【正文】 主 要對(duì)象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板；樂山 及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；區(qū)縣暴發(fā)戶等成功與有能力之士。目前由于各方面調(diào)控市場(chǎng)一直處于“待 銷”狀態(tài)，購(gòu)房者保持觀望態(tài)度。有強(qiáng)烈的文化娛樂購(gòu)物需求。 主要消費(fèi)者來源： 學(xué)生、教師、公務(wù)員、私營(yíng)老板、其他青年人。 ? 噪音污染 ? 因地塊只有兩面鄰街，主要交通干道 —— 嘉興路往來的機(jī)動(dòng)車輛較少產(chǎn)生的噪音對(duì)未來小區(qū)的污染不是很嚴(yán)重。 右方景觀（北方） 主要臨近白燕路，多為氣修、氣貿(mào)服務(wù)一條街，房屋矮小，陳舊。這對(duì)市場(chǎng)推廣和后續(xù)開發(fā)非常有意義。 ? （四）大盤在促銷上的成熟手法值得美林苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 2）目標(biāo)客戶群 ? 嘉州花城將主力目標(biāo)客戶鎖定在樂山企業(yè)中的中高級(jí)白領(lǐng)階層，為了獲得更多的中高級(jí)白領(lǐng)人士的青睞，專門設(shè)計(jì)了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購(gòu)買。而目前正在積極準(zhǔn)備推向市場(chǎng)的項(xiàng)目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得陽(yáng)光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團(tuán)桃源新城、東能集團(tuán)白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司清華星城二期、大中華實(shí)業(yè)的陽(yáng)光大廈以及新業(yè)置地與立事達(dá)聯(lián)合推出的嘉州新城第二期等，總建筑面積也在 80萬平方米左右，預(yù)計(jì)下半年10月前后將陸續(xù)推出，這些新項(xiàng)目中，有多層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河的 ?? 總之，適合各種類型購(gòu)買者的房源都有，房源充足，消費(fèi)者和投資者有著廣闊的選擇空間?？党?項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 主要內(nèi)容 ? 本報(bào)告對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 ? （七）項(xiàng)目后期策劃 ? １、付款方式 ? 多種付款方式的選擇可以減輕買家的負(fù)擔(dān)，參看現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的眾多樓盤的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”這三種。另外，可在各處路口設(shè)置醒目的地點(diǎn)指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。 ? （ 3） 匯得陽(yáng)光及相關(guān)單位的內(nèi)部：內(nèi)部的中高層管理人員。不能光看價(jià)格漲幅，而忽略了成本漲幅。期房限轉(zhuǎn) 39。” “從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，最近幾個(gè)月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點(diǎn)。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“ 6?１”新政策所帶來市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響。 ? ○供應(yīng)區(qū)域預(yù)測(cè)：大佛風(fēng)景區(qū)大規(guī)模的舊城改造，第三次拆遷工作將在2020年持續(xù)開展，屆時(shí)將有一些土地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。目前全國(guó)范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到 20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在 200家左右。 戶型的結(jié)構(gòu)形 式 數(shù)量 比例 平層 11組 38% 錯(cuò)層 9組 31% 躍層 9組 31% 38%31%31%0%50%100%多層住宅戶型的結(jié)構(gòu)形式平層 錯(cuò)層 躍層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)可謂是穩(wěn)中有漲。三是區(qū)域配套相對(duì)完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi) 涵和時(shí)代氣息。 ? （ 4）、樂山進(jìn)入“具有一定規(guī)模時(shí)代” ? 在今年房交會(huì)上展示的新樓盤中 83%于具有一定規(guī)模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區(qū)整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、整體外形等而且在價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等更顯優(yōu)勢(shì)，在房交會(huì)上以往的獨(dú)棟等自稱“小區(qū)”的樓盤已經(jīng)不見蹤影，綜合樂山市土地礦權(quán)交易中心對(duì) 2020年土地拍賣的數(shù)據(jù)來看樂山房產(chǎn)走向了“于具有一定規(guī)模時(shí)代”。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié) ? （ 1）、住宅需求空間縮小 ? 今年的房交會(huì)，盡管許多開發(fā)商都把營(yíng)銷重點(diǎn)放在商鋪上，使整個(gè)房交會(huì)呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。五六月將是新樓盤上市的高峰期。但是，在這半個(gè)月的時(shí)間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實(shí)是一件難上加難的事。 ? 同月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例從 20%提高到 35%及以上。 以 5年期以上個(gè)人住房貸款為例 ,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 (即 %),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 。 ? （ 6） 、 產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇 ? 房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低 ， 另一方面規(guī)模性的房地產(chǎn)開發(fā)又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化 。央行加息會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會(huì)在一定程度上抑制購(gòu)房需求的擴(kuò)張。建設(shè)部新修訂的 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 ，對(duì)新建居住區(qū)的配套設(shè)計(jì)規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求。這反映出樂山樓市住宅基本已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，也反映出激烈的樓盤競(jìng)爭(zhēng)即將開始！ ? 對(duì)現(xiàn)有的樂山市住宅市場(chǎng)分析，現(xiàn)售樓盤創(chuàng)新銷售模式，創(chuàng)新的模式逐漸普遍起來，各項(xiàng)目樓盤不斷挖掘項(xiàng)目本身特點(diǎn)與買點(diǎn)，很多樓盤推廣主題明確， ? 倡導(dǎo)新理念，戶型設(shè)計(jì)比較新穎、合理，很多樓盤大勢(shì)宣傳推廣感念，進(jìn)行整體包裝與宣傳推廣，銷售價(jià)格不斷平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)的對(duì)新穎的樓盤比較接受 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在威脅：隨著樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂山市購(gòu)房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計(jì)上越來越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。 ? 市場(chǎng)弱勢(shì)：通過市場(chǎng)調(diào)查分析 ， 在項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體大多部分已經(jīng)購(gòu)買住宅 ． ? 今年 ， 以目前來看已經(jīng)形成了樂山樓市三大競(jìng)爭(zhēng)片區(qū) ， 如：肖壩＼濱江路＼鳳凰路三大片區(qū) ． ? 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境景觀沒有 ， 項(xiàng)目與其他樓間距較近 ， 周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 1面積、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：從戶型設(shè)計(jì)上說戶型比較人性化，動(dòng)靜自然分割開來，方便了生活需要，既時(shí)尚又實(shí)用，從面積上來說房屋的面積正是市場(chǎng)購(gòu)買者所需要的面積。而這部分人的潛在購(gòu)買力是很多發(fā)展商所不能具備的。 ? ? 匯得陽(yáng)光美林苑 ?康城，規(guī)劃出高尚別致的下沉式水體音樂廣場(chǎng)，可以感受“楊柳青青溪水流，靜靜聆聽鳥語(yǔ)鳴”的詩(shī)情畫意。在調(diào)研過程中，重點(diǎn)調(diào)研 了成功項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和暫時(shí)不成功項(xiàng)目失敗的教訓(xùn)（具體內(nèi)容請(qǐng)參閱本節(jié)內(nèi)容五）。市中區(qū)下轄 10個(gè)鄉(xiāng) 16個(gè)鎮(zhèn)， 4個(gè)街道辦事處， 254個(gè)行政村、 41個(gè)居民委員會(huì)，其中城市社區(qū)居委會(huì) 30個(gè)。 康城 美林苑 康城形象營(yíng)銷 ? 一、確立項(xiàng)目名稱 ? 二、項(xiàng)目區(qū)名、路名、門牌名提案 ? 三、 各景觀組團(tuán)命名 ? 四、 確立項(xiàng)目標(biāo)志 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、確立項(xiàng)目 VI系統(tǒng) ? 六、應(yīng)用部分 ? 七、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì) ? 八、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃 ? 第一節(jié) 營(yíng)銷推廣企劃方案 ? 一、 廣告策略 ? 二、 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) ? 三、 項(xiàng)目分析和廣告定位 ? 四、 廣告創(chuàng)意分析 ? 五、 廣告策略分析 ? 六、 廣告階段及媒體組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一章 美林苑 ?康城項(xiàng)目投資營(yíng)銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一節(jié) 美林苑 ?康城項(xiàng)目市場(chǎng)可行性告 ? 一、美林苑 ?康城項(xiàng)目介紹 ? 本項(xiàng)目簡(jiǎn)稱“康城”，位于四川省樂山市新城區(qū)嘉興路，占地面積 30左右畝（ ），東臨嘉興路，南臨百燕路，西臨規(guī)劃中的春華路（延伸道路），北臨鳳凰路，交通十分便利。公司在成功開發(fā)匯得陽(yáng)光大廈、匯得陽(yáng)光美林苑等樂山知名樓盤后再次出 擊，打造高品質(zhì)、低價(jià)位現(xiàn)代健康住宅。這種小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的園林風(fēng)光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑娛樂及本地成功人士居家置 業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開發(fā)絕對(duì)不會(huì)是偶然和例外的。由于前幾年樂山個(gè)別樓盤因后期資金不足，而導(dǎo)致一時(shí)間“爛尾樓風(fēng)潮”鋪天蓋地，消費(fèi)者對(duì)發(fā)展商的實(shí)力特別看重。 ? 1定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目以地中海式小區(qū)園林景觀、總規(guī)劃設(shè)計(jì)的多層（商?。┳≌^(qū)，小區(qū)人文環(huán)境，小區(qū)生活與人文景觀環(huán)境溶為一體，將給樂山人民灌輸了最佳人居環(huán)境生活模式，相對(duì)樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求本相目從戶型設(shè)計(jì)、房屋面積、銷售均價(jià)都符合市場(chǎng)需求。 ? 樂山市區(qū)部分經(jīng)濟(jì)條件較好的居民已經(jīng)擁有住房 ， 周邊老式樓盤對(duì)項(xiàng)目造成一定沖擊 ，新城區(qū)商業(yè)氣氛依然不夠濃烈 ， 生活 、 購(gòu)物不如老城區(qū) 。 ? 項(xiàng)目周邊的機(jī)遇：項(xiàng)目處于新城區(qū)大型生活社區(qū) ， 交通極為方便 ， 采光 、 通風(fēng)好 ，成為產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)也成為了自身的機(jī)遇 。 ? （ 2）、建材上漲房產(chǎn)運(yùn)作壓力加大 ? 2020年以鋼材為龍頭的建材價(jià)格的上漲將繼續(xù)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)作壓力。 2020年 10月 29日，央行九年來首次加息，中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，這是央行近１０年來首次上調(diào)銀行利率。 長(zhǎng)期以來 ， 土地增值稅在相當(dāng)多的城市并沒有嚴(yán)格征收 ， 從而使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了比較大的利潤(rùn)空間 。 ? 隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制 ， 5月 1日以后 ， 各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻 ， 其中主要是對(duì)個(gè)人購(gòu)買第二套 (含兩套以上 )的住房按揭貸款以及高檔別墅 、 商鋪等貸款 ， 更加謹(jǐn)慎 ， 旨在抑制過度的炒房投機(jī)行為 ， 降低銀行自身的信貸風(fēng)險(xiǎn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 8）、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商被銀行信貸政策制約房產(chǎn)發(fā)展 ? 嚴(yán)格消費(fèi)信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調(diào)控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實(shí)限制了消費(fèi)者和投資者的購(gòu)買欲望。但是，這又難免會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的下降。這些因素必定會(huì)抑制成交，從而使成交量有所下降。期房限轉(zhuǎn) 39。近年來樂山房?jī)r(jià)上揚(yáng)，許多收入穩(wěn)定的中、高收入群體都愿意將“閑錢”投資到房產(chǎn)上，對(duì)投資金額不大的小商鋪和小戶型住宅很感興趣。對(duì)于樂山樓市中中高檔樓盤區(qū)域的特點(diǎn)也表現(xiàn)出 來，高端生活區(qū)有幾個(gè)重要的特點(diǎn)，一是區(qū)域有大量的知識(shí)型的高收入群體，大家思維活 躍，觀念前，有大致相似的消費(fèi)習(xí)慣，喜歡新型的、高檔次的現(xiàn)代休閑娛樂方式。這也說明 2020年關(guān)于戶型中、小戶 型將占到戶型的主導(dǎo)地位，市場(chǎng)反應(yīng)的需求也顯示偏向 于中、小戶型上來。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商壓力逐步體現(xiàn)出來。 2020年舊城改造將有一部分土地進(jìn)入市場(chǎng)，舊城區(qū)區(qū)域部分儲(chǔ)備土地也將有計(jì)劃的進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。五六月將是新樓盤上市的高峰期。投機(jī)將集中拋盤，而由于投資的初始成本加大，未來成本又有很大的不確定性，再加上政策具有強(qiáng)烈的導(dǎo)向性作用，使得好多購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期正在逐漸轉(zhuǎn)變，放緩?fù)顿Y的步伐。一方面是沒實(shí)力的投機(jī)客，會(huì)在這大限前推出存貨或取消交易，另一方面市場(chǎng)亦會(huì)慢慢消化了這新政策影響，個(gè)別區(qū)域樓市在劇痛后將會(huì)更健康發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目周邊分析 ? 當(dāng)前項(xiàng)目周邊在售樓盤與備售樓盤已經(jīng)有 9個(gè)樓盤，在售樓盤有“嘉州明珠”、“福鑫花園”、“元龍春天”、“領(lǐng)地國(guó)際公寓”、“花語(yǔ)美地”、“清華星城”、“嘉州之春”而備售項(xiàng)目有“百合花園”、“清華星城二期”、“嘉美花園”三個(gè)項(xiàng)目。 ? （二）項(xiàng)目色調(diào) ? 以白色為主，底面為淡藍(lán)色稍偏灰，屋頂以淡藍(lán)色稍偏灰的瓦片，路邊綠草要寬，圍墻周邊要綠樹圍繞。 ? （ 1） 歐陸風(fēng)格花園 ? 前期綠化應(yīng)注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設(shè)計(jì)可與街心花園風(fēng)格相呼應(yīng)，融合時(shí)尚美感渾然一體。 ? ２、安排適當(dāng)?shù)墓P(guān)宣傳活動(dòng) ? 當(dāng)軟性宣傳達(dá)到一定成效，施工現(xiàn)場(chǎng)漸成氣候后，便可適當(dāng)安排一些現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，如開盤活動(dòng)、房地產(chǎn)年展、房交會(huì)等，此外也可搞一些類似中秋優(yōu)惠、十一國(guó)慶購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)等，可讓他們親身參與，增加小區(qū)的溫馨氣氛，這樣既可達(dá)到宣傳之效，又可帶動(dòng)銷售。預(yù)計(jì) 2020年下半年政府對(duì)土地、金融政策將繼續(xù)從嚴(yán)控制。其最具特色的是擁有全球知名物業(yè)管理公司與首個(gè)樂山老城區(qū)高檔品牌社區(qū)。 ? ②五星級(jí)的物業(yè)管理 ? 嘉州花城倡導(dǎo)物業(yè)管理，因此產(chǎn)生了樂山五星級(jí)的物業(yè)管理。電視廣告、報(bào)紙的軟硬性廣告、戶外路牌廣告、主要路口的燈箱彩旗廣告以及發(fā)展商不斷推陳出新的售樓書，使得有意購(gòu)買者能較為全面地了解項(xiàng)目的整體形象，也逐漸地吸引了更多的潛在買家。 地塊周圍建筑物、景觀 前方景觀（西方） 面臨成熟社區(qū)，與美林苑一期斜視相對(duì)，位于嘉興路旁。 ? 樂山最大的廣場(chǎng) 新世紀(jì)廣場(chǎng)，距地塊步行僅 8分鐘，因其包含樂山獨(dú)特的藝術(shù)和深厚的文化積淀，成為了當(dāng)?shù)氐男蓍e、娛樂集中場(chǎng)所。 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，西鄰嘉 興路；東鄰未來規(guī)劃道路；北鄰白燕路；南臨鳳凰路，嘉興路與項(xiàng)目主入口東大門 相接。 特性： 以中青