【正文】 層面積偏大 ． ? 周邊環(huán)境弱勢(shì)：周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 現(xiàn)有的威脅：由于一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多一級(jí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在樂(lè)山購(gòu)地即將開(kāi)發(fā)，而這些開(kāi)發(fā)商將帶樂(lè)山市房地產(chǎn)樓市走向大盤(pán)時(shí)代，而預(yù)測(cè)在 2020年上半全年樂(lè)山市商品住宅期房銷(xiāo)售面積達(dá)約 40萬(wàn)平方米，而現(xiàn)有供應(yīng)面積只約有 80萬(wàn)平方米，比需求大出一倍左右。 ? （ 3）、配套設(shè)施提高成本上升 ? 配套設(shè)施要求的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。 這樣 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么就要削減其利潤(rùn)份額 ， 要么就不得不將土地增值稅攤到房?jī)r(jià)之中 ， 然而 2020年政府對(duì)土地增值稅的征管將加大力度 。 一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ,實(shí)行下限管理 ,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則 。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一?！? 針對(duì)七部委“意見(jiàn)”談到自己的看法時(shí)對(duì)記者說(shuō)：“如若不能及時(shí)變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息?！皬拈_(kāi)發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒(méi)有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月。因此，投機(jī)和投資者們近期會(huì)及時(shí)調(diào)整自己的步伐。樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)反映出現(xiàn)在的購(gòu)房者比較重視房地產(chǎn)品牌，品牌開(kāi)發(fā)前景非常廣闊。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應(yīng)呈現(xiàn)一定的風(fēng)格和個(gè)性，并與環(huán)境協(xié) 調(diào)，時(shí)時(shí)給人以爽心悅目感受。 面 積 數(shù) 量 比例 60㎡ — 80㎡ 5組 8% 80㎡ — 100㎡ 6組 10% 100㎡ — 120㎡ 8組 14% 120㎡ — 140㎡ 22組 35% 140㎡ — 160㎡ 9組 15% 160㎡ — 180㎡ 4組 6% 180㎡ — 200㎡ 4組 6% 200㎡ — 220㎡ 4組 6% 220㎡ 以上 0組 0% 多層住宅面積比例示意圖8% 10%14%35%15%6% 6% 6%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡——80㎡80㎡——100㎡100㎡——120㎡ 120㎡——140㎡ 140㎡——160㎡ 160㎡——180㎡ 180㎡——200㎡ 200㎡——220㎡220㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)在戶型類(lèi) 型的塑造上平層占到 40%的比例，躍 層占到 20%的比例，錯(cuò)層占到 40%的 比例，從比例圖上來(lái)分析，樂(lè)山開(kāi) 發(fā)商在 2020年產(chǎn)品戶型類(lèi)型上來(lái) 看，主要以平層、錯(cuò)層為主，而一 般（ 7層多層）住宅到頂層一般都是 6躍 7的形式，而我們結(jié)合 2020年地 產(chǎn)市場(chǎng)抽樣調(diào)查報(bào)告不難看出 2020 年在戶型類(lèi)型上將更加多樣化、多 元化，但依然無(wú)法改變平層的主導(dǎo) 地位。 ? 2）信貸政策評(píng)估 ? ○預(yù)計(jì) 2020年房地產(chǎn)信貸的方面的政策依然還有新的政策出臺(tái) ? ○政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜?？傊?， 2020年土地市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范，供應(yīng)量在 2020年的基礎(chǔ)上可能會(huì)有所增加?！币环矫妫S多購(gòu)房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購(gòu)房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會(huì)放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會(huì)帶來(lái)成交的短期放量。分水嶺 39。“ 39?！倍诜?jī)r(jià)的走向上，看房?jī)r(jià)不能只看價(jià)格，而要看開(kāi)發(fā)房屋的各項(xiàng)成本構(gòu)成。 ? １、 銷(xiāo)售市場(chǎng)定位 ? 根據(jù)以上分析，認(rèn)為銷(xiāo)售對(duì)象主要為： ? （ 1） 本市買(mǎi)家：以樂(lè)山購(gòu)房者為主，周邊去縣為輔； ? （ 2） 企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位買(mǎi)家：是一部分手頭寬裕，追求寧?kù)o高品位生活的中產(chǎn)家庭。廣告牌擺放的位置，一是銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)如：銷(xiāo)售中心眉頭廣告牌，利于過(guò)往人流加深印象；二是顯要的路口，如新世界廣場(chǎng)附近露天廣告位等顯眼位置，務(wù)求將接觸面拓寬，吸引往來(lái)的人流注意，以提高項(xiàng)目前期的知名度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 3）增設(shè)多種家居服務(wù) ? 針對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)，小區(qū)可以提供多種家居服務(wù)，如：鐘點(diǎn)清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)等，方便住客在區(qū)內(nèi)及家中使用，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理令住客度假無(wú)憂，同時(shí)又可提高本項(xiàng)目的服務(wù)檔次?？党琼?xiàng)目?jī)r(jià)值判斷暨投資分析 ? 一、美林苑 ? 從目前樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看正在推出的項(xiàng)目有領(lǐng)地集團(tuán)的領(lǐng)地國(guó)際公寓與萊福帝勝景、星都房產(chǎn)的花語(yǔ)美地、長(zhǎng)江房產(chǎn)的嘉州之春、禹伽房產(chǎn)的靚達(dá)電梯公寓等近１ 6個(gè)樓盤(pán)，總建筑面積 40多萬(wàn)平方米左右。嘉州花城經(jīng)過(guò)兩年多的建設(shè)已成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的品牌，立事達(dá)挾持著這幾年積累下來(lái)的建筑經(jīng)驗(yàn)和建設(shè)理念，搶灘樂(lè)山，以規(guī)模開(kāi)發(fā)，綜合配套五星級(jí)物業(yè)管理為賣(mài)點(diǎn)，加之品牌優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，使 2020年的嘉州新城一期首次發(fā)售就出現(xiàn)熱銷(xiāo)。社區(qū)內(nèi)建立了智能化管理，可實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)講可視、等多種便利服務(wù)。如祈福新村售樓人員在接待客戶時(shí)，請(qǐng)客戶填寫(xiě)意向選擇調(diào)查表，內(nèi)容涉及到購(gòu)房者的年齡、家庭成員、意向選擇房型、樓盤(pán)信息來(lái)源、對(duì)于小區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)的滿意程度等。 左方景觀（南方） 為樂(lè)山鳳凰路，但是只可見(jiàn)福鑫花園，沒(méi)有好的景觀，視覺(jué)受到限制。 ? 環(huán)境、污染情況 ? 水、氣、土地污染情況 ? 地塊周?chē)鸀樯钌鐓^(qū)，沒(méi)有大型嚴(yán)重污染工廠，水、氣、土的污染情況比較輕。居民消費(fèi)力普遍較 高，項(xiàng)目周邊更是聚集了政府單位、軍區(qū)、住宅區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)關(guān)單位及宿舍，擁有高 消費(fèi)力人群。 ? 特性： 以中青年為主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于生產(chǎn)型群體，普遍大專以上文化程度，月收入較高，在 1000元 4000元不等，年齡 2030歲之間。 ? ①普通自建房 ? ②別墅、豪華自建房等 ? ③普通商品房 ? ④中高檔洋房 ? ⑤別墅等豪華商品房 ? 2）樂(lè)山市各類(lèi)代表性住宅的主要特點(diǎn) ? ①市場(chǎng)定位 樓盤(pán)類(lèi)型 市場(chǎng)定位 普通自建房 自用 別墅等豪華自建房 自用 普通商品房 企業(yè)普通職工 中高檔洋房別墅等 企業(yè)中高級(jí)管理員工、政府公務(wù)員 豪華商品房 企業(yè)高層管理人員、私營(yíng)老板、四川其他區(qū)域購(gòu)房者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ② 建筑風(fēng)格 樓盤(pán)類(lèi)型 建筑風(fēng)格、選材 普通自建房 無(wú)風(fēng)格意識(shí)，選材從經(jīng)濟(jì)角度考慮 別墅等豪華自建房 川西民宅或是歐式風(fēng)格，選材考究、與眾不同 普通商品房 無(wú)特別風(fēng)格意識(shí)，選材普通 中高檔洋房別墅等 擁有時(shí)尚時(shí)代風(fēng)格氣息，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配 豪華商品房 國(guó)外風(fēng)格，選材注重與建筑風(fēng)格本身的匹配 ③ 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營(yíng)造 樓盤(pán)類(lèi)型 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營(yíng)造 普通自建房 無(wú)規(guī)劃意識(shí)、無(wú)小區(qū)概念 別墅等豪華自建房 高密度兵營(yíng)式布局，無(wú)所謂環(huán)藝和公共生活空間 普通商品房 火柴盒式的建筑布局和共享空間 中高檔洋房別墅等 注重環(huán)藝和生活空間的營(yíng)造，但建筑布局普遍死板 豪華商品房 注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營(yíng)造，但建筑布局普遍死板 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ④ 戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配 樓盤(pán)類(lèi)型 戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配 普通自建房 依傳統(tǒng)需要設(shè)計(jì) 別墅等豪華自建房 自取所需 普通商品房 建成之后，已經(jīng)落后 中高檔洋房 多從新理念角度考慮，以小巧實(shí)用為主 別墅等豪華商品房 較合理，可參考 ⑤ 物業(yè)管理 樓盤(pán)類(lèi)型 物業(yè)管理 普通自建房 無(wú) 別墅等豪華自建房 無(wú) 普通商品房 本土化狀態(tài)的物業(yè)管理 中高檔洋房 典型管理 別墅等豪華商品房 典型管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 樂(lè)山樓市面臨三大趨勢(shì)： ? 根據(jù)樂(lè)山市兩年半來(lái)市場(chǎng)發(fā)展與政府宏觀調(diào)控?cái)?shù)據(jù)分析，樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在 以下問(wèn)題： ? 商住用地開(kāi)發(fā)量過(guò)大，商品房總量供過(guò)于求。 躍層式大戶型住宅的目標(biāo)客戶 該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在 1030萬(wàn)元以上，年齡在 35歲 ~60歲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? （一）類(lèi)比土地價(jià)值的概念 ? １、 類(lèi)比土地價(jià)值的概念 ? 類(lèi)比土地價(jià)值是指在正常的市場(chǎng)條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類(lèi)檔次項(xiàng)目地塊相比，所具備的土地比較價(jià)值。 ? 2020年“三大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域”集中建筑與樂(lè)山區(qū)、縣分散建設(shè)比較嚴(yán)重，相對(duì)來(lái)說(shuō)影響了環(huán)境效益和社會(huì)效益。 該區(qū)域原有居民： ? 特性： 以中年為主體，主要為企事業(yè)單位工作人員、教師、公司、廠房職工以及本地居民，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源。 ? 年齡結(jié)構(gòu)： 集中在 18歲 —45歲之間。 ? 社會(huì)治安環(huán)境 ? 因?yàn)榈貕K位于新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，社會(huì)治安環(huán)境還算良好，但因地塊東、西面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ浚紤]房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，此方向的治安需著重考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 人文、歷史景觀 ? 樂(lè)山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國(guó)古城 ，是全國(guó) 99個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化名城和 44個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽(yù)為“山是一座佛，佛是一座山”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 項(xiàng)目地塊分析 地塊狀況 位置：位于樂(lè)山市新城區(qū)，東鄰規(guī)劃中的道路，南臨鳳凰路，西臨嘉興路，北接白燕路。 康城借鑒 ? 充分發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)中心和示范單位的作用 ? 類(lèi)似成都數(shù)盤(pán)的推廣手法，以上大型住宅項(xiàng)目均在入口處修建了寬敞、外形典雅的營(yíng)銷(xiāo)中心，作為項(xiàng)目形象展示的焦點(diǎn)。 ? 3）經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 ? ①嘉州花城推出的住宅產(chǎn)品多層與電梯公寓兩種。因此，這些房源的上市，目前樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求。 ? （一）樂(lè)山市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 ? 2020年，樂(lè)山市建設(shè)“中國(guó)第一山”穩(wěn)步推進(jìn)，濱江路通悅大道竣工通車(chē)， 305線樂(lè)山大佛繞線公路竣工通車(chē)，濱江休閑景觀長(zhǎng)廊建設(shè)取得階段性成績(jī)，城市光彩工程實(shí)施，樂(lè)山廣場(chǎng)二期工程啟動(dòng)，城市污水處理工程、垃圾處理工程實(shí)施 ?? 一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面實(shí)施，讓樂(lè)山的城市建設(shè)全面提速，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷健全，城市功能日臻完善，人居環(huán)境越來(lái)越美，有力推動(dòng)了樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 累積折扣優(yōu)惠 ? 此方法目的是為了讓業(yè)主可自動(dòng)成為本累積折扣計(jì)劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。 ? （四）售樓部 ? 售樓部應(yīng)設(shè)置在嘉興路旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門(mén)墻，售樓部門(mén)前設(shè)置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。 ? ２、 銷(xiāo)售對(duì)象各占比例預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售對(duì)象 樂(lè)山市 內(nèi)部 企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位 比 例 65% 0% 35% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體項(xiàng)目策劃 ? （一）策劃包裝的重要性 ? 自 2020年 3月開(kāi)始，樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，擺脫了 2020年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢(shì)發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)變，使市場(chǎng)的形勢(shì)也變得嚴(yán)峻起來(lái)，已再不是“有貨便能賣(mài)出去”的形勢(shì)，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，因而策劃包裝在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了舉足輕重的地位。從購(gòu)房者的構(gòu)成看，炒房者已沒(méi)了市場(chǎng)，而一些投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y成本加大而退出購(gòu)房隊(duì)伍。和加收營(yíng)業(yè)稅的門(mén)鎖，使一些投機(jī)的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開(kāi)發(fā)商嘗到了房產(chǎn)被套牢和買(mǎi)賣(mài)成本加大的苦果?！? “ 39。這些因素必定會(huì)抑制成交，從而使成交量有所下降。隨著新城區(qū)建設(shè)工作的開(kāi)展，大量的土地也將進(jìn)入市場(chǎng)。 ? 3）利率變化影響 ? ○ 2020年 10月 29日首次加息，它的真正影響可能在 2020年第二季度才能顯現(xiàn)，甚至不能排除在這個(gè)過(guò)程中，央行進(jìn)行第二次加息。從 1月份 980元 /平方米逐步漲到年底 1500元 /平方米，雖說(shuō)在 10三個(gè)月保持平穩(wěn)，但在年底 11月份以后不分地段、區(qū)域均價(jià)在 1200元 /平方米的占到 14%的比例， 12001300元/平方米的占到 14%的比例，而 13901400元 /平方米的中間價(jià)格卻沒(méi)有。 ? 但２００５年３月樂(lè)山樓市開(kāi)始出現(xiàn)了“待銷(xiāo)”的場(chǎng)面，造成這種局面出現(xiàn)的原因有 四個(gè)：首先國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，各大銀行第二次調(diào)整利息與一系列的政策影響房 地產(chǎn)市場(chǎng)；其二，樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受２００４年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的火暴局面影響， 相繼在２００５年推出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樓盤(pán)，造成了樂(lè)山樓市激烈競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面；其三，樂(lè)山本土 購(gòu)房者的需求已經(jīng)基本飽和，一部分購(gòu)房者也具需求，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)較高保持觀望態(tài)度 等；其四，２００５年樂(lè)山區(qū)縣也大勢(shì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目，大大削弱了樂(lè)山房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)； 其五，２００５年６月１日開(kāi)始實(shí)施政府出臺(tái)新政策，而真正效果要在一個(gè)季度后才能反 應(yīng)出來(lái)． 由以上分析，可以預(yù)測(cè)樂(lè)山下個(gè)季度樂(lè)山樓市將競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，購(gòu)房者依然保持觀望、 等待狀態(tài)，同時(shí)也體現(xiàn)了樂(lè)山樓市需要