【正文】 家：是一部分手頭寬裕，追求寧靜高品位生活的中產(chǎn)家庭?！?39?！币环矫?，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。 ? 2）信貸政策評估 ? ○預(yù)計 2020年房地產(chǎn)信貸的方面的政策依然還有新的政策出臺 ? ○政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應(yīng)呈現(xiàn)一定的風(fēng)格和個性，并與環(huán)境協(xié) 調(diào)，時時給人以爽心悅目感受。因此，投機和投資者們近期會及時調(diào)整自己的步伐。” 針對七部委“意見”談到自己的看法時對記者說：“如若不能及時變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息。 一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ,實行下限管理 ,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則 。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。 ? 現(xiàn)有的威脅：由于一級市場的競爭激烈，很多一級開發(fā)商已經(jīng)在樂山購地即將開發(fā)，而這些開發(fā)商將帶樂山市房地產(chǎn)樓市走向大盤時代，而預(yù)測在 2020年上半全年樂山市商品住宅期房銷售面積達(dá)約 40萬平方米，而現(xiàn)有供應(yīng)面積只約有 80萬平方米，比需求大出一倍左右。 ? 1價格優(yōu)勢：在現(xiàn)在樂山市樓盤銷售的均價在１８００元 /平方米左右浮動，而本相目定價１７８０元 /平方米的均價，現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，獨特的景觀設(shè)計、倡導(dǎo)新的生活理念，價格、園林景觀等對樂山購房者具有巨大的吸引力。而即將開通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來往車輛將更為順暢，所以本項目所處地段極為優(yōu)越。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽，并因此而榮幸地被聯(lián)合國確定為中國第一個優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項目。 ? （一）本項目所在市 ——樂山 ? 樂山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國古城 ，是全國 99個國家級歷史文化名城和 44個對外開放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽為“山是一座佛，佛是一座山”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ? 本項目位于樂山市新城區(qū)嘉興路，往市中心僅 15多分鐘車程，去樂山最大的廣場僅步行5分鐘，交通非常便利。 ? 1環(huán)境景觀優(yōu)勢：目前樂山在售小區(qū)園林景觀設(shè)計如出一轍，大同小異，沒有特色，本項目自身的優(yōu)勢、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設(shè)計”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨特，如：下沉式音樂廣場、運動場所、感念式生活會所等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （四）項目威脅 ? 潛在的威脅：樂山政府對新城新生活的極力提倡，大型具有規(guī)模的樓盤已經(jīng)亮相，登陸樂山，一些購房者期待著新城新環(huán)境的完善社區(qū)，使的在舊城的購買力大大削弱，樂山市購房者對購房的認(rèn)識日漸成熟起來。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到 %，一年期貸款利率提高到 %。 ? 央行調(diào)整住房信貸政策為促進房地產(chǎn)業(yè)健康 、 持續(xù)發(fā)展 ,中國人民銀行決定 ,從 2020年 3月 17日起 ,調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策 。 ? （ 9）、 6月 1日中國政府對中國房地產(chǎn)市場的新政策調(diào)控 ? 6月 1日，對于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線。的確是一記重拳，砸了投機的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。注重生 活品位，講究生活品質(zhì)，對區(qū)域的環(huán)境和氛圍特別在意，希望一踏進這個區(qū)域，就能夠產(chǎn) 生一種與眾不同的感覺。 ? ○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往重視開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個性化方向發(fā)展?！?6月 1日可能成為市場交易的分水嶺。”將這次新政形象地比喻成門鎖。 ? 項目周邊樓盤基本資料一覽表 項目名稱 地理位置 占地面積 建筑面積 主力戶型 主打面積 均 價 福鑫花園 鳳凰路 20畝 ㎡ 三室兩廳 138 ㎡ 1700元 /㎡ 元龍春天 鳳凰路 23畝 ㎡ 三室兩廳 ㎡ 1650元 /㎡ 花語美地 鳳凰路 20畝 31630 ㎡ 三室兩廳 117 ㎡ 1750元 /㎡ 清華星城 鳳凰路 兩室兩廳 85㎡ 1450元 /㎡ 嘉州之春 通江片區(qū) 91畝 129383 ㎡ 三室兩廳 130㎡ 1350元 /㎡ 嘉州明珠 新廣場旁 ㎡ 三室兩廳 ㎡ 2100元 /㎡ 國際公寓 鳳凰路 三室兩廳 1880元 /㎡ 百合花園 白燕路 ㎡ 三室兩廳 120㎡ 未定 嘉美花園 鳳凰路 三室兩廳 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位 ? （一）項目市場定位 ? 如上所述，針對本項目實際之優(yōu)缺點，該項目的市場定位是：中、高層次的住宅小區(qū)，擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，青蔥怡雅的綠化園林，新穎別致的大門廣場和景觀設(shè)計，極富特色的室內(nèi)外住客會所及康樂設(shè)施。 ? （ 2）圍墻綠化 ? 項目的圍墻是項目直接接觸客戶的形象之一，工地圍墻的包裝是必不可少而且非常重要，在包裝完圍墻時應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑趪鷫呑饕恍┚G化，即可以美化環(huán)境又有新異突出小區(qū)宣傳主題，作好形象宣傳。另外，政府還將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地、違規(guī)銷售等行為。整個社區(qū)因有良好安全管理而不設(shè)防盜網(wǎng)，小區(qū)都實行封閉式管理。 后方景觀（東方） 主要為七、八十年代的陳舊自建住宅，當(dāng)?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距 小，布局凌亂，環(huán)境較差，立面效果差，視覺效果很差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目周邊情況 樂山最好的消費群： 眾所周知，樂山市政府倡導(dǎo)新城區(qū)大力開發(fā)，不僅擁有政府的大力支持，還擁有較為集中 的社區(qū)， 2萬常住人口、 5萬多流動人口，是樂山市新開發(fā)的生活區(qū)域。目前，樂山市主要有以下幾類具有代表性的住宅。在具體的數(shù)量計算中，要綜合考慮正常地價、基本的平均建安成本、同類項目價值實現(xiàn)情況等因素。具有強烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交通條件 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接嘉興路和未來規(guī)劃道路，距峨眉山 30分鐘的車程，距夾江 50分鐘 的車程，距成都市一個小時 40分鐘的車程，每日有多次直達(dá)成都、重慶等地的高速 公路線路，交通便利，樂山市公交車 9等路車開往本地塊。距 樂山老城區(qū)商業(yè)中心的車程僅 10分鐘，距樂山新世紀(jì)廣場不行不到 10分鐘車程。 ? 多層平層建筑面積在 110~140平方米。 ? 2020年我國政府提出建設(shè)“和諧社會”的口號！樂山市在建設(shè)樂山“中國第一山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號召， 2020年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟，隨著樂山經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國最熱行業(yè)之一，2020年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，三月份中國銀行二次調(diào)息，六月一日中國“六部”聯(lián)合出臺實施新政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，一系列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展． ? （二）樂山房地產(chǎn)市場的供求狀況現(xiàn)狀 ? 說 2020年是“地產(chǎn)政策年”一點也不過分，在短短不到半年的時間里，地產(chǎn)政策可謂層出不窮，這在任何一個行業(yè)里都是難有先例的，而這些政策涉及到的環(huán)節(jié)之多，也是罕見的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （五）樣板房及樣板樓 ? 可參考嘉州花城、嘉州新城等樣板房內(nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿時代氣氛又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。這些將會使得自住的比例在購房隊伍中逐漸加大。期房限轉(zhuǎn) 39。樂山市市政府提出“疏散舊城，重點發(fā)展新城”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，從 2020年底樂山土地礦權(quán)交易中心的土地拍賣數(shù)據(jù)得知桃源新村、肖壩、新城區(qū)都將成功拍出大量土地，而市中區(qū)的土地供應(yīng)量將繼續(xù)縮減，其地價也將持續(xù)攀升。 14101480元 /平方米的占到 14%的比例， 14901500元 /平方米占到最重 29%的比例，1500元 /平方米的占到 29%的比例。種種跡象表明樂山市房地產(chǎn)市場走向了成熟。分水嶺 39。央行的有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴(yán)格的規(guī)范管理。 因此 ， 2020年存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競爭 。這些配套設(shè)計規(guī)范的變革也將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定程度的上升。 ? （ 三 ） 項目機遇 ? 項目地段機遇：由于樂山新城區(qū)鳳凰路 2020年至 2020年大力開發(fā)建設(shè) ， 現(xiàn)今 ， 鳳凰路可開發(fā)土地有限 ， 但是在此區(qū)域選擇居住的購房者較多 ， 本項目經(jīng)過精心打造從各方面的完善 ， 在銷售市場中占有優(yōu)勢 ， 也成為了一個很大的機遇 。 ? 位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。 ? 2. 市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。 康城項目工程可行性報告 ? 一、建設(shè)的目標(biāo)與土地的基本使用計劃 ? 二、總體規(guī)劃的設(shè)計解讀 ? 三、道路和交通 ? 四、水、電、氣系統(tǒng) ? 五、工程費用估算 ? 第三節(jié) 美林苑 ? （二）本項目所在區(qū)位 ——樂山新城區(qū) ? 樂山市政府在 2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂山新世紀(jì)廣場，在政府大力倡導(dǎo)，開發(fā)公司大力對新城區(qū)開發(fā)，企事業(yè)進駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展， 新城區(qū)生活配套日漸完善。 ? ? 匯得陽光置業(yè)有限公司實力雄厚。 ? 臨近景致平平 ? 由于所處地是樂山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂山最大廣場新世紀(jì)廣場，南面是樂山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設(shè)計大同小異，如出一轍，沒有特點。根據(jù)國土資源部出臺的 《 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權(quán)。因為 2020年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費者在 2020年 12月到 2020年 2月大量置業(yè)，所以 2020年 3月出現(xiàn)了“待銷”局勢。 人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示 ,本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預(yù)期 。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。 ? （ 2）、政策影響房地產(chǎn)市場 ? 商鋪雖然在房交會上沒有呈現(xiàn)出十分火爆的場面，但一些小額商業(yè)營業(yè)門市銷售卻形勢喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業(yè)營業(yè)門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂山住宅市場供求將形成了 ? 供大于求，而且競爭更加激烈。 ? ○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費者消費預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者得到一次房地產(chǎn)風(fēng)險教育。 ? 預(yù)測一 樂山開發(fā)商將面臨資金運作考驗： ? 政策的出臺，預(yù)示著市場正在向投資者的心理底線逼近?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 預(yù)測二 樂山購房者的心理變化 ? 自住買家不會受到影響，新政策目標(biāo)準(zhǔn)確地打擊了炒買投機行為，但并不影響真正買家和長期投資者。另外，良好的策劃還能為大型項目的分期推出作預(yù)先的部署，以利于項目后期的銷售。 ? （八）促銷推廣策劃 ? １、擴大軟性宣傳的影響力 ? 現(xiàn)時房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，無論是電臺、電視臺、報紙、雜志都有專刊、專欄介紹現(xiàn)今房地產(chǎn)的最新動向。 ? 嘉州花城 ? 1）背景及概況 ? 由立事達(dá)（樂山）實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與成都燕宇房地產(chǎn)開發(fā)推向市場，位于樂山老城區(qū)，規(guī)劃占地面積超過 170畝（ 11萬平方米左右），總建筑面積超過 22萬平方米。示范單位的室內(nèi)裝修，營造了極濃郁的居家氛圍，起到了有效的引導(dǎo)作用，激發(fā)了現(xiàn)場購樓者的購買欲望。樂山人杰地靈，曾是李白、蘇東坡、黃庭堅等歷代文人墨客賦詩作畫、尋找靈感的寶地，奇妙的山水孕育了現(xiàn)代大文豪郭沫若先生。 ? 生活狀態(tài)： 自我、個性、時尚，生活充滿激情與活力，追求“休閑娛樂、輕松自由、豐富多彩的生活”。 ? 樂山市當(dāng)?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況 ? 根據(jù)調(diào)查所得的相關(guān)資料，樂山市居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征： 家庭類型 外來人口家庭 當(dāng)?shù)丶彝? 人口情況 普遍一家三口結(jié)構(gòu) 普遍一家三口以上結(jié)構(gòu) 長輩是否同住 與夫婦一方父母同住較普遍 普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍 外為客人情況 經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人 一般不在家接待 保姆雇傭情況 若不與父母同住，一般會雇保姆 只要經(jīng)濟條件許可，一般會請保姆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ： 家庭類型 需求程度 外來家庭 當(dāng)?shù)丶彝? A— 1主人房 1間，必備 1間，必備 A— 2子女房 1間，必備 1~2間，必備，數(shù)量依家庭實際人口需要定 A— 3長輩房 1間，必備 1