【正文】 明：市場消費現(xiàn)狀及消費趨勢中較為暢銷的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實用戶型，市場空間較大； ? 欽州缺欠以城市活力一族為目標消費的精品物業(yè)。 ? 市場需求 欽州作為一個以吃聞名的沿海城市，目前尚無一個集餐飲、娛樂、休閑于一體的消費場所，市場需求空白點巨大，投入運營后，必將成為市民、旅游觀光者消費的新基地。 ? 分批調(diào)價 樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價體現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。 銷售策略 ? 部分單位低價入市，造成市場轟動，帶動該物業(yè)其余單位的銷售，最終完成全部項目市場銷售； ? 單位面積適當分割較小部份，減少總價，降低消費者投資門坎； ? 在招商先行的基礎(chǔ)上進行相對難銷單位的銷售，提高投資者的投資信心，切實推進銷售； ? 本地、異地招商同時進行，擴大項目的銷售區(qū)域。 本策略優(yōu)勢： 延長了業(yè)主提供首付款的支付時間，使其可以用該部分款額對商鋪進行裝修、購置家具等，或作為生意的流動資金，賺到更多的錢，同時也可在廣告里宣傳 “省錢就是賺錢”； 對公司而言，幾乎沒有任何損失，表面看只是每個客戶壓了兩萬余元，損失了點銀行利息。 為了使知名大型商戶進駐本項目，必須做好調(diào)查及游說工作，能使其對欽州市場、本項目擁有良好的發(fā)展前景充滿信心，覺得能獲得豐厚的收益，本案認為，這是招商工作的關(guān)鍵，也是有利促進銷售工作的重要砝碼。 ? 保證金 一年租金為標準，商戶確定進駐后支付給經(jīng)營者。 商鋪營銷主題 福寧鑫城 —— 首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場 —— 鉆石地段，投資首選 核心宣傳理念： ? 欽州黃金商圈中心區(qū)核心地段，鉆石樓盤，絕版金鋪； ? 雙層景觀式 休閑廣場，欽州市最佳餐飲、娛樂、休閑消費基地； ? 投資升值潛力巨大，一鋪養(yǎng)三代； ? 全新圍合式街鋪概念打造， 70 年不落后的餐飲、娛樂、休閑廣場； ? 2 萬元，即可擁有市中心區(qū)旺鋪； ? 欽州市全街鋪式餐飲、娛樂、休閑廣場即將橫空出世。 由于一、二層商鋪可進行實物銷售，將住宅期房作整體考慮，搭配推售，虛實結(jié)合，既可用實物帶動期貨，又可用期貨概念促進實物，而且在高低價貨量上也有充足的選擇余地，在宣傳上更能體現(xiàn)項目商業(yè)概念，達到事半功倍的效果。 推廣媒介 ：選擇 DM、《欽州晚報》、電視為宣傳主要工具，但也適度考慮其它媒介的覆蓋面，主要是起到立體的宣傳作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一方面盡最大努力獲得銀行按揭成數(shù)的支持，另一方面加快銀行的辦理速度和資金的回籠速度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 銷售持續(xù)期： 9 月 1 日 — 10 月 30 日 商鋪推出第四組合； 目的： 以第一、二、三組合商鋪的熱銷帶動第三組合商鋪的銷售； 如第三組合實行“零租金經(jīng)營，則本期延續(xù)，如第三組合不實行，則本期繼續(xù)實行“返租”、“輕松付首期”，銷售率達 70%以上即算理想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 純租金 經(jīng)營者直接將商鋪租給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營擔當風險，此法經(jīng)營者無任何風險，但缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費享受政府特別優(yōu)惠政策； 6. 零風險投資、五年后可原價回購。 這種策略主要針對位置差難銷售的商鋪，視當時的市場情況而定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 福寧鑫城項目營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總體定位 市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè) 形象定位 欽州黃金商圈最具價值的旺業(yè)福地 剖析 : 項目地處欽州日益繁華的黃金商 業(yè)走廊核心 子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財氣在此高度聚集，匯聚萬千商機與財富。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? “三免”政策 在一定時間的限制內(nèi)，免除 商家的租金、稅金、管理費， 以迅速租售，招徠人氣。 ? 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜上所述，建議在具體操作上，可將以上招商方式組合使用，依具體商戶靈活運用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 銷售清盤期： 11 月 11 日 — 12 月 1 日 以多樣及優(yōu)惠的促銷措施，配合豐富的公關(guān)活動，促成項目清盤工作 以快速、高效進行，將一、二、三、四組合所剩尾盤徹底售完。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銀行方面的工作建議在項目正式宣傳前就要確定，包括貸款銀行及相應(yīng)需要的手續(xù)、基本程序等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣媒介 ：戶外廣告、工地圍墻、軟文、售樓部的展示 推廣活動： 對聯(lián)有獎?wù)骷顒印⑹蹣侵行拈_放參觀周、合作商家進駐儀式； 推廣計劃：（待定） 試探發(fā)售期（ ~）（內(nèi)部認購期） 推廣策略 ：本階段主要是在前面形象導(dǎo)入期的基礎(chǔ)上，繼續(xù)招商，采取高強度高密度的投入，軟、硬推廣形式相結(jié)合，開展特色營銷活動，在福寧鑫城形象的帶動下，全方位介紹項目的幾大優(yōu)勢，并且注重銷售信息、活動信息、招商信息、促售信息的宣傳，創(chuàng)造一種旺銷、商家搶灘進駐的氛圍。 －－住宅先行、虛實結(jié)合、搭配銷售、聯(lián)動促進 由于本案以住宅報建，關(guān)注程度高，因此先推兩棟住宅，迅速匯聚人氣，擴大公眾傳播廣度及力度，且可利用高峰期的宣傳推廣，為首期商鋪積聚銷售能量。 住宅營銷主題 福寧鑫城 —— 城市活力一族專屬精品社區(qū) 核心宣傳理念： ? 福寧鑫城 —— 為城市精英建造最滿意的房子 ? 品質(zhì)優(yōu)良，引領(lǐng)欽州城市生活新潮流； ? 住福寧鑫城 —— 尊貴、時尚、吉祥幸福的象征； ? 實用、美觀、堅固一體化； ? 住宅綜合服務(wù)，優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)。 ? 免租期 除餐飲及較大面積承租者可免 1 年，一般商戶 3個月。 招商經(jīng)營范圍 本項目的招商范圍應(yīng)根據(jù)項目確定的功能分布定位來進行。 如價值為 10 萬元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付