【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)需求量，近10萬(wàn)㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量，面對(duì)22萬(wàn)人口的市場(chǎng)，有可能碰。買家的支付能力；項(xiàng)目必須有一個(gè)滿意的價(jià)格，才能收到預(yù)期的效益。的扭轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實(shí)現(xiàn)；住宅的價(jià)格將超過(guò)本市所有住宅樓盤價(jià)格，價(jià)格提升的速度及幅度將。本市為三級(jí)市場(chǎng)，商戶嚴(yán)重不足，項(xiàng)目招商尚有一定難度。本市中心商業(yè)區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價(jià)值呈攀升趨勢(shì)。欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財(cái)氣在此高度聚集，匯聚萬(wàn)千商機(jī)與財(cái)富。項(xiàng)目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)。目前市場(chǎng)缺乏這類宜商宜居宜投資的產(chǎn)品；根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果表明：市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢(shì)中較為暢銷的是在市中心區(qū)域。欽州缺欠以城市活力一族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。欽州作為一個(gè)以吃聞名的沿海城市，目前尚無(wú)一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，

　　

【正文】 2 月 1 日 以多樣及優(yōu)惠的促銷措施，配合豐富的公關(guān)活動(dòng)，促成項(xiàng)目清盤工作 以快速、高效進(jìn)行，將一、二、三、四組合所剩尾盤徹底售完。 各階段推廣執(zhí)行計(jì)劃 第一階段（ ~） 形象導(dǎo)入期（ ~） 推廣策略 ：推出項(xiàng)目的整體形象，主要起到告知“福寧鑫城”項(xiàng)目形象和開(kāi)始招商的信息，開(kāi)始炒作項(xiàng)目主題、規(guī)模，讓消費(fèi)者初步了解本項(xiàng)目的主張。 推廣媒介 ：戶外廣告、工地圍墻、軟文、售樓部的展示 推廣活動(dòng)： 對(duì)聯(lián)有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)、售樓中心開(kāi)放參觀周、合作商家進(jìn)駐儀式； 推廣計(jì)劃：（待定） 試探發(fā)售期（ ~）（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） 推廣策略 ：本階段主要是在前面形象導(dǎo)入期的基礎(chǔ)上，繼續(xù)招商，采取高強(qiáng)度高密度的投入，軟、硬推廣形式相結(jié)合，開(kāi)展特色營(yíng)銷活動(dòng)，在福寧鑫城形象的帶動(dòng)下，全方位介紹項(xiàng)目的幾大優(yōu)勢(shì)，并且注重銷售信息、活動(dòng)信息、招商信息、促售信息的宣傳，創(chuàng)造一種旺銷、商家搶灘進(jìn)駐的氛圍。 推廣媒介 ：選擇 DM、《欽州晚報(bào)》、電視為宣傳主要工具，但也適度考慮其它媒介的覆蓋面，主要是起到立體的宣傳作用。 推廣活動(dòng)： 欽州市首屆房地產(chǎn)與投資論壇 推廣計(jì)劃 ：（待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售擴(kuò)張期（ ~） 推廣策略 ：本周主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)規(guī)劃及銷售現(xiàn)場(chǎng)的描述以及促售信息、招商信息進(jìn)行炒作。 推廣媒介 ：銷售現(xiàn)場(chǎng)、《欽州晚報(bào)》、銷售物料、宣傳海報(bào)； 推廣活動(dòng)： 開(kāi)盤儀式暨對(duì)聯(lián)征集活動(dòng)頒獎(jiǎng)典禮； 推廣計(jì)劃 ：（待定） 強(qiáng)勢(shì)銷售期（ ~） 推廣策略 ：本階段主要強(qiáng)化項(xiàng)目的社會(huì)知名度和銷售業(yè)績(jī)，并可采用消費(fèi)者、商家、記者、行內(nèi)人士等的視角來(lái)不斷地強(qiáng)化項(xiàng)目的規(guī)劃、投資潛力、促銷信息等方面的節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)營(yíng)造濃烈的銷售氛圍，以便在開(kāi)盤期余溫未消基礎(chǔ)上，銷售其它單位。 推廣媒介 ： 以《欽州晚報(bào)》、樓書、海報(bào)為烘托氛圍的主要媒體，電視為形象宣傳的主要工具。 推廣活動(dòng)： “走向福寧鑫城”現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)知識(shí)問(wèn)答、福寧鑫城業(yè)主聯(lián)誼 推廣計(jì)劃 ：（待定） 銷售持續(xù)期（ ~） 推廣策略 ：本階段繼續(xù)消化一期推出的單位，對(duì)旺銷進(jìn)行大力宣傳，同時(shí)加大招商力度；借助促銷信息、工程進(jìn)度、商家的進(jìn)駐等新聞事件為題材，以描述項(xiàng)目的品質(zhì)形象和投資潛力來(lái)增強(qiáng)購(gòu)買信心。 推廣媒介 ：報(bào)紙、電視宣傳、消費(fèi)者的口碑 推廣活動(dòng)： “星光熠熠，福寧鑫城繽紛之夜，美食 show” 推廣計(jì)劃 ：（待定） 銷售清盤期（ ~） 推廣策略： 采用多種銷售策略，推出特價(jià)單元促銷，力爭(zhēng)全部銷售完畢。 推廣媒介 ：銷售現(xiàn)場(chǎng)、《欽州晚報(bào)》、海報(bào)等； 推廣計(jì)劃 ：（待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開(kāi)盤時(shí)間 建議本項(xiàng)目的開(kāi)盤時(shí)間為： 第一次開(kāi)盤： 2020 年 3月 5日 第二次開(kāi)盤： 2020 年 5月 1日 第三次開(kāi)盤： 2020 年 7月 16日 第四次開(kāi)盤： 2020 年 10月 1日 開(kāi)盤條件 為了項(xiàng)目開(kāi)盤就可以創(chuàng)造一種全城轟動(dòng)效應(yīng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，要求項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)必須達(dá)到如下條件： ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)路網(wǎng)基本搞好 ，具備一定的參觀通達(dá)條件； ? 建筑形象已經(jīng)初露崢嶸； ? 招商已與一、兩家大戶簽訂意向協(xié)約； ? 各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作就緒； ? 推廣造勢(shì)已在市場(chǎng)形成的一定知名度； ? 客戶預(yù)訂已達(dá)一定銷售貨量； 總宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 ? 總銷售額 萬(wàn)元 ? 營(yíng)銷、招商費(fèi)用投放比例 約總額的 %； ? 費(fèi)用總額 約 萬(wàn)元； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 說(shuō)明 : 鑒于目前地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境淡靜，各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻之不爭(zhēng)事實(shí)，各開(kāi)發(fā)商為更有效地占領(lǐng)市場(chǎng)份額，不惜以重金投入宣傳，投放比例 1%2%為正常之舉。 鑒于本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及本項(xiàng)目的實(shí) 際情況，也考慮到公司累積品牌資源的需要，故本案推廣、招商費(fèi)用在 %2%之間屬合理范圍。本計(jì)劃暫按 %預(yù)算計(jì)。 營(yíng)銷費(fèi)用分配計(jì)劃 橫向分配 內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元） 占總費(fèi)用比例 現(xiàn)場(chǎng)包裝 5% 售樓部 12% 招商、銷售物料 8% 宣傳海報(bào) 7% 報(bào)紙 18% 電視 12% 戶外 5% SP 活動(dòng) 11% 沙盤、模型 9% 設(shè)計(jì)費(fèi) 3% 招商 8% 其它 2% 合計(jì) 100% 2 縱向分配 推廣階段 費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元） 占總費(fèi)用比例 第一階段 65% 第二階段 35% 合 計(jì) 100% 10. 營(yíng)銷保障體系 相關(guān)法律手續(xù) 一方面由于本項(xiàng)目的客戶群體相對(duì)文化層次較高，自我判斷能力也比較強(qiáng)，另一方面政府 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 相關(guān)部門也越來(lái)越規(guī)范，因此本項(xiàng)目運(yùn)作中必須要得到法律的完全支持，也就是說(shuō)無(wú)論銷售前的手續(xù)還是后期的單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)證等都必須清晰。 工程的 支持 正式銷售前的局部工程如道路、工地形象等對(duì)項(xiàng)目的初次正式亮相起到關(guān)鍵的作用，后續(xù)工程進(jìn)度尤其是樓體的形象進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目的銷售也相當(dāng)關(guān)鍵。 交通條件的改善 督促政府加快對(duì)子材大道景觀亮化工程建設(shè)，加強(qiáng)項(xiàng)目社區(qū)道路建設(shè)。 一方面盡最大努力獲得銀行按揭成數(shù)的支持，另一方面加快銀行的辦理速度和資金的回籠速度。銀行方面的工作建議在項(xiàng)目正式宣傳前就要確定，包括貸款銀行及相應(yīng)需要的手續(xù)、基本程序等。 總經(jīng)理 專案負(fù)責(zé)人 售樓部 招商部 策劃部 銷售主管 銷售主管 置業(yè) 顧問(wèn) 置業(yè) 顧問(wèn) 置業(yè) 顧問(wèn) 置業(yè) 顧問(wèn) 置業(yè) 顧問(wèn) 招商經(jīng)理 策劃文案 平面設(shè)計(jì)