【正文】 城市 **家 系列為基礎(chǔ)，在構(gòu)建 CRM 核心體系前提下，打造 頤中 本項目將作為全面撬動和實施 頤中最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城市 **家 的升級版。口碑傳播將是一條最有效和最有殺傷力的渠道。 “運用合理反市場營銷手段”：我們需要運用目前房地產(chǎn)市場的誤差，采取反其道而行之的營銷手段。而這個時間和空間正是我們所需要精確把握的。那么深挖頤中集團(tuán)的深層次資源與項目的有效結(jié)合就不可避免?？紤]到成本和長久經(jīng)營的思想，我們有以下建議： 第一：在小區(qū)內(nèi)添置相關(guān)的大眾體育器械，將原來的水泥路變?yōu)轾Z卵石步行道； 第二：在小區(qū)北側(cè) 峭壁添加簡易攀巖設(shè)備； 第三：借奧運東風(fēng)，相應(yīng)國家體育從小抓起的思想，將小區(qū)幼兒園變?yōu)榍鄭u第一所體育幼兒園； 第四：變換以往會所經(jīng)營無特色的模式，繼續(xù)融入體育資源，只是以不同形式出現(xiàn)； 第五：我們可以將攀巖交給相關(guān)攀巖俱樂部進(jìn)行托管和維護(hù)，將幼兒園和會所的相關(guān)設(shè)施以承包經(jīng)營或者招商的形式進(jìn)行經(jīng)營，從而徹底擺脫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 會所目前的尷尬局面； 通過以上的措施對于項目有三大利處：一方面解決了項目賣點核心的確立；另一方面避免了大家同打一張牌，千軍萬馬通過一座橋的局面；第三方面如果控制得當(dāng)，成本不但不會增加，反而會降低，更重要 的是為項目銷售提供一個良好的社會環(huán)境； “ 立體傳播策略 ”：我們將采取多種形式，多種渠道，多種網(wǎng)絡(luò)以立體傳播的形式進(jìn)行全方位市場進(jìn)攻 通過項目周邊樓盤和競爭對手的分析，一個不容忽視的問題已經(jīng)浮出水面 —— 2020 年到 2020 年圍繞銀川路福州路以及浮山后區(qū)域大約有不低于 100 萬開發(fā)量。 銷售與廣告準(zhǔn)備采取三個階段： 第一階段我們擬采取的策略： “神秘低調(diào)” 第二階段我們擬采取 的策略： “文化領(lǐng)跑” 第三階段我們擬采取 的策略： “偃旗息鼓” 主要營銷手段 由于目前根據(jù)小區(qū)的實際情況項目部主要采取小眾營銷的方式，因此需要對渠道進(jìn)行相應(yīng)的控制，并根據(jù)目標(biāo)客戶的生活方式以及相關(guān)的媒體 ,進(jìn)行有針對性的渠道選擇。是典型的“以點帶面”型，因此需要由前期的“抽絲剝繭”到后期的“一網(wǎng)打盡”。因此對于營銷手段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 21 的把握主要體現(xiàn)在對現(xiàn)有渠道的把握、如何深挖渠道以及疏通渠道三個方面進(jìn)行論述： （一）現(xiàn)有渠道 銷售中心：對于類似這樣的項目，小區(qū)規(guī)劃最好通過綠化帶進(jìn)行隱化處理，將高層、多層和 TOWNHOUSE 即和諧的統(tǒng)一在小區(qū)規(guī)劃內(nèi)，又通過綠化帶進(jìn)行相對性處理。同時也是客戶產(chǎn)生有效分流，極大降低置業(yè)顧問工作量，同時也提高項目的市場細(xì)分和抗擊打 能力。當(dāng)然并非所有的客戶都適合與目前的項目。 產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動：主要是與頤中集團(tuán)的其它相關(guān)項目和公司進(jìn)行有效資源整合。 與相關(guān)體育俱樂部合作：由于目前項目營銷網(wǎng)絡(luò)的局限性，我們必須對于社會成熟營銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行挖掘和整合，而目前現(xiàn)有的相對成熟網(wǎng)絡(luò)之一就是大眾體育運動與俱樂部，前者所擁有的是群眾基礎(chǔ)，而后者經(jīng)過多年的業(yè)務(wù)開拓和經(jīng)營，已經(jīng)建立了比較成熟的渠道和相對固定的網(wǎng)絡(luò)，尤其是對相關(guān)運動客戶網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該是達(dá)到了相當(dāng)高的程度，因此我們必須抓住這個機會，與民間團(tuán)體進(jìn)行合作拓展市場的網(wǎng)絡(luò)，讓更多的人通過了解這個項目而解頤中集團(tuán)，在做好 這個項目的基礎(chǔ)上 ,為以后的相關(guān)項目拓展進(jìn)行渠道和經(jīng)驗的摸索。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作 為 這樣的項目，我們需要立足青島，面向全省，打造連鎖品牌 “一對一、一串紅” ：我們將為客戶進(jìn)行“一對一”個體營銷方式和細(xì)致的“個性化”服務(wù)。包括對客戶進(jìn)行定期的回訪；及時的匯報工程進(jìn)度；為客戶提供全天候的個性化服務(wù)；另外置業(yè)顧問將為自己的客戶建立更為細(xì)致客戶檔案管理，例如：客戶的生日、喜好、以及夫人或者孩子的生日、喜 好等等；通過這些細(xì)節(jié)方面的考慮以及實施，切實的讓客戶在銷售過程中和銷售服務(wù)中感受到這種別具一格式的貴族式的享受。 為了給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶感受到自己的地位，因此在客戶參與房屋的選擇過程中，必須在客戶和相關(guān)的部門之間建立相應(yīng)的雙向快速反應(yīng)和約束和監(jiān)督機制，保證參與過程的順利進(jìn)行。主要是基于系統(tǒng)的 AET （電話訪問）配額技術(shù)，以現(xiàn)場說明會為展示方法，用嚴(yán)格的控訪流程維持樣本派生率的直效行銷形式。 市場調(diào)查：為了保證項目的順利實施，因此在作市場調(diào)查時不僅僅做樓盤的市場調(diào)查，同時還要根據(jù)樓盤的定位來進(jìn)行相關(guān)客戶資料的整合工作。對重點客戶進(jìn)行必要的追蹤和服務(wù)，這里的服務(wù)主要包括：向重點客戶通知項目推廣期的優(yōu)惠政策；向客戶發(fā)出邀請，舉行各項活動 郵寄銷售：前期，建立自己的 CRM 系統(tǒng)，根據(jù)手中所掌握相關(guān)客戶的材料，將相關(guān)的材料準(zhǔn)備好，展開郵寄工作；中期，在廣告和軟文的錢達(dá) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 23 推廣下，一方面根據(jù)客戶的具體反映情況，進(jìn)行下一步的工作調(diào)整，另一方面根據(jù)第一階段的銷售工作繼續(xù)向客戶郵寄第二階段的銷售資料；后期，在延續(xù)前期和中期的基礎(chǔ)上，向客戶進(jìn)行小區(qū)人文資料的郵遞。同時對于客戶有極好的個性化和人性化的服務(wù) 現(xiàn)場直銷：最典型的促銷是置業(yè)說明會，作為我們目前最主要的是和一些民間機構(gòu)和協(xié)會行會進(jìn)行聯(lián)系，現(xiàn)場講解，這是一次難得的近距離接觸溝通機會，需要由熟悉項目的人員進(jìn)行講解。媒體主要是配合高端客戶媒體，并以平面媒體為主。一是舉辦外部市場的推廣會，分城市舉辦（考慮到目標(biāo)客戶）；二是舉行相關(guān)運動的邀請賽，這樣不僅僅會促進(jìn)項目的銷售項目的知名度 ,而且對于集團(tuán)公司品牌知名度和美譽在特定群體的提升也有著同樣莫大的關(guān)系 處于不同銷售階段下，不同的營銷策略 在對競爭對手充分了結(jié)和營銷主基調(diào)充分了解和吃透的前提下，為了避免和競爭對手在營銷推廣同質(zhì)化基礎(chǔ)上， 第一階段我們擬采取的策略： “神秘低調(diào)” 面臨困境 ：沒有拿到預(yù)售許可證，大家都不能進(jìn)行大批量廣告投入。 我們不對外正式發(fā)布任何關(guān)于項目的消息，整個項目需要一層神秘的色彩。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們所采取的方案是整合雙方的原有客戶資源，通過專業(yè)的指標(biāo)控制，對客戶進(jìn)行有計劃 ，有目的信息傳遞。 銷售手段：以 CRM 運營為核心，兼顧 DM、電話行銷和人員直銷相結(jié)合的方式 第二階段我們擬采取 的策略： “文化領(lǐng)跑” 面臨困境 ：拿到預(yù)售許可證，可以正式進(jìn)入銷售階段，但是與此同時，周邊的樓盤也紛紛進(jìn)入市場。真正的廣告大戰(zhàn)鋪天蓋地，沸沸揚揚。 解決方案： “文化領(lǐng)跑”。僅僅是對于產(chǎn)品和產(chǎn)品自身優(yōu)勢的闡述，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)競爭對手基本優(yōu)勢均是青島自身的優(yōu)勢。給市場造成極大的反差，方可成功的軟著陸，既避免了針鋒相對，有成就項目“一支獨秀”的效果。如何尋找一種捷徑，獲取最后的蛋糕 解決方案： “偃旗息鼓”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這樣又一次的避免了和競爭對手在統(tǒng)一戰(zhàn)場作戰(zhàn)的局面。具體形式是讓相關(guān)俱樂部以“第三 者 ”面貌出現(xiàn)。 五、 廣 告 策 劃思路 廣 告 推廣價值體系 （ 1） 本案廣告推廣定位及原則 主線：項目文化內(nèi)涵、氣質(zhì)與客戶內(nèi)心渴望達(dá)到水乳交融 本案消費群體定位為中高端客戶市場，其關(guān)注焦點在于更多的項目附加值，我們需要做的是找到項目內(nèi)部文化與客戶內(nèi)心渴望有機結(jié)合的交融點。這種生活夢想一直潛藏在他們心中， 我們需要做的就是客戶 被 我們系列 推廣工作呼喚出來。 城市運動家 得到的回報概括為以下 模型： 頤 中最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案定位在中高端市場，應(yīng)該吸取先進(jìn)經(jīng)驗，拋棄當(dāng)前市場的低級做法，將項目推 廣做成一種大氣、高尚的生活態(tài)度 —— 健康、運動、文化交融的全新生活理念。 ② 最少 +最大 原則：本案的廣告推廣，與銷售一同遵循“投入最少的成本前獲取最大效果”的原則 ③ 高端市場 原則：本案定位于高端市場，廣告推廣一定要主要針對高端市場，不可沒有側(cè)重 ④ 賣點交融 原則：廣告推廣中貫穿賣點于始終，更多向文化挖掘偏重，在推 廣生活理念、品位的同時體現(xiàn)賣點 ⑤ 引爆客戶 原則：全案的廣告推廣功能在于引爆客戶的購買欲望，推動進(jìn)而促成搶購潮 ⑥ 緊跟銷售 原則：與銷售掛鉤，與營銷活動及策略掛鉤，緊密與銷售相聯(lián)系 （ 2） 廣告價值體系的建立 項目本身的硬件品質(zhì) ：本案為優(yōu)秀項目，硬件環(huán)境相當(dāng)出色，具備了塑造高端產(chǎn)品的潛質(zhì)。 健康 ：當(dāng)前社會，健康已經(jīng)被人們普遍關(guān)注，尤其在高端客戶群體中，健 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 27 康勝過其他可以炒作的元素概 念，可以成為項目運作推廣中的助推劑。本案結(jié)合運動、健康這種特殊定位元素，融匯于文化中，將其提升為一種全新的理念哲學(xué)，在廣告推廣中升華為能夠打動高端消費群體的“思想概念”，才能夠把項目運作成精品中的精品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣 告 創(chuàng)意及分析 （ 1） 創(chuàng)意策略概述： 巔峰生活 運動家 的傳播理念為核心，以運動為廣告主要表現(xiàn)元素，同時將健康的期望和內(nèi)涵注入創(chuàng)意中，以運動、健康共同構(gòu)成生活文化，一種巔峰生活的文化盛宴，最終上升至每階段廣告的最終思想高度。 （ 2） 創(chuàng)意三部曲 巔峰生活運動家 —— 巔峰生活的 高度 巔峰生活的熱度 巔峰生活的精度 三部曲的創(chuàng)意分別針對：理念與生活信仰的高度，對項目的熱情，對生活情致的追求與項目的精致，三種不同角度對生活信念、對項目本身的全新闡釋，同時，創(chuàng)意都以運動健康為支點平臺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案的媒介運用，根據(jù)市場調(diào)研分析中所得出的媒體效果評估，作出有效性與性價比合理的安排投放。 六、 雙 方 合 作計劃及收 費標(biāo)準(zhǔn) 合 作 前景 我公司在房地產(chǎn)策劃及代理方面有著雄厚的實力和豐富的經(jīng)驗，先后運作了青島市多個房地產(chǎn)項目，包括代理和提供策劃支持。 貴集團(tuán)開發(fā)的山水緣項目，硬性資源優(yōu)秀，如能操作得當(dāng)將會成為島城名盤，目前階段正是需要專業(yè)策劃公司介入推助的時機。我們相信，本案我們雙方的合作前景極為廣闊，合作道路一定會極為光明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 （ 1） 合作形式： 分階段策劃支持 （ 2） 具體劃分 我們 根據(jù)本案的運作，大體劃分成三個階段，分別為開發(fā)商提供策劃及廣告推廣支持： 1 開盤前策劃及廣告推廣籌備； 2 開盤即開盤后熱推期策劃及推廣； 3 中期策劃及推廣支持； 4 如有必要最后階段的清盤可加入。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 收費方式： 第一、階段性收費，每階段收費分為首期與后期兩部分，分別于每階段策劃內(nèi)容完成前后支付，各部分?jǐn)?shù)額如下： 第一階段策劃費用： 15 萬元 第二階段： 15 萬元 第三階段： 15 萬元 共計策劃費： 45 萬元 第二、按月收費，自合同簽定之日起，每月月底之前雙方進(jìn)行費用結(jié)算。