【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新盤(pán)銷售市場(chǎng)沖擊力強(qiáng) 威脅： 與項(xiàng)目同時(shí)期在售樓盤(pán)都處于現(xiàn)房銷售階段，在入市初期不免會(huì)受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排擠 13年將是一個(gè)地產(chǎn)銷售旺年，具備強(qiáng)銷條件的樓盤(pán)將會(huì)鋪天蓋地的廣告宣傳 戶型布局同質(zhì)化產(chǎn)品太多，客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈 本資料來(lái)自 16 四、營(yíng)銷定位 本資料來(lái)自 17 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目形象定位 客戶群體定位 發(fā)展商定位 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目發(fā)展定位 本資料來(lái)自 18 （一）發(fā)展商定位 發(fā)展商定位建議： 突出本土開(kāi)發(fā)商拉近與消費(fèi)者距離 專注于施工、執(zhí)著于品質(zhì) 。體現(xiàn)品質(zhì)有保證 可利用身邊人文關(guān)系資源，做足項(xiàng)目前期宣傳，突出開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力與品質(zhì)。 項(xiàng)目宣傳中期做相應(yīng)活動(dòng)營(yíng)銷，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商責(zé)任，有利持續(xù)提高美譽(yù)度與知名度 本資料來(lái)自 19 （二）市場(chǎng)定位 項(xiàng)目主題定位 通過(guò)訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和地段配套優(yōu)勢(shì)、公司品牌優(yōu)勢(shì)，生態(tài)小區(qū)、極致人文關(guān)懷展現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)模、景觀、品質(zhì)帶來(lái)“閑逸”的動(dòng)感生活空間，及老城區(qū)新面貌，主打懷舊親情牌。樹(shù)立項(xiàng)目性價(jià)比高、配套齊品質(zhì)好的親民形象。 本資料來(lái)自 20 項(xiàng)目形象定位 ——項(xiàng)目配套與地段優(yōu)勢(shì) ——開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) ——生態(tài)宜居人文小區(qū) ——簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑感觀十足 ——價(jià)格適中戶型布局好面積把控好 ——依附歷史資源濃厚 ——大眾口碑宣傳 本資料來(lái)自 21 客戶群體定位 1 二居 25歲左右 有小孩或子女很小和單身為主 家庭月收入4000~6000 自用 大多數(shù)為首次置業(yè) 面積夠用就可以 注重價(jià)格、環(huán)境、治安好、整體規(guī)劃好、地段偏好、交通便利為主。 二居 ~三居 3040歲左右 有子女已上學(xué)和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主 家庭月收入不低于 6000 自用 首次或二次置業(yè)為主 規(guī)劃好、和休閑享受、各類休閑設(shè)施近在咫尺為主。 三居 45歲以上 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 自用與投資為主 二次置業(yè)為主 講求尊貴氣派和休閑享受 本資料來(lái)自 22 按區(qū)域和職業(yè)可分 A 公務(wù)員、教師、企業(yè)中高級(jí)管理人員 B C D 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民 E 本市周邊區(qū)縣購(gòu)房者 本資料來(lái)自 23 購(gòu)房目的分類 （ 1）一般改善性需求（住平房買(mǎi)樓） （ 2）婚房（為子女購(gòu)房結(jié)婚用） （ 3）住房升級(jí)（住舊樓買(mǎi)新樓） （ 4）為孩子上學(xué) 注：其中一般性改善需求與婚房占大部分購(gòu)房比例，可在后期定價(jià)與應(yīng)推廣中作為主要參考與方案制定依據(jù) 本資料來(lái)自 24 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 進(jìn)城農(nóng)民與工薪階層將是項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體，所以推廣要結(jié)合客戶群體展開(kāi)，圍繞周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多做宣傳 購(gòu)房影響因素及心理分析（東光調(diào)研分析） 購(gòu)房因素 位置 環(huán)境 價(jià)格 品牌 配套 交通 物管 比例 15% 10% 30% 8% 10% 12% 15% 本資料來(lái)自 25 （三）產(chǎn)品定位 戶型設(shè)計(jì)原則 ?靈活分隔平面，形成各樓棟中不同的戶型組合，各有差異的戶型設(shè)計(jì)，以適應(yīng)多變的市場(chǎng)需求； ?戶型可分可合靈活處理，以適應(yīng)家庭的適時(shí)需求。 設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 為了滿足高尚居住區(qū)的要求，加之本案臨兩條道路，各單位主要起居廳和臥室窗的設(shè)計(jì)充分考慮隔音效果。臥室窗