【正文】 新的“血液”，而樂(lè)山空置率也會(huì)上漲，而價(jià)格將 不會(huì)像２００４年一樣攀升，而是保持現(xiàn)價(jià)，但從另一個(gè)角度來(lái)看樂(lè)山房地產(chǎn)房?jī)r(jià)卻是回 落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 從目前樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看正在推出的項(xiàng)目有領(lǐng)地集團(tuán)的領(lǐng)地國(guó)際公寓與萊福帝勝 ? 景、星都房產(chǎn)的花語(yǔ)美地、禹伽房產(chǎn)的靚達(dá)電梯公寓等近１６個(gè)樓盤(pán)，總建筑面積４０ ? 萬(wàn)平方米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5）、樂(lè)山房產(chǎn)正在“設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型” ? 在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)樂(lè)山房產(chǎn)正在“設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型”從產(chǎn)品類(lèi)型到小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃；從戶(hù)型設(shè)計(jì)到面積打造；從銷(xiāo)售到宣傳；從小區(qū)配套到樓盤(pán)檔次都在飛速變化，產(chǎn)品類(lèi)型已經(jīng)從以往的多層（商?。┳≌蚴菃我坏母邔与娞莨⒆呦蛄水a(chǎn)品多元化；小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃從以往的單一設(shè)計(jì)走向了注重綠化、小區(qū)人文景觀的設(shè)計(jì)；從戶(hù)型、面積來(lái)看開(kāi)發(fā)商不在打造過(guò)大的面積與傳統(tǒng)式的戶(hù)型，戶(hù)型更加人性化大大的方便了住戶(hù)，從客戶(hù)需求的角度出發(fā)、考慮，面積也隨著市場(chǎng)的需求進(jìn)行控制轉(zhuǎn)向了了解市場(chǎng)、把握市場(chǎng)的理性開(kāi)發(fā)；從銷(xiāo)售到宣傳來(lái)看，現(xiàn)銷(xiāo)售樓盤(pán)強(qiáng)化銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)化，宣傳多樣化，已經(jīng)從以往不做宣傳或是宣傳單一走向了宣傳多樣化，擺脫了以往的銷(xiāo)售宣傳理念，加入到時(shí)代的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)；從小區(qū)配套與樓盤(pán)檔次上來(lái)看更加具有針對(duì)性，從以往的一般配套與樓盤(pán)檔次走向了具有目標(biāo)、目的的規(guī)劃，具有針對(duì)性的客戶(hù)銷(xiāo)售與宣傳。但多數(shù)購(gòu)房者和投資者對(duì)商鋪的興趣并不大，而是鐘情于住宅，無(wú)論是以前的老盤(pán)，還是一些新開(kāi)樓盤(pán)，參觀者最關(guān)注的是住宅。綜合判斷，也許 6月份真的會(huì)成為樓市的 39。” 七部委出臺(tái)的“意見(jiàn)”規(guī)定，自 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。以上兩個(gè)規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了更高的資金要求，因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常 70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。 二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū) ,個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 同質(zhì)化樓盤(pán)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)不可避免地產(chǎn)生激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) ， 生成 “ 價(jià)格大戰(zhàn) ” 的競(jìng)爭(zhēng)格局 。銀行加息對(duì)大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一種考驗(yàn)。如社區(qū)生活配套要求、車(chē)位配套要求、環(huán)境規(guī)范部分要求。 ? 銀行關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款作了調(diào)整與貸款的利息提高，國(guó)家對(duì)土地的控制，可開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少。 對(duì)項(xiàng)目視覺(jué)效果不好 ， 影響購(gòu)買(mǎi) 、 居住生活心理 。 ? （二）項(xiàng)目劣勢(shì) ? 同類(lèi)小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? “嘉州花城”由于小區(qū)物業(yè)管理得法，區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，深受不少樂(lè)山以及區(qū)縣人士喜愛(ài)。 ? 地處樂(lè)山嘉興路，緊鄰樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮，生活便捷。距離匯得陽(yáng)光美林苑 ?康城僅 5分鐘步行，便是樂(lè)山最大的廣場(chǎng)“新世紀(jì)廣場(chǎng)”。 ? 通過(guò)調(diào)查研究得出的結(jié)論： ? 1. 只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、規(guī)模大”，市場(chǎng)銷(xiāo)售均較好。幅員面積 825平方公里，總?cè)丝?，其中非農(nóng)人口 22萬(wàn)。印象住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 全 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一章 美林苑 ?康城項(xiàng)目投資營(yíng)銷(xiāo) ? 第一節(jié) 美林苑 ?康城項(xiàng)目市場(chǎng)可行性報(bào)告 ? 一、美林苑 ?康城項(xiàng)目介紹 ? 二、本項(xiàng)目的可行性研究 ? 三、項(xiàng)目素質(zhì)分析 ? 四、 2020年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 五、 2020年樂(lè)山現(xiàn)售樓盤(pán)分析 ? 六、美林苑 ?康城項(xiàng)目周邊分析 ? 七、美林苑 ?康城市場(chǎng)定位 ? 八、美林苑 ?康城項(xiàng)目規(guī)劃要求 ? 九、美林苑 ?康城整體項(xiàng)目策劃 ? 十、美林苑 ?康城項(xiàng)目銷(xiāo)售形式部署及調(diào)整因素 ? 十一、結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 第二節(jié) 美林苑 康城規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo) ? 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 二、建筑風(fēng)格的選定及色彩計(jì)劃 ? 三、主力戶(hù)型組合 ? 四、環(huán)境設(shè)計(jì) ? 五、樣板房及營(yíng)銷(xiāo)中心的裝飾 第三章 美林苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （三）本項(xiàng)目發(fā)展商 ——四川匯得置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 樂(lè)山匯得置業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已成為樂(lè)山房地產(chǎn)行業(yè)居重要地位的房地產(chǎn)公司。然而隨著樂(lè)山新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，市外清新的環(huán)境已深受市內(nèi)居民的青睞，以追求環(huán)境為突出賣(mài)點(diǎn)的園林式休閑小區(qū)將成功推出。一個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商便是項(xiàng)目最堅(jiān)實(shí)的后盾，由于房地產(chǎn)業(yè)在樂(lè)山地區(qū)日趨成熟，購(gòu)房者在選擇樓盤(pán)時(shí)往往會(huì)受發(fā)展商的開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)弱所影響。 ? 項(xiàng)目地處成熟區(qū)域、黃金地段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 市民長(zhǎng)期以來(lái)購(gòu)房熱情很高：改善生活居住條件愿望強(qiáng)烈 ， 更是希望擁有新的生活空間與環(huán)境等 。 ? 本項(xiàng)目自身景觀環(huán)境的機(jī)遇：本項(xiàng)目采用 “ 地中海式 ” 的園林景觀設(shè)計(jì) ， 引進(jìn)具有異國(guó)他鄉(xiāng)的特點(diǎn) ， 在目前樂(lè)山樓市中還屬于新穎的生活景觀 、 環(huán)境理念 ， 對(duì)購(gòu)房者具有很強(qiáng)的吸引力 。各地也出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并大力推行國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)。從 2020年 8月的國(guó)務(wù)院 18號(hào)令(《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 )，到 2020年 3月的“指引” (《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 )，再到央行加息壓力導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格有一定程度的上升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5） 、 土地增值稅的嚴(yán)格征管 ? 土地增值稅的嚴(yán)格征管將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力增大 。 《 指引 》 規(guī)定 ， 商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放 ， 應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下 (含 50%)， 月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下 (含 55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò) 30%。 將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率納入正常貸款利率管理 ,有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理 ,完善定價(jià)機(jī)制 。一些規(guī)模較小、資金實(shí)力不雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不得不退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開(kāi)始執(zhí)行后，受 5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“ 6?１”新政策所帶來(lái)市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響?！? “ 39。除此之外，投資不大的住房也是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，像領(lǐng)地國(guó)際公寓和銀豐 ?學(xué)府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢(shì)，深受市場(chǎng)青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市 場(chǎng) 分 析 ? （一）樂(lè)山市場(chǎng)分析 ? ２００５年我國(guó)政府提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的口號(hào)！樂(lè)山市在建設(shè)樂(lè)山“中國(guó)第一 山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號(hào)召，２００５年樂(lè)山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂(lè)山”的旗幟， 隨著樂(lè)山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國(guó)最熱 行業(yè)之一，２００５年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，各大銀行今年三月第二次調(diào)息，一系 列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展．２００５年，樂(lè)山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài) 勢(shì)，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。 ? ２００５年樂(lè)山市多層（商住）住宅已經(jīng)從下半年的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，隨著中 ﹑ 小型樓盤(pán)項(xiàng)目的清盤(pán)，許多盤(pán)進(jìn)入尾盤(pán)時(shí)期及新樓盤(pán)涌向市場(chǎng)，許多樓盤(pán)以打造中、小面積 為主力戶(hù)型及推向市場(chǎng)，政府大勢(shì)拍賣(mài)土地，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大勢(shì)置地，樂(lè)山市的購(gòu)房者理智 置業(yè)． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 年 /月元 /平方米 上漲浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年樂(lè)山多層住宅價(jià)格（均價(jià)）走勢(shì)示意圖0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月? 2020年 1月以來(lái)至今樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持在平穩(wěn)的價(jià)格上，略有上漲，并沒(méi)有受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、銀行新政策的影響，由于政府、銀行一些新政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，樂(lè)山市各區(qū) 、縣人紛紛來(lái)樂(lè)山市居住 ,外地投資者也瞄準(zhǔn)了這個(gè)旅游城市 ,促使樂(lè)山市房地產(chǎn)價(jià)格一再平穩(wěn)上漲或是保持平穩(wěn) ,從年初的 1620元 (均價(jià) ) /平方米到現(xiàn)在的 1880元 /平方米 (均價(jià) )平均漲浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 4% ， 3月份比 2月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲4% ， 4月份比 3月份的價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 7%， 6月份與 4月份價(jià)格保持平衡，由此表明樂(lè)山市房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在的潛力 .而現(xiàn)在看來(lái)樂(lè)山房地產(chǎn)價(jià)格在 三個(gè)月市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看保持平穩(wěn)狀態(tài)，或?qū)⒙缘鸵恍?，而預(yù)計(jì) 10月份價(jià)格將略有上漲，由此可見(jiàn)，樂(lè)山并沒(méi)有受到新政策很大影響，樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也在平穩(wěn)中逐步上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山樓市隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對(duì)面積的 變化，而戶(hù)型也有了相應(yīng)的變化，三室兩廳占到 28%的比 例，其次四室三廳占到 24%的比例，兩室兩廳占到 16%的 比例，四室兩廳的占到 12%的比例，最后，三室三廳與四 室四廳各占到 8%的比例，而兩室一廳只占到 4%的比例， 不難看出 2020年上半年三室兩廳以上的戶(hù)型較多，也較 為好銷(xiāo)售，而下半年逐步轉(zhuǎn)向中、小戶(hù)型兩室兩廳以上 130平米以下的住宅。 ? ○拍賣(mài)土地的價(jià)格居高不下還在攀升，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2020年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 4）土地供求分析 ? ○供應(yīng)量預(yù)測(cè)： 2020年有 800左右畝土地進(jìn)入市場(chǎng)，如此大的交易規(guī)模主要受地塊的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新政策對(duì)樂(lè)山房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 自 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅?！皬拈_(kāi)發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒(méi)有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月。因此，投機(jī)和投資者們近期會(huì)及時(shí)調(diào)整自己的步伐。 6?１應(yīng)該會(huì)慢慢穩(wěn)定。 ? 預(yù)測(cè)三 樂(lè)山樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售變化 ? 由于 2020年 1月 1日起直到 6月，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控出臺(tái)了許多政策，銀行也隨著市場(chǎng)與政府的政策與變化而變化，也相繼出臺(tái)了一些政策，從 2020年 3月起樂(lè)山房產(chǎn)出現(xiàn)“待銷(xiāo)”狀態(tài)后，各大銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)“冷場(chǎng)”局面，購(gòu)房者保持觀望狀態(tài)，而 6月 1日開(kāi)始實(shí)施 《 意見(jiàn) 》 新政策后，更是讓樂(lè)山銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)“冷場(chǎng)”雪上加霜，購(gòu)房者把置業(yè)計(jì)劃統(tǒng)統(tǒng)推后，保持觀望態(tài)度，需求住宅的購(gòu)房者把目光投向了租賃居住度過(guò)2020“ 政策年”。現(xiàn)時(shí)樂(lè)山房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場(chǎng)回報(bào)。 ? （六）項(xiàng)目功能的策劃 ? １、 住客會(huì)所 ? 參考成都成功的住宅小區(qū)項(xiàng)目，其住客會(huì)所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說(shuō)是其成功的一大決定因素，如成都萬(wàn)科、成都置信等均極為標(biāo)榜其會(huì)所的優(yōu)越性，所以應(yīng)在會(huì)所方面有所突破，除了多數(shù)小區(qū)會(huì)所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類(lèi)等活動(dòng)場(chǎng)所之外，可考慮加設(shè)股票咨詢(xún)及以下項(xiàng)目?jī)?nèi)容： ? （ 1）文化藝術(shù)區(qū) （ 3）圖書(shū)室 ? （ 2）露天茶座 （ 4）兒童娛樂(lè)中心 ? ２、 綠化設(shè)計(jì) ? 園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現(xiàn)時(shí)一般較為標(biāo)榜“歐陸式園林風(fēng)格”、“地中海風(fēng)情”、“凡爾賽風(fēng)格”等，由于本項(xiàng)目已經(jīng)確定應(yīng)用于西式園林“地中海風(fēng)情”相對(duì)獨(dú)立，可塑性大，見(jiàn)效快且明顯，所以本項(xiàng)目早期可采用先做一部分園林設(shè)計(jì)，可以更加吸引購(gòu)房者。通過(guò)早期的軟性宣傳，先建立其市場(chǎng)形象，再配合后期宣傳，有利于銷(xiāo)售。從效果來(lái)看， 2020年的新增供應(yīng)量明顯高于去年，緩解了供需關(guān)系。綠化率在 45%以上。 ? 電梯公寓：全部設(shè)計(jì)以大環(huán)境、規(guī)劃為主，盡量減少公攤系數(shù)。 ? 充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項(xiàng)目形象 ? 無(wú)論在開(kāi)盤(pán)前的廣告預(yù)熱，還是銷(xiāo)售期間的廣告升溫，大盤(pán)都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶(hù)?？傋≌⑸虡I(yè)建筑面積 ，物管面積： ，容積率： 地形：基本規(guī)整的梯形，西略短，東長(zhǎng)。 ? 距離地塊不到半小時(shí)車(chē)程就是樂(lè)山大佛旅游風(fēng)景區(qū)，坐落于樂(lè)山的大佛被聯(lián)合國(guó)給予世界遺產(chǎn)，馳名中外，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。 105國(guó)道 與三樂(lè)路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。 5萬(wàn)多人的集中社區(qū)： 5萬(wàn)多人的生活社區(qū)包括鳳凰小區(qū)、莊大小區(qū)、鐵人小區(qū)等中、大型社區(qū)，正在開(kāi)發(fā)以及 即將開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)。其旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，整個(gè)城市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。 主力客戶(hù)群定位 地域：以樂(lè)山市為中心輻射的新、老城區(qū)為主，其他地區(qū)及樂(lè)山區(qū)、縣