【正文】 2020年至 2020年大力開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 現(xiàn)今 ， 鳳凰路可開(kāi)發(fā)土地有限 ， 但是在此區(qū)域選擇居住的購(gòu)房者較多 ， 本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)精心打造從各方面的完善 ， 在銷售市場(chǎng)中占有優(yōu)勢(shì) ， 也成為了一個(gè)很大的機(jī)遇 。 ? 樂(lè)山市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重 ， 潛在消費(fèi)群體尚未認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)越性 ， 今年 ，樂(lè)山區(qū)縣大量開(kāi)發(fā)樓盤項(xiàng)目 ， 減少了區(qū)縣來(lái)樂(lè)山市購(gòu)房的人群 。從鳳凰路一路走過(guò)，有“福鑫花園”、“花語(yǔ)美地”、“領(lǐng)地國(guó)際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項(xiàng)目想脫穎而出，就必須獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同。 ? 1環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)：目前樂(lè)山在售小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)如出一轍，大同小異，沒(méi)有特色，本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設(shè)計(jì)”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨(dú)特，如：下沉式音樂(lè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、感念式生活會(huì)所等。 ? 位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。因此開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是成功的一個(gè)重要因素。這一新世紀(jì)廣場(chǎng)的正式落成，已經(jīng)將樂(lè)山新城區(qū)帶入了一個(gè)經(jīng)濟(jì)、生活飛速發(fā)展的新區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ? 本項(xiàng)目位于樂(lè)山市新城區(qū)嘉興路，往市中心僅 15多分鐘車程，去樂(lè)山最大的廣場(chǎng)僅步行5分鐘，交通非常便利。 ? 2. 市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。 ? 而在 2020年匯得陽(yáng)光大廈與匯得陽(yáng)光美林苑一期都榮獲 2020年樂(lè)山十佳優(yōu)秀樓盤大獎(jiǎng)與最佳人居獎(jiǎng)。地處樂(lè)山市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中心，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水陸交 通便捷，商貿(mào)流通活躍，居住環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。 ? （一）本項(xiàng)目所在市 ——樂(lè)山 ? 樂(lè)山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國(guó)古城 ，是全國(guó) 99個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化名城和 44個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽(yù)為“山是一座佛，佛是一座山”。 康城項(xiàng)目工程可行性報(bào)告 ? 一、建設(shè)的目標(biāo)與土地的基本使用計(jì)劃 ? 二、總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)解讀 ? 三、道路和交通 ? 四、水、電、氣系統(tǒng) ? 五、工程費(fèi)用估算 ? 第三節(jié) 美林苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 康城項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷暨投資分析 ? 一、美的海岸花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 ? 三、項(xiàng)目定位分析 ? 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、項(xiàng)目投資分析 第二章 美林苑 三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國(guó)確定為中國(guó)第一個(gè)優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。 ? （二）本項(xiàng)目所在區(qū)位 ——樂(lè)山新城區(qū) ? 樂(lè)山市政府在 2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)，在政府大力倡導(dǎo)，開(kāi)發(fā)公司大力對(duì)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，企事業(yè)進(jìn)駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展， 新城區(qū)生活配套日漸完善。 ? 二、本項(xiàng)目的可行性研究 ? 為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問(wèn)了一些有代表性項(xiàng)目的發(fā)展商、政府官員、企業(yè)家以及目標(biāo)顧客組織和人士等。 ? 三、項(xiàng)目素質(zhì)分析 ? （一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ? 1. 園林式休閑小區(qū)漸受青睞 ? 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對(duì)居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長(zhǎng)期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。而即將開(kāi)通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來(lái)往車輛將更為順暢，所以本項(xiàng)目所處地段極為優(yōu)越。 ? ? 匯得陽(yáng)光置業(yè)有限公司實(shí)力雄厚。 ? ? 匯得陽(yáng)光置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與相關(guān)單位中層以上干部，通過(guò)給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個(gè)好的居住環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 依托新世紀(jì)廣場(chǎng)、樂(lè)山未來(lái)ＣＢＤ中央商務(wù)、生活中心區(qū)域，城市交通十分便利； ? 地處樂(lè)山新城區(qū)，新區(qū)土地開(kāi)發(fā)有限，升值前景廣闊。 ? 1價(jià)格優(yōu)勢(shì)：在現(xiàn)在樂(lè)山市樓盤銷售的均價(jià)在１８００元 /平方米左右浮動(dòng)，而本相目定價(jià)１７８０元 /平方米的均價(jià)，現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)、倡導(dǎo)新的生活理念，價(jià)格、園林景觀等對(duì)樂(lè)山購(gòu)房者具有巨大的吸引力。 ? 臨近景致平平 ? 由于所處地是樂(lè)山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂(lè)山最大廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)，南面是樂(lè)山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設(shè)計(jì)大同小異，如出一轍，沒(méi)有特點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目自身戶型上有一些不是很合理 ， 躍層面積偏大 ． ? 周邊環(huán)境弱勢(shì)：周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 市場(chǎng)購(gòu)房者機(jī)遇：二次置業(yè)機(jī)會(huì)：隨著樂(lè)山市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 人民對(duì)生活居 ? 住條件的改善 ， 購(gòu)買力加強(qiáng) ， 而且項(xiàng)目周邊想改善生活居住條件的人也越來(lái)越多 ， 市場(chǎng)已有成熟條件 。 ? 現(xiàn)有的威脅：由于一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多一級(jí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在樂(lè)山購(gòu)地即將開(kāi)發(fā)，而這些開(kāi)發(fā)商將帶樂(lè)山市房地產(chǎn)樓市走向大盤時(shí)代，而預(yù)測(cè)在 2020年上半全年樂(lè)山市商品住宅期房銷售面積達(dá)約 40萬(wàn)平方米，而現(xiàn)有供應(yīng)面積只約有 80萬(wàn)平方米，比需求大出一倍左右。根據(jù)國(guó)土資源部出臺(tái)的 《 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，要求商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權(quán)。 ? （ 3）、配套設(shè)施提高成本上升 ? 配套設(shè)施要求的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。 ? （ 4）、央行加息房?jī)r(jià)上升 ? 2020年央行 121文件出臺(tái)以來(lái)，其他一系列的政策接踵而至。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。因?yàn)?2020年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂(lè)山需求住宅消費(fèi)者在 2020年 12月到 2020年 2月大量置業(yè)，所以 2020年 3月出現(xiàn)了“待銷”局勢(shì)。 這樣 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么就要削減其利潤(rùn)份額 ， 要么就不得不將土地增值稅攤到房?jī)r(jià)之中 ， 然而 2020年政府對(duì)土地增值稅的征管將加大力度 。 ? （ 7） 、 關(guān)于銀行按揭 ? 2020年 2月 26日 ， 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見(jiàn)稿 )》 。 一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ,實(shí)行下限管理 ,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則 。 人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示 ,本次政策調(diào)整有利于從需求方對(duì)未來(lái)資金價(jià)格形成較合理的預(yù)期 。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款?！? 針對(duì)七部委“意見(jiàn)”談到自己的看法時(shí)對(duì)記者說(shuō)：“如若不能及時(shí)變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息。一方面，許多購(gòu)房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購(gòu)房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會(huì)放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會(huì)帶來(lái)成交的短期放量?！皬拈_(kāi)發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒(méi)有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月?！? “從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，最近幾個(gè)月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點(diǎn)。因此，投機(jī)和投資者們近期會(huì)及時(shí)調(diào)整自己的步伐。 ? （ 2）、政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 商鋪雖然在房交會(huì)上沒(méi)有呈現(xiàn)出十分火爆的場(chǎng)面，但一些小額商業(yè)營(yíng)業(yè)門市銷售卻形勢(shì)喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會(huì)上就銷售了十幾個(gè)商業(yè)營(yíng)業(yè)門市，而其余一些項(xiàng)目的小鋪面也走勢(shì)不錯(cuò)。樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)反映出現(xiàn)在的購(gòu)房者比較重視房地產(chǎn)品牌，品牌開(kāi)發(fā)前景非常廣闊。 ? （ 6）、樂(lè)山房產(chǎn)走向“創(chuàng)新”時(shí)代 ? 在樂(lè)山房地產(chǎn)飛猛發(fā)展的今天，樂(lè)山房地產(chǎn)從產(chǎn)品到規(guī)劃設(shè)計(jì)；從宣傳推廣到營(yíng)銷策劃；從購(gòu)房者到投資者都面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)與追求，現(xiàn)如今的樂(lè)山樓市樓盤沒(méi)有特殊的價(jià)值與產(chǎn)品、園林景觀、規(guī)劃設(shè)計(jì)都沒(méi)新異，反而，現(xiàn)售樓盤大同小異，互相模仿，樂(lè)山房產(chǎn)將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)將等待著“創(chuàng)新”，樂(lè)山房產(chǎn)走向了“創(chuàng)新”時(shí)代。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應(yīng)呈現(xiàn)一定的風(fēng)格和個(gè)性，并與環(huán)境協(xié) 調(diào)，時(shí)時(shí)給人以爽心悅目感受。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂(lè)山住宅市場(chǎng)供求將形成了 ? 供大于求，而且競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 面 積 數(shù) 量 比例 60㎡ — 80㎡ 5組 8% 80㎡ — 100㎡ 6組 10% 100㎡ — 120㎡ 8組 14% 120㎡ — 140㎡ 22組 35% 140㎡ — 160㎡ 9組 15% 160㎡ — 180㎡ 4組 6% 180㎡ — 200㎡ 4組 6% 200㎡ — 220㎡ 4組 6% 220㎡ 以上 0組 0% 多層住宅面積比例示意圖8% 10%14%35%15%6% 6% 6%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡——80㎡80㎡——100㎡100㎡——120㎡ 120㎡——140㎡ 140㎡——160㎡ 160㎡——180㎡ 180㎡——200㎡ 200㎡——220㎡220㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)在戶型類 型的塑造上平層占到 40%的比例，躍 層占到 20%的比例，錯(cuò)層占到 40%的 比例，從比例圖上來(lái)分析，樂(lè)山開(kāi) 發(fā)商在 2020年產(chǎn)品戶型類型上來(lái) 看，主要以平層、錯(cuò)層為主，而一 般（ 7層多層）住宅到頂層一般都是 6躍 7的形式，而我們結(jié)合 2020年地 產(chǎn)市場(chǎng)抽樣調(diào)查報(bào)告不難看出 2020 年在戶型類型上將更加多樣化、多 元化，但依然無(wú)法改變平層的主導(dǎo) 地位。 均價(jià)范圍 數(shù) 量 比 例 1400元 — 1500元 1組 8% 1500元 — 1600元 4組 31% 1600元 — 1700元 2組 15% 1700元 — 1800元 1組 8% 1800元 — 1900元 2組 15% 1900元 — 2000元 0組 0% 2000元 — 2100元 1組 8% 未 定 2組 15% 多層住宅價(jià)格（均價(jià)）分析比例圖8%31%15%8%15%0%8%15%0%5%10%15%20%25%30%35%1400元—1500元1500元—1600元1600元—1700元1700元—1800元1800元—1900元1900元—2000元2000元—2100元未 定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，下半年樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 基本觀點(diǎn)： ? 1）土地政策評(píng)估 ? ○雖然土地拍賣政策在 2020年出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，但是政府在 2020年的土地政策依然不會(huì)有根本性的調(diào)整，因?yàn)橥恋刈鳛榈胤秸氖杖雭?lái)源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。 ? 2）信貸政策評(píng)估 ? ○預(yù)計(jì) 2020年房地產(chǎn)信貸的方面的政策依然還有新的政策出臺(tái) ? ○政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。 ? ○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費(fèi)中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費(fèi)的透支者得到一次房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育?？傊?， 2020年土地市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范，供應(yīng)量在 2020年的基礎(chǔ)上可能會(huì)有所增加。桃源新村、肖壩、新城區(qū)的土地供應(yīng)比重將進(jìn)一步加大?！币环矫?，許多購(gòu)房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購(gòu)房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會(huì)放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會(huì)帶來(lái)成交的短期放量。 ? 預(yù)測(cè)一 樂(lè)山開(kāi)發(fā)商將面臨資金運(yùn)作考驗(yàn)： ? 政策的出臺(tái)，預(yù)示著市場(chǎng)正在向投資者的心理底線逼近。分水嶺 39。的確是一記重拳，砸了投機(jī)的炒樓者，砸了套貸的開(kāi)發(fā)商，也震動(dòng)了許多投資型的購(gòu)房者?！?39?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 預(yù)測(cè)二 樂(lè)山購(gòu)房者的心理變化 ? 自住買家不會(huì)受到影響，新政策目標(biāo)準(zhǔn)確地打擊了炒買投機(jī)行為，但并不影響真正買家和長(zhǎng)期投資者?！倍诜?jī)r(jià)的走向上，看房?jī)r(jià)不能只看價(jià)格，而要看開(kāi)發(fā)房屋的各項(xiàng)成本構(gòu)成。就目前而言，許多購(gòu)房者表現(xiàn)出來(lái)的最直接的做法是降低了購(gòu)房的總價(jià)款。 ? １、 銷售市場(chǎng)定位 ? 根據(jù)以上分析，認(rèn)為銷售對(duì)象主要為： ? （ 1） 本市買家：以樂(lè)山購(gòu)房者為主，周邊去縣為輔； ? （ 2）