【正文】 0% 90%租價(jià)日租 600~800 元/單元半年內(nèi)價(jià)格一樣一年全包價(jià)格 萬(wàn)元/月一房 1500 美元/月二房 2022 美元/月三房、四房 3000~4000 美元/ 月二房或三房全包價(jià)8000—12022 元/月二房 8000 元/月三房 9000 元/月二房 2022 美元/月三房 2500 美元/月二房租價(jià) 15000 元/月三房租價(jià) 17000 元/月電梯數(shù)量 3 臺(tái)客梯，1 臺(tái)貨梯 3 臺(tái) 2 臺(tái)客梯，1 臺(tái)貨梯 2 臺(tái) 每座 2 臺(tái) 東北兩座塔樓各有 2 臺(tái)電梯回報(bào)率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右備注在廣州市場(chǎng)一直不出售，近期推出“絕版”50 套， 如租期一年以上可以侃價(jià)，約 85 折左右注：因?yàn)樵缙谧≌糠忠呀?jīng)基本銷(xiāo)售完畢，余下作為酒店式公寓者不多全部出售，用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃價(jià) 8 至 85 折初期推出市場(chǎng)反映一般，后重新包裝為國(guó)際公寓后，銷(xiāo)售及租賃暢旺注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過(guò)一般所占比例不多以上列表中的公寓中大部分是高檔的國(guó)際化酒店式公寓，其客戶(hù)（住戶(hù)）主要面向外籍人士，早期的國(guó)際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類(lèi)型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售形式，物業(yè)管理公司為購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。目前廣州能稱(chēng)得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析1. 區(qū)位分析以其功能設(shè)計(jì)及面向的客戶(hù)情況來(lái)看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫(xiě)字樓區(qū)域及交通暢順?lè)奖愕闹鞲删€(xiàn)地帶，這樣的區(qū)位對(duì)使用者而言最有利。2. 出租率因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會(huì)等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長(zhǎng)期接近 100%，專(zhuān)業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示） 。酒 店 式 公 寓 出 租 率 比 較80%左 右90%左 右90%以 上30~40%0%20%40%60%80%100%祈 福華 廈富 城花 園 新 大 廈中 信公 寓出 租 率3. 租賃價(jià)格酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開(kāi)的，現(xiàn)時(shí)，月租價(jià)為 90~120 元/㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國(guó)際化專(zhuān)業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月租達(dá) 120 元/㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。另外，花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館等五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元/ ㎡，而及金亞花園、嶺南會(huì)等頂級(jí)酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300 元/㎡左右。酒店式服務(wù)公寓租賃價(jià)格如下圖所示：外 籍 人 士 高 級(jí) 公 寓 租 價(jià) 比 較30090~120 180~200050100150202250300350專(zhuān) 業(yè)性 酒店 式公 寓五 星級(jí) 酒店 附帶 的高 檔公 寓二 沙島 頂級(jí) 酒店 式服 務(wù)別 墅租 價(jià) （ 元 /㎡ ）相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，隨著經(jīng)營(yíng)服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場(chǎng)上具有越來(lái)越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。4. 客戶(hù)類(lèi)型1） 租賃用戶(hù)? 跨國(guó)公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計(jì)，截止 2022 年 3 月底，駐穗的外國(guó)機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家；2022 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家，世界 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過(guò) 3 萬(wàn)人，加上其家屬將近 10 萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。這些跨國(guó)公司的高層外籍管理人員（CEO）大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 2022~5000 美元/月） ，以公司的名義租房。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更樂(lè)于選擇豪華、服務(wù)完善、又有家的感覺(jué)的國(guó)際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些租客以來(lái)自歐美、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主。另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類(lèi)聚，人以群居” ，往往有一個(gè)地方居住感覺(jué)良好，然后便會(huì)召喚一大群同國(guó)籍的人士同來(lái)，憩居成一個(gè)同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來(lái)自非洲、阿拉伯國(guó)家、東南亞國(guó)家。? 港澳臺(tái)人士由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺(tái)經(jīng)貿(mào)投資往來(lái)及四地人員交往越來(lái)越頻繁，港、澳、臺(tái)商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多，2022 年底，僅臺(tái)資企業(yè)就有2144 家，實(shí)際利用臺(tái)資 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬(wàn)人，澳港臺(tái)同胞 83 萬(wàn)人，歸僑、歸眷、港澳臺(tái)同胞親屬 100 多萬(wàn)人。平均每年有數(shù)百萬(wàn)人次的港、澳、臺(tái)人士來(lái)穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。目前，常駐廣州工作的港澳臺(tái)籍人士有約 60 萬(wàn)人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2022——20220 元/月的住房津貼，一般職員為 2022—4000 元/月，而高層管理者達(dá) 20220 元/月。其中，長(zhǎng)期在廣州工作生活者不少會(huì)選擇在廣州購(gòu)房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會(huì)居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。? 高收入的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層為數(shù)不少的城市高級(jí)白領(lǐng)人群也是一個(gè)潛在的市場(chǎng)，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味， 。據(jù) 2022 年第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，本市戶(hù)口人數(shù) 萬(wàn)人，外來(lái)人口超過(guò) 300 萬(wàn)人，其中很大一部分屬于高學(xué)歷、高收入的“ 飄一族”，他們流動(dòng)性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒(méi)有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場(chǎng)的潛力股。不過(guò)，這部分高級(jí)城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌淖饨鸶甙?，而這些人士沒(méi)有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級(jí)職員的住房津貼每月有 1500—2500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 1000—2500 元/月，故國(guó)內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類(lèi)型的客戶(hù)遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流。2） 投資者現(xiàn)時(shí)國(guó)際公寓的回報(bào)率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報(bào)率明顯要高，與二線(xiàn)路段臨街商鋪的回報(bào)相近，風(fēng)險(xiǎn)則介乎于兩者之間，是一個(gè)穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。5. 酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能作為公寓，尤其是國(guó)際公寓，自然對(duì)物業(yè)有相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定：2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀；3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計(jì)獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶(hù)型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶(hù)型設(shè)計(jì)；4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會(huì)所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語(yǔ)兒童學(xué)校；5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國(guó)外模式，硬件方面相對(duì)比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場(chǎng)消化，但軟件方面則無(wú)太多自身特色，近幾年來(lái)僅有萬(wàn)科園、新大廈較為突出。其中新大廈配套硬件先進(jìn)，又引入國(guó)際水平最新的金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服務(wù)，滿(mǎn)足了外籍住客的使用需求，故市場(chǎng)形象良好。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿(mǎn)足不了住戶(hù)的需求，導(dǎo)致公寓檔次難以攀升。2) 經(jīng)營(yíng)管理水平如從空置率來(lái)看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)尚算理想，其中新推出的針對(duì)外籍人士的國(guó)際公寓因配置標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達(dá)到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計(jì)已顯落后，已有日漸式微的趨勢(shì)。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營(yíng)獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價(jià)值及利潤(rùn)最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營(yíng)管理水平，酒店式公寓也不例外。經(jīng)營(yíng)管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營(yíng)思維、市場(chǎng)定位、形象樹(shù)立、物業(yè)管理等方面。對(duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō)，在租務(wù)市場(chǎng)中，客戶(hù)的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。在整體市場(chǎng)環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來(lái)酒店式服務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)思維導(dǎo)向、形象樹(shù)立與包裝、如何推廣等都是一個(gè)酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)所必需的。——在這方面，珠江新城新大廈在銷(xiāo)售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒。3) 酒店式公寓的開(kāi)發(fā)與成長(zhǎng)期因?yàn)榫频晔焦⒌奈飿I(yè)管理是高度專(zhuān)業(yè)化管理，一個(gè)被公認(rèn)的酒店式公寓的成長(zhǎng)期大概需要兩三年的時(shí)間，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個(gè)細(xì)節(jié)方面：（1） 一看地段位置，其未來(lái)規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；?） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶(hù)需求；（3） 三看內(nèi)部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效益；（4） 四看完整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃；（5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；（6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)國(guó)際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)酒店式公寓的租賃經(jīng)營(yíng)影響很大。6. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況因廣州現(xiàn)時(shí)的專(zhuān)業(yè)化酒店式公寓本來(lái)就不多，故競(jìng)爭(zhēng)的因素暫時(shí)不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200米，其“明爭(zhēng)暗斗”最具代表性。祈福華廈與富城花園競(jìng)爭(zhēng)表 競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容樓盤(pán) 價(jià)格 物業(yè)管理 出租率 實(shí)際形象 開(kāi)業(yè)時(shí)間祈福華廈一年以上租價(jià)可低至 85 折堅(jiān)持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個(gè)月、半年或一年價(jià)格都可以洽談，最低可低至面價(jià)的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺(jué)仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場(chǎng)形象不及祈福華廈廣州市最早的國(guó)際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時(shí)在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專(zhuān)業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國(guó)大酒店這樣的五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌?jí)酒店本身?yè)碛谐錾呐涮自O(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，生活的方便不言而明，未來(lái)新開(kāi)發(fā)的五星級(jí)酒店，相信有不少也附帶高級(jí)公寓，這些都是專(zhuān)業(yè)性酒店式公寓強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。五、 近兩年公寓類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售情況近兩年在售樓盤(pán)中以公寓為賣(mài)點(diǎn)的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達(dá)誠(chéng)廣場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)路的萬(wàn)科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進(jìn)入尾貨銷(xiāo)售階段。從這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場(chǎng)需求量非常旺盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷(xiāo)售出貨速度迅猛。例如，新大廈2022 年重新包裝為國(guó)際公寓后開(kāi)售到現(xiàn)在，銷(xiāo)售率早就超過(guò)了 90%。六、 近期公寓類(lèi)型物業(yè)的供應(yīng)量近期，位于珠江新城的雙城國(guó)際上周正式推出 100 套 3040 平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元/平方米，市場(chǎng)反應(yīng)不俗，該盤(pán)的發(fā)售再次掀起公寓類(lèi)型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌?chǎng)的服務(wù)式公寓有時(shí)代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國(guó)際公寓約 300套、凱旋新世界超過(guò) 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會(huì)、琶洲中洲中心等，新增供應(yīng)量超過(guò) 1000 多套。300100 200 200 200約 100002004006008001000中 怡城 市花 園雙 城國(guó) 際時(shí) 代新 世界凱 旋新 世界東 湖御 苑總 新增 供應(yīng) 量近 期 公 寓 類(lèi) 型 物 業(yè) 供 應(yīng) 量供 應(yīng) 量 (套 ）需要說(shuō)明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶(hù)型間隔公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國(guó)際 時(shí)代新世界 凱旋新世界二房 80~90㎡公寓間隔面積 二房 60~70㎡ 一房 35~55㎡三房 100~130㎡ 未知以上所知的樓盤(pán)的戶(hù)型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤(pán)的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來(lái)新推出市場(chǎng)的公寓物業(yè)并