【正文】 年為主體，消費能力強，屬于半消費半生產(chǎn)型群體。表現(xiàn)在居民的住宅消費習慣上，當?shù)鼐用褓彽刈越ǚ课莸膫鹘y(tǒng)習慣依然十分盛行，購買新商品房喜歡“跟風”。 階層細分 普通多層住宅（主力戶型）的目標客戶 這類目標客戶擁有穩(wěn)定的收入來源，家庭年收入在 4萬 ~8萬元的小康之家，年齡在 25 歲 ~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡單，生活品味較高，擁有較高的學歷和文化層次。 ? ２、 決定土地價值的核心因。 ? 樂山市當?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況 ? 根據(jù)調(diào)查所得的相關(guān)資料，樂山市居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征： 家庭類型 外來人口家庭 當?shù)丶彝? 人口情況 普遍一家三口結(jié)構(gòu) 普遍一家三口以上結(jié)構(gòu) 長輩是否同住 與夫婦一方父母同住較普遍 普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍 外為客人情況 經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人 一般不在家接待 保姆雇傭情況 若不與父母同住，一般會雇保姆 只要經(jīng)濟條件許可，一般會請保姆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ： 家庭類型 需求程度 外來家庭 當?shù)丶彝? A— 1主人房 1間，必備 1間，必備 A— 2子女房 1間，必備 1~2間，必備，數(shù)量依家庭實際人口需要定 A— 3長輩房 1間，必備 1間，非必備 A— 4客人房 1間，非必備 1間，非必備 A— 5工人房 1間，非必備，視經(jīng)濟能力和實際需要定 1間，非必備，高經(jīng)濟能力和實際需要定 A— 6多功能房 1~3間，非必備，視經(jīng)濟能力定 1~3間，非必備，視經(jīng)濟能力定 B— 1飯廳 1間，必備 1間，必備 B— 2客廳 1間，必備 1間，必備 C— 1主人衛(wèi) 1間，非必備，視經(jīng)濟能力定 1間，非必備，視經(jīng)濟能力定 C— 2公用衛(wèi) 1間，必備 1間，必備 C— 3工人衛(wèi) 1間，非必備，視有無工作房定 1間，非必備，視有無工人房定 D— 1廚房 1間，必備 1間，必備 D— 2陽臺 1間，必備 1間，必備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三）項目定位 總體市場定位： 為 2020年樂山人量向定造的歐式地中海園林景觀設(shè)計規(guī)劃尚住宅社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 三、樂山市居民住宅供給 —— 需求分析 ? 樂山市 —— 樂山市各類代表性居民住宅情況分析 ? 樂山市區(qū)、縣 —— 樂山市區(qū)、縣具有代表性的幾類住宅 ? 樂山市是一個從傳統(tǒng)而又開放的旅游城市。 ? 生活狀態(tài)： 自我、個性、時尚，生活充滿激情與活力，追求“休閑娛樂、輕松自由、豐富多彩的生活”。 交通路網(wǎng)遠景規(guī)劃 緊臨項目地塊的未來規(guī)劃道路修通后將更方便住戶的生活、交通需求。樂山人杰地靈，曾是李白、蘇東坡、黃庭堅等歷代文人墨客賦詩作畫、尋找靈感的寶地，奇妙的山水孕育了現(xiàn)代大文豪郭沫若先生。 占地面積： 30畝左右，約 2多萬平方米。示范單位的室內(nèi)裝修，營造了極濃郁的居家氛圍，起到了有效的引導作用，激發(fā)了現(xiàn)場購樓者的購買欲望。這些設(shè)計都是樂山嘉州花城在銷售過程被證實最受歡迎的戶型。 ? 嘉州花城 ? 1）背景及概況 ? 由立事達（樂山）實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與成都燕宇房地產(chǎn)開發(fā)推向市場，位于樂山老城區(qū)，規(guī)劃占地面積超過 170畝（ 11萬平方米左右），總建筑面積超過 22萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 2020年以來，政府通過土地、金融等一系列政策規(guī)范樂山房地產(chǎn)市場，提高市場門檻，減緩固定資產(chǎn)投資方面過快增長，放價高漲。 ? （八）促銷推廣策劃 ? １、擴大軟性宣傳的影響力 ? 現(xiàn)時房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，無論是電臺、電視臺、報紙、雜志都有?？?、專欄介紹現(xiàn)今房地產(chǎn)的最新動向。一方面可以展示別致的外型設(shè)計，另一方面又可以給買家一個“定心丸”，讓買家看得到摸得著。另外，良好的策劃還能為大型項目的分期推出作預先的部署，以利于項目后期的銷售。就目前而言，許多購房者表現(xiàn)出來的最直接的做法是降低了購房的總價款?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 預測二 樂山購房者的心理變化 ? 自住買家不會受到影響，新政策目標準確地打擊了炒買投機行為，但并不影響真正買家和長期投資者。的確是一記重拳，砸了投機的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。 ? 預測一 樂山開發(fā)商將面臨資金運作考驗： ? 政策的出臺，預示著市場正在向投資者的心理底線逼近。桃源新村、肖壩、新城區(qū)的土地供應比重將進一步加大。 ? ○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費者消費預期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者得到一次房地產(chǎn)風險教育。 均價范圍 數(shù) 量 比 例 1400元 — 1500元 1組 8% 1500元 — 1600元 4組 31% 1600元 — 1700元 2組 15% 1700元 — 1800元 1組 8% 1800元 — 1900元 2組 15% 1900元 — 2000元 0組 0% 2000元 — 2100元 1組 8% 未 定 2組 15% 多層住宅價格（均價）分析比例圖8%31%15%8%15%0%8%15%0%5%10%15%20%25%30%35%1400元—1500元1500元—1600元1600元—1700元1700元—1800元1800元—1900元1900元—2000元2000元—2100元未 定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，下半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預測 ? 基本觀點： ? 1）土地政策評估 ? ○雖然土地拍賣政策在 2020年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在 2020年的土地政策依然不會有根本性的調(diào)整，因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂山住宅市場供求將形成了 ? 供大于求，而且競爭更加激烈。 ? （ 6）、樂山房產(chǎn)走向“創(chuàng)新”時代 ? 在樂山房地產(chǎn)飛猛發(fā)展的今天，樂山房地產(chǎn)從產(chǎn)品到規(guī)劃設(shè)計；從宣傳推廣到營銷策劃；從購房者到投資者都面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)與追求，現(xiàn)如今的樂山樓市樓盤沒有特殊的價值與產(chǎn)品、園林景觀、規(guī)劃設(shè)計都沒新異，反而，現(xiàn)售樓盤大同小異，互相模仿，樂山房產(chǎn)將在激烈的競爭中轉(zhuǎn)型，市場將等待著“創(chuàng)新”，樂山房產(chǎn)走向了“創(chuàng)新”時代。 ? （ 2）、政策影響房地產(chǎn)市場 ? 商鋪雖然在房交會上沒有呈現(xiàn)出十分火爆的場面，但一些小額商業(yè)營業(yè)門市銷售卻形勢喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業(yè)營業(yè)門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯?！? “從長遠看，最近幾個月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 人民銀行有關(guān)負責人表示 ,本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期 。 ? （ 7） 、 關(guān)于銀行按揭 ? 2020年 2月 26日 ， 中國銀監(jiān)會發(fā)布了 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 (征求意見稿 )》 。因為 2020年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費者在 2020年 12月到 2020年 2月大量置業(yè)，所以 2020年 3月出現(xiàn)了“待銷”局勢。 ? （ 4）、央行加息房價上升 ? 2020年央行 121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。根據(jù)國土資源部出臺的 《 招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權(quán)。 ? 市場購房者機遇：二次置業(yè)機會：隨著樂山市經(jīng)濟的發(fā)展 ， 人民對生活居 ? 住條件的改善 ， 購買力加強 ， 而且項目周邊想改善生活居住條件的人也越來越多 ， 市場已有成熟條件 。 ? 臨近景致平平 ? 由于所處地是樂山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂山最大廣場新世紀廣場，南面是樂山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設(shè)計大同小異，如出一轍，沒有特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 依托新世紀廣場、樂山未來ＣＢＤ中央商務、生活中心區(qū)域，城市交通十分便利； ? 地處樂山新城區(qū)，新區(qū)土地開發(fā)有限，升值前景廣闊。 ? ? 匯得陽光置業(yè)有限公司實力雄厚。 ? 三、項目素質(zhì)分析 ? （一）項目的優(yōu)勢 ? 1. 園林式休閑小區(qū)漸受青睞 ? 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。 ? （二）本項目所在區(qū)位 ——樂山新城區(qū) ? 樂山市政府在 2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂山新世紀廣場，在政府大力倡導，開發(fā)公司大力對新城區(qū)開發(fā)，企事業(yè)進駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展， 新城區(qū)生活配套日漸完善。 康城項目價值判斷暨投資分析 ? 一、美的海岸花園項目市場調(diào)研報告 ? 二、項目地塊 SWOT分析 ? 三、項目定位分析 ? 四、項目價值分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、項目投資分析 第二章 美林苑 康城項目工程可行性報告 ? 一、建設(shè)的目標與土地的基本使用計劃 ? 二、總體規(guī)劃的設(shè)計解讀 ? 三、道路和交通 ? 四、水、電、氣系統(tǒng) ? 五、工程費用估算 ? 第三節(jié) 美林苑 地處樂山市政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水陸交 通便捷，商貿(mào)流通活躍，居住環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟發(fā)展較快。 ? 2. 市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。這一新世紀廣場的正式落成，已經(jīng)將樂山新城區(qū)帶入了一個經(jīng)濟、生活飛速發(fā)展的新區(qū)。 ? 位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。從鳳凰路一路走過，有“福鑫花園”、“花語美地”、“領(lǐng)地國際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項目想脫穎而出，就必須獨樹一幟，與眾不同。 ? （ 三 ） 項目機遇 ? 項目地段機遇：由于樂山新城區(qū)鳳凰路 2020年至 2020年大力開發(fā)建設(shè) ， 現(xiàn)今 ， 鳳凰路可開發(fā)土地有限 ， 但是在此區(qū)域選擇居住的購房者較多 ， 本項目經(jīng)過精心打造從各方面的完善 ， 在銷售市場中占有優(yōu)勢 ， 也成為了一個很大的機遇 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樂山房地產(chǎn)上半年總結(jié) ? 2020年，上半年影響房地產(chǎn)市場的因素 ? （ 1）、土地上漲房產(chǎn)利潤降低 ? 土地拍賣繼續(xù)使房地產(chǎn)開發(fā)中土地成本上漲。這些配套設(shè)計規(guī)范的變革也將導致房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定程度的上升。加息直接導致財務成本增加，這樣的壓力可能會改變一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，最終結(jié)果是開發(fā)企業(yè)面臨行業(yè)洗牌， 2020年 3月銀行第二次調(diào)整利息。 因此 ， 2020年存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競爭 。具體調(diào)整的城市或地區(qū) ,可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定 ,不搞一刀切 。央行的有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴格的規(guī)范管理。對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。分水嶺 39。另外還有新盤受到了參觀者的高度關(guān)注，銷售順暢 ?? 一系列現(xiàn)象表明，樂山住宅市場的需求空間非常廣闊，相當長的時間內(nèi)，樂山樓市仍將以住宅為主導。種種跡象表明樂山市房地產(chǎn)市場走向了成熟。而目前正在積極準備的項目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得 ? 陽光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團桃源新城、東能集團白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司 ? 清華星城、大中華實業(yè)的陽光大廈以及新業(yè)置地與立事達聯(lián)合推出的嘉州新城第一期 ? 等，總建筑面積也在８０萬平方米左右，預計下半年將陸續(xù)推出，這些新項目中，有多 ? 層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河 ? 的 ?? 總之，適合各種類型購買者的房源都有，房源充分，消費者和投資者有著廣闊的 ? 選擇空間。 14101480元 /平方米的占到 14%的比例， 14901500元 /平方米占到最重 29%的比例，1500元 /平方米的占到 29%的比例。人民幣加息主要是對國內(nèi)房地產(chǎn)消費者和投資者有所影響。樂山市市政府提出“疏散舊城，重點發(fā)展新城”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，從 2020年底樂山土地礦權(quán)交易中心的土地拍賣數(shù)據(jù)得知桃源新村、肖壩、新城區(qū)都將成功拍出大量土地，而市中區(qū)的土地供應量將繼續(xù)縮減，其地價