【正文】 的抬高該地塊的檔次。 （ 2） 規(guī)劃上檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 從目前的調(diào)查來(lái)看（參看下面表格）。尤其是青島獲得奧運(yùn)分會(huì)場(chǎng)資格之后，市政府加大對(duì)規(guī)劃的投入，對(duì)環(huán)境的整改，給人以耳目一新的感覺。目前在青島置業(yè)的客戶仍然偏愛多層這一建筑形式，對(duì)于高層目前只能是在卻是沒有更好的選擇情況之下，或者項(xiàng)目在性價(jià)比比較高的情況下才進(jìn)行購(gòu)買。 （ 2） 雖然自然條件適宜居住，但由于在該處置業(yè)者大多數(shù)為外地人，再加上大 量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區(qū)域的入住率一直不高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。作為青島市的高檔社區(qū)，這一區(qū)域的小區(qū)仍然沿用大青島的山水概念。從另外一個(gè)角度來(lái)看開發(fā)商在進(jìn)行市場(chǎng)消費(fèi)群精確定位困難重重。 以 下 為 個(gè)樓盤具體 情況進(jìn)行綜合分析： （ 一 ）城建浮山后項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 湖光山色 開發(fā)商 青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 地理位置 青島市浮山新區(qū)的東南部 占地面積 300畝 價(jià)格 5300 元 總戶數(shù) 2000 戶型面積 72－ 171 平方米 建筑密度 30％ 總 建 筑 面積 28 萬(wàn)平方米 綠化率 40％ 容積率 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，綜合會(huì)所、商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、健身長(zhǎng)廊等生活配套設(shè)施。 項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光山色 開發(fā)商 青 島 城 市 建 設(shè) 集 團(tuán) 股 份 有 限公司 地理位置 遼陽(yáng)西路北側(cè) 占地面積 174 畝 總戶數(shù) 戶型面積 85— 150 平方米 價(jià)格 初 步估計(jì) 5500元 總 建 筑 面 13． 8 萬(wàn)平 綠化率 容積率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 積 方米 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)中心等 綜合描述 合理利用地形特點(diǎn)，低建筑密度、多層次立體綠化的，外立面采用造型完美、色彩協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，與多層次的綠化融于一體，充分體現(xiàn)了青島山地住宅的特點(diǎn)，是人們理想的花園式居住小區(qū)。建筑設(shè)計(jì)美觀大方，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用科學(xué)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合評(píng)價(jià)：作為目前浮山后要價(jià)最高和規(guī)劃最優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的出現(xiàn)是青島市房地產(chǎn)向價(jià)格高檔化發(fā)展的一種嘗試。 第四，下一步城建集團(tuán)必將以湖光山色為基準(zhǔn)，迅速展開其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，時(shí)間基本和我們目前的項(xiàng)目時(shí)間相差無(wú)幾，而且通過湖光山色這個(gè)項(xiàng)目城建集團(tuán)已經(jīng)具備在市場(chǎng)瞬間積聚客戶的能力。四季景園 開發(fā)商 青島星洲世源置業(yè)有限公司 地理位置 合肥路、勁松三路交匯口 占地面積 243畝 價(jià)格 5000 元 總戶數(shù) 1820 總車位數(shù) 1456 個(gè) 戶型面積 40－ 130 平方米 總 建 筑 面積 21 萬(wàn) 平方米 綠化率 40％ 容積率 1. 29 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，多重安保設(shè)施 綜合描述 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重營(yíng)建社區(qū)濃郁的文化氛圍，打造園林式的均質(zhì)生活環(huán)境?？臻g排布錯(cuò)落布局、景觀規(guī)劃層次有序，空間布局更趨合理性獨(dú)有創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合評(píng)價(jià)：目前這個(gè)項(xiàng)目是濟(jì)南的開發(fā)商進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)這是一個(gè)比較神秘的項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分利用地勢(shì)落差和區(qū)內(nèi)天然湖，規(guī)劃成一個(gè)小高層、高層相結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)。建筑造型流暢動(dòng)感，徹底擺脫了混凝土的呆板形象，其中值得一提的是創(chuàng)新性“葉式”建筑造型，滿足戶戶朝南的居住要求，并使社區(qū)及城市景觀的均好性達(dá)到極至，為該地段營(yíng)造出一個(gè)空間層次豐富優(yōu)美的城市景觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。半山蘭亭利用地塊獨(dú)特的坡地地勢(shì)，營(yíng)造出了富有層次感的臺(tái)地庭園景觀園藝空間。 項(xiàng)目建筑形式為中高層結(jié)合高層，分別由 2 棟 18 層、 22層、 26層、 28層、30 層共 10 棟高層住宅組成。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量不會(huì)低于 26 萬(wàn) （四） 亞 星銀川西路項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 美瓴居 開發(fā)商 亞星集 團(tuán) 地理位置 銀川西路和寧夏路交界處 占地面積 18． 8 畝 總戶數(shù) 204 戶型面積 98－ 147平方米 建筑密度 19． 89％ 總建筑面積 25508 綠地率 38． 12％ 容積率 2 價(jià)格 6000 元 小區(qū)配套 綜合描述 契合了社會(huì)中堅(jiān)的簡(jiǎn)約化審美觀點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地段好 ：位于銀川西路，靠近大堯山，屬市南靠市北；典型的城市中心邊緣區(qū)域，又是環(huán)山區(qū)域，位置極佳，屬于青島市珍稀地段之一。這就必然使本案的價(jià)格起點(diǎn)較高，上升空間相對(duì)有限，客戶群將失去部分中收入客戶。這樣的戶型形成原因是高層建筑采用了圍合式，弧線型排列，造成了圓形劃分空間，出現(xiàn)了前窄后寬的房間。 推廣易重復(fù) ：周邊樓盤都具有相近背景，半山生活等相關(guān)主題都已經(jīng)被炒作多次，如不能在推廣中別出心裁，很容易出 現(xiàn)重復(fù)印象，造成效果不佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 威脅分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多 ：眾多項(xiàng)目重復(fù)性極大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。文化最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此類人職業(yè)多為中小企業(yè)老板、政府人員、高級(jí)白領(lǐng)、外企中高級(jí)管理人員等，其心理特點(diǎn)為尋求高生活質(zhì)量，有一定的生活情趣，審美眼光較高。即按照單位成本加上一定百分比的利潤(rùn)來(lái)制定價(jià)格 （土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi)用 +配套工程費(fèi)用 +建安工程費(fèi)用 +廣告推廣費(fèi)用 +其他費(fèi)用） *利潤(rùn)（暫定總投資 30％） =5800 元 /平米 從上述因素考慮，高層銷售價(jià)格￥ 5800 元～ 7800元 /平米、多層公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 17 銷售價(jià)格￥ 6000 元～ 7000 元 /平米、 TOWNHOUSE 銷售價(jià)格￥ 8000 元 /平米（精裝修）原則上不能低于此價(jià)格。企業(yè)在運(yùn)用此法時(shí)，需要正確估計(jì)購(gòu)買者所承認(rèn)的價(jià)值。主要參考項(xiàng)目周邊同質(zhì)樓盤的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。企業(yè)的定價(jià)政策是指：明確企業(yè)需要的定價(jià)形象、對(duì)價(jià)格折扣的態(tài)度以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格的 指導(dǎo)思想。 在選定項(xiàng)目最終價(jià)格時(shí)，我們需要充分考慮時(shí)間差這一因素。就目前房地產(chǎn)而言已經(jīng)進(jìn)入到大浪淘沙的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，如何進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)擺在眼前。 本項(xiàng)目將作為全面撬動(dòng)和實(shí)施 頤中最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。口碑傳播將是一條最有效和最有殺傷力的渠道。而這個(gè)時(shí)間和空間正是我們所需要精確把握的?？紤]到成本和長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的思想，我們有以下建議： 第一：在小區(qū)內(nèi)添置相關(guān)的大眾體育器械，將原來(lái)的水泥路變?yōu)轾Z卵石步行道； 第二：在小區(qū)北側(cè) 峭壁添加簡(jiǎn)易攀巖設(shè)備； 第三：借奧運(yùn)東風(fēng)，相應(yīng)國(guó)家體育從小抓起的思想，將小區(qū)幼兒園變?yōu)榍鄭u第一所體育幼兒園； 第四：變換以往會(huì)所經(jīng)營(yíng)無(wú)特色的模式，繼續(xù)融入體育資源，只是以不同形式出現(xiàn)； 第五：我們可以將攀巖交給相關(guān)攀巖俱樂部進(jìn)行托管和維護(hù)，將幼兒園和會(huì)所的相關(guān)設(shè)施以承包經(jīng)營(yíng)或者招商的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，從而徹底擺脫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20 會(huì)所目前的尷尬局面； 通過以上的措施對(duì)于項(xiàng)目有三大利處：一方面解決了項(xiàng)目賣點(diǎn)核心的確立；另一方面避免了大家同打一張牌，千軍萬(wàn)馬通過一座橋的局面；第三方面如果控制得當(dāng)，成本不但不會(huì)增加，反而會(huì)降低，更重要 的是為項(xiàng)目銷售提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境； “ 立體傳播策略 ”：我們將采取多種形式，多種渠道，多種網(wǎng)絡(luò)以立體傳播的形式進(jìn)行全方位市場(chǎng)進(jìn)攻 通過項(xiàng)目周邊樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，一個(gè)不容忽視的問題已經(jīng)浮出水面 —— 2020 年到 2020 年圍繞銀川路福州路以及浮山后區(qū)域大約有不低于 100 萬(wàn)開發(fā)量。是典型的“以點(diǎn)帶面”型，因此需要由前期的“抽絲剝繭”到后期的“一網(wǎng)打盡”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)也是客戶產(chǎn)生有效分流，極大降低置業(yè)顧問工作量，同時(shí)也提高項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分和抗擊打 能力。 產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)：主要是與頤中集團(tuán)的其它相關(guān)項(xiàng)目和公司進(jìn)行有效資源整合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 作 為 這樣的項(xiàng)目，我們需要立足青島，面向全省，打造連鎖品牌 “一對(duì)一、一串紅” ：我們將為客戶進(jìn)行“一對(duì)一”個(gè)體營(yíng)銷方式和細(xì)致的“個(gè)性化”服務(wù)。 為了給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶感受到自己的地位，因此在客戶參與房屋的選擇過程中，必須在客戶和相關(guān)的部門之間建立相應(yīng)的雙向快速反應(yīng)和約束和監(jiān)督機(jī)制，保證參與過程的順利進(jìn)行。 市場(chǎng)調(diào)查：為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，因此在作市場(chǎng)調(diào)查時(shí)不僅僅做樓盤的市場(chǎng)調(diào)查，同時(shí)還要根據(jù)樓盤的定位來(lái)進(jìn)行相關(guān)客戶資料的整合工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)對(duì)于客戶有極好的個(gè)性化和人性化的服務(wù) 現(xiàn)場(chǎng)直銷：最典型的促銷是置業(yè)說(shuō)明會(huì)，作為我們目前最主要的是和一些民間機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)行會(huì)進(jìn)行聯(lián)系，現(xiàn)場(chǎng)講解，這是一次難得的近距離接觸溝通機(jī)會(huì)，需要由熟悉項(xiàng)目的人員進(jìn)行講解。一是舉辦外部市場(chǎng)的推廣會(huì)，分城市舉辦（考慮到目標(biāo)客戶）；二是舉行相關(guān)運(yùn)動(dòng)的邀請(qǐng)賽，這樣不僅僅會(huì)促進(jìn)項(xiàng)目的銷售項(xiàng)目的知名度 ,而且對(duì)于集團(tuán)公司品牌知名度和美譽(yù)在特定群體的提升也有著同樣莫大的關(guān)系 處于不同銷售階段下，不同的營(yíng)銷策略 在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手充分了結(jié)和營(yíng)銷主基調(diào)充分了解和吃透的前提下，為了避免和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在營(yíng)銷推廣同質(zhì)化基礎(chǔ)上， 第一階段我們擬采取的策略： “神秘低調(diào)” 面臨困境 ：沒有拿到預(yù)售許可證，大家都不能進(jìn)行大批量廣告投入。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們所采取的方案是整合雙方的原有客戶資源，通過專業(yè)的指標(biāo)控制，對(duì)客戶進(jìn)行有計(jì)劃 ，有目的信息傳遞。真正的廣告大戰(zhàn)鋪天蓋地，沸沸揚(yáng)揚(yáng)。僅僅是對(duì)于產(chǎn)品和產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)的闡述，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本優(yōu)勢(shì)均是青島自身的優(yōu)勢(shì)。如何尋找一種捷徑，獲取最后的蛋糕 解決方案： “偃旗息鼓”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。具體形式是讓相關(guān)俱樂部以“第三 者 ”面貌出現(xiàn)。這種生活夢(mèng)想一直潛藏在他們心中， 我們需要做的就是客戶 被 我們系列 推廣工作呼喚出來(lái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案定位在中高端市場(chǎng)，應(yīng)該吸取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，拋棄當(dāng)前市場(chǎng)的低級(jí)做法，將項(xiàng)目推 廣做成一種大氣、高尚的生活態(tài)度 —— 健康、運(yùn)動(dòng)、文化交融的全新生活理念。 健康 ：當(dāng)前社會(huì)，健康已經(jīng)被人們普遍關(guān)注，尤其在高端客戶群體中，健 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 康勝過其他可以炒作的元素概 念，可以成為項(xiàng)目運(yùn)作推廣中的助推劑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣 告 創(chuàng)意及分析 （ 1） 創(chuàng)意策略概述： 巔峰生活 運(yùn)動(dòng)家 的傳播理念為核心，以運(yùn)動(dòng)為廣告主要表現(xiàn)元素，同時(shí)將健康的期望和內(nèi)涵注入創(chuàng)意中，以運(yùn)動(dòng)、健康共同構(gòu)成生活文化，一種巔峰生活的文化盛宴，最終上升至每階段廣告的最終思想高度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案的媒介運(yùn)用，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析中所得出的媒體效果評(píng)估，作出有效性與性價(jià)比合理的安排投放。 貴集團(tuán)開發(fā)的山水緣項(xiàng)目，硬性資源優(yōu)秀，如能操作得當(dāng)將會(huì)成為島城名盤，目前階段正是需要專業(yè)策劃公司介入推助的時(shí)機(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 30 （ 1） 合作形式： 分階段策劃支持 （ 2） 具體劃分 我們 根據(jù)本案的運(yùn)作，大體劃分成三個(gè)階段，分別為開發(fā)商提供策劃及廣告推廣支持： 1 開盤前策劃及廣告推廣籌備； 2 開盤即開盤后熱推期策劃及推廣； 3 中期策劃及推廣支持； 4 如有必要最后階段的清盤可加入。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。