【正文】 福寧鑫城項(xiàng)目營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)難題 ? 供應(yīng)量超過市場(chǎng)需求量，近 10萬 ㎡ 的市場(chǎng)供應(yīng)量，面對(duì) 22 萬人口的市場(chǎng)，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實(shí)情況，本項(xiàng)目 萬 ㎡ 商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶量，盡可能考慮買家的支付能力； ? 價(jià)格提升有難度。項(xiàng)目必須有一個(gè)滿意的價(jià)格，才能收到預(yù)期的效益。當(dāng)前市民的心理承受價(jià)格不高（住宅均價(jià) 1400 元 /平方米，商鋪 4500 元 /平方米已為上限），觀念的扭轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實(shí)現(xiàn)； ? 住宅的價(jià)格（小戶型公寓）將超過本市 所有住宅樓盤價(jià)格，價(jià)格提升的速度及幅度將受到市場(chǎng)價(jià)格敏感度高的制約，在操作上難以把握； ? 二層商鋪面臨買家認(rèn)同度的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。 ? 本市為三級(jí)市場(chǎng)，商戶嚴(yán)重不足，項(xiàng)目招商尚有一定難度。 本項(xiàng)目存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 市場(chǎng)存在著“真正意義的精品物業(yè)”的市場(chǎng)空缺，優(yōu)質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)與概念模糊，市民向往高質(zhì)量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導(dǎo)得當(dāng)，存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 本市中心商業(yè)區(qū)的可開發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價(jià)值呈攀升趨勢(shì)。隨著城市化進(jìn)程的加速，市區(qū)人口逐步增多，本項(xiàng)目的商住 價(jià)值將逐漸呈現(xiàn)，為買家所認(rèn)同； ? 本市缺乏投資型的商鋪。本項(xiàng)目作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機(jī)會(huì)引發(fā)投資風(fēng)暴； ? 本項(xiàng)目以市場(chǎng)補(bǔ)缺者的角度，對(duì)項(xiàng)目做出了切合市場(chǎng)實(shí)際的發(fā)展定位。 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目所處位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及商機(jī)被廣泛認(rèn)可， 是價(jià)格的有力支撐點(diǎn)，因此在營銷 策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢(shì)大，并注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，就可以達(dá)到理想的開發(fā)目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總體定位 市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè) 形象定位 欽州黃金商圈最具價(jià)值的旺業(yè)福地 剖析 : 項(xiàng)目地處欽州日益繁華的黃金商 業(yè)走廊核心 子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財(cái)氣在此高度聚集，匯聚萬千商機(jī)與財(cái)富。 絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強(qiáng)的車流、人流，本項(xiàng)目區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無限，是投資興業(yè)的最佳選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。 住宅部份定位 專為城市精英傾力打造 —— 一城市活力一族專屬精品社區(qū) 依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 目前市場(chǎng)缺乏這類宜商宜居宜投資的產(chǎn)品； ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào) 查研究結(jié)果表明：市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢(shì)中較為暢銷的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實(shí)用戶型，市場(chǎng)空間較大； ? 欽州缺欠以城市活力一族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 潛在客戶來源分析 ? 主力目標(biāo)群 年齡在 26— 40 歲，包括本地人和外來人口。 文化素養(yǎng)高，大專以上學(xué)歷，事業(yè)剛剛起步或小有起色，有豐厚收入，但積蓄不多。 有自己獨(dú)特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。 房子總價(jià)要在其承受范圍內(nèi)，不需要太大的空間，不想花費(fèi)太多金錢供養(yǎng)房子。 ? 次目標(biāo)客戶群 職業(yè)不限，收入高，積 蓄豐厚，投資觀念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價(jià)不宜過高，市中心的實(shí)用戶型是其首選。 ? 目標(biāo)客戶群的主要職業(yè) —— 白領(lǐng)：金融、通信、 IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè) —— 公務(wù)員 —— 生意人 市場(chǎng)定位 首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng) 黃金商圈最具“可去性”的 大型 餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng) 依據(jù)： ? 價(jià)值規(guī)律 由于 餐飲、娛樂、休閑 的投資回報(bào)率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動(dòng)態(tài)向的可能 性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會(huì)受到具有一定資金實(shí)力和區(qū)域影響力的 商戶青睞，符合價(jià) 值規(guī)律的基本要求。 ? 行業(yè)趨勢(shì) 本市建造購物中心、 Shoppingmall、百貨店等日趨激烈，重復(fù)定位現(xiàn)象日益嚴(yán)重，要迎合市場(chǎng)追捧和響應(yīng)，必須尋找新的業(yè)態(tài)及定位，本案定位餐飲、娛樂、休閑于一體，符合行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。 ? 市場(chǎng)需求 欽州作為一個(gè)以吃聞名的沿海城市，目前尚無一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)需求空白點(diǎn)巨大，投入運(yùn)營后，必將成為市民、旅游觀光者消費(fèi)的新基地。 業(yè)態(tài)及功能定位 為提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，營造經(jīng)營環(huán)境，本案對(duì)商鋪部份進(jìn)行如下功能定位： 說明 : ? 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行，并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的； ? B 區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，營造項(xiàng)目紅紅火火，人潮涌動(dòng)，熱鬧氛圍。 潛在租售客戶來源 ? 投資型買家； ? 經(jīng)濟(jì)較發(fā) 達(dá)地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商； ? 本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶； ? 欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個(gè)人； ? 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。 區(qū)域 功能分布 備 注 A 區(qū) 一、二樓 餐欽 A棟部份 三樓以上 KTV 包箱、娛樂、旅業(yè)用房 B 區(qū) 一樓 藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等 B棟部份 二樓 超市 C 區(qū) 一樓 美容美發(fā)、按摩、足浴等 C棟部份 二樓 美容院、健身館、休閑俱樂部 D 區(qū) 一樓 餐欽 D棟部份 二樓 情調(diào)酒吧、咖啡廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料