【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶型面積約 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 185 平方米左右。半山蘭亭利用地塊獨(dú)特的坡地地勢(shì)，營(yíng)造出了富有層次感的臺(tái)地庭園景觀園藝空間。 項(xiàng)目名稱 海信燕島國(guó)際公寓 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 澳門路（奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè)） 占地面積 808． 4 畝 總戶數(shù) 719 戶 建筑密度 % 停車位 地下停車位 550個(gè)，立體車位 300個(gè) 總建筑面積 萬(wàn) 綠化率 % 容積率 2． 26 價(jià)格 13000 元 小區(qū)配套 綜合描述 處于青島東部中心區(qū)的核心地段，且所在區(qū)域?qū)儆诔墒斓母呱芯幼^(qū)，周邊分布的均為高檔住宅，已經(jīng)形成良好的高檔住宅群落及高尚居住氛圍。項(xiàng)目周邊配套較為成熟，各種 生活配套設(shè)施較齊全，生活便利程度較佳。 項(xiàng)目建筑形式為中高層結(jié)合高層，分別由 2 棟 18 層、 22層、 26層、 28層、30 層共 10 棟高層住宅組成。 綜合評(píng)價(jià)：以前海信房地產(chǎn)一直在依托海信集團(tuán)進(jìn)行擴(kuò)展，目前已經(jīng)基本完成在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行一體化的發(fā)展，從 2020 年開始走出海信集團(tuán)的庀護(hù)， 開始進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)展。海信房地產(chǎn)只是重視自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。但是通過這幾年海信房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣的情況看，屬于不擅長(zhǎng)進(jìn)行營(yíng)銷推廣的公司。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量不會(huì)低于 26 萬(wàn) （四） 亞 星銀川西路項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 美瓴居 開發(fā)商 亞星集 團(tuán) 地理位置 銀川西路和寧夏路交界處 占地面積 18． 8 畝 總戶數(shù) 204 戶型面積 98－ 147平方米 建筑密度 19． 89％ 總建筑面積 25508 綠地率 38． 12％ 容積率 2 價(jià)格 6000 元 小區(qū)配套 綜合描述 契合了社會(huì)中堅(jiān)的簡(jiǎn)約化審美觀點(diǎn)。多層與小高層分列排布，錯(cuò)落有致，后現(xiàn)代歐陸風(fēng)格外立面、低窗臺(tái)、外飄窗、大觀景陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)方面充分享受簡(jiǎn)約之美。另外在小區(qū)建有 5000 平方米園林景觀 綜合評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段，其工期可能與我們要操作的項(xiàng)目同步，可能成為以后 競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)， SWOT 分析 本案具有較好的資源優(yōu)勢(shì)，自然、路段、品質(zhì)等都是上乘，同時(shí)由于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，存在較多威脅，運(yùn)作之前，我們需要對(duì)本案的優(yōu)劣進(jìn)行分析。 （ 1） 優(yōu)勢(shì)分析 自然資源優(yōu)秀 ：位居半山，周圍山體建筑群中最高；景色優(yōu)美，幾乎環(huán)山而居；貼近自然，原山生活；遠(yuǎn)處眺望海岸。 地段好 ：位于銀川西路，靠近大堯山，屬市南靠市北；典型的城市中心邊緣區(qū)域，又是環(huán)山區(qū)域，位置極佳，屬于青島市珍稀地段之一。 開發(fā)實(shí)力及品牌優(yōu)勢(shì)： 頤中集團(tuán)實(shí)力雄厚，同時(shí)具有體育背景，知名度高，有利于項(xiàng)目運(yùn)作。 建筑形式多樣 ：高層、多層、聯(lián)排 別墅都有，綜合性建筑群，可以形成現(xiàn)代大型生活社區(qū)，在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來說， 12 萬(wàn)平米當(dāng)屬大盤，操作起來思路廣泛、方向多樣。 （ 2） 劣勢(shì)分析 價(jià)格起點(diǎn)高 ：周邊區(qū)域內(nèi)樓盤在 2~3 年內(nèi)上升幅度極大，由原來的 4000 元/ m 2 左右上升到目前的 6000 多元 / m 2。這就必然使本案的價(jià)格起點(diǎn)較高，上升空間相對(duì)有限，客戶群將失去部分中收入客戶。同時(shí)，對(duì)于投資升值的客戶來講，沒有太大的利益上升空間，可能影響到他們的投資信心。 區(qū) 域 競(jìng)爭(zhēng)大 ：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，客戶分流情況嚴(yán)重，推廣難度較大。 戶型有缺陷： 在本案的高層戶型中，出現(xiàn)了“ 三長(zhǎng)兩短”即青島人俗稱的“棺材房”。這樣的戶型形成原因是高層建筑采用了圍合式，弧線型排列，造成了圓形劃分空間，出現(xiàn)了前窄后寬的房間。這在銷售中恐怕會(huì)引起一定的抵觸心理，造成銷售商的困難。 朝向： 在北方作為客戶還是接受方向較正的物業(yè)，而在本案中的高層公寓，為了追求外立面，而出現(xiàn)接近于東西向的公寓。對(duì)于這一部分，在今后的銷售中將不會(huì)一帆風(fēng)順的銷售完畢，而且很有可能會(huì)成為這個(gè)項(xiàng)目的尾盤，需要我們進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。 推廣易重復(fù) ：周邊樓盤都具有相近背景，半山生活等相關(guān)主題都已經(jīng)被炒作多次，如不能在推廣中別出心裁，很容易出 現(xiàn)重復(fù)印象，造成效果不佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 開發(fā)周期較長(zhǎng) ：本案開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，從現(xiàn)在開始可能到 05~06 年才能真正入市，對(duì)消費(fèi)群體而言，等待時(shí)間長(zhǎng)，流失越嚴(yán)重；同時(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，變數(shù)越大。 （ 3） 機(jī)會(huì)分析 本案擁有極佳的資源優(yōu)勢(shì)，再加上雄厚的開發(fā)實(shí)力，有很大機(jī)會(huì)可以成為青島房地產(chǎn)市場(chǎng)知名樓盤項(xiàng)目。 多種形式建筑群，可以充分做到銷售上拉開層次，以旺銷帶動(dòng)滯銷，以好戶型帶動(dòng)差戶型，可達(dá)到很好的效果。 （ 4） 威脅分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多 ：眾多項(xiàng)目重復(fù)性極大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。推廣及運(yùn)作的主題、手段流于相同相似，不能在市場(chǎng)上形成沖擊，亟需新的操作視角和 手段出現(xiàn)。 形 象 定位 案名： 頤 中城市運(yùn)動(dòng)家 釋義：運(yùn)動(dòng)文化居住等多種元素融合在一起，賦予項(xiàng)目更高的內(nèi)涵，同時(shí)運(yùn)用頤中特殊的體育背景，為其創(chuàng)造全新的操作角度，打開市場(chǎng)。 形象：創(chuàng)造全新的形象樓盤，一方面繼承頤中系列房產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，生活家、夢(mèng)想家，一脈相承；另一方面，運(yùn)用開發(fā)商獨(dú)特的體育資源，成為市場(chǎng)運(yùn)作中的全新視角，區(qū)別于同區(qū)域的產(chǎn)品。 功 能 定位 具有運(yùn)動(dòng)文化背景的大型高檔居住社區(qū) （ 1） 優(yōu)質(zhì)居?。? 環(huán)境優(yōu)秀，為上層生活提供的優(yōu)質(zhì)居住社區(qū) （ 2） 運(yùn)動(dòng)健身： 優(yōu)秀的運(yùn)動(dòng)健身配套，為業(yè)主運(yùn)動(dòng)健身 提供支持 （ 3） 彰顯品位： 頂級(jí)尊貴社區(qū)，巔峰生活，體現(xiàn)業(yè)主的品位和地位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 （ 4） 體育教育社區(qū)： 利用頤中體育運(yùn)動(dòng)背景與社區(qū)幼兒園結(jié)合，建立特殊性質(zhì)的運(yùn)動(dòng)教育 （ 5） 體育運(yùn)動(dòng)沙龍基地： 利用特殊的山體環(huán)境，建成體育沙龍基地，全新視角的運(yùn)作模式 客 戶 群定位 主要客戶群為中高收入、具有較高生活品位、有提高生活質(zhì)量的二次置業(yè)或者多次置業(yè)人群。此類人職業(yè)多為中小企業(yè)老板、政府人員、高級(jí)白領(lǐng)、外企中高級(jí)管理人員等，其心理特點(diǎn)為尋求高生活質(zhì)量，有一定的生活情趣，審美眼光較高。 價(jià) 格 定位 銷售定價(jià)需要綜合考 慮，我們?cè)O(shè)定兩個(gè)層次的定價(jià)方式：初次定價(jià)和選定最終價(jià)格 一、初次定價(jià)，我們需要考慮以下因素： （ 1）定價(jià)目標(biāo)； （ 2）估計(jì)成本； （ 3）選擇定價(jià)方法； （ 4）選定最終價(jià)格。 選擇定價(jià)方法 作為我們目前樓盤的價(jià)格高低受市場(chǎng)需求、成本費(fèi)用和競(jìng)爭(zhēng)情況三個(gè)方面因素的影響和制約。我們主要采取以下定價(jià)方法： 1． （成本 X*利潤(rùn) Y） 定價(jià)法。即按照單位成本加上一定百分比的利潤(rùn)來制定價(jià)格 （土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi)用 +配套工程費(fèi)用 +建安工程費(fèi)用 +廣告推廣費(fèi)用 +其他費(fèi)用） *利潤(rùn)（暫定總投資 30％） =5800 元 /平米 從上述因素考慮，高層銷售價(jià)格￥ 5800 元～ 7800元 /平米、多層公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 銷售價(jià)格￥ 6000 元～ 7000 元 /平米、 TOWNHOUSE 銷售價(jià)格￥ 8000 元 /平米（精裝修）原則上不能低于此價(jià)格。 2．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法（顧客導(dǎo)向定價(jià)法）。主要建立在消費(fèi)者在主觀上對(duì)該樓盤所理解的價(jià)值，而不是產(chǎn)品的成本費(fèi)用水平來定價(jià)。我們將利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變數(shù)來影響購(gòu)買者，在他們的頭腦中形成認(rèn)知價(jià)值，然后據(jù)此來定價(jià)。企業(yè)在運(yùn)用此法時(shí)，需要正確估計(jì)購(gòu)買者所承認(rèn)的價(jià)值。 我們?cè)陧?xiàng)目之中采取的營(yíng)銷主線是“運(yùn)動(dòng)”，這包括在峭壁上 進(jìn)行攀巖設(shè)施的建造、網(wǎng)球場(chǎng)的建設(shè)、體育幼兒園的設(shè)立、社區(qū)內(nèi)體育設(shè)施的布置等等，在此基礎(chǔ)上項(xiàng)目成本往往要高出其它項(xiàng)目 500 元／平米。 高層銷售價(jià)格￥ 6000 元～ 7500 元 /平米、多層公寓銷售價(jià)格￥ 6500元～ 7500 元 /平米、 TOWNHOUSE 銷售價(jià)格￥ 8000 元 /平米（精裝修） 3．隨行就市定價(jià)法。我們按照行業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平來定價(jià)。主要參考項(xiàng)目周邊同質(zhì)樓盤的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。 我們采取的樣本的方式是以本項(xiàng)目為核心，環(huán)繞項(xiàng)目四條公路（銀川西路、福州北路、寧夏路、勁松路）為邊界，隨機(jī)選取項(xiàng)目 （湖光山色、陽(yáng)光山色、海信 .浮山后項(xiàng)目、海信 .都市華彩、四季景園、華恩名座、亞星 .美瓴居、頤中 .城市夢(mèng)想家）。 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（元／平方米） 湖光山色 5500 5300（高層） 陽(yáng)光山色 5500 海信 .浮山后項(xiàng)目 5300 海信 .都市華彩 6000 四季景園 5000 左右 華恩名座 5400（高層） 頤中 .城市夢(mèng)想家 5890 亞星 .美瓴居 6000 作為山南的高層一般控制在 5500 元／平方米左右，山北高層一般要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 比多層價(jià)格低 200－ 300 元左右；山南多層已經(jīng)突破 6000 元／ 平方米關(guān)隘，山 北 多 層 在 5000 － 5500 元 左 右 ， 根 據(jù) 開 發(fā) 商 各 項(xiàng) 指 標(biāo) 進(jìn) 行 定 價(jià) ；TOWNHOUSE 是一空白項(xiàng)目，沒有定價(jià)依據(jù)，我們只能香港東路一線高檔公寓和美林小鎮(zhèn)相關(guān)價(jià)格為依據(jù)。 高層銷售價(jià)格 5800 元／平方米左右；多層銷售價(jià)格 6200 元／平方米左右； T ONGHOUSE 價(jià)格控制在 8000 元～ 10000 元／平方米（精裝修） 二、選定最終價(jià)格 項(xiàng)目最后擬定的價(jià)格必須考慮以下因素： 最后價(jià)格必須同企業(yè)定價(jià)政策相符合。企業(yè)的定價(jià)政策是指：明確企業(yè)需要的定價(jià)形象、對(duì)價(jià)格折扣的態(tài)度以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格的 指導(dǎo)思想。 最后價(jià)格還要考慮消費(fèi)者的心理。利用消費(fèi)者心理，采取聲望定價(jià)，以促進(jìn)銷售。 選定最后價(jià)格時(shí)，還須考慮企業(yè)內(nèi)部有關(guān)人員，如置業(yè)顧問的銷售能力、廣告推廣人員對(duì)市場(chǎng)的把握等，考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)所定價(jià)格的反應(yīng)。 在選定項(xiàng)目最終價(jià)格時(shí)，我們需要充分考慮時(shí)間差這一因素。 項(xiàng)目在 2020 年才能開始正式銷售，為了盡快回籠資金必須在 2020 年進(jìn)行預(yù)售，因此必須考慮到由時(shí)間差所產(chǎn)生的價(jià)格差問題，我們建議在設(shè)定的價(jià)格基礎(chǔ)上將利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)降低，基本控制在 20%25％左右。 高層銷售價(jià)格 5500 元／平方 米左右，多層銷售價(jià)格 5800 元／平方米左右， T ONGHOUSE 價(jià)格控制在 8000 元～ 10000 元／平方米（精裝修）。 四、 營(yíng) 銷 策 劃思路 頤中集團(tuán)擁有非常豐富的資源和寬廣的平臺(tái)。就目前房地產(chǎn)