【正文】 為主題的項(xiàng)目、華恩名座、亞星 .美瓴居等）；勁松路附近項(xiàng)目主要以多層為主，小高層和高層為輔（湖光山色、春光山色、浮山后海信項(xiàng)目等）。 （ 2） 規(guī)劃上檔次。雖然浮山后在青島人的目光中是“貧民窟”的代名詞，但是通過(guò)“湖光山色”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，尤其是開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目從環(huán)境設(shè)計(jì)到整體規(guī)劃，從先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)到完善細(xì)致的物業(yè)管理，再加上是大規(guī)模的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 8 開(kāi)發(fā)，擁有完善的配套設(shè)施，已經(jīng)使消費(fèi)者有“柳暗花明又一村”的感覺(jué)。當(dāng)然，隨之而來(lái)價(jià)格的攀升是必然的趨勢(shì)。從剛開(kāi)始的 不到 4000 元 /平方米到現(xiàn)在 6000 多元。 （ 3） 從目前的調(diào)查來(lái)看（參看下面表格）。 樓 盤(pán) 名稱 湖光山色 美瓴居 海信 燕島 國(guó) 際公寓 陽(yáng)光山色 海信浮山后項(xiàng)目 都 市 華彩 四 季 景園 價(jià)位（元 /㎡） 5300 6000 13000 5500 5500 6000 5000 （ 4） 高舉環(huán)境和奧運(yùn)牌。青島氣候宜人，是為數(shù)不多適合人類居住的城市之一。尤其是青島獲得奧運(yùn)分會(huì)場(chǎng)資格之后，市政府加大對(duì)規(guī)劃的投入，對(duì)環(huán)境的整改，給人以耳目一新的感覺(jué)。 （ 5） 放量發(fā)展。在 2020 年到 2020 年之間僅僅在浮山后估計(jì)有近 80 萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，對(duì)于我們項(xiàng)目 具有極大的沖擊力和殺傷力。 （ 6） 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的看法。目前在青島置業(yè)的客戶仍然偏愛(ài)多層這一建筑形式，對(duì)于高層目前只能是在卻是沒(méi)有更好的選擇情況之下，或者項(xiàng)目在性價(jià)比比較高的情況下才進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。 通過(guò)這次的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項(xiàng)目主要問(wèn)題有以下幾點(diǎn)問(wèn)題： （ 1） 該處項(xiàng)目周邊都擁有完善的配套，如大型購(gòu)物場(chǎng)所，娛樂(lè)場(chǎng)所等。但是無(wú)論項(xiàng)目如何扎堆，周邊配套如何完善，會(huì)所這一形式必不可少，幾乎是千篇一律。但是通過(guò)近年房地產(chǎn)會(huì)所運(yùn)營(yíng)情況看，這種形式已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的“雞肋”。 （ 2） 雖然自然條件適宜居住，但由于在該處置業(yè)者大多數(shù)為外地人，再加上大 量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區(qū)域的入住率一直不高。這也是各種配套不完善的另一原因。由于沒(méi)有大量的消費(fèi)者，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 9 得即使在此處設(shè)立各種消費(fèi)場(chǎng)所也不會(huì)有成規(guī)模的市場(chǎng)。 （ 3） 小區(qū)主題不明確。作為青島市的高檔社區(qū)，這一區(qū)域的小區(qū)仍然沿用大青島的山水概念。以單一的“水景”、“山景”為賣(mài)點(diǎn)。這就使得能看到小區(qū)內(nèi)水景或者是山景的房子價(jià)格特別高，而看不到水景和山景的房子價(jià)格較低，并且戶型非常優(yōu)秀。由于同質(zhì)性異常嚴(yán)重和價(jià)格的差異，使得整個(gè)小區(qū)的消費(fèi)群體整體檔次差異較大，對(duì)于消費(fèi)者沒(méi)有核心的吸引力，對(duì)于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng) 力。從另外一個(gè)角度來(lái)看開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行市場(chǎng)消費(fèi)群精確定位困難重重。如果一旦出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控出現(xiàn)，價(jià)格戰(zhàn)的產(chǎn)生和爆發(fā)是必然的趨勢(shì)。 （ 4） 戶型以大面積為主。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項(xiàng)目的戶型大多以大戶型為主，動(dòng)輒 150 ㎡甚至于 200 ㎡，良好的地理位置必然決定該處單位面積房?jī)r(jià)較高，這使得總房?jī)r(jià)過(guò)高。 以 下 為 個(gè)樓盤(pán)具體 情況進(jìn)行綜合分析： （ 一 ）城建浮山后項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 湖光山色 開(kāi)發(fā)商 青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 地理位置 青島市浮山新區(qū)的東南部 占地面積 300畝 價(jià)格 5300 元 總戶數(shù) 2000 戶型面積 72－ 171 平方米 建筑密度 30％ 總 建 筑 面積 28 萬(wàn)平方米 綠化率 40％ 容積率 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，綜合會(huì)所、商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、健身長(zhǎng)廊等生活配套設(shè)施。 綜合描述 在項(xiàng)目中央有面積約為 15000 平方米的天然湖泊，給予充分運(yùn)用。規(guī)劃以湖為中心，充分發(fā)揮山地特色，利用自然地形地貌創(chuàng)造了豐富的空間。湖光山色一期 23 個(gè)樓座于 2020 年 8 月30 日交付，二期 17 個(gè)樓座已開(kāi)工建設(shè)，二期以高層為主。 項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光山色 開(kāi)發(fā)商 青 島 城 市 建 設(shè) 集 團(tuán) 股 份 有 限公司 地理位置 遼陽(yáng)西路北側(cè) 占地面積 174 畝 總戶數(shù) 戶型面積 85— 150 平方米 價(jià)格 初 步估計(jì) 5500元 總 建 筑 面 13． 8 萬(wàn)平 綠化率 容積率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 10 積 方米 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)中心等 綜合描述 合理利用地形特點(diǎn)，低建筑密度、多層次立體綠化的，外立面采用造型完美、色彩協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，與多層次的綠化融于一體，充分體現(xiàn)了青島山地住宅的特點(diǎn)，是人們理想的花園式居住小區(qū)。目前現(xiàn)正在建設(shè)中。 項(xiàng)目名稱 春光山色 開(kāi)發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團(tuán) 股 份有限公司 地理位置 浮山后八小區(qū)村莊改造工程 占地面積 總戶數(shù) 價(jià)格 5300 元 總 建 筑 面積 31 萬(wàn) 平方米 （ 其 中6. 5 萬(wàn)進(jìn)行拆遷安置） 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 由于是舊村改造項(xiàng)目，政府必然有相關(guān)政策進(jìn)行傾斜，同時(shí)成本相對(duì)比較低。又是政府舊村改造的示范代表。建筑設(shè)計(jì)美觀大方，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用科學(xué)。該小區(qū)正在建設(shè)中。 項(xiàng)目名稱 曙光山色 開(kāi)發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團(tuán) 股 份有限公司 地理位置 浮山后五小區(qū)村莊改造工程 占地面積 總戶數(shù) 價(jià)格 5300 元 總 建 筑 面積 萬(wàn)平方米 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 和春光山色有異曲同工置妙 。建筑設(shè)計(jì)方面采取豐韻美觀實(shí)用的原則，在一定程度上提升了島城康居家庭的居住層次 城 建 福州路項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 福林華庭 開(kāi)發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團(tuán) 股 份有限公司 地理位置 福州北路 占地面積 35． 1 總戶數(shù) 戶 型 面積 70－ 135 平方米 總 建 筑 面積 8 萬(wàn) 綠化率 容積率 小區(qū)配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 11 綜合描述 小區(qū)由 6 座小高層、高層錯(cuò)落有致地組成，高、中、低的高層群體組合。 綜合評(píng)價(jià)：作為目前浮山后要價(jià)最高和規(guī)劃最優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的出現(xiàn)是青島市房地產(chǎn)向價(jià)格高檔化發(fā)展的一種嘗試。對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的一 期銷售完畢是不利的。 首先，在質(zhì)量差距不大的情況下，項(xiàng)目在整體規(guī)劃和戶形設(shè)計(jì)所占比例是較高的； 其次，湖光山色的出現(xiàn)，進(jìn)一步提高了該區(qū)域小區(qū)的檔次，同時(shí)在一定程度上也封殺了客戶進(jìn)行投資利潤(rùn)空間。 第三，城建集團(tuán)通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作，使客戶對(duì)于浮山后的整體局面又有了一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。 第四，下一步城建集團(tuán)必將以湖光山色為基準(zhǔn)，迅速展開(kāi)其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，時(shí)間基本和我們目前的項(xiàng)目時(shí)間相差無(wú)幾，而且通過(guò)湖光山色這個(gè)項(xiàng)目城建集團(tuán)已經(jīng)具備在市場(chǎng)瞬間積聚客戶的能力。這樣對(duì)于我們目前的項(xiàng)目威脅性較大。 第五，在 2020年和 2020 年在浮山后城建集團(tuán)的開(kāi)發(fā)量不會(huì)低于 60 萬(wàn)。 （ 二 ）青島星洲世源置業(yè)有限公司浮山后項(xiàng)目 四 季 景園： 項(xiàng)目名稱 河馬石四季景園 開(kāi)發(fā)商 青島星洲世源置業(yè)有限公司 地理位置 合肥路、勁松三路交匯口 占地面積 243畝 價(jià)格 5000 元 總戶數(shù) 1820 總車(chē)位數(shù) 1456 個(gè) 戶型面積 40－ 130 平方米 總 建 筑 面積 21 萬(wàn) 平方米 綠化率 40％ 容積率 1. 29 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，多重安保設(shè)施 綜合描述 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重營(yíng)建社區(qū)濃郁的文化氛圍，打造園林式的均質(zhì)生活環(huán)境。使樓座景觀、采風(fēng)、采光方 面基本上達(dá)到和諧一致。社區(qū)建筑以及建筑規(guī)劃上，改變傳統(tǒng)北入口入戶方式，從南入口入戶，“花園洋房”的感受，讓客戶對(duì)陽(yáng)光、花園、舒適體會(huì)更深。道路采用內(nèi)環(huán)封閉魚(yú)骨型路網(wǎng)體系，縮短步行回家距離，符合人體生理要求。空間排布錯(cuò)落布局、景觀規(guī)劃層次有序，空間布局更趨合理性獨(dú)有創(chuàng)新設(shè)計(jì)。以日本櫻花文化長(zhǎng)廊帶形景觀主軸和田園風(fēng)光帶形景觀次軸為主線，同時(shí)貫穿數(shù)個(gè)景觀中心，共創(chuàng)環(huán)境空間的均好性和親和性。小區(qū)內(nèi)劃分為四大組團(tuán)，每一組團(tuán)都有相應(yīng)的主題景觀，做到四季有景、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 12 四季景致不同，打造園林式的生活環(huán)境。從而在價(jià)格上做到均衡一致， 銷售速度以及利潤(rùn)獲取方面均有較高的優(yōu)勢(shì)。 綜合評(píng)價(jià)：目前這個(gè)項(xiàng)目是濟(jì)南的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)這是一個(gè)比較神秘的項(xiàng)目。雖然已經(jīng)開(kāi)工，但沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模宣傳，據(jù)說(shuō)是內(nèi)部已經(jīng)預(yù)訂差不多了。經(jīng)過(guò)這樣預(yù)定，肯定會(huì)有炒家進(jìn)行操作，幾次炒房之后，該處房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)增加，據(jù)說(shuō)會(huì)和湖光山色持平。 在 2020 年到 2020 年間開(kāi)發(fā)量 21 萬(wàn)平方米 （三） 海信項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 海信浮山后項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 勁松一路以東，勁松三路以西，遼陽(yáng)西路以南 占地面積 總戶數(shù) 建筑密度 ％ 價(jià)格 5500 元 總建筑面積 69279 萬(wàn)平方米 綠化率 38％ 容積率 小區(qū)配套 幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，生活配套齊備 綜合描述 擁有良好的自然地勢(shì)，地塊地勢(shì)南高北低，落差約 10 米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一處面積約 萬(wàn)平方米的湖面，遠(yuǎn)眺浮山森林公園，有很好的自然景觀。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分利用地勢(shì)落差和區(qū)內(nèi)天然湖，規(guī)劃成一個(gè)小高層、高層相結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)。小區(qū)住宅以小高層、高層為主，戶型以套二及套三戶型為主，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)。 項(xiàng)目名稱 海信都市華彩 開(kāi)發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 福州路與寧夏路交匯處 占地面積 187 畝 價(jià)格 6000 元 總戶數(shù) 254 戶型 120－ 140 140－ 160 160－ 180 180－ 300 總建筑面積 4． 6 萬(wàn) 總車(chē)位 143 容積率 3． 68 小區(qū)配套 綜合描述 都市華彩由三座高層住宅及一棟 2 層綜合樓組成。建筑造型流暢動(dòng)感，徹底擺脫了混凝土的呆板形象，其中值得一提的是創(chuàng)新性“葉式”建筑造型，滿足戶戶朝南的居住要求，并使社區(qū)及城市景觀的均好性達(dá)到極至，為該地段營(yíng)造出一個(gè)空間層次豐富優(yōu)美的城市景觀。位于島城中央生活區(qū)（ CLD），緊鄰中央商務(wù)區(qū)（ CBD），據(jù) 2020 奧帆賽場(chǎng)僅 3 公里之遙。 項(xiàng)目名稱 海信半山蘭亭 開(kāi)發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 隆德路 占地面積 377． 4 畝 總戶數(shù) 戶型 1 185 價(jià)格 8500 元 總建筑面積 30190 萬(wàn) 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 項(xiàng)目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6 層花園洋房結(jié)合 4 層疊拼 HOUSE組成，其中 6 層住宅的戶型面積約 140 平方米左右， 4 層疊拼 HOUSE