【正文】 產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如何在低成本運(yùn)作的前提下，在有限的廣告投入下，不被淹沒(méi)，產(chǎn)生“一支獨(dú)秀”效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果在銷售中心進(jìn)行，應(yīng)該擁有良好的功能分區(qū)，同時(shí)擁有與項(xiàng)目和吸引客戶關(guān)注的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，以及頗具說(shuō)服力的多媒體營(yíng)銷推廣工具 廣告配合：直銷需要廣告的配合，主要是以形象廣告為主，同時(shí)輔以項(xiàng)目信息告知型廣告。 電話行銷：由于所面臨客戶群體的特殊性需要進(jìn)行電話提前預(yù)約；在項(xiàng)目開展一段時(shí)間內(nèi)，利用專業(yè)話務(wù)員或者是對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行專業(yè)電話溝通技 巧培訓(xùn)。而這種服務(wù)不再是作為一種感情因素存在，而是要通過(guò)制度給予確立。 （二）挖掘渠道： 行會(huì)及協(xié)會(huì)期刊：韓國(guó)和日本企業(yè)，行會(huì)之風(fēng)非常盛，而且在中國(guó)的活動(dòng)圈子也就局限這么大，因此對(duì)于我們能否在行會(huì)之中進(jìn)行宣傳，也是項(xiàng)目能否迅速的在韓國(guó)和日本群體中取得較高的知名 度是一個(gè)非常重要的因素；另外國(guó)內(nèi)的重要協(xié)會(huì)，也具有同種意義的重要性，對(duì)此我們應(yīng)該下大力氣進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如何有效避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告策略，同時(shí)有效的在廣告轟炸中脫穎而出？根據(jù)銷售階段粗略劃分三個(gè)階段，無(wú)論是廣告策略還是銷售策略都根據(jù)階段進(jìn)行劃分。 “ 完善系統(tǒng)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)文化主題和概念傳播為原動(dòng)力 ”：我們必須有效的避開與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面交鋒。 19 契機(jī)和切入點(diǎn)，同時(shí)以“體育、健康” 文化為核心，體現(xiàn)出 頤中 我們通過(guò)深入的研究認(rèn)為，目前應(yīng)該整合頤中集團(tuán)房地產(chǎn)旗下所有房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，以 頤中 最后價(jià)格還要考慮消費(fèi)者的心理。 我們采取的樣本的方式是以本項(xiàng)目為核心，環(huán)繞項(xiàng)目四條公路（銀川西路、福州北路、寧夏路、勁松路）為邊界，隨機(jī)選取項(xiàng)目 （湖光山色、陽(yáng)光山色、海信 .浮山后項(xiàng)目、海信 .都市華彩、四季景園、華恩名座、亞星 .美瓴居、頤中 .城市夢(mèng)想家）。 2．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法（顧客導(dǎo)向定價(jià)法）。 價(jià) 格 定位 銷售定價(jià)需要綜合考 慮，我們?cè)O(shè)定兩個(gè)層次的定價(jià)方式：初次定價(jià)和選定最終價(jià)格 一、初次定價(jià)，我們需要考慮以下因素： （ 1）定價(jià)目標(biāo)； （ 2）估計(jì)成本； （ 3）選擇定價(jià)方法； （ 4）選定最終價(jià)格。居住等多種元素融合在一起，賦予項(xiàng)目更高的內(nèi)涵，同時(shí)運(yùn)用頤中特殊的體育背景，為其創(chuàng)造全新的操作角度，打開市場(chǎng)。 15 開發(fā)周期較長(zhǎng) ：本案開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，從現(xiàn)在開始可能到 05~06 年才能真正入市，對(duì)消費(fèi)群體而言，等待時(shí)間長(zhǎng)，流失越嚴(yán)重；同時(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，變數(shù)越大。這在銷售中恐怕會(huì)引起一定的抵觸心理，造成銷售商的困難。 開發(fā)實(shí)力及品牌優(yōu)勢(shì)： 頤中集團(tuán)實(shí)力雄厚，同時(shí)具有體育背景，知名度高，有利于項(xiàng)目運(yùn)作。多層與小高層分列排布，錯(cuò)落有致，后現(xiàn)代歐陸風(fēng)格外立面、低窗臺(tái)、外飄窗、大觀景陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)方面充分享受簡(jiǎn)約之美。 項(xiàng)目名稱 海信位于島城中央生活區(qū)（ CLD），緊鄰中央商務(wù)區(qū)（ CBD），據(jù) 2020 奧帆賽場(chǎng)僅 3 公里之遙。雖然已經(jīng)開工，但沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模宣傳，據(jù)說(shuō)是內(nèi)部已經(jīng)預(yù)訂差不多了。以日本櫻花文化長(zhǎng)廊帶形景觀主軸和田園風(fēng)光帶形景觀次軸為主線，同時(shí)貫穿數(shù)個(gè)景觀中心，共創(chuàng)環(huán)境空間的均好性和親和性。這樣對(duì)于我們目前的項(xiàng)目威脅性較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前現(xiàn)正在建設(shè)中。 綜合描述 在項(xiàng)目中央有面積約為 15000 平方米的天然湖泊，給予充分運(yùn)用。以單一的“水景”、“山景”為賣點(diǎn)。這也是各種配套不完善的另一原因。 （ 5） 放量發(fā)展。 8 開發(fā)，擁有完善的配套設(shè)施，已經(jīng)使消費(fèi)者有“柳暗花明又一村”的感覺。而在浮山以南的地塊由于占地的原因，建立小高層和高層為主，多層為輔的開發(fā)格局已經(jīng)基本成為主基調(diào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 0102030405060首次置業(yè) 二次置業(yè) 三次置業(yè) 投資升值 旅游度假 其他用途所占比例 分析 ：本案周邊項(xiàng)目不少，其價(jià)格不菲，當(dāng)前階段應(yīng)該在 5000~8000元 /m2 之間，由此可以肯定購(gòu)買群體收入在中高層。依托頤中集團(tuán)和旗下房地產(chǎn)的綜合優(yōu)勢(shì)，甄選出核心理念給予充分演繹，力爭(zhēng)做到避開競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)樹一幟。 本案的位置絕佳，環(huán)山而居，自然環(huán)境具備了潛質(zhì) 建筑質(zhì)量佳，開發(fā)商系列產(chǎn)品都有著極好的聲譽(yù) 開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，多個(gè)產(chǎn)品運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 具有一定的市場(chǎng)空間，客戶需求相對(duì)穩(wěn)定 ?? 總而言之，本案擁有很多成為主流的品質(zhì)，最關(guān)鍵的就是如何運(yùn)作推廣，推廣好則順風(fēng)順?biāo)N售只需順勢(shì)而為；反之，則身陷泥濘。市南房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售可圈可點(diǎn)，一派繁盛。作為一直在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)策劃代理服務(wù)的企業(yè)，我公司極為看好本案，同時(shí)愿意為本案提供專業(yè)、細(xì)致、周到的策劃服務(wù)。 1 頤 中 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這樣一個(gè)具備地利的優(yōu)秀項(xiàng)目，相信其前景十分光明。 3 本案有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？其推廣如何？ 市 場(chǎng) 主流產(chǎn)品的塑造 （ 1） 市場(chǎng)流行的主流產(chǎn)品 2020— 2020 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了以往的良好發(fā)展，雖然趨于平穩(wěn)，但價(jià)格依舊有所攀升。 （ 2） 本案 是否具有成為主流產(chǎn)品的潛質(zhì) 這里的“主流產(chǎn)品”并非指多數(shù)產(chǎn)品，而是指銷售成功、受歡迎的產(chǎn)品，本案是否有稱為“主流產(chǎn)品”的潛質(zhì)，決定著銷售的能否順利實(shí)施。 （ 2） 本案應(yīng)采取的相應(yīng)措施 本案應(yīng)該采取戰(zhàn)略致勝的原則。 （ 2） 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 消費(fèi)者購(gòu)買房屋的動(dòng)機(jī)各不相同，出于各自需求對(duì)產(chǎn)品有著不同的要求，針對(duì)本案，我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目本身的條件，做出一定程度的預(yù)估，以預(yù)見消費(fèi)群體的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，由此判斷消費(fèi)群的主要購(gòu)買心理特征，以便于營(yíng)銷推廣更有針對(duì)性、高效性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在第一輪開發(fā)商淘金之后，在浮山南 麓大面積的開發(fā)小區(qū)似乎已經(jīng)不太可能，在這種情況下，有實(shí)力的開發(fā)商開始在浮山后一帶大面積吃地，通過(guò)優(yōu)秀的規(guī)劃、完善的配套、細(xì)致的服務(wù)等措施，大幅度的抬高該地塊的檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。尤其是青島獲得奧運(yùn)分會(huì)場(chǎng)資格之后，市政府加大對(duì)規(guī)劃的投入，對(duì)環(huán)境的整改，給人以耳目一新的感覺。 （ 2） 雖然自然條件適宜居住，但由于在該處置業(yè)者大多數(shù)為外地人，再加上大 量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區(qū)域的入住率一直不高。作為青島市的高檔社區(qū)，這一區(qū)域的小區(qū)仍然沿用大青島的山水概念。 以 下 為 個(gè)樓盤具體 情況進(jìn)行綜合分析： （ 一 ）城建浮山后項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 湖光山色 開發(fā)商 青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 地理位置 青島市浮山新區(qū)的東南部 占地面積 300畝 價(jià)格 5300 元 總戶數(shù) 2000 戶型面積 72－ 171 平方米 建筑密度 30％ 總 建 筑 面積 28 萬(wàn)平方米 綠化率 40％ 容積率 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，綜合會(huì)所、商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、健身長(zhǎng)廊等生活配套設(shè)施。 10 積 方米 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)中心等 綜合描述 合理利用地形特點(diǎn)，低建筑密度、多層次立體綠化的，外立面采用造型完美、色彩協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，與多層次的綠化融于一體，充分體現(xiàn)了青島山地住宅的特點(diǎn)，是人們理想的花園式居住小區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四，下一步城建集團(tuán)必將以湖光山色為基準(zhǔn)，迅速展開其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，時(shí)間基本和我們目前的項(xiàng)目時(shí)間相差無(wú)幾，而且通過(guò)湖光山色這個(gè)項(xiàng)目城建集團(tuán)已經(jīng)具備在市場(chǎng)瞬間積聚客戶的能力。空間排布錯(cuò)落布局、景觀規(guī)劃層次有序，空間布局更趨合理性獨(dú)有創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 綜合評(píng)價(jià)：目前這個(gè)項(xiàng)目是濟(jì)南的開發(fā)商進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)這是一個(gè)比較神秘的項(xiàng)目。建筑造型流暢動(dòng)感，徹底擺脫了混凝土的呆板形象，其中值得一提的是創(chuàng)新性“葉式”建筑造型，滿足戶戶朝南的居住要求，并使社區(qū)及城市景觀的均好性達(dá)到極至，為該地段營(yíng)造出一個(gè)空間層次豐富優(yōu)美的城市景觀。半山蘭亭利用地塊獨(dú)特的坡地地勢(shì)，營(yíng)造出了富有層次感的臺(tái)地庭園景觀園藝空間。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量不會(huì)低于 26 萬(wàn) （四） 亞 星銀川西路項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 美瓴居 開發(fā)商 亞星集 團(tuán) 地理位置 銀川西路和寧夏路交界處 占地面積 18． 8 畝 總戶數(shù) 204 戶型面積 98－ 147平方米 建筑密度 19． 89％ 總建筑面積 25508 綠地率 38． 12％ 容積率 2 價(jià)格 6000 元 小區(qū)配套 綜合描述 契合了社會(huì)中堅(jiān)的簡(jiǎn)約化審美觀點(diǎn)。 地段好 ：位于銀川西路，靠近大堯山，屬市南靠市北；典型的城市中心邊緣區(qū)域，又是環(huán)山區(qū)域，位置極佳，屬于青島市珍稀地段之一。這樣的戶型形成原因是高層建筑采用了圍合式，弧線型排列，造成了圓形劃分空間，出現(xiàn)了前窄后寬的房間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。文化此類人職業(yè)多為中小企業(yè)老板、政府人員、高級(jí)白領(lǐng)、外企中高級(jí)管理人員等，其心理特點(diǎn)為尋求高生活質(zhì)量，有一定的生活情趣，審美眼光較高。 17 銷售價(jià)格￥ 6000 元～ 7000 元 /平米、 TOWNHOUSE 銷售價(jià)格￥ 8000 元 /平米（精裝修）原則上不能低于此價(jià)格。主要參考項(xiàng)目周邊同質(zhì)樓盤的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。企業(yè)的定價(jià)政策是指：明確企業(yè)需要的定價(jià)形象、對(duì)價(jià)格折扣的態(tài)度以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格的 指導(dǎo)思想。就目前房地產(chǎn)而言已經(jīng)進(jìn)入到大浪淘沙的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，如何進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)擺在眼前。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而這個(gè)時(shí)間和空間正是我們所需要精確把握的。 20 會(huì)所目前的尷尬局面； 通過(guò)以上的措施對(duì)于項(xiàng)目有三大利處：一方面解決了項(xiàng)目賣點(diǎn)核心的確立；另一方面避免了大家同打一張牌，千軍萬(wàn)馬通過(guò)一座橋的局面；第三方面如果控制得當(dāng)，成本不但不會(huì)增加，反而會(huì)降低，更重要 的是為項(xiàng)目銷售提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境； “ 立體傳播策略 ”：我們將采取多種形式，多種渠道，多種網(wǎng)絡(luò)以立體傳播的形式進(jìn)行全方位市場(chǎng)進(jìn)攻 通過(guò)項(xiàng)目周邊樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，一個(gè)不容忽視的問(wèn)題已經(jīng)浮出水面 —— 2020 年到 2020 年圍繞銀川路福州路以及浮山后區(qū)域大約有不低于 100 萬(wàn)開發(fā)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)：主要是與頤中集團(tuán)的其它相關(guān)項(xiàng)目和公司進(jìn)行有效資源整合。 作 為 這樣的項(xiàng)目，我們需要立足青島，面向全省，打造連鎖品牌 “一對(duì)一、一串紅” ：我們將為客戶進(jìn)行“一對(duì)一”個(gè)體營(yíng)銷方式和細(xì)致的“個(gè)性化”服務(wù)。 市場(chǎng)調(diào)查：為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，因此在作市場(chǎng)調(diào)查時(shí)不僅僅做樓盤的市場(chǎng)調(diào)查，同時(shí)還要根據(jù)樓盤的定位來(lái)進(jìn)行相關(guān)客戶資料的整合工作。同時(shí)對(duì)于客戶有極好的個(gè)性化和人性化的服務(wù) 現(xiàn)場(chǎng)直銷：最典型的促銷是置業(yè)說(shuō)明會(huì)，作為我們目前最主要的是和一些民間機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)行會(huì)進(jìn)行聯(lián)系，現(xiàn)場(chǎng)講解，這是一次難得的近距離接觸溝通機(jī)會(huì)，需要由熟悉項(xiàng)目的人員進(jìn)行講解。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。真正的廣告大戰(zhàn)鋪天蓋地，沸沸揚(yáng)揚(yáng)。如何尋找一種捷徑，獲取最后的蛋糕 解決方案： “偃旗息鼓”。具體形式是讓相關(guān)俱樂(lè)部以“第三 者 ”面貌出現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 健康 ：當(dāng)前社會(huì)，健康已經(jīng)被人們普遍關(guān)注，尤其在高端客戶群體中，健 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 貴集團(tuán)開發(fā)的山水緣項(xiàng)目，硬性資源優(yōu)秀，如能操作得當(dāng)將會(huì)成為島城名盤，目前階段正是需要專業(yè)策劃公司介入推助的時(shí)機(jī)。 30 （ 1） 合作形式： 分階段策劃支持 （ 2） 具體劃分 我們 根據(jù)本案的運(yùn)作，大體劃分成三個(gè)階段，分別為開發(fā)商提供策劃及廣告推廣支持： 1 開盤前策劃及廣告推廣籌備； 2 開盤即開盤后熱推期策劃及推廣； 3 中期策劃及推廣支持； 4 如有必要最后階段的清盤可加入。