【正文】 ? 過程 首先對項目相關信息進行整理，并準備相關招商數(shù)據(jù)，尋找并聯(lián)系招商目標客戶，安排商戶到欽州市進行實地考察，明確主力店進駐意向，力爭與兩家知名品牌商戶簽訂意向書。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商計劃部署 根據(jù)目前項目的實際情況，本項目招商將按以下步驟進行： 第一階段：初步接洽 （ 11 月下旬 ~2020 年 01 月中旬） ? 目的 與一、二家主力商戶達成合作，以其打開市場； ? 目標 力爭與兩家主力店簽訂合同； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 管理費 按實際的支出進行驗算每平方米，并進行平均分攤，具體費用收取標準可由物業(yè)管理公司或依市場價收取。 ? 免租期 除餐飲及較大面積承租者可免 1 年，一般商戶 3個月。 綜上所述，建議在具體操作上，可將以上招商方式組合使用，依具體商戶靈活運用。 度，選擇合作對象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 特點： 風險雙方共擔，商戶消除了對市場的顧慮，經(jīng)營者也可根據(jù)商戶的品牌及在當?shù)厥軞g迎程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 特點： 能減輕商戶在租金上的壓力，但商戶必 須充分了解欽州市場情況，能夠獲利。所以，這種方式一般品牌不宜采用，但知名度特高、在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對其他商戶有很大吸引力的著名品牌完全可以采用，如麥當勞、肯德基等。 招商方式 結(jié)合本項目特征及市場最為成功的招商方式，本案建議采用以下形式進行： ? 加盟店 由經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費，經(jīng)營者獲得該品牌的使用權 ，貨源由品牌商戶以價格折扣提供，經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風險由經(jīng)營者承擔。 招商經(jīng)營范圍 本項目的招商范圍應根據(jù)項目確定的功能分布定位來進行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目在明確了商業(yè)部份的 產(chǎn)品定位、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)分布 等內(nèi)容之后，應盡快開展招商工作，引進具有影響力、 號召力的品牌、名牌商戶進駐，以增強投資者、經(jīng)營者的信心， 確保項目在短時間內(nèi)能迅速銷售完畢，從而達到確保項目能滿場開業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 免租經(jīng) 營計劃 福寧公司為鼓勵個人創(chuàng)業(yè)，特實行福寧鑫城免租經(jīng)營計劃，凡進駐商家，均可獲得頭一年免租經(jīng)營，第二年優(yōu)惠租金經(jīng)營的回報，目的是使福寧鑫城經(jīng)營興旺，價值飆升。但是卻用一點微小代價啟動了整個市場，及時回籠了資金，為公司下一步發(fā)展奠定基礎。 如價值為 10 萬元的一套商鋪，按規(guī)定應首付 4萬元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交 2 萬元即可，剩下 2萬在一年內(nèi)分三次交開發(fā)就可 以了。 ? 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 案例分析： 如 A 棟一樓 018 號鋪（提供六成 10 年按揭） 面積（ ㎡ ） 50 售價（萬元） 55 11000元 /㎡ 返租價（萬元） 13750元 /㎡ （ 補差價 2650元 /㎡ ，總價 ） 首期（元） 40% 月供（元 /㎡ ） 4706 60% 一次性返還（萬元） 前三年，按 8%回報率計 后七年返還（萬元） 每年按 8%回報率返，返 /年 第十年即收回投資成本 （萬元） 55 一次性返還＋后七年返還 后六十年租金收益（萬元） 108 30元 /㎡ 計，不包括租金及地價增值收益 凈收益預計（萬元） 凈收益 =十年返租回報 +后 60年收益 — 首期 — 10年月供。 營銷推廣時機 綜合而言，本項目最佳銷售時機選擇在 :春節(jié)至 5月 ,故要求建筑進度跟上，更需加強促銷力度與擬訂正確的價格策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。公司已成立物業(yè)管理 公司，但因經(jīng)驗不足，必須聘請知名物管公司擔當顧問，以確保項目各環(huán)節(jié)的順利進行。 ? “三免”政策 在一定時間的限制內(nèi)，免除 商家的租金、稅金、管理費， 以迅速租售，招徠人氣。 具體方式為：出租和銷售同時進行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng) 營，到時帶租約出售，以此吸引投資的買家。 ? 純銷售 即直接向市場推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應該不成問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體經(jīng)營策略如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營方案及策略 經(jīng)營思路及方針 總體來說，本項目的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品突破的基礎上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起 “欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地” 的商業(yè)定位。 ? 折扣調(diào)價 折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多 現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價，以免帶來不好的印象。 價格策略 ? 低開高走 樓盤的定價雖然有一個均價，但如何達到這個均價是一種藝術，開價是一種藝術，總價是一種藝術，總的來說是做到 “低開高走 ”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會有大量的異地旅游群體至本項目進行消費。 消費者來源 ? 本項目作為大型餐飲、娛樂、休閑時尚廣場，將輻射整個欽州市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域 功能分布 備 注 A 區(qū) 一、二樓 餐欽 A棟部份 三樓以上 KTV 包箱、娛樂、旅業(yè)用房 B 區(qū) 一樓 藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等 B棟部份 二樓 超市 C 區(qū) 一樓 美容美發(fā)、按摩、足浴等 C棟部份 二樓 美容院、健身館、休閑俱樂部 D 區(qū) 一樓 餐欽 D棟部份 二樓 情調(diào)酒吧、咖啡廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)態(tài)及功能定位 為提升項目商業(yè)價值，營造經(jīng)營環(huán)境，本案對商鋪部份進行如下功能定位： 說明 : ? 本