【正文】 地特色，利用自然地形地貌創(chuàng)造了豐富的空間。 （ 4） 戶型以大面積為主。這就使得能看到小區(qū)內(nèi)水景或者是山景的房子價格特別高，而看不到水景和山景的房子價格較低，并且戶型非常優(yōu)秀。 9 得即使在此處設(shè)立各種消費場所也不會有成規(guī)模的市場。由于沒有大量的消費者，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是無論項目如何扎堆，周邊配套如何完善，會所這一形式必不可少，幾乎是千篇一律。在 2020 年到 2020 年之間僅僅在浮山后估計有近 80 萬平方米的開發(fā)量，對于我們項目 具有極大的沖擊力和殺傷力。 燕島 國 際公寓 陽光山色 海信浮山后項目 都 市 華彩 四 季 景園 價位（元 /㎡） 5300 6000 13000 5500 5500 6000 5000 （ 4） 高舉環(huán)境和奧運牌。當(dāng)然，隨之而來價格的攀升是必然的趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過對香港東路和海爾路以及福州路和遼陽路周邊項目的調(diào)查，和處于對市場整體競爭態(tài)勢的分析和把握，我們認(rèn)為應(yīng)該將競爭目光和主戰(zhàn)場重點放在浮山后項目。伴隨著這里的交通及甚或配套日趨完善，在相當(dāng)長一段時間會是各界關(guān)注的焦點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 收入 關(guān)注點 期望生活 信息渠道 比例 聯(lián)排別墅 高收入 環(huán)境 \ 地段 高質(zhì)量 \ 高品位 報紙 \ 間接 7% 多層公寓 中 高 收入 環(huán)境 \ 價格 高質(zhì)量 \ 好環(huán)境 報紙 \ 間接 16% 高層公寓 中 高 收入 價格 \ 其他 質(zhì)量 報紙 \ 其他 77% 三、 項 目 定 位分析 本案項目的優(yōu)劣勢是什么 ? 從哪些地方著手“差異化”的塑造？ 項目最終定位是什么？ 注 ： 定位分析中部分內(nèi)容會在營銷思路中詳細(xì)論述。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 信息接受途徑 青島市房地產(chǎn)市場的信息傳播途徑主要有：報紙、地產(chǎn)雜志、電視（少量）、戶 外、間接傳播、其它（包括宣傳品等）。統(tǒng)觀青島市場，高收入人群首次置業(yè)的需求在 2002 年之前應(yīng)該已經(jīng)滿足，青島房地產(chǎn)迅速發(fā)展的數(shù)年間，這部分人群無論出于投資還是居住，大都已經(jīng)進行了首次置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 消 費 群 體分析 消 費 群購買心理 （ 1） 影響消費群購 房的因素 房地產(chǎn)項目影響消費群購買的因素眾多，針對本案的具體情況，我們只列出其中相關(guān)的主要因素點，并根據(jù)以往經(jīng)驗和周邊競爭對手的調(diào)查情況，對其進行分析，尋找最能影響消費心理的幾種因素，在推廣運作中充分考慮其重要性、針對性，使推廣更具效率。 4 本 案 應(yīng)吸取的產(chǎn)品經(jīng)驗 （ 1） 競爭產(chǎn)品缺乏有力的“特質(zhì)化”元素相結(jié)合 周邊 競爭項目中與本案具有相近背景的大多采用了“賣點”推廣，如“半山生活”、“擁翠”等等，都沒有具有塑造極大差別的“特質(zhì)化”元素相結(jié)合，從而使項目推廣變成單純的賣點炒作，與青島其他項目混為一團不易區(qū)分記憶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析本案情況，恰恰是高層占到了多數(shù)（ 77%），多層（ 16%），聯(lián)排別墅（ 7%）。房產(chǎn)價格的主要增長點逐漸向北轉(zhuǎn)移，尤其是市北可謂異軍突起；市南區(qū)因為價格基點已經(jīng)較高，因此增長幅度放緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。強強聯(lián)手是眾多企業(yè)的愿景和必選，在本案開始運作之初，我們?nèi)缒芘c開發(fā)商聯(lián)手合作，相信一定可以將本案推廣成功，一方面獲得更好、更快的銷售，另一方面可以極大提升雙方運作企業(yè)的聲譽。 2 五、 廣 告 策 劃思路 廣 告 推 廣價值體系 （ 1） 本 案 廣 告推廣定位 及原則 （ 2） 廣 告 價 值體系的建 立 廣 告 主 題確立 廣 告 創(chuàng) 意及分析 （ 1） 創(chuàng) 意 策 略概述： （ 2） 創(chuàng) 意 三 部曲 廣 告 投 放計劃及媒 介分析 廣 告 效 果評估（略 ） 六、 雙 方 合 作計劃及收 費標(biāo)準(zhǔn) 合作前景 合 作 方 式及收費 前言 頤中城 市 運 動 家 項 目 策 劃 方 案 目錄 一、 市 場 分 析論證 市 場 主 流產(chǎn)品的塑 造 （ 1） 市 場 流 行的主流產(chǎn) 品 （ 2） 本 案 是 否具有成為 主流產(chǎn)品的潛質(zhì) 本 案 應(yīng) 吸取的產(chǎn)品 經(jīng)驗 （ 1） 競 爭 產(chǎn) 品缺乏有力 的“特質(zhì)化”元素相結(jié)合 （ 2） 本 案 應(yīng) 采取的相應(yīng) 措施 二、 消 費 群 體分析 消 費 群 購買心理 （ 1） 影 響 消 費群購房的 因素 （ 2） 購買動機 （ 3） 信 息 接 受途徑 消 費 群 特征分析 三、 項 目 定 位分析 項 目 情 況概述 項 目 周 邊市場調(diào)查 SWOT 分析 （ 1） 優(yōu)勢分析 （ 2） 劣勢分析 （ 3） 機會分析 （ 4） 威脅分析 形象定位 功能定位 客 戶 群 定位 價格定位 四、 營 銷 策 劃思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城市運動家開發(fā)在即，就地段而言項目本身擁有毋庸置疑的資源與資本 ，而且開發(fā)商的實力也是有目共睹。我公司在對項目經(jīng)過初步調(diào)查分析后，出具了本策劃方案草案（含合作方式探討），提交給開發(fā)商，以供雙方探討磨合，進而能夠達(dá)到合作無間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案位于市南區(qū)靠近市北，因此同時具備了較高的起點價格（對比周邊同類項目）、一定的增長空間（受市北一線產(chǎn)品影響），這就使得本案的銷售既有可喜的一面 ，也有了較大的風(fēng)險存在，若再加上周邊強有力的競爭對手的沖擊，本案的銷售務(wù)必謹(jǐn)慎，不容盲目樂觀。高層當(dāng)然成為本案的主流產(chǎn)品，因此，如何順利銷售高層將是該項目的重中之重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本案推廣運作中切忌此種情況，應(yīng)參考成功案例，塑造屬于項目自己的推廣方式，融入獨特的元素，從而使項目具有“獨一無二”的性質(zhì)。 05101520253035地段 價格 配套 環(huán)境 建筑品質(zhì) 品牌 綠化% 上表中所羅列的影響購買因素，以價格、地段、環(huán)境等影響最大，也就是說消費群最優(yōu)先考慮的因素，其他因素同樣也影響著消費群體，在不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 同項目、不同時間所占據(jù)的比例可能各不相同，但總的來說，以價格、地段、環(huán)境等因素為主要點 ，本案在地段、環(huán)境中有著極大優(yōu)勢，是推廣中重點把握的因素之一?，F(xiàn)階段，首次置業(yè)的群體數(shù)量不會占到多數(shù)。對其信息傳遞效果的調(diào)查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 如下： 051015202530半島都市報青島早報 青島晚報 青島日報戶外雜志?？娨曢g接傳播其他分析 ：青島房地產(chǎn)市場信息傳遞方式多種，其中報紙比重最大（ 54%左右），其次為消費者間接、戶外傳遞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 項 目 情況概述 本案位于青島市市南區(qū)大堯山北山，接近山頂?shù)陌肷教?，是山體的最高建筑；臨銀川西路，交通較好； 總占地面積 123862. 6 平米，容積 率 1. 26，共 722 戶；整體圍合式建筑群，北側(cè)為三組高層（ 20 層），中為多層公寓（ 6 層），南側(cè)為聯(lián)排別墅（ 4 層）；另有會所及幼兒園。 目前青島東部沿海一線土地的急劇萎縮，多數(shù)開發(fā)商都看好浮山一帶的高檔次，高價位，以及帶來的高利潤。 這些項目主要表現(xiàn)出以下幾方面的特點： （ 1） 在福州北路與銀川西路交界處項目主要以高層和小高層為主，或者干脆就是高 層項目（海信 .都市華彩、頤中 .＊＊家為主題的項目、華恩名座、亞星 .美瓴居等）；勁松路附近項目主要以多層為主，小高層和高層為輔（湖光山色、春光山色、浮山后海信項目等）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從剛開始的 不到 4000 元 /平方米到現(xiàn)在 6000 多元。青島氣候宜人，是為數(shù)不多適合人類居住的城市之一。 （ 6） 消費者對項目的看法。但是通過近年房地產(chǎn)會所運營情況看，這種形式已經(jīng)成為開發(fā)商的“雞肋”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 小區(qū)主題不明確。由于同質(zhì)性異常嚴(yán)重和價格的差異，使得整個小區(qū)的消費群體整體檔次差異較大，對于消費者沒有核心的吸引力，對于開發(fā)商沒有核心競爭 力。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目的戶型大多以大戶型為主，動輒 150 ㎡甚至于 200 ㎡，良好的地理位置必然決定該處單位面積房價較高，這使得總房價過高。湖光山色一期 23 個樓座于 2020 年 8 月30 日交付，二期 17 個樓座已開工建設(shè)，二期以高層為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。又是政府舊村改造的示范代表。建筑設(shè)計方面采取豐韻美觀實用的原則，在一定程度上提升了島城康居家庭的居住層次 城 建 福州路項目 項目名稱 福林華庭 開發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團 股 份有限公司 地理位置 福州北路 占地面積 35． 1 總戶數(shù) 戶 型 面積 70－ 135 平方米 總 建 筑 面積 8 萬 綠化率 容積率 小區(qū)配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 11 綜合描述 小區(qū)由 6 座小高層、高層錯落有致地組成，高、中、低的高層群體組合。 第三，城建集團通過對于項目的運作，使客戶對于浮山后的整體局面又有了一個全新的認(rèn)識。 （ 二 ）青島星洲世源置業(yè)有限公司浮山后項目 四 季 景園： 項目名稱 河馬石道路采用內(nèi)環(huán)封閉魚骨型路網(wǎng)體系，縮短步行回家距離，符合人體生理要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從而在價格上做到均衡一致， 銷售速度以及利潤獲取方面均有較高的優(yōu)勢。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量 21 萬平方米 （三） 海信項目 項目名稱 海信浮山后項目 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 勁松一路以東，勁松三路以西，遼陽西路以南 占地面積 總戶數(shù) 建筑密度 ％ 價格 5500 元 總建筑面積 69279 萬平方米 綠化率 38％ 容積率 小區(qū)配套 幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點，生活配套齊備 綜合描述 擁有良好的自然地勢，地塊地勢南高北低，落差約 10 米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一處面積約 萬平方米的湖面，遠(yuǎn)眺浮山森林公園，有很好的自然景觀。都市華彩 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 福州路與寧夏路交匯處 占地面積 187 畝 價格 6000 元 總戶數(shù) 254 戶型 120－ 140 140－ 160 160－ 180 180－ 300 總建筑面積 4． 6 萬 總車位 143 容積率 3． 68 小區(qū)配套 綜合描述 都市華彩由三座高層住宅及一棟 2 層綜合樓組成。半山蘭亭 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 隆德路 占地面積 377． 4 畝 總戶數(shù) 戶型 1 185 價格 8500 元 總建筑面積 30190 萬 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6 層花園洋房結(jié)合 4 層疊拼 HOUSE組成，其中 6 層住宅的戶型面積約 14