【正文】 另一方面，樂山市房地產(chǎn)市場將走向激烈的競爭時期。各地也出臺了相應(yīng)的實施細(xì)則，并大力推行國有土地使用權(quán)拍賣。建設(shè)部新修訂的 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 ，對新建居住區(qū)的配套設(shè)計規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求。從 2020年 8月的國務(wù)院 18號令(《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 )，到 2020年 3月的“指引” (《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 》 )，再到央行加息壓力導(dǎo)致房地產(chǎn)價格有一定程度的上升。央行加息會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升，并對中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會在一定程度上抑制購房需求的擴(kuò)張。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5） 、 土地增值稅的嚴(yán)格征管 ? 土地增值稅的嚴(yán)格征管將使房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力增大 。 ? （ 6） 、 產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競爭加劇 ? 房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低 ， 另一方面規(guī)模性的房地產(chǎn)開發(fā)又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化 。 《 指引 》 規(guī)定 ， 商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放 ， 應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下 (含 50%)， 月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下 (含 55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 以 5年期以上個人住房貸款為例 ,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 (即 %),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 。 將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理 ,有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險管理 ,完善定價機(jī)制 。 ? 同月，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例從 20%提高到 35%及以上。一些規(guī)模較小、資金實力不雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范化。但是，在這半個月的時間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實是一件難上加難的事。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營業(yè)稅的限制，許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時，由于對“ 6?１”新政策所帶來市場變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。五六月將是新樓盤上市的高峰期?！? “ 39。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié) ? （ 1）、住宅需求空間縮小 ? 今年的房交會，盡管許多開發(fā)商都把營銷重點放在商鋪上，使整個房交會呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。除此之外，投資不大的住房也是市場的熱點，像領(lǐng)地國際公寓和銀豐 ?學(xué)府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢，深受市場青睞。 ? （ 4）、樂山進(jìn)入“具有一定規(guī)模時代” ? 在今年房交會上展示的新樓盤中 83%于具有一定規(guī)模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區(qū)整體規(guī)劃、園林設(shè)計、整體外形等而且在價格、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等更顯優(yōu)勢，在房交會上以往的獨(dú)棟等自稱“小區(qū)”的樓盤已經(jīng)不見蹤影，綜合樂山市土地礦權(quán)交易中心對 2020年土地拍賣的數(shù)據(jù)來看樂山房產(chǎn)走向了“于具有一定規(guī)模時代”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市 場 分 析 ? （一）樂山市場分析 ? ２００５年我國政府提出建設(shè)“和諧社會”的口號！樂山市在建設(shè)樂山“中國第一 山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號召，２００５年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟， 隨著樂山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國最熱 行業(yè)之一，２００５年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行今年三月第二次調(diào)息，一系 列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展．２００５年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài) 勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。三是區(qū)域配套相對完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi) 涵和時代氣息。 ? ２００５年樂山市多層（商?。┳≌呀?jīng)從下半年的激烈競爭中，隨著中 ﹑ 小型樓盤項目的清盤，許多盤進(jìn)入尾盤時期及新樓盤涌向市場，許多樓盤以打造中、小面積 為主力戶型及推向市場，政府大勢拍賣土地，開發(fā)商開始大勢置地，樂山市的購房者理智 置業(yè)． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 年 /月元 /平方米 上漲浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年樂山多層住宅價格（均價）走勢示意圖0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月? 2020年 1月以來至今樂山房地產(chǎn)市場價格保持在平穩(wěn)的價格上，略有上漲，并沒有受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、銀行新政策的影響，由于政府、銀行一些新政策的出臺，開發(fā)商開發(fā)項目成本加大，房地產(chǎn)市場需求依然存在，樂山市各區(qū) 、縣人紛紛來樂山市居住 ,外地投資者也瞄準(zhǔn)了這個旅游城市 ,促使樂山市房地產(chǎn)價格一再平穩(wěn)上漲或是保持平穩(wěn) ,從年初的 1620元 (均價 ) /平方米到現(xiàn)在的 1880元 /平方米 (均價 )平均漲浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份價格在原有的價格上漲 4% ， 3月份比 2月份價格在原有的價格上漲4% ， 4月份比 3月份的價格在原有的價格上漲 7%， 6月份與 4月份價格保持平衡，由此表明樂山市房地產(chǎn)價格內(nèi)在的潛力 .而現(xiàn)在看來樂山房地產(chǎn)價格在 三個月市場價格來看保持平穩(wěn)狀態(tài)，或?qū)⒙缘鸵恍?，而預(yù)計 10月份價格將略有上漲，由此可見，樂山并沒有受到新政策很大影響，樂山房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)的發(fā)展，房價也在平穩(wěn)中逐步上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 ? 2020年樂山樓市隨著房地產(chǎn)市場的變化，對面積的 變化，而戶型也有了相應(yīng)的變化，三室兩廳占到 28%的比 例，其次四室三廳占到 24%的比例，兩室兩廳占到 16%的 比例，四室兩廳的占到 12%的比例，最后，三室三廳與四 室四廳各占到 8%的比例，而兩室一廳只占到 4%的比例， 不難看出 2020年上半年三室兩廳以上的戶型較多，也較 為好銷售，而下半年逐步轉(zhuǎn)向中、小戶型兩室兩廳以上 130平米以下的住宅。 戶型的結(jié)構(gòu)形 式 數(shù)量 比例 平層 11組 38% 錯層 9組 31% 躍層 9組 31% 38%31%31%0%50%100%多層住宅戶型的結(jié)構(gòu)形式平層 錯層 躍層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 ? 2020年樂山市房地產(chǎn)市場關(guān)于房價可謂是穩(wěn)中有漲。 ? ○拍賣土地的價格居高不下還在攀升，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2020年的一個市場特征之一。目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到 20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在 200家左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 4）土地供求分析 ? ○供應(yīng)量預(yù)測： 2020年有 800左右畝土地進(jìn)入市場，如此大的交易規(guī)模主要受地塊的影響。 ? ○供應(yīng)區(qū)域預(yù)測：大佛風(fēng)景區(qū)大規(guī)模的舊城改造，第三次拆遷工作將在2020年持續(xù)開展，屆時將有一些土地進(jìn)入土地交易市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新政策對樂山房產(chǎn)市場預(yù)測 ? 自 6月 1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營業(yè)稅的限制，許多在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時，由于對“ 6?１”新政策所帶來市場變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響?！皬拈_發(fā)商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺至今已有兩個月?！? “從長遠(yuǎn)看，最近幾個月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點。因此，投機(jī)和投資者們近期會及時調(diào)整自己的步伐。期房限轉(zhuǎn) 39。 6?１應(yīng)該會慢慢穩(wěn)定。不能光看價格漲幅，而忽略了成本漲幅。 ? 預(yù)測三 樂山樓盤現(xiàn)場銷售變化 ? 由于 2020年 1月 1日起直到 6月，政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控出臺了許多政策，銀行也隨著市場與政府的政策與變化而變化，也相繼出臺了一些政策，從 2020年 3月起樂山房產(chǎn)出現(xiàn)“待銷”狀態(tài)后，各大銷售現(xiàn)場出現(xiàn)“冷場”局面，購房者保持觀望狀態(tài)，而 6月 1日開始實施 《 意見 》 新政策后，更是讓樂山銷售現(xiàn)場“冷場”雪上加霜，購房者把置業(yè)計劃統(tǒng)統(tǒng)推后，保持觀望態(tài)度，需求住宅的購房者把目光投向了租賃居住度過2020“ 政策年”。 ? （ 3） 匯得陽光及相關(guān)單位的內(nèi)部：內(nèi)部的中高層管理人員?，F(xiàn)時樂山房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場回報。另外，可在各處路口設(shè)置醒目的地點指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。 ? （六）項目功能的策劃 ? １、 住客會所 ? 參考成都成功的住宅小區(qū)項目，其住客會所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說是其成功的一大決定因素，如成都萬科、成都置信等均極為標(biāo)榜其會所的優(yōu)越性，所以應(yīng)在會所方面有所突破，除了多數(shù)小區(qū)會所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類等活動場所之外，可考慮加設(shè)股票咨詢及以下項目內(nèi)容： ? （ 1）文化藝術(shù)區(qū) （ 3）圖書室 ? （ 2）露天茶座 （ 4）兒童娛樂中心 ? ２、 綠化設(shè)計 ? 園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現(xiàn)時一般較為標(biāo)榜“歐陸式園林風(fēng)格”、“地中海風(fēng)情”、“凡爾賽風(fēng)格”等，由于本項目已經(jīng)確定應(yīng)用于西式園林“地中海風(fēng)情”相對獨(dú)立，可塑性大，見效快且明顯，所以本項目早期可采用先做一部分園林設(shè)計，可以更加吸引購房者。 ? （七）項目后期策劃 ? １、付款方式 ? 多種付款方式的選擇可以減輕買家的負(fù)擔(dān)，參看現(xiàn)時市場上的眾多樓盤的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”這三種。通過早期的軟性宣傳，先建立其市場形象，再配合后期宣傳，有利于銷售?？党?項目市場調(diào)研報告 ? 主要內(nèi)容 ? 本報告對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項目的市場定位。從效果來看， 2020年的新增供應(yīng)量明顯高于去年，緩解了供需關(guān)系。而目前正在積極準(zhǔn)備推向市場的項目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得陽光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團(tuán)桃源新城、東能集團(tuán)白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司清華星城二期、大中華實業(yè)的陽光大廈以及新業(yè)置地與立事達(dá)聯(lián)合推出的嘉州新城第二期等，總建筑面積也在 80萬平方米左右，預(yù)計下半年10月前后將陸續(xù)推出，這些新項目中，有多層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河的 ?? 總之，適合各種類型購買者的房源都有，房源充足，消費(fèi)者和投資者有著廣闊的選擇空間。綠化率在 45%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 2）目標(biāo)客戶群 ? 嘉州花城將主力目標(biāo)客戶鎖定在樂山企業(yè)中的中高級白領(lǐng)階層，為了獲得更多的中高級白領(lǐng)人士的青睞，專門設(shè)計了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購買。 ? 電梯公寓：全部設(shè)計以大環(huán)境、規(guī)劃為主，盡量減少公攤系數(shù)。 ? （四）大盤在促銷上的成熟手法值得美林苑 ? 充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項目形象 ? 無論在開盤前的廣告預(yù)熱，還是銷售期間的廣告升溫，大盤都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶。這對市場推廣和后續(xù)開發(fā)非常有意義?？傋≌?、商業(yè)建筑面積 ，物管面積： ，容積率： 地形：基本規(guī)整的梯形，西略短，東長。 右方景觀（北方） 主要臨近白燕路，多為氣修、氣貿(mào)服務(wù)一條街，房屋矮小，陳舊。 ? 距離地塊不到半小時車程就是樂山大佛旅游風(fēng)景區(qū)，坐落于樂山的大佛被聯(lián)合國給予世界遺產(chǎn)，馳名中外，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗，是游覽和拜謁之地。 ? 噪音污染 ? 因地塊只有兩面鄰街，主要交通干道 —— 嘉興路往來的機(jī)動車輛較少產(chǎn)生的噪音對未來小區(qū)的污染不是很嚴(yán)重。 105國道 與三樂路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。 主要消費(fèi)者來源： 學(xué)生、教師、公務(wù)員、私營老板、其他青年人。 5萬多人的集中社區(qū)： 5萬多人的生活社區(qū)包括鳳凰小區(qū)、莊大小區(qū)、鐵人小區(qū)等中、大型社區(qū)，正在開發(fā)以及 即將開發(fā)的住宅小區(qū)。有強(qiáng)烈的文化娛樂購物需求。其旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)，同時，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，整個城市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。目前由于各方面調(diào)控市場一直處于“待 銷”狀態(tài)，購房者保持觀望態(tài)度。 主力客戶群定位 地域：以樂山市為中心輻射的新、老城區(qū)為主，其他地區(qū)及樂山區(qū)、縣為輔。主 要對象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；?dāng)?shù)亟?jīng)營花卉、養(yǎng)殖場的老板；樂山 及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；區(qū)縣暴發(fā)戶等成功與有能力