【正文】 為主題的項目、華恩名座、亞星 .美瓴居等）；勁松路附近項目主要以多層為主，小高層和高層為輔（湖光山色、春光山色、浮山后海信項目等）。 （ 2） 規(guī)劃上檔次。雖然浮山后在青島人的目光中是“貧民窟”的代名詞，但是通過“湖光山色”項目的開發(fā)，尤其是開發(fā)商對于項目從環(huán)境設(shè)計到整體規(guī)劃，從先進的戶型設(shè)計到完善細致的物業(yè)管理，再加上是大規(guī)模的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 開發(fā)，擁有完善的配套設(shè)施，已經(jīng)使消費者有“柳暗花明又一村”的感覺。當(dāng)然，隨之而來價格的攀升是必然的趨勢。從剛開始的 不到 4000 元 /平方米到現(xiàn)在 6000 多元。 （ 3） 從目前的調(diào)查來看（參看下面表格）。 樓 盤 名稱 湖光山色 美瓴居 海信 燕島 國 際公寓 陽光山色 海信浮山后項目 都 市 華彩 四 季 景園 價位（元 /㎡） 5300 6000 13000 5500 5500 6000 5000 （ 4） 高舉環(huán)境和奧運牌。青島氣候宜人，是為數(shù)不多適合人類居住的城市之一。尤其是青島獲得奧運分會場資格之后，市政府加大對規(guī)劃的投入，對環(huán)境的整改，給人以耳目一新的感覺。 （ 5） 放量發(fā)展。在 2020 年到 2020 年之間僅僅在浮山后估計有近 80 萬平方米的開發(fā)量，對于我們項目 具有極大的沖擊力和殺傷力。 （ 6） 消費者對項目的看法。目前在青島置業(yè)的客戶仍然偏愛多層這一建筑形式，對于高層目前只能是在卻是沒有更好的選擇情況之下，或者項目在性價比比較高的情況下才進行購買。 通過這次的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目主要問題有以下幾點問題： （ 1） 該處項目周邊都擁有完善的配套，如大型購物場所，娛樂場所等。但是無論項目如何扎堆，周邊配套如何完善，會所這一形式必不可少，幾乎是千篇一律。但是通過近年房地產(chǎn)會所運營情況看，這種形式已經(jīng)成為開發(fā)商的“雞肋”。 （ 2） 雖然自然條件適宜居住，但由于在該處置業(yè)者大多數(shù)為外地人，再加上大 量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區(qū)域的入住率一直不高。這也是各種配套不完善的另一原因。由于沒有大量的消費者，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 得即使在此處設(shè)立各種消費場所也不會有成規(guī)模的市場。 （ 3） 小區(qū)主題不明確。作為青島市的高檔社區(qū)，這一區(qū)域的小區(qū)仍然沿用大青島的山水概念。以單一的“水景”、“山景”為賣點。這就使得能看到小區(qū)內(nèi)水景或者是山景的房子價格特別高，而看不到水景和山景的房子價格較低，并且戶型非常優(yōu)秀。由于同質(zhì)性異常嚴重和價格的差異，使得整個小區(qū)的消費群體整體檔次差異較大，對于消費者沒有核心的吸引力，對于開發(fā)商沒有核心競爭 力。從另外一個角度來看開發(fā)商在進行市場消費群精確定位困難重重。如果一旦出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控出現(xiàn)，價格戰(zhàn)的產(chǎn)生和爆發(fā)是必然的趨勢。 （ 4） 戶型以大面積為主。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目的戶型大多以大戶型為主，動輒 150 ㎡甚至于 200 ㎡，良好的地理位置必然決定該處單位面積房價較高，這使得總房價過高。 以 下 為 個樓盤具體 情況進行綜合分析： （ 一 ）城建浮山后項目 項目名稱 湖光山色 開發(fā)商 青島城市建設(shè)集團股份有限公司 地理位置 青島市浮山新區(qū)的東南部 占地面積 300畝 價格 5300 元 總戶數(shù) 2000 戶型面積 72－ 171 平方米 建筑密度 30％ 總 建 筑 面積 28 萬平方米 綠化率 40％ 容積率 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，綜合會所、商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場、健身長廊等生活配套設(shè)施。 綜合描述 在項目中央有面積約為 15000 平方米的天然湖泊，給予充分運用。規(guī)劃以湖為中心，充分發(fā)揮山地特色，利用自然地形地貌創(chuàng)造了豐富的空間。湖光山色一期 23 個樓座于 2020 年 8 月30 日交付，二期 17 個樓座已開工建設(shè)，二期以高層為主。 項目名稱 陽光山色 開發(fā)商 青 島 城 市 建 設(shè) 集 團 股 份 有 限公司 地理位置 遼陽西路北側(cè) 占地面積 174 畝 總戶數(shù) 戶型面積 85— 150 平方米 價格 初 步估計 5500元 總 建 筑 面 13． 8 萬平 綠化率 容積率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 積 方米 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)中心等 綜合描述 合理利用地形特點，低建筑密度、多層次立體綠化的，外立面采用造型完美、色彩協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，與多層次的綠化融于一體，充分體現(xiàn)了青島山地住宅的特點，是人們理想的花園式居住小區(qū)。目前現(xiàn)正在建設(shè)中。 項目名稱 春光山色 開發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團 股 份有限公司 地理位置 浮山后八小區(qū)村莊改造工程 占地面積 總戶數(shù) 價格 5300 元 總 建 筑 面積 31 萬 平方米 （ 其 中6. 5 萬進行拆遷安置） 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 由于是舊村改造項目，政府必然有相關(guān)政策進行傾斜，同時成本相對比較低。又是政府舊村改造的示范代表。建筑設(shè)計美觀大方，戶型設(shè)計實用科學(xué)。該小區(qū)正在建設(shè)中。 項目名稱 曙光山色 開發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團 股 份有限公司 地理位置 浮山后五小區(qū)村莊改造工程 占地面積 總戶數(shù) 價格 5300 元 總 建 筑 面積 萬平方米 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 和春光山色有異曲同工置妙 。建筑設(shè)計方面采取豐韻美觀實用的原則，在一定程度上提升了島城康居家庭的居住層次 城 建 福州路項目 項目名稱 福林華庭 開發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團 股 份有限公司 地理位置 福州北路 占地面積 35． 1 總戶數(shù) 戶 型 面積 70－ 135 平方米 總 建 筑 面積 8 萬 綠化率 容積率 小區(qū)配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 綜合描述 小區(qū)由 6 座小高層、高層錯落有致地組成，高、中、低的高層群體組合。 綜合評價：作為目前浮山后要價最高和規(guī)劃最優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目，它的出現(xiàn)是青島市房地產(chǎn)向價格高檔化發(fā)展的一種嘗試。對于我們項目來說，它的一 期銷售完畢是不利的。 首先，在質(zhì)量差距不大的情況下，項目在整體規(guī)劃和戶形設(shè)計所占比例是較高的； 其次，湖光山色的出現(xiàn)，進一步提高了該區(qū)域小區(qū)的檔次，同時在一定程度上也封殺了客戶進行投資利潤空間。 第三，城建集團通過對于項目的運作，使客戶對于浮山后的整體局面又有了一個全新的認識。 第四，下一步城建集團必將以湖光山色為基準，迅速展開其它項目的啟動，時間基本和我們目前的項目時間相差無幾，而且通過湖光山色這個項目城建集團已經(jīng)具備在市場瞬間積聚客戶的能力。這樣對于我們目前的項目威脅性較大。 第五，在 2020年和 2020 年在浮山后城建集團的開發(fā)量不會低于 60 萬。 （ 二 ）青島星洲世源置業(yè)有限公司浮山后項目 四 季 景園： 項目名稱 河馬石四季景園 開發(fā)商 青島星洲世源置業(yè)有限公司 地理位置 合肥路、勁松三路交匯口 占地面積 243畝 價格 5000 元 總戶數(shù) 1820 總車位數(shù) 1456 個 戶型面積 40－ 130 平方米 總 建 筑 面積 21 萬 平方米 綠化率 40％ 容積率 1. 29 小區(qū)配套 智能化社區(qū)，多重安保設(shè)施 綜合描述 在規(guī)劃設(shè)計上，注重營建社區(qū)濃郁的文化氛圍，打造園林式的均質(zhì)生活環(huán)境。使樓座景觀、采風(fēng)、采光方 面基本上達到和諧一致。社區(qū)建筑以及建筑規(guī)劃上，改變傳統(tǒng)北入口入戶方式，從南入口入戶，“花園洋房”的感受，讓客戶對陽光、花園、舒適體會更深。道路采用內(nèi)環(huán)封閉魚骨型路網(wǎng)體系，縮短步行回家距離，符合人體生理要求。空間排布錯落布局、景觀規(guī)劃層次有序，空間布局更趨合理性獨有創(chuàng)新設(shè)計。以日本櫻花文化長廊帶形景觀主軸和田園風(fēng)光帶形景觀次軸為主線，同時貫穿數(shù)個景觀中心，共創(chuàng)環(huán)境空間的均好性和親和性。小區(qū)內(nèi)劃分為四大組團，每一組團都有相應(yīng)的主題景觀，做到四季有景、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 四季景致不同，打造園林式的生活環(huán)境。從而在價格上做到均衡一致， 銷售速度以及利潤獲取方面均有較高的優(yōu)勢。 綜合評價：目前這個項目是濟南的開發(fā)商進行運作，同時這是一個比較神秘的項目。雖然已經(jīng)開工，但沒有進行大規(guī)模宣傳，據(jù)說是內(nèi)部已經(jīng)預(yù)訂差不多了。經(jīng)過這樣預(yù)定，肯定會有炒家進行操作，幾次炒房之后，該處房價肯定會繼續(xù)增加，據(jù)說會和湖光山色持平。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量 21 萬平方米 （三） 海信項目 項目名稱 海信浮山后項目 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 勁松一路以東，勁松三路以西，遼陽西路以南 占地面積 總戶數(shù) 建筑密度 ％ 價格 5500 元 總建筑面積 69279 萬平方米 綠化率 38％ 容積率 小區(qū)配套 幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點，生活配套齊備 綜合描述 擁有良好的自然地勢，地塊地勢南高北低，落差約 10 米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一處面積約 萬平方米的湖面，遠眺浮山森林公園，有很好的自然景觀。項目規(guī)劃設(shè)計將充分利用地勢落差和區(qū)內(nèi)天然湖，規(guī)劃成一個小高層、高層相結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)。小區(qū)住宅以小高層、高層為主，戶型以套二及套三戶型為主，建筑風(fēng)格簡潔明快，立面設(shè)計現(xiàn)代感強。 項目名稱 海信都市華彩 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 福州路與寧夏路交匯處 占地面積 187 畝 價格 6000 元 總戶數(shù) 254 戶型 120－ 140 140－ 160 160－ 180 180－ 300 總建筑面積 4． 6 萬 總車位 143 容積率 3． 68 小區(qū)配套 綜合描述 都市華彩由三座高層住宅及一棟 2 層綜合樓組成。建筑造型流暢動感，徹底擺脫了混凝土的呆板形象，其中值得一提的是創(chuàng)新性“葉式”建筑造型，滿足戶戶朝南的居住要求，并使社區(qū)及城市景觀的均好性達到極至，為該地段營造出一個空間層次豐富優(yōu)美的城市景觀。位于島城中央生活區(qū)（ CLD），緊鄰中央商務(wù)區(qū)（ CBD），據(jù) 2020 奧帆賽場僅 3 公里之遙。 項目名稱 海信半山蘭亭 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 隆德路 占地面積 377． 4 畝 總戶數(shù) 戶型 1 185 價格 8500 元 總建筑面積 30190 萬 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6 層花園洋房結(jié)合 4 層疊拼 HOUSE組成，其中 6 層住宅的戶型面積約 140 平方米左右， 4 層疊拼 HOUSE