【正文】 強，強化了政府對土地一級市場的壟斷，有利于土地出讓市場的宏觀調(diào)控，影響了土地出讓總量的控制，反映到房地產(chǎn)市場上來，就表現(xiàn)為土地出讓的透明度加大，土地競爭激烈，導致土地出交價格的上揚和房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加。 ② 鑒于全國土地土地一級市場宏觀調(diào)控的原則和南昌市近兩年來土地出讓的實際，預計明年在土地出讓的總量上將加強控制的力度，土地供應總 量至少在增幅上有明顯的下降。 2020 年土地市場供應特點 土地相關政策的規(guī)范出臺，今年南昌市土地一級市場將可能呈現(xiàn)以下特點： ① 土地一級市場的一體化和規(guī)范性將得到明顯加強。規(guī)定凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地一律由國土部門招標拍賣或掛牌方式出讓，禁止其它單位以任何形式向開發(fā)單位提供經(jīng)營性用地，力爭全市經(jīng)營性用 地市場化配置率達到 100%。同時，相比前兩年，今年的土地市場可謂是在平靜中渡過，土地出讓方式以掛牌為主。從今年整個土地規(guī)劃指標中的容積率來看，普遍降低，過去在城區(qū)容積率一般為 左右，但 2020 年城區(qū)容積率多在 ，容積率的降低，意味著在土地價格與過去相當?shù)那闆r下，樓面地價必然 上升。從土地成交面積來看，紅谷灘土地供應面積較大，總面積為 畝，占總成交面積的%；其次為青山湖周邊的土地，成交 4 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達到了 12 宗，總面積 282 畝，占總成交面積的 %；朝陽洲 成交土地 6 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %，從土地供應的區(qū)域來看，雖然各個區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總建筑面積來看，都在 40 萬平方米左右，土地供應比例非常均勻。為加快紅谷灘新區(qū)建設，對在新區(qū)進行開發(fā)的項目實行了鼓勵、傾斜政策。詳見下圖： 0204060801002000 2001 2002 2020 價格走勢 第二章 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 一、南昌市土地一級市場供應狀況 （一） 近年土地供應量對比（ 20002020） 類 別 年 度 土地供應量（畝） 15601814238722500500100015002000250030002000 2001 2002 20202000 年 1200 2001 年 2002 年 3355 2020 年 3754 1200375433550100020003000400050002000 2001 2002 2020 （二）近年土地出讓狀況（ 20022020） 2002 年土地出讓一覽表 序號 拍賣時間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價 買受（中標）人 1 朝陽南路以南 (原桃苑水塘占地 ) 155 上海瑞文 2 青山南路 40 50 江西四方 3 青山湖西岸 ,鐵路線以東 ,南昌三十中以南 240 70 浙江中大 4 青山南路 (原江西化纖生產(chǎn)區(qū)用地 ) 129 南昌市政 5 紅谷灘中心區(qū)、 控規(guī)編號 A2 A25地塊 106 82 義烏中國小商品城 6 二七北路 (原八一配件廠生產(chǎn)用地 ) 171 江西先鋒 7 湖濱路以東、江大北路以北 86 江西利中 8 湖濱路以東 70 江西旅游 9 揚子洲以西 ,朱家湖地區(qū) (原 南昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場生產(chǎn)用地 ) 南昌興達房地產(chǎn) 10 南京東路與青山湖大道 交叉東南角 64 江西天驥 11 三經(jīng)路（原陽明織帶廠） 190 南昌明華 12 洛陽路以北、二七南路以西 （原省糧油機械廠生產(chǎn)用地） 江西金輝 13 朝陽中路以北、團結(jié)路以西 （原江西運輸輪胎廠生產(chǎn)用地） 80 江西 強威 14 萬福寺 12號（原中房公司用地） 36 江西順達 15 鳳凰洲 C1 C1 C1 C20 553 46 上海西部企業(yè) 16 洪都大道以東、北京路以北 158 3 168 高新能源 17 鳳凰洲控規(guī) B C3 C3C37C3 C39地塊 675 58 江西幸福 18 青山湖東岸 ,青山湖北大道以西 101 浙江中富 19 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B3地塊 210 66 浙江名門 20 朝陽中路以控規(guī) 323西半幅 3 202 青山湖房地產(chǎn) 21 朝陽中路以控規(guī) 323東半幅 3 149 江西新元 22 站前路與天佑路交匯處東北面 395 鐵路天集 23 司馬廟立交橋以南、撫河以西 3 150 市政 24 解 放西路 298號（原江西紅聲南光儀表有限責任公司生產(chǎn)用地） 168 浙江慈溪 2002 年全市商品住宅供地約 3355；對房地產(chǎn)開發(fā)建設也實行總量控制， 2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)面積控制在 300 萬平方米左右， 其中新老城區(qū)各占 50%。 從以上南昌住宅發(fā)展趨勢的分析可以看出： 南昌樓盤規(guī)模及品質(zhì)逐漸與沿海城市靠攏，在規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)管理等方面都有了較大的發(fā)展和提高，與市場的結(jié)合度越來越強，板塊區(qū)域概念深入人心，市場逐漸細分化，產(chǎn)品出現(xiàn) 差異化，建筑風格多樣化，配套設施全面化，智能設施先進化，一種住宅品質(zhì)的全面提升運動正在興起，購房意識逐漸理性化，市場日趨成熟。 成功關鍵點： “差異取勝” 南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場競爭逼迫出來的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和 招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了一個很好的環(huán)境和發(fā)展空間。 市場特征 ：主住宅建設注重生態(tài)和科技的有機結(jié)合；大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢；建筑風格多樣化；小區(qū)低密度、大綠化，出現(xiàn)了國際化生態(tài)環(huán)境；高新技術、智能化設施的廣泛運用；樓盤品質(zhì)與風格越來越體現(xiàn)在細部競爭上。 置業(yè)特征 ：消費高漲、房價攀升、瘋狂搶購。 1999 年 9 月，以遠東世紀花園的誕生標志著南昌房地產(chǎn)水平進入新的發(fā)展階段。 置業(yè)特征： 主要消費群體是團體、機關事業(yè)企業(yè)購買分給職工，個人購買占一部分比例，購房主要是解決居住，很少有投資行為，消費都剛從鴿子籠似的小屋住進寬敞明亮的有獨立衛(wèi)生間的新屋，也感到一時滿足。 第一代產(chǎn)品階段： 粗放型產(chǎn)品階段 1992年 1998年，賢士花園、桃苑 小區(qū)、振中小區(qū)的誕生標志著南昌進入商品市場階段。南昌市住宅市場形成階段為 19921998 年，這個時期為第一代產(chǎn)品階段， 1999 年 2001 年為住宅市場成熟期，屬于第二代產(chǎn)品階段， 2002 年進入發(fā)展期屬于第三代產(chǎn)品時代。 項目 月份 住 宅 非 住 宅 合 計 銷售 數(shù)量（套） 同 比 增 長 （％） 建筑 面積 萬 ㎡ 同 比 增 長 （％） 金 額 （萬元） 同 比 增 長 （％） 均 價 元／ ㎡ 同比上漲（％） 銷售 數(shù)量 （套） 同 比 增 長 （％） 建筑 同 比 金 額 同 比 均 價 元／ ㎡ 同 比上漲（％） 建筑 面積 萬 ㎡ 同比 增長％ 金 額 （萬元） 同比 增長％ 均 價 元／ ㎡ 同比上漲 ％ 面積 增 長 （％） （萬元） 增 長 （％） 萬 ㎡ 1 月份 2020 年 1058 76． 33 13． 34 81． 74 34161． 47 96． 04 2560． 83 7． 86 156 26． 07 1． 52 34． 51 4632． 51 61． 23 3047． 70 19． 86 14． 86 75． 44 38793． 98 91． 11 2610． 63 8． 93 2020 年 600 7． 34 71425． 99 2374． 11 211 1． 13 2873． 29 2542． 73 8． 47 20299． 28 2396． 61 2 月 2020 年 1959 340． 22 23． 62 306． 54 62996． 64 386． 99 2667． 09 19． 79 330 522． 64 4． 10 217． 83 17927． 13 4372． 47 27． 03 27． 72 290． 4 80923． 77 291． 5 2919． 33 0． 30 131． 93 份 2020 年 445 5． 81 12935． 98 2226． 50 53 1． 29 7729． 45 5991． 82 7． 10 20665． 43 2910． 62 3月份 2020年 1747 36． 27 22． 04 34． 31 58113． 81 31． 76 2636． 74 1． 90 249 36． 07 2． 64 38． 46 11117． 14 4211． 04 60． 53 24． 68 19． 23 69230． 95 25． 05 2805． 14 4． 89 1． 21 2020年 1282 16． 41 44107． 27 2687． 83 183 4． 29 11253． 32 2623． 15 20． 70 55360． 59 2674． 42 4 月 份 2020年 1472 65． 77 18． 76 52687． 52 87． 22 2808． 50 18． 26 226 49． 67 2． 00 177． 78 8535． 96 4267． 98 20． 76 65． 16 61223． 48 80． 01 2949． 11 5． 89 58． 31 45． 43 47． 65 2020年 888 11． 85 28142． 33 2374． 88 151 0． 72 5869． 33 8151． 85 12． 57 34011． 66 2705． 78 5月份 2020年 4月南昌市市區(qū)預、 銷售商品房情況表 預、銷售 情 況 面 積（ ㎡ ） 數(shù) 量 金 額（萬 元） 住 宅 非住宅（共 20024． 53） 合 計 住 宅（套） 非住宅（宗） 住 宅 非住宅（共 8535． 96） 合 計 187569． 92 商業(yè)用房 寫字樓 其 它 207594． 45 1472 226 52687． 52 商業(yè)用房 寫字樓 其它 61223． 49 12624． 27 7151． 16 249． 10 6719． 44 1771． 59 44． 92 住宅按單套 面積劃分 200 ㎡ 以上 所 占 比 例 （％） 150200 ㎡ 所 占 比 例 120150 ㎡ 所 占 比 例 95120 ㎡ 所 占 8095 ㎡ 所 占 比 例 80 ㎡ 以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套 數(shù) （套） 面 積 套 數(shù) 面 積 套 數(shù) 面 積 比 例 套 數(shù) 面 積 套 數(shù) 面 積 （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） 62 14937． 49 7． 96 298 49749． 13 26． 52 501 68189． 68 36． 35 245 26086． 83 13． 91 101 9059． 87 4． 83 265 19546． 92 10． 42 住宅按單價 劃 分 3500 元／ ㎡ 以上 所 占 30003500 元／ ㎡ 所 占 比 例 （％） 25003000 元／ ㎡ 20002500 元／ ㎡ 所 占 比 例 （％） 15002000 元／ ㎡ 所 占 比