【正文】 項(xiàng)目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 目前市場(chǎng)缺乏這類(lèi)宜商宜居宜投資的產(chǎn)品； ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào) 查研究結(jié)果表明：市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢(shì)中較為暢銷(xiāo)的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實(shí)用戶(hù)型，市場(chǎng)空間較大； ? 欽州缺欠以城市活力一族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目所處位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及商機(jī)被廣泛認(rèn)可， 是價(jià)格的有力支撐點(diǎn)，因此在營(yíng)銷(xiāo) 策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢(shì)大，并注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，就可以達(dá)到理想的開(kāi)發(fā)目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)難題 ? 供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)需求量，近 10萬(wàn) ㎡ 的市場(chǎng)供應(yīng)量，面對(duì) 22 萬(wàn)人口的市場(chǎng)，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實(shí)情況，本項(xiàng)目 萬(wàn) ㎡ 商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶(hù)量，盡可能考慮買(mǎi)家的支付能力； ? 價(jià)格提升有難度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 次目標(biāo)客戶(hù)群 職業(yè)不限，收入高，積 蓄豐厚，投資觀念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價(jià)不宜過(guò)高，市中心的實(shí)用戶(hù)型是其首選。 業(yè)態(tài)及功能定位 為提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，營(yíng)造經(jīng)營(yíng)環(huán)境，本案對(duì)商鋪部份進(jìn)行如下功能定位： 說(shuō)明 : ? 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行，并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的； ? B 區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，營(yíng)造項(xiàng)目紅紅火火，人潮涌動(dòng)，熱鬧氛圍。 ? 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)，會(huì)有大量的異地旅游群體至本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。 ? 折扣調(diào)價(jià) 折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多 現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價(jià)，以免帶來(lái)不好的印象。 ? 純銷(xiāo)售 即直接向市場(chǎng)推售商鋪，位置好的商鋪直接銷(xiāo)售應(yīng)該不成問(wèn)題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。但是卻用一點(diǎn)微小代價(jià)啟動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)，及時(shí)回籠了資金，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目在明確了商業(yè)部份的 產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)分布 等內(nèi)容之后，應(yīng)盡快開(kāi)展招商工作，引進(jìn)具有影響力、 號(hào)召力的品牌、名牌商戶(hù)進(jìn)駐，以增強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者的信心， 確保項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)能迅速銷(xiāo)售完畢，從而達(dá)到確保項(xiàng)目能滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)。 招商方式 結(jié)合本項(xiàng)目特征及市場(chǎng)最為成功的招商方式，本案建議采用以下形式進(jìn)行： ? 加盟店 由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶(hù)繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者獲得該品牌的使用權(quán) ，貨源由品牌商戶(hù)以?xún)r(jià)格折扣提供，經(jīng)營(yíng)者將貨品買(mǎi)斷，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 管理費(fèi) 按實(shí)際的支出進(jìn)行驗(yàn)算每平方米，并進(jìn)行平均分?jǐn)偅唧w費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理公司或依市場(chǎng)價(jià)收取。 第三階段：銷(xiāo)售跟進(jìn) （ 2020 年 03月 ~06 月） ? 目的 繼續(xù) 配合項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)； ? 目標(biāo) 招商率 達(dá) 5成； ? 過(guò)程 繼續(xù)招商，加強(qiáng)項(xiàng)目的 宣傳推廣，以促進(jìn)公開(kāi)發(fā)售時(shí)銷(xiāo)售成功，一炮而紅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總體原則： 住宅 —— 穩(wěn)步提升；商鋪 —— 快速出貨 營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間控制 ~，一年之內(nèi)完成整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作。 ? 推盤(pán)組合 第一組合： 住宅 D 棟 16 套、小戶(hù)型 A 棟位置較差部份 75 套 商鋪 D 區(qū)一層及 A 區(qū)劣勢(shì)鋪位 第二組合： 商鋪 D 區(qū)二層及一層剩余商鋪，商鋪 A 區(qū)優(yōu)勢(shì)部分 小戶(hù)型 A 棟位置較好部份 100 套 第三組合： 住宅 C 棟 48 套、 B 棟 20 套 B 區(qū)二層及 C 區(qū)一層中性鋪位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 推廣活動(dòng)： 欽州市首屆房地產(chǎn)與投資論壇 推廣計(jì)劃 ：（待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 推廣媒介 ：報(bào)紙、電視宣傳、消費(fèi)者的口碑 推廣活動(dòng)： “星光熠熠，福寧鑫城繽紛之夜，美食 show” 推廣計(jì)劃 ：（待定） 銷(xiāo)售清盤(pán)期（ ~） 推廣策略： 采用多種銷(xiāo)售策略，推出特價(jià)單元促銷(xiāo)，力爭(zhēng)全部銷(xiāo)售完畢。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 相關(guān)部門(mén)也越來(lái)越規(guī)范，因此本項(xiàng)目運(yùn)作中必須要得到法律的完全支持，也就是說(shuō)無(wú)論銷(xiāo)售前的手續(xù)還是后期的單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)證等都必須清晰。 交通條件的改善 督促政府加快對(duì)子材大道景觀亮化工程建設(shè)，加強(qiáng)項(xiàng)目社區(qū)道路建設(shè)。 鑒于本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及本項(xiàng)目的實(shí) 際情況，也考慮到公司累積品牌資源的需要，故本案推廣、招商費(fèi)用在 %2%之間屬合理范圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 招商計(jì)劃部署 根據(jù)目前項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目招商將按以下步驟進(jìn)行： 第一階段：初步接洽 （ 11 月下旬 ~2020 年 01 月中旬） ? 目的 與一、二家主力商戶(hù)達(dá)成合作，以其打開(kāi)市場(chǎng)； ? 目標(biāo) 力爭(zhēng)與兩家主力店簽訂合同； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 度，選擇合作對(duì)象。所以，這種方式一般品牌不宜采用，但知名度特高、在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)其他商戶(hù)有很大吸引力的著名品牌完全可以采用，如麥當(dāng)勞、肯德基等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 免租經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃 福寧公司為鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)業(yè)，特實(shí)行福寧鑫城免租經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，凡進(jìn)駐商家，均可獲得頭一年免租經(jīng)營(yíng)，第二年優(yōu)惠租金經(jīng)營(yíng)的回報(bào)，目的是使福寧鑫城經(jīng)營(yíng)興旺，價(jià)值飆升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 具體方式為：出租和銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行，