【正文】 2020年至 2020年大力開發(fā)建設 ， 現(xiàn)今 ， 鳳凰路可開發(fā)土地有限 ， 但是在此區(qū)域選擇居住的購房者較多 ， 本項目經(jīng)過精心打造從各方面的完善 ， 在銷售市場中占有優(yōu)勢 ， 也成為了一個很大的機遇 。 ? 樂山市各城鎮(zhèn)私房建設占有較大的比重 ， 潛在消費群體尚未認識項目的優(yōu)越性 ， 今年 ，樂山區(qū)縣大量開發(fā)樓盤項目 ， 減少了區(qū)縣來樂山市購房的人群 。從鳳凰路一路走過，有“福鑫花園”、“花語美地”、“領地國際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項目想脫穎而出，就必須獨樹一幟，與眾不同。 ? 1環(huán)境景觀優(yōu)勢：目前樂山在售小區(qū)園林景觀設計如出一轍，大同小異，沒有特色，本項目自身的優(yōu)勢、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設計”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨特，如：下沉式音樂廣場、運動場所、感念式生活會所等。 ? 位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。因此開發(fā)商的實力是成功的一個重要因素。這一新世紀廣場的正式落成，已經(jīng)將樂山新城區(qū)帶入了一個經(jīng)濟、生活飛速發(fā)展的新區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ? 本項目位于樂山市新城區(qū)嘉興路，往市中心僅 15多分鐘車程，去樂山最大的廣場僅步行5分鐘，交通非常便利。 ? 2. 市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。 ? 而在 2020年匯得陽光大廈與匯得陽光美林苑一期都榮獲 2020年樂山十佳優(yōu)秀樓盤大獎與最佳人居獎。地處樂山市政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心，境內(nèi)基礎設施齊全，水陸交 通便捷，商貿(mào)流通活躍，居住環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟發(fā)展較快。 ? （一）本項目所在市 ——樂山 ? 樂山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國古城 ，是全國 99個國家級歷史文化名城和 44個對外開放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國教科文組織批準為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽為“山是一座佛，佛是一座山”。 康城項目工程可行性報告 ? 一、建設的目標與土地的基本使用計劃 ? 二、總體規(guī)劃的設計解讀 ? 三、道路和交通 ? 四、水、電、氣系統(tǒng) ? 五、工程費用估算 ? 第三節(jié) 美林苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 康城項目價值判斷暨投資分析 ? 一、美的海岸花園項目市場調(diào)研報告 ? 二、項目地塊 SWOT分析 ? 三、項目定位分析 ? 四、項目價值分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、項目投資分析 第二章 美林苑 三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽，并因此而榮幸地被聯(lián)合國確定為中國第一個優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項目。 ? （二）本項目所在區(qū)位 ——樂山新城區(qū) ? 樂山市政府在 2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂山新世紀廣場，在政府大力倡導，開發(fā)公司大力對新城區(qū)開發(fā)，企事業(yè)進駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展， 新城區(qū)生活配套日漸完善。 ? 二、本項目的可行性研究 ? 為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性項目的發(fā)展商、政府官員、企業(yè)家以及目標顧客組織和人士等。 ? 三、項目素質(zhì)分析 ? （一）項目的優(yōu)勢 ? 1. 園林式休閑小區(qū)漸受青睞 ? 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。而即將開通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來往車輛將更為順暢，所以本項目所處地段極為優(yōu)越。 ? ? 匯得陽光置業(yè)有限公司實力雄厚。 ? ? 匯得陽光置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與相關單位中層以上干部，通過給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個好的居住環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 依托新世紀廣場、樂山未來ＣＢＤ中央商務、生活中心區(qū)域，城市交通十分便利； ? 地處樂山新城區(qū)，新區(qū)土地開發(fā)有限，升值前景廣闊。 ? 1價格優(yōu)勢：在現(xiàn)在樂山市樓盤銷售的均價在１８００元 /平方米左右浮動，而本相目定價１７８０元 /平方米的均價，現(xiàn)代式的建筑風格，獨特的景觀設計、倡導新的生活理念，價格、園林景觀等對樂山購房者具有巨大的吸引力。 ? 臨近景致平平 ? 由于所處地是樂山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂山最大廣場新世紀廣場，南面是樂山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設計大同小異，如出一轍，沒有特點。 ? 項目自身戶型上有一些不是很合理 ， 躍層面積偏大 ． ? 周邊環(huán)境弱勢：周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 市場購房者機遇：二次置業(yè)機會：隨著樂山市經(jīng)濟的發(fā)展 ， 人民對生活居 ? 住條件的改善 ， 購買力加強 ， 而且項目周邊想改善生活居住條件的人也越來越多 ， 市場已有成熟條件 。 ? 現(xiàn)有的威脅：由于一級市場的競爭激烈，很多一級開發(fā)商已經(jīng)在樂山購地即將開發(fā)，而這些開發(fā)商將帶樂山市房地產(chǎn)樓市走向大盤時代，而預測在 2020年上半全年樂山市商品住宅期房銷售面積達約 40萬平方米，而現(xiàn)有供應面積只約有 80萬平方米，比需求大出一倍左右。根據(jù)國土資源部出臺的 《 招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 》 ，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權。 ? （ 3）、配套設施提高成本上升 ? 配套設施要求的提高導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。 ? （ 4）、央行加息房價上升 ? 2020年央行 121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。其他各檔次存、貸款利率也相應調(diào)整，中長期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。因為 2020年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費者在 2020年 12月到 2020年 2月大量置業(yè)，所以 2020年 3月出現(xiàn)了“待銷”局勢。 這樣 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要么就要削減其利潤份額 ， 要么就不得不將土地增值稅攤到房價之中 ， 然而 2020年政府對土地增值稅的征管將加大力度 。 ? （ 7） 、 關于銀行按揭 ? 2020年 2月 26日 ， 中國銀監(jiān)會發(fā)布了 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 (征求意見稿 )》 。 一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ,實行下限管理 ,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 ,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則 。 人民銀行有關負責人表示 ,本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期 。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％；商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款?！? 針對七部委“意見”談到自己的看法時對記者說：“如若不能及時變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量?！皬拈_發(fā)商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺至今已有兩個月?！? “從長遠看，最近幾個月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點。因此，投機和投資者們近期會及時調(diào)整自己的步伐。 ? （ 2）、政策影響房地產(chǎn)市場 ? 商鋪雖然在房交會上沒有呈現(xiàn)出十分火爆的場面，但一些小額商業(yè)營業(yè)門市銷售卻形勢喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業(yè)營業(yè)門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯。樂山市房地產(chǎn)市場反映出現(xiàn)在的購房者比較重視房地產(chǎn)品牌，品牌開發(fā)前景非常廣闊。 ? （ 6）、樂山房產(chǎn)走向“創(chuàng)新”時代 ? 在樂山房地產(chǎn)飛猛發(fā)展的今天，樂山房地產(chǎn)從產(chǎn)品到規(guī)劃設計；從宣傳推廣到營銷策劃；從購房者到投資者都面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)與追求，現(xiàn)如今的樂山樓市樓盤沒有特殊的價值與產(chǎn)品、園林景觀、規(guī)劃設計都沒新異，反而，現(xiàn)售樓盤大同小異，互相模仿，樂山房產(chǎn)將在激烈的競爭中轉型，市場將等待著“創(chuàng)新”，樂山房產(chǎn)走向了“創(chuàng)新”時代。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應呈現(xiàn)一定的風格和個性，并與環(huán)境協(xié) 調(diào)，時時給人以爽心悅目感受。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂山住宅市場供求將形成了 ? 供大于求，而且競爭更加激烈。 面 積 數(shù) 量 比例 60㎡ — 80㎡ 5組 8% 80㎡ — 100㎡ 6組 10% 100㎡ — 120㎡ 8組 14% 120㎡ — 140㎡ 22組 35% 140㎡ — 160㎡ 9組 15% 160㎡ — 180㎡ 4組 6% 180㎡ — 200㎡ 4組 6% 200㎡ — 220㎡ 4組 6% 220㎡ 以上 0組 0% 多層住宅面積比例示意圖8% 10%14%35%15%6% 6% 6%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡——80㎡80㎡——100㎡100㎡——120㎡ 120㎡——140㎡ 140㎡——160㎡ 160㎡——180㎡ 180㎡——200㎡ 200㎡——220㎡220㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 ? 2020年樂山房地產(chǎn)市場在戶型類 型的塑造上平層占到 40%的比例，躍 層占到 20%的比例，錯層占到 40%的 比例，從比例圖上來分析，樂山開 發(fā)商在 2020年產(chǎn)品戶型類型上來 看，主要以平層、錯層為主，而一 般（ 7層多層）住宅到頂層一般都是 6躍 7的形式，而我們結合 2020年地 產(chǎn)市場抽樣調(diào)查報告不難看出 2020 年在戶型類型上將更加多樣化、多 元化，但依然無法改變平層的主導 地位。 均價范圍 數(shù) 量 比 例 1400元 — 1500元 1組 8% 1500元 — 1600元 4組 31% 1600元 — 1700元 2組 15% 1700元 — 1800元 1組 8% 1800元 — 1900元 2組 15% 1900元 — 2000元 0組 0% 2000元 — 2100元 1組 8% 未 定 2組 15% 多層住宅價格（均價）分析比例圖8%31%15%8%15%0%8%15%0%5%10%15%20%25%30%35%1400元—1500元1500元—1600元1600元—1700元1700元—1800元1800元—1900元1900元—2000元2000元—2100元未 定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，下半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預測 ? 基本觀點： ? 1）土地政策評估 ? ○雖然土地拍賣政策在 2020年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在 2020年的土地政策依然不會有根本性的調(diào)整，因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。 ? 2）信貸政策評估 ? ○預計 2020年房地產(chǎn)信貸的方面的政策依然還有新的政策出臺 ? ○政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。 ? ○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費者消費預期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者得到一次房地產(chǎn)風險教育。總之， 2020年土地市場將進一步規(guī)范，供應量在 2020年的基礎上可能會有所增加。桃源新村、肖壩、新城區(qū)的土地供應比重將進一步加大?！币环矫?，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。 ? 預測一 樂山開發(fā)商將面臨資金運作考驗： ? 政策的出臺，預示著市場正在向投資者的心理底線逼近。分水嶺 39。的確是一記重拳，砸了投機的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。“ 39?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 預測二 樂山購房者的心理變化 ? 自住買家不會受到影響，新政策目標準確地打擊了炒買投機行為，但并不影響真正買家和長期投資者?！倍诜績r的走向上，看房價不能只看價格，而要看開發(fā)房屋的各項成本構成。就目前而言，許多購房者表現(xiàn)出來的最直接的做法是降低了購房的總價款。 ? １、 銷售市場定位 ? 根據(jù)以上分析，認為銷售對象主要為： ? （ 1） 本市買家：以樂山購房者為主，周邊去縣為輔； ? （ 2）