【正文】 工程的 支持 正式銷售前的局部工程如道路、工地形象等對項目的初次正式亮相起到關(guān)鍵的作用，后續(xù)工程進度尤其是樓體的形象進度對項目的銷售也相當(dāng)關(guān)鍵。 說明 : 鑒于目前地產(chǎn)市場總體環(huán)境淡靜，各項目競爭嚴峻之不爭事實，各開發(fā)商為更有效地占領(lǐng)市場份額，不惜以重金投入宣傳，投放比例 1%2%為正常之舉。 推廣媒介 ：銷售現(xiàn)場、《欽州晚報》、海報等； 推廣計劃 ：（待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣階段劃分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四 階段 ：持續(xù)招商 （ 2020 年 07月 ~—— ） ? 目的 為銷售助人氣，爭取銷售完畢，開業(yè)經(jīng)營； ? 目標 開業(yè)時招商率達 9 成； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 裝修 除公共部份裝修外，只提供天花、地面、墻面作為商戶裝修條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 特點： 經(jīng)營者前期需支付加盟費用，同時又要支付購買貨品的資金，更要承擔(dān)貨品能否適銷對路帶來的風(fēng)險。 招商原則 為了達到以上招商目的，本項目招商將按 “三優(yōu)一帶” 的原則進行，即： “三優(yōu)” —— 優(yōu)先引進大型餐飲、娛樂商家、超市； —— 優(yōu)先引進餐飲、娛樂品牌商戶、專賣商戶、特色商戶； —— 優(yōu)先引進極具人氣的特色餐飲、娛樂商戶 “一帶” —— 帶動各級散戶，滿場開業(yè)經(jīng)營 招商范圍 招商區(qū)域范圍 為了提升項目的市場競爭力，營造利銷的營銷范圍，本項目的招商范圍應(yīng)該在欽州、南 寧、靈山、浦北、防城、欽州各區(qū)縣城鎮(zhèn)以及發(fā)達地區(qū)來進行。并且可在推出該策略之前暗中對價格進行提高，不但彌補了損失的利息，并且最后還會產(chǎn)生贏余； 制造社會熱點，讓媒體自愿為該活動義務(wù)宣傳，同時提升公司品牌認知度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 租售結(jié)合 租售結(jié)合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。 定價策略 本項目的基本定價標準以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目 標利潤定價、朝向定價、口彩等，得出本項目各棟物業(yè) 平均價格 ，具體如下： 區(qū)域 樓層 價格 （元 /㎡ ） 銷售面積 （ ㎡ ） 銷售金額 （萬元） A 棟 商鋪 一層 10800 二層 4500 小戶型 三 ~九層 1880 B 棟 商鋪 一層 4800 二層 3000 住宅 三 ~六層 1300 C 棟 商鋪 一層 4000 二層 2600 住宅 三 ~六層 1380 D 棟 商鋪 一層 5000 二層 3000 住宅 三 ~六層 1350 合計 商鋪 小戶型 住宅 共計 : 萬元 注 :以上為項目目標利潤價， 并非一成不變，具體到樓盤的推出，會因售 樓的時間、工程的進度、付款方式、按揭、市場競爭等因素進行調(diào)整 ，升漲幅度在 3~5%左右進行調(diào)控， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 潛在租售客戶來源 ? 投資型買家； ? 經(jīng)濟較發(fā) 達地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商； ? 本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶； ? 欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個人； ? 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。 ? 目標客戶群的主要職業(yè) —— 白領(lǐng)：金融、通信、 IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè) —— 公務(wù)員 —— 生意人 市場定位 首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場 黃金商圈最具“可去性”的 大型 餐飲、娛樂、休閑廣場 依據(jù)： ? 價值規(guī)律 由于 餐飲、娛樂、休閑 的投資回報率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動態(tài)向的可能 性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會受到具有一定資金實力和區(qū)域影響力的 商戶青睞，符合價 值規(guī)律的基本要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目必須有一個滿意的價格，才能收到預(yù)期的效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機會引發(fā)投資風(fēng)暴； ? 本項目以市場補缺者的角度，對項目做出了切合市場實際的發(fā)展定位。 住宅部份定位 專為城市精英傾力打造 —— 一城市活力一族專屬精品社區(qū) 依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 有自己獨特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。 業(yè)發(fā)展趨勢。 消費者來源 ? 本項目作為大型餐飲、娛樂、休閑時尚廣場，將輻射整個欽州市。 價格策略 ? 低開高走 樓盤的定價雖然有一個均價，但如何達到這個均價是一種藝術(shù)，開價是一種藝術(shù)，總價是一種藝術(shù)，總的來說是做到 “低開高走 ”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。公司已成立物業(yè)管理 公司，但因經(jīng)驗不足，必須聘請知名物管公司擔(dān)當(dāng)顧問，以確保項目各環(huán)節(jié)的順利進行。 案例分析： 如 A 棟一樓 018 號鋪（提供六成 10 年按揭） 面積（ ㎡ ） 50 售價（萬元） 55 11000元 /㎡ 返租價（萬元） 13750元 /㎡ （ 補差價 2650元 /㎡ ，總價 ） 首期（元） 40% 月供（元 /㎡ ） 4706 60% 一次性返還（萬元） 前三年，按 8%回報率計 后七年返還（萬元） 每年按 8%回報率返，返 /年 第十年即收回投資成本 （萬元） 55 一次性返還＋后七年返還 后六十年租金收益（萬元） 108 30元 /㎡ 計，不包括租金及地價增值收益 凈收益預(yù)計（萬元） 凈收益 =十年返租回報 +后 60年收益 — 首期 — 10年月供。 如價值為 10 萬元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付 4萬元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交 2 萬元即可，剩下 2萬在一年內(nèi)分三次交開發(fā)就可 以了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 招商經(jīng)營范圍 本項目的招商范圍應(yīng)根據(jù)項目確定的功能分布定位來進行。 特點： 風(fēng)險雙方共擔(dān)，商戶消除了