【正文】 篇一律。 （ 2） 雖然自然條件適宜居住，但由于在該處置業(yè)者大多數(shù)為外地人，再加上大 量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區(qū)域的入住率一直不高。由于沒有大量的消費者，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 9 得即使在此處設(shè)立各種消費場所也不會有成規(guī)模的市場。作為青島市的高檔社區(qū)，這一區(qū)域的小區(qū)仍然沿用大青島的山水概念。這就使得能看到小區(qū)內(nèi)水景或者是山景的房子價格特別高，而看不到水景和山景的房子價格較低，并且戶型非常優(yōu)秀。從另外一個角度來看開發(fā)商在進行市場消費群精確定位困難重重。 （ 4） 戶型以大面積為主。 以 下 為 個樓盤具體 情況進行綜合分析： （ 一 ）城建浮山后項目 項目名稱 湖光山色 開發(fā)商 青島城市建設(shè)集團股份有限公司 地理位置 青島市浮山新區(qū)的東南部 占地面積 300畝 價格 5300 元 總戶數(shù) 2000 戶型面積 72－ 171 平方米 建筑密度 30％ 總 建 筑 面積 28 萬平方米 綠化率 40％ 容積率 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，綜合會所、商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場、健身長廊等生活配套設(shè)施。規(guī)劃以湖為中心，充分發(fā)揮山地特色，利用自然地形地貌創(chuàng)造了豐富的空間。 項目名稱 陽光山色 開發(fā)商 青 島 城 市 建 設(shè) 集 團 股 份 有 限公司 地理位置 遼陽西路北側(cè) 占地面積 174 畝 總戶數(shù) 戶型面積 85— 150 平方米 價格 初 步估計 5500元 總 建 筑 面 13． 8 萬平 綠化率 容積率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 積 方米 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)中心等 綜合描述 合理利用地形特點，低建筑密度、多層次立體綠化的，外立面采用造型完美、色彩協(xié)調(diào)的建筑風格，與多層次的綠化融于一體，充分體現(xiàn)了青島山地住宅的特點，是人們理想的花園式居住小區(qū)。 項目名稱 春光山色 開發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團 股 份有限公司 地理位置 浮山后八小區(qū)村莊改造工程 占地面積 總戶數(shù) 價格 5300 元 總 建 筑 面積 31 萬 平方米 （ 其 中6. 5 萬進行拆遷安置） 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 由于是舊村改造項目，政府必然有相關(guān)政策進行傾斜，同時成本相對比較低。建筑設(shè)計美觀大方，戶型設(shè)計實用科學。 項目名稱 曙光山色 開發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團 股 份有限公司 地理位置 浮山后五小區(qū)村莊改造工程 占地面積 總戶數(shù) 價格 5300 元 總 建 筑 面積 萬平方米 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 和春光山色有異曲同工置妙 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合評價：作為目前浮山后要價最高和規(guī)劃最優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目，它的出現(xiàn)是青島市房地產(chǎn)向價格高檔化發(fā)展的一種嘗試。 首先，在質(zhì)量差距不大的情況下，項目在整體規(guī)劃和戶形設(shè)計所占比例是較高的； 其次，湖光山色的出現(xiàn)，進一步提高了該區(qū)域小區(qū)的檔次，同時在一定程度上也封殺了客戶進行投資利潤空間。 第四，下一步城建集團必將以湖光山色為基準，迅速展開其它項目的啟動，時間基本和我們目前的項目時間相差無幾，而且通過湖光山色這個項目城建集團已經(jīng)具備在市場瞬間積聚客戶的能力。 第五，在 2020年和 2020 年在浮山后城建集團的開發(fā)量不會低于 60 萬。四季景園 開發(fā)商 青島星洲世源置業(yè)有限公司 地理位置 合肥路、勁松三路交匯口 占地面積 243畝 價格 5000 元 總戶數(shù) 1820 總車位數(shù) 1456 個 戶型面積 40－ 130 平方米 總 建 筑 面積 21 萬 平方米 綠化率 40％ 容積率 1. 29 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，多重安保設(shè)施 綜合描述 在規(guī)劃設(shè)計上，注重營建社區(qū)濃郁的文化氛圍，打造園林式的均質(zhì)生活環(huán)境。社區(qū)建筑以及建筑規(guī)劃上，改變傳統(tǒng)北入口入戶方式，從南入口入戶，“花園洋房”的感受，讓客戶對陽光、花園、舒適體會更深?？臻g排布錯落布局、景觀規(guī)劃層次有序，空間布局更趨合理性獨有創(chuàng)新設(shè)計。小區(qū)內(nèi)劃分為四大組團，每一組團都有相應(yīng)的主題景觀，做到四季有景、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 12 四季景致不同，打造園林式的生活環(huán)境。 綜合評價：目前這個項目是濟南的開發(fā)商進行運作，同時這是一個比較神秘的項目。經(jīng)過這樣預定，肯定會有炒家進行操作，幾次炒房之后，該處房價肯定會繼續(xù)增加，據(jù)說會和湖光山色持平。項目規(guī)劃設(shè)計將充分利用地勢落差和區(qū)內(nèi)天然湖，規(guī)劃成一個小高層、高層相結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)。 項目名稱 海信建筑造型流暢動感，徹底擺脫了混凝土的呆板形象，其中值得一提的是創(chuàng)新性“葉式”建筑造型，滿足戶戶朝南的居住要求，并使社區(qū)及城市景觀的均好性達到極至，為該地段營造出一個空間層次豐富優(yōu)美的城市景觀。 項目名稱 海信最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。半山蘭亭利用地塊獨特的坡地地勢，營造出了富有層次感的臺地庭園景觀園藝空間。燕島國際公寓 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 澳門路（奧運賽場東側(cè)） 占地面積 808． 4 畝 總戶數(shù) 719 戶 建筑密度 % 停車位 地下停車位 550個，立體車位 300個 總建筑面積 萬 綠化率 % 容積率 2． 26 價格 13000 元 小區(qū)配套 綜合描述 處于青島東部中心區(qū)的核心地段，且所在區(qū)域?qū)儆诔墒斓母呱芯幼^(qū)，周邊分布的均為高檔住宅，已經(jīng)形成良好的高檔住宅群落及高尚居住氛圍。 項目建筑形式為中高層結(jié)合高層，分別由 2 棟 18 層、 22層、 26層、 28層、30 層共 10 棟高層住宅組成。海信房地產(chǎn)只是重視自己的產(chǎn)品設(shè)計。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量不會低于 26 萬 （四） 亞 星銀川西路項目 項目名稱 美瓴居 開發(fā)商 亞星集 團 地理位置 銀川西路和寧夏路交界處 占地面積 18． 8 畝 總戶數(shù) 204 戶型面積 98－ 147平方米 建筑密度 19． 89％ 總建筑面積 25508 綠地率 38． 12％ 容積率 2 價格 6000 元 小區(qū)配套 綜合描述 契合了社會中堅的簡約化審美觀點。另外在小區(qū)建有 5000 平方米園林景觀 綜合評價：該項目已經(jīng)進入實質(zhì)性運作階段，其工期可能與我們要操作的項目同步，可能成為以后 競爭的重點， SWOT 分析 本案具有較好的資源優(yōu)勢，自然、路段、品質(zhì)等都是上乘，同時由于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 14 區(qū)域競爭激烈，存在較多威脅，運作之前，我們需要對本案的優(yōu)劣進行分析。 地段好 ：位于銀川西路，靠近大堯山，屬市南靠市北；典型的城市中心邊緣區(qū)域，又是環(huán)山區(qū)域，位置極佳，屬于青島市珍稀地段之一。 建筑形式多樣 ：高層、多層、聯(lián)排 別墅都有，綜合性建筑群，可以形成現(xiàn)代大型生活社區(qū)，在青島房地產(chǎn)市場來說， 12 萬平米當屬大盤，操作起來思路廣泛、方向多樣。這就必然使本案的價格起點較高，上升空間相對有限，客戶群將失去部分中收入客戶。 區(qū) 域 競爭大 ：區(qū)域內(nèi)項目較多，客戶分流情況嚴重，推廣難度較大。這樣的戶型形成原因是高層建筑采用了圍合式，弧線型排列，造成了圓形劃分空間，出現(xiàn)了前窄后寬的房間。 朝向： 在北方作為客戶還是接受方向較正的物業(yè)，而在本案中的高層公寓，為了追求外立面，而出現(xiàn)接近于東西向的公寓。 推廣易重復 ：周邊樓盤都具有相近背景，半山生活等相關(guān)主題都已經(jīng)被炒作多次，如不能在推廣中別出心裁，很容易出 現(xiàn)重復印象，造成效果不佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 機會分析 本案擁有極佳的資源優(yōu)勢，再加上雄厚的開發(fā)實力，有很大機會可以成為青島房地產(chǎn)市場知名樓盤項目。 （ 4） 威脅分析 競爭對手眾多 ：眾多項目重復性極大，競爭壓力大。 形 象 定位 案名： 頤 中文化 形象：創(chuàng)造全新的形象樓盤，一方面繼承頤中系列房產(chǎn)項目的特點，生活家、夢想家，一脈相承；另一方面，運用開發(fā)商獨特的體育資源，成為市場運作中的全新視角，區(qū)別于同區(qū)域的產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此類人職業(yè)多為中小企業(yè)老板、政府人員、高級白領(lǐng)、外企中高級管理人員等，其心理特點為尋求高生活質(zhì)量，有一定的生活情趣，審美眼光較高。 選擇定價方法 作為我們目前樓盤的價格高低受市場需求、成本費用和競爭情況三個方面因素的影響和制約。即按照單位成本加上一定百分比的利潤來制定價格 （土地費用 +前期工程費用 +配套工程費用 +建安工程費用 +廣告推廣費用 +其他費用） *利潤（暫定總投資 30％） =5800 元 /平米 從上述因素考慮，高層銷售價格￥ 5800 元～ 7800元 /平米、多層公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17 銷售價格￥ 6000 元～ 7000 元 /平米、 TOWNHOUSE 銷售價格￥ 8000 元 /平米（精裝修）原則上不能低于此價格。主要建立在消費者在主觀上對該樓盤所理解的價值，而不是產(chǎn)品的成本費用水平來定價。企業(yè)在運用此法時，需要正確估計購買者所承認的價值。 高層銷售價格￥ 6000 元～ 7500 元 /平米、多層公寓銷售價格￥ 6500元～ 7500 元 /平米、 TOWNHOUSE 銷售價格￥ 8000 元 /平米（精裝修） 3．隨行就市定價法。主要參考項目周邊同質(zhì)樓盤的價格進行定價。 項目名稱 價格（元／平方米） 湖光山色 5500 5300（高層） 陽光山色 5500 海信 .浮山后項目 5300 海信 .都市華彩 6000 四季景園 5000 左右 華恩名座 5400（高層） 頤中 .城市夢想家 5890 亞星 .美瓴居 6000 作為山南的高層一般控制在 5500 元／平方米左右，山北高層一般要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 18 比多層價格低 200－ 300 元左右；山南多層已經(jīng)突破 6000 元／ 平方米關(guān)隘，山 北 多 層 在 5000 － 5500 元 左 右 ， 根 據(jù) 開 發(fā) 商 各 項 指 標 進 行 定 價 ；TOWNHOUSE 是一空白項目，沒有定價依據(jù)，我們只能香港東路一線高檔公寓和美林小鎮(zhèn)相關(guān)價格為依據(jù)。企業(yè)的定價政策是指：明確企業(yè)需要的定價形象、對價格折扣的態(tài)度以及對競爭者的價格的 指導思想。利用消費者心理，采取聲望定價，以促進銷售。 在選定項目最終價格時，我們需要充分考慮時間差這一因素。 高層銷售價格 5500 元／平方 米左右，多層銷售價格 5800 元／平方米左右， T ONGHOUSE 價格控制在 8000 元～ 10000 元／平方米（精裝修）。就目前房地產(chǎn)而言已經(jīng)進入到大浪淘沙的競爭態(tài)勢，如何進行可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)擺在眼前。