在購房隊(duì)伍中逐漸加大。 ? 策劃包裝是針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售材料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場中的同類型產(chǎn)品中脫穎而出，同時利用已取得的知名度，產(chǎn)生名牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （五）樣板房及樣板樓 ? 可參考嘉州花城、嘉州新城等樣板房內(nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿時代氣氛又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。運(yùn)作目標(biāo)當(dāng)然是希望以連帶關(guān)系吸引更多買家，此等計劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產(chǎn)生連動性的銷售效應(yīng)，惠及項(xiàng)目后期銷售。 ? 2020年我國政府提出建設(shè)“和諧社會”的口號！樂山市在建設(shè)樂山“中國第一山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號召， 2020年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟，隨著樂山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國最熱行業(yè)之一，2020年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，三月份中國銀行二次調(diào)息，六月一日中國“六部”聯(lián)合出臺實(shí)施新政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，一系列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展． ? （二）樂山房地產(chǎn)市場的供求狀況現(xiàn)狀 ? 說 2020年是“地產(chǎn)政策年”一點(diǎn)也不過分，在短短不到半年的時間里，地產(chǎn)政策可謂層出不窮，這在任何一個行業(yè)里都是難有先例的，而這些政策涉及到的環(huán)節(jié)之多，也是罕見的。 ? 三）樂山個盤實(shí)態(tài)分析 ? 在樂山無論是地產(chǎn)界人士，還是普通消費(fèi)者，都知道樂山市有一個極具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目：嘉州花城項(xiàng)目的熱銷反映出樂山住宅的趨勢。 ? 多層平層建筑面積在 110~140平方米。內(nèi)部空間布局則采用功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓(xùn)練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶形成專業(yè)地產(chǎn)商的良好印象，容易產(chǎn)生信任感。距 樂山老城區(qū)商業(yè)中心的車程僅 10分鐘，距樂山新世紀(jì)廣場不行不到 10分鐘車程。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國確定為中國第一個優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交通條件 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接嘉興路和未來規(guī)劃道路，距峨眉山 30分鐘的車程，距夾江 50分鐘 的車程，距成都市一個小時 40分鐘的車程，每日有多次直達(dá)成都、重慶等地的高速 公路線路，交通便利，樂山市公交車 9等路車開往本地塊。 ? 收入水平： 集中在 7002500元 /月，有自主的收入來源。具有強(qiáng)烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。 ? 規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、中介服務(wù)等管理工作不力，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在具體的數(shù)量計算中，要綜合考慮正常地價、基本的平均建安成本、同類項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)情況等因素。主要對象 有以下幾種：樂山知名企事業(yè)、單位職工中的中高級白領(lǐng)階層和銷售精英；在當(dāng)?shù)剜] 電、金融、醫(yī)療部門就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€體經(jīng)營、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營企業(yè) 主；樂山區(qū)、縣先富裕起來，有能力來樂山及向往來樂山生活居住的購房人群。目前，樂山市主要有以下幾類具有代表性的住宅。 3萬多人的校園經(jīng)濟(jì)圈： 3多萬包括樂山旅游學(xué)校、金盾學(xué)校、樂山計算機(jī)學(xué)校、柏楊小學(xué)穩(wěn)定人群，以及由于新 城區(qū)的開發(fā)而帶來的超過 3萬人的流動人口，構(gòu)成了主體的消費(fèi)群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目周邊情況 樂山最好的消費(fèi)群： 眾所周知，樂山市政府倡導(dǎo)新城區(qū)大力開發(fā)，不僅擁有政府的大力支持，還擁有較為集中 的社區(qū)， 2萬常住人口、 5萬多流動人口，是樂山市新開發(fā)的生活區(qū)域。 ? 景觀綜述 ? 從地塊周圍環(huán)臨的景觀、建筑物及遠(yuǎn)景視野開闊程序看，東、南、西、北四個方向景觀、建筑物都不具有優(yōu)勢，由其東方向更是影響視覺效果。 后方景觀（東方） 主要為七、八十年代的陳舊自建住宅，當(dāng)?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距 小，布局凌亂，環(huán)境較差，立面效果差，視覺效果很差。 ? 及時收集市場的有效資訊 ? 樓盤都注重收集來訪客戶的資料。整個社區(qū)因有良好安全管理而不設(shè)防盜網(wǎng)，小區(qū)都實(shí)行封閉式管理。 ? 嘉州花城是立事達(dá)（樂山）實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與成都燕宇所實(shí)施的品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略的結(jié)果。另外，政府還將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地、違規(guī)銷售等行為。 ? 十、銷售形式部署及調(diào)整因素 ? 軟性宣傳 ? VIP會員入會銷售 公關(guān)展銷 跟進(jìn)促銷 售樓書、透視圖及項(xiàng)目模型 ? 錄影帶及相片 銀行及付款策略 廣告運(yùn)作安排 電視及電臺廣告 ? 地盤 /路牌廣告 報章廣告 廣告詞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 ? （ 2）圍墻綠化 ? 項(xiàng)目的圍墻是項(xiàng)目直接接觸客戶的形象之一，工地圍墻的包裝是必不可少而且非常重要，在包裝完圍墻時應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑趪鷫呑饕恍┚G化，即可以美化環(huán)境又有新異突出小區(qū)宣傳主題，作好形象宣傳。 ? （三）廣告牌 ? 廣告的創(chuàng)造應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱，盡早為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。 ? 項(xiàng)目周邊樓盤基本資料一覽表 項(xiàng)目名稱 地理位置 占地面積 建筑面積 主力戶型 主打面積 均 價 福鑫花園 鳳凰路 20畝 ㎡ 三室兩廳 138 ㎡ 1700元 /㎡ 元龍春天 鳳凰路 23畝 ㎡ 三室兩廳 ㎡ 1650元 /㎡ 花語美地 鳳凰路 20畝 31630 ㎡ 三室兩廳 117 ㎡ 1750元 /㎡ 清華星城 鳳凰路 兩室兩廳 85㎡ 1450元 /㎡ 嘉州之春 通江片區(qū) 91畝 129383 ㎡ 三室兩廳 130㎡ 1350元 /㎡ 嘉州明珠 新廣場旁 ㎡ 三室兩廳 ㎡ 2100元 /㎡ 國際公寓 鳳凰路 三室兩廳 1880元 /㎡ 百合花園 白燕路 ㎡ 三室兩廳 120㎡ 未定 嘉美花園 鳳凰路 三室兩廳 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位 ? （一）項(xiàng)目市場定位 ? 如上所述，針對本項(xiàng)目實(shí)際之優(yōu)缺點(diǎn)，該項(xiàng)目的市場定位是：中、高層次的住宅小區(qū)，擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，青蔥怡雅的綠化園林，新穎別致的大門廣場和景觀設(shè)計，極富特色的室內(nèi)外住客會所及康樂設(shè)施。所以對買房自住的客戶來說，他們不是新政要打擊的目標(biāo)。”將這次新政形象地比喻成門鎖。綜合判斷，也許 6月份真的會成為樓市的 39。“ 6月 1日可能成為市場交易的分水嶺。同時新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)也將出讓部分土地。 ? ○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往重視開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個性化方向發(fā)展。 戶型 數(shù)量 比例 五室三廳三位 1組 3% 四室三廳雙衛(wèi) 4組 12% 四室兩廳三衛(wèi) 3組 9% 四室兩廳雙衛(wèi) 3組 9% 四室四廳四衛(wèi) 1組 3% 三室三廳三衛(wèi) 1組 3% 三室三廳雙衛(wèi) 2組 6% 三室兩廳雙衛(wèi) 11組 34% 兩室兩廳雙衛(wèi) 1組 3% 兩室兩廳一衛(wèi) 5組 15% 兩室一廳一衛(wèi) 1組 3% 一室一廳 1組 3% 多層住宅主要戶型比例示意圖3%12%9% 9%3% 3%6%34%3%15%3% 3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%五室三廳三位 四室三廳雙衛(wèi) 四室兩廳三衛(wèi) 四室兩廳雙衛(wèi)四室四廳四衛(wèi) 三室三廳三衛(wèi) 三室三廳雙衛(wèi) 三室兩廳雙衛(wèi)兩室兩廳雙衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 一室一廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 ? 2020年樂山市樓市在戶型面積的打造上一味追求大面積、大戶型，從 2020年 3月份以來購房者追求大面積住宅，而開發(fā)商也投其所好，開發(fā)大面積住宅，但在 2020年下半年隨著市場大面積住宅飽和，購房者逐步轉(zhuǎn)向中、小面積住宅的需求，在 2020年推出市場銷售的樓盤有 18個， 70平方米以下的占到 10%的比例， 7585平方米的占到10%的比例，也就是說相對樂山小戶型而言 85平米以下的占到 20%的比例，而90100平方米的占到 5%的比例， 110120平方米的占到 15%的比例， 130150平方米的占到 37%的比例首居第一，而16018平方米的占到 12%的比例， 190210平方米的占到 5%的比例， 220平方米以上的占到 7%的比例，從上述數(shù)據(jù)不難得出隨著市場購房者對面積的需求變化開發(fā)商在面積打造上也隨之變化，從另一個方面也同時體現(xiàn)出 2020年市場對面積的需求中、小戶型面積占到主導(dǎo)地位。注重生 活品位，講究生活品質(zhì)，對區(qū)域的環(huán)境和氛圍特別在意，希望一踏進(jìn)這個區(qū)域，就能夠產(chǎn) 生一種與眾不同的感覺。 ? （ 3）、品牌開發(fā)前景廣闊 ? 在今年的秋季房交會上，參觀者更加注重品牌樓盤，例如：嘉州花城、時代廣場、領(lǐng)地國際公寓等一系列品牌樓盤，這充分表明樂山購房者不僅把目光投在樓盤本身，而且更加注重了開發(fā)商樓盤品牌，從另一個方面可以看到樂山房地產(chǎn)開發(fā)商已不再把目光放在樓盤的銷售，同時更加注重了品牌的打造。的確是一記重拳，砸了投機(jī)的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。政策的出臺，預(yù)示著市場正在向投資者的心理底線逼近。 ? （ 9）、 6月 1日中國政府對中國房地產(chǎn)市場的新政策調(diào)控 ? 6月 1日，對于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線。 ? 2020年 4月央行宣布：資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。 ? 央行調(diào)整住房信貸政策為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康 、 持續(xù)發(fā)展 ,中國人民銀行決定 ,從 2020年 3月 17日起 ,調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策 。 從 2020年下半年開始 ， 各地對土地增值稅的口子收緊 ， 實(shí)施嚴(yán)格的征管 。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到 %，一年期貸款利率提高到 %。近年來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不斷增長，促使物價總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本處于只升不降的格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （四）項(xiàng)目威脅 ? 潛在的威脅：樂山政府對新城新生活的極力提倡，大型具有規(guī)模的樓盤已經(jīng)亮相，登陸樂山，一些購房者期待著新城新環(huán)境的完善社區(qū)，使的在舊城的購買力大大削弱，樂山市購房者對購房的認(rèn)識日漸成熟起來。 ? 樂山市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重 ， 潛在消費(fèi)群體尚未認(rèn)識項(xiàng)目的優(yōu)越性 ， 今年 ，樂山區(qū)縣大量開發(fā)樓盤項(xiàng)目 ， 減少了區(qū)縣來樂山市購房的人群 。 ? 1環(huán)境景觀優(yōu)勢：目前樂山在售小區(qū)園林景觀設(shè)計如出一轍，大同小異，沒有特色，本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設(shè)計”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨(dú)特，如：下沉式音樂廣場、運(yùn)動場所、感念式生活會所等。因此開發(fā)商的實(shí)力是成功的一個重要因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ? 本項(xiàng)目位于樂山市新城區(qū)嘉興路，往市中心僅 15多分鐘車程，去樂山最大的廣場僅步行5分鐘，交通非常便利。 ? 而在 2020年匯得陽光大廈與匯得陽光美林苑一期都榮獲 2020年樂山十佳優(yōu)秀樓盤大獎與最佳人居獎。 ? （一）本項(xiàng)目所在市 ——樂山 ? 樂山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國古城 ，是全國 99個國家級歷史文化名城和 44個對外開放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽(yù)為“山是一座佛，佛是一座山”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國確定為中國第一個優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。 ? 二、本項(xiàng)目的可行性研究 ? 為了深入細(xì)致地對該項(xiàng)目的市場可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問了一些有代表性項(xiàng)目的發(fā)展商、政府官員、企業(yè)家以及目標(biāo)顧客組織和人士等。而即將開通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來往車輛將更為順暢，所以本項(xiàng)目所處地段極為優(yōu)越。 ? ? 匯得陽光置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與相關(guān)單位中層以上干部，通過給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個好的居住環(huán)境。 ? 1價格優(yōu)勢：在現(xiàn)在樂山市樓盤銷售的均價在１８００元 /平方米左右浮動，而本相目定價１７８０元 /平方米的均價，現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的景觀設(shè)計、倡導(dǎo)新的生活理念，價格、園林景觀等對樂山購房者具有巨大的吸引力。 ? 項(xiàng)目自身戶型上有一些不是很合理 ， 躍