【正文】 三 ~六層 1380 D 棟 商鋪 一層 5000 二層 3000 住宅 三 ~六層 1350 合計 商鋪 小戶型 住宅 共計 : 萬元 注 :以上為項目目標(biāo)利潤價， 并非一成不變，具體到樓盤的推出，會因售 樓的時間、工程的進(jìn)度、付款方式、按揭、市場競爭等因素進(jìn)行調(diào)整 ，升漲幅度在 3~5%左右進(jìn)行調(diào)控， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 具體價格執(zhí)行體系，另行制定。 ? 分批調(diào)價 樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價體現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。 經(jīng)營策略 整體經(jīng)營策略圍繞項目的經(jīng)營主題進(jìn)行 —— 欽州市黃金商圈 “最具可去性” 的餐飲、娛樂、休 閑新基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 租售結(jié)合 租售結(jié)合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。 這種策略主要針對位置差難銷售的商鋪，視當(dāng)時的市場情況而定。 ? 引入或建立高水平管理公司 招商、銷售以及日后經(jīng)營的成敗與管理的好壞有著直接的聯(lián)系。 銷售策略 ? 部分單位低價入市，造成市場轟動，帶動該物業(yè)其余單位的銷售，最終完成全部項目市場銷售； ? 單位面積適當(dāng)分割較小部份，減少總價，降低消費(fèi)者投資門坎； ? 在招商先行的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對難銷單位的銷售，提高投資者的投資信心，切實推進(jìn)銷售； ? 本地、異地招商同時進(jìn)行，擴(kuò)大項目的銷售區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 促銷 策略 可依市場現(xiàn)狀及銷售進(jìn)度有策略地采取以下方式進(jìn)行促銷： ? 針對投資者實行“十年返租回報”投資計劃 客戶購買本項目商鋪或小戶型公寓，公司與購買客戶簽訂十年返租合同，年回報率 8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。 針對以上投資分析，則推出以下投資理由： 1. 地處子材黃金商圈核心地帶，發(fā)展前景無限 ； 2. 收益穩(wěn)定，年年坐享 8%的租金回報； 3. 簽約即包租 10 年； 4. 低價位入市，增值空間大，坐擁福寧鑫城商鋪“原始股”； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5. 辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費(fèi)享受政府特別優(yōu)惠政策； 6. 零風(fēng)險投資、五年后可原價回購。 具體操作為： 四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購房合同，首付 20%的剩余部分由開發(fā)商墊付，客戶只要在一年內(nèi)分三次交給開發(fā)商即可，其余 60%向銀行貸款。 本策略優(yōu)勢： 延長了業(yè)主提供首付款的支付時間，使其可以用該部分款額對商鋪進(jìn)行裝修、購置家具等，或作為生意的流動資金，賺到更多的錢，同時也可在廣告里宣傳 “省錢就是賺錢”； 對公司而言，幾乎沒有任何損失，表面看只是每個客戶壓了兩萬余元，損失了點銀行利息。并且可在推出該策略之前暗中對價格進(jìn)行提高，不但彌補(bǔ)了損失的利息，并且最后還會產(chǎn)生贏余； 制造社會熱點，讓媒體自愿為該活動義務(wù)宣傳，同時提升公司品牌認(rèn)知度。 實施內(nèi)容： 1. 成立招商部，統(tǒng)一管理招租； 2. 提早發(fā)布信息，有針對性上門傳播； 3. 免費(fèi)預(yù)收登記； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 業(yè)主有優(yōu)先經(jīng)營自己物業(yè)權(quán)力； 5. 每經(jīng)營戶交一萬保證金； 6. 不得轉(zhuǎn)租； 7. 租金；第一年免租，第二年按不同鋪位收取優(yōu)惠租金，按市場價的 80%收取。 招商原則 為了達(dá)到以上招商目的，本項目招商將按 “三優(yōu)一帶” 的原則進(jìn)行，即： “三優(yōu)” —— 優(yōu)先引進(jìn)大型餐飲、娛樂商家、超市； —— 優(yōu)先引進(jìn)餐飲、娛樂品牌商戶、專賣商戶、特色商戶； —— 優(yōu)先引進(jìn)極具人氣的特色餐飲、娛樂商戶 “一帶” —— 帶動各級散戶，滿場開業(yè)經(jīng)營 招商范圍 招商區(qū)域范圍 為了提升項目的市場競爭力，營造利銷的營銷范圍，本項目的招商范圍應(yīng)該在欽州、南 寧、靈山、浦北、防城、欽州各區(qū)縣城鎮(zhèn)以及發(fā)達(dá)地區(qū)來進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為了使知名大型商戶進(jìn)駐本項目，必須做好調(diào)查及游說工作，能使其對欽州市場、本項目擁有良好的發(fā)展前景充滿信心，覺得能獲得豐厚的收益，本案認(rèn)為，這是招商工作的關(guān)鍵，也是有利促進(jìn)銷售工作的重要砝碼。 特點： 經(jīng)營者前期需支付加盟費(fèi)用，同時又要支付購買貨品的資金，更要承擔(dān)貨品能否適銷對路帶來的風(fēng)險。 ? 保底分成 經(jīng)營者與商戶制定一個合理的分成比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分成，將商鋪給予商戶使用。 ? 合作分成 就是經(jīng)營者從營業(yè)額中提取一部份作為回報，提取額度根據(jù)各行業(yè)確定，經(jīng)營者跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 純租金 經(jīng)營者直接將商鋪租給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營擔(dān)當(dāng)風(fēng)險，此法經(jīng)營者無任何風(fēng)險，但缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的形象。 其它招商條件 ? 租賃年限 可以 根據(jù)不同行業(yè)而定，餐飲年限長些，可租 10年，休閑、娛樂行業(yè) 5~10 年，可依市場行情進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 ? 保證金 一年租金為標(biāo)準(zhǔn)，商戶確定進(jìn)駐后支付給經(jīng)營者。 ? 裝修 除公共部份裝修外，只提供天花、地面、墻面作為商戶裝修條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二階段：借勢行動 （ 2020 年 01月下旬 ~02 月） ? 目的 借主力店的入駐，進(jìn)行強(qiáng)勢宣傳； ? 目標(biāo) 招商率達(dá) 3成，吸引投資者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購登記； ? 過程 跟進(jìn)并落實客戶，以較優(yōu)惠的條件吸引主力店加盟進(jìn)駐，并利用其簽約加盟為賣點加以推廣宣傳，配以各強(qiáng)勢媒體加以大力炒作和 廣告攻勢，把招商工作推向高潮，在市場掀起波浪，塑造項目知名度，吸引大量的投資者到本項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，同時聽取客戶意見，為公開發(fā)售做準(zhǔn)備。 第四 階段 ：持續(xù)招商 （ 2020 年 07月 ~—— ） ? 目的 為銷售助人氣，爭取銷售完畢，開業(yè)經(jīng)營； ? 目標(biāo) 開業(yè)時招商率達(dá) 9 成； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最