【正文】 層面積偏大 ． ? 周邊環(huán)境弱勢：周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 現(xiàn)有的威脅：由于一級市場的競爭激烈，很多一級開發(fā)商已經(jīng)在樂山購地即將開發(fā)，而這些開發(fā)商將帶樂山市房地產(chǎn)樓市走向大盤時代，而預測在 2020年上半全年樂山市商品住宅期房銷售面積達約 40萬平方米，而現(xiàn)有供應面積只約有 80萬平方米，比需求大出一倍左右。 ? （ 3）、配套設施提高成本上升 ? 配套設施要求的提高導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。其他各檔次存、貸款利率也相應調(diào)整，中長期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。 這樣 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要么就要削減其利潤份額 ， 要么就不得不將土地增值稅攤到房價之中 ， 然而 2020年政府對土地增值稅的征管將加大力度 。 一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ,實行下限管理 ,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 ,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則 。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。” 針對七部委“意見”談到自己的看法時對記者說：“如若不能及時變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息?！皬拈_發(fā)商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺至今已有兩個月。因此，投機和投資者們近期會及時調(diào)整自己的步伐。樂山市房地產(chǎn)市場反映出現(xiàn)在的購房者比較重視房地產(chǎn)品牌，品牌開發(fā)前景非常廣闊。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應呈現(xiàn)一定的風格和個性，并與環(huán)境協(xié) 調(diào)，時時給人以爽心悅目感受。 面 積 數(shù) 量 比例 60㎡ — 80㎡ 5組 8% 80㎡ — 100㎡ 6組 10% 100㎡ — 120㎡ 8組 14% 120㎡ — 140㎡ 22組 35% 140㎡ — 160㎡ 9組 15% 160㎡ — 180㎡ 4組 6% 180㎡ — 200㎡ 4組 6% 200㎡ — 220㎡ 4組 6% 220㎡ 以上 0組 0% 多層住宅面積比例示意圖8% 10%14%35%15%6% 6% 6%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡——80㎡80㎡——100㎡100㎡——120㎡ 120㎡——140㎡ 140㎡——160㎡ 160㎡——180㎡ 180㎡——200㎡ 200㎡——220㎡220㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 ? 2020年樂山房地產(chǎn)市場在戶型類 型的塑造上平層占到 40%的比例，躍 層占到 20%的比例，錯層占到 40%的 比例，從比例圖上來分析，樂山開 發(fā)商在 2020年產(chǎn)品戶型類型上來 看，主要以平層、錯層為主，而一 般（ 7層多層）住宅到頂層一般都是 6躍 7的形式，而我們結(jié)合 2020年地 產(chǎn)市場抽樣調(diào)查報告不難看出 2020 年在戶型類型上將更加多樣化、多 元化，但依然無法改變平層的主導 地位。 ? 2）信貸政策評估 ? ○預計 2020年房地產(chǎn)信貸的方面的政策依然還有新的政策出臺 ? ○政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。總之， 2020年土地市場將進一步規(guī)范，供應量在 2020年的基礎上可能會有所增加?！币环矫?，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。分水嶺 39?！?39?！倍诜績r的走向上，看房價不能只看價格，而要看開發(fā)房屋的各項成本構(gòu)成。 ? １、 銷售市場定位 ? 根據(jù)以上分析，認為銷售對象主要為： ? （ 1） 本市買家：以樂山購房者為主，周邊去縣為輔； ? （ 2） 企事業(yè)、機關單位買家：是一部分手頭寬裕，追求寧靜高品位生活的中產(chǎn)家庭。廣告牌擺放的位置，一是銷售中心現(xiàn)場如：銷售中心眉頭廣告牌，利于過往人流加深印象；二是顯要的路口，如新世界廣場附近露天廣告位等顯眼位置，務求將接觸面拓寬，吸引往來的人流注意，以提高項目前期的知名度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 3）增設多種家居服務 ? 針對項目的性質(zhì)，小區(qū)可以提供多種家居服務，如：鐘點清掃、洗衣服務、郵寄服務等，方便住客在區(qū)內(nèi)及家中使用，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理令住客度假無憂，同時又可提高本項目的服務檔次?？党琼椖績r值判斷暨投資分析 ? 一、美林苑 ? 從目前樂山房地產(chǎn)市場來看正在推出的項目有領地集團的領地國際公寓與萊福帝勝景、星都房產(chǎn)的花語美地、長江房產(chǎn)的嘉州之春、禹伽房產(chǎn)的靚達電梯公寓等近１ 6個樓盤，總建筑面積 40多萬平方米左右。嘉州花城經(jīng)過兩年多的建設已成長為一個成熟的品牌，立事達挾持著這幾年積累下來的建筑經(jīng)驗和建設理念，搶灘樂山，以規(guī)模開發(fā)，綜合配套五星級物業(yè)管理為賣點，加之品牌優(yōu)勢和強有力的宣傳攻勢，使 2020年的嘉州新城一期首次發(fā)售就出現(xiàn)熱銷。社區(qū)內(nèi)建立了智能化管理，可實現(xiàn)點對講可視、等多種便利服務。如祈福新村售樓人員在接待客戶時，請客戶填寫意向選擇調(diào)查表，內(nèi)容涉及到購房者的年齡、家庭成員、意向選擇房型、樓盤信息來源、對于小區(qū)的各項指標的滿意程度等。 左方景觀（南方） 為樂山鳳凰路，但是只可見福鑫花園，沒有好的景觀，視覺受到限制。 ? 環(huán)境、污染情況 ? 水、氣、土地污染情況 ? 地塊周圍為生活社區(qū)，沒有大型嚴重污染工廠，水、氣、土的污染情況比較輕。居民消費力普遍較 高，項目周邊更是聚集了政府單位、軍區(qū)、住宅區(qū)、學校、醫(yī)院等機關單位及宿舍，擁有高 消費力人群。 ? 特性： 以中青年為主體，消費能力強，屬于生產(chǎn)型群體，普遍大專以上文化程度，月收入較高，在 1000元 4000元不等，年齡 2030歲之間。 ? ①普通自建房 ? ②別墅、豪華自建房等 ? ③普通商品房 ? ④中高檔洋房 ? ⑤別墅等豪華商品房 ? 2）樂山市各類代表性住宅的主要特點 ? ①市場定位 樓盤類型 市場定位 普通自建房 自用 別墅等豪華自建房 自用 普通商品房 企業(yè)普通職工 中高檔洋房別墅等 企業(yè)中高級管理員工、政府公務員 豪華商品房 企業(yè)高層管理人員、私營老板、四川其他區(qū)域購房者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ② 建筑風格 樓盤類型 建筑風格、選材 普通自建房 無風格意識，選材從經(jīng)濟角度考慮 別墅等豪華自建房 川西民宅或是歐式風格，選材考究、與眾不同 普通商品房 無特別風格意識，選材普通 中高檔洋房別墅等 擁有時尚時代風格氣息，選材上注重與建筑風格本身的匹配 豪華商品房 國外風格，選材注重與建筑風格本身的匹配 ③ 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營造 樓盤類型 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營造 普通自建房 無規(guī)劃意識、無小區(qū)概念 別墅等豪華自建房 高密度兵營式布局，無所謂環(huán)藝和公共生活空間 普通商品房 火柴盒式的建筑布局和共享空間 中高檔洋房別墅等 注重環(huán)藝和生活空間的營造，但建筑布局普遍死板 豪華商品房 注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營造，但建筑布局普遍死板 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ④ 戶型設計及房間功能分配 樓盤類型 戶型設計及房間功能分配 普通自建房 依傳統(tǒng)需要設計 別墅等豪華自建房 自取所需 普通商品房 建成之后，已經(jīng)落后 中高檔洋房 多從新理念角度考慮，以小巧實用為主 別墅等豪華商品房 較合理，可參考 ⑤ 物業(yè)管理 樓盤類型 物業(yè)管理 普通自建房 無 別墅等豪華自建房 無 普通商品房 本土化狀態(tài)的物業(yè)管理 中高檔洋房 典型管理 別墅等豪華商品房 典型管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 樂山樓市面臨三大趨勢： ? 根據(jù)樂山市兩年半來市場發(fā)展與政府宏觀調(diào)控數(shù)據(jù)分析，樂山市房地產(chǎn)市場主要存在 以下問題： ? 商住用地開發(fā)量過大，商品房總量供過于求。 躍層式大戶型住宅的目標客戶 該群體擁有豐厚的私家財產(chǎn)，家庭年收入在 1030萬元以上，年齡在 35歲 ~60歲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目價值分析 ? 四、項目價值分析 ? （一）類比土地價值的概念 ? １、 類比土地價值的概念 ? 類比土地價值是指在正常的市場條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價值圈內(nèi)同類檔次項目地塊相比，所具備的土地比較價值。 ? 2020年“三大重點開發(fā)區(qū)域”集中建筑與樂山區(qū)、縣分散建設比較嚴重，相對來說影響了環(huán)境效益和社會效益。 該區(qū)域原有居民： ? 特性： 以中年為主體，主要為企事業(yè)單位工作人員、教師、公司、廠房職工以及本地居民，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入來源。 ? 年齡結(jié)構(gòu)： 集中在 18歲 —45歲之間。 ? 社會治安環(huán)境 ? 因為地塊位于新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，社會治安環(huán)境還算良好，但因地塊東、西面緊鄰當?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮房屋出租帶來的流動人口，此方向的治安需著重考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 人文、歷史景觀 ? 樂山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國古城 ，是全國 99個國家級歷史文化名城和 44個對外開放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國教科文組織批準為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽為“山是一座佛，佛是一座山”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項目地塊 SWOT分析 項目地塊分析 地塊狀況 位置：位于樂山市新城區(qū)，東鄰規(guī)劃中的道路，南臨鳳凰路，西臨嘉興路，北接白燕路。 康城借鑒 ? 充分發(fā)揮營銷中心和示范單位的作用 ? 類似成都數(shù)盤的推廣手法，以上大型住宅項目均在入口處修建了寬敞、外形典雅的營銷中心，作為項目形象展示的焦點。 ? 3）經(jīng)營開發(fā)模式 ? ①嘉州花城推出的住宅產(chǎn)品多層與電梯公寓兩種。因此，這些房源的上市，目前樂山房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求。 ? （一）樂山市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展 ? 2020年，樂山市建設“中國第一山”穩(wěn)步推進，濱江路通悅大道竣工通車， 305線樂山大佛繞線公路竣工通車，濱江休閑景觀長廊建設取得階段性成績，城市光彩工程實施，樂山廣場二期工程啟動，城市污水處理工程、垃圾處理工程實施 ?? 一系列重點建設項目的全面實施，讓樂山的城市建設全面提速，城市基礎設施不斷健全，城市功能日臻完善，人居環(huán)境越來越美，有力推動了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 累積折扣優(yōu)惠 ? 此方法目的是為了讓業(yè)主可自動成為本累積折扣計劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購買項目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。 ? （四）售樓部 ? 售樓部應設置在嘉興路旁邊，容易被路人所留意，其造型應以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓部門前設置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應最能體現(xiàn)其審美水平。 ? ２、 銷售對象各占比例預測 銷售對象 樂山市 內(nèi)部 企事業(yè)、機關單位 比 例 65% 0% 35% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體項目策劃 ? （一）策劃包裝的重要性 ? 自 2020年 3月開始，樂山房地產(chǎn)市場逐漸降溫，擺脫了 2020年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)變，使市場的形勢也變得嚴峻起來，已再不是“有貨便能賣出去”的形勢，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進行競爭，因而策劃包裝在競爭中占據(jù)了舉足輕重的地位。從購房者的構(gòu)成看，炒房者已沒了市場，而一些投資者會因為投資成本加大而退出購房隊伍。和加收營業(yè)稅的門鎖，使一些投機的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開發(fā)商嘗到了房產(chǎn)被套牢和買賣成本加大的苦果?！? “ 39。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降。隨著新城區(qū)建設工作的開展，大量的土地也將進入市場。 ? 3）利率變化影響 ? ○ 2020年 10月 29日首次加息，它的真正影響可能在 2020年第二季度才能顯現(xiàn)，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。從 1月份 980元 /平方米逐步漲到年底 1500元 /平方米，雖說在 10三個月保持平穩(wěn)，但在年底 11月份以后不分地段、區(qū)域均價在 1200元 /平方米的占到 14%的比例， 12001300元/平方米的占到 14%的比例，而 13901400元 /平方米的中間價格卻沒有。 ? 但２００５年３月樂山樓市開始出現(xiàn)了“待銷”的場面，造成這種局面出現(xiàn)的原因有 四個：首先國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行第二次調(diào)整利息與一系列的政策影響房 地產(chǎn)市場；其二，樂山房地產(chǎn)開發(fā)商受２００４年房地產(chǎn)市場供不應求的火暴局面影響， 相繼在２００５年推出開發(fā)項目樓盤，造成了樂山樓市激烈競爭的場面；其三，樂山本土 購房者的需求已經(jīng)基本飽和，一部分購房者也具需求，但是因為房價較高保持觀望態(tài)度 等；其四，２００５年樂山區(qū)縣也大勢開發(fā)樓盤項目，大大削弱了樂山房地產(chǎn)購買市場； 其五，２００５年６月１日開始實施政府出臺新政策，而真正效果要在一個季度后才能反 應出來． 由以上分析，可以預測樂山下個季度樂山樓市將競爭更加激烈，購房者依然保持觀望、 等待狀態(tài)，同時也體現(xiàn)了樂山樓市需要