【正文】 地特色，利用自然地形地貌創(chuàng)造了豐富的空間。 （ 4） 戶(hù)型以大面積為主。這就使得能看到小區(qū)內(nèi)水景或者是山景的房子價(jià)格特別高，而看不到水景和山景的房子價(jià)格較低，并且戶(hù)型非常優(yōu)秀。 9 得即使在此處設(shè)立各種消費(fèi)場(chǎng)所也不會(huì)有成規(guī)模的市場(chǎng)。由于沒(méi)有大量的消費(fèi)者，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是無(wú)論項(xiàng)目如何扎堆，周邊配套如何完善，會(huì)所這一形式必不可少，幾乎是千篇一律。在 2020 年到 2020 年之間僅僅在浮山后估計(jì)有近 80 萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，對(duì)于我們項(xiàng)目 具有極大的沖擊力和殺傷力。 燕島 國(guó) 際公寓 陽(yáng)光山色 海信浮山后項(xiàng)目 都 市 華彩 四 季 景園 價(jià)位（元 /㎡） 5300 6000 13000 5500 5500 6000 5000 （ 4） 高舉環(huán)境和奧運(yùn)牌。當(dāng)然，隨之而來(lái)價(jià)格的攀升是必然的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 通過(guò)對(duì)香港東路和海爾路以及福州路和遼陽(yáng)路周邊項(xiàng)目的調(diào)查，和處于對(duì)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的分析和把握，我們認(rèn)為應(yīng)該將競(jìng)爭(zhēng)目光和主戰(zhàn)場(chǎng)重點(diǎn)放在浮山后項(xiàng)目。伴隨著這里的交通及甚或配套日趨完善，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)是各界關(guān)注的焦點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 收入 關(guān)注點(diǎn) 期望生活 信息渠道 比例 聯(lián)排別墅 高收入 環(huán)境 \ 地段 高質(zhì)量 \ 高品位 報(bào)紙 \ 間接 7% 多層公寓 中 高 收入 環(huán)境 \ 價(jià)格 高質(zhì)量 \ 好環(huán)境 報(bào)紙 \ 間接 16% 高層公寓 中 高 收入 價(jià)格 \ 其他 質(zhì)量 報(bào)紙 \ 其他 77% 三、 項(xiàng) 目 定 位分析 本案項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)是什么 ? 從哪些地方著手“差異化”的塑造？ 項(xiàng)目最終定位是什么？ 注 ： 定位分析中部分內(nèi)容會(huì)在營(yíng)銷(xiāo)思路中詳細(xì)論述。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 信息接受途徑 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息傳播途徑主要有：報(bào)紙、地產(chǎn)雜志、電視（少量）、戶(hù) 外、間接傳播、其它（包括宣傳品等）。統(tǒng)觀(guān)青島市場(chǎng)，高收入人群首次置業(yè)的需求在 2002 年之前應(yīng)該已經(jīng)滿(mǎn)足，青島房地產(chǎn)迅速發(fā)展的數(shù)年間，這部分人群無(wú)論出于投資還是居住，大都已經(jīng)進(jìn)行了首次置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、 消 費(fèi) 群 體分析 消 費(fèi) 群購(gòu)買(mǎi)心理 （ 1） 影響消費(fèi)群購(gòu) 房的因素 房地產(chǎn)項(xiàng)目影響消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)的因素眾多，針對(duì)本案的具體情況，我們只列出其中相關(guān)的主要因素點(diǎn)，并根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查情況，對(duì)其進(jìn)行分析，尋找最能影響消費(fèi)心理的幾種因素，在推廣運(yùn)作中充分考慮其重要性、針對(duì)性，使推廣更具效率。 4 本 案 應(yīng)吸取的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn) （ 1） 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品缺乏有力的“特質(zhì)化”元素相結(jié)合 周邊 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中與本案具有相近背景的大多采用了“賣(mài)點(diǎn)”推廣，如“半山生活”、“擁翠”等等，都沒(méi)有具有塑造極大差別的“特質(zhì)化”元素相結(jié)合，從而使項(xiàng)目推廣變成單純的賣(mài)點(diǎn)炒作，與青島其他項(xiàng)目混為一團(tuán)不易區(qū)分記憶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分析本案情況，恰恰是高層占到了多數(shù)（ 77%），多層（ 16%），聯(lián)排別墅（ 7%）。房產(chǎn)價(jià)格的主要增長(zhǎng)點(diǎn)逐漸向北轉(zhuǎn)移，尤其是市北可謂異軍突起；市南區(qū)因?yàn)閮r(jià)格基點(diǎn)已經(jīng)較高，因此增長(zhǎng)幅度放緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是眾多企業(yè)的愿景和必選，在本案開(kāi)始運(yùn)作之初，我們?nèi)缒芘c開(kāi)發(fā)商聯(lián)手合作，相信一定可以將本案推廣成功，一方面獲得更好、更快的銷(xiāo)售，另一方面可以極大提升雙方運(yùn)作企業(yè)的聲譽(yù)。 2 五、 廣 告 策 劃思路 廣 告 推 廣價(jià)值體系 （ 1） 本 案 廣 告推廣定位 及原則 （ 2） 廣 告 價(jià) 值體系的建 立 廣 告 主 題確立 廣 告 創(chuàng) 意及分析 （ 1） 創(chuàng) 意 策 略概述： （ 2） 創(chuàng) 意 三 部曲 廣 告 投 放計(jì)劃及媒 介分析 廣 告 效 果評(píng)估（略 ） 六、 雙 方 合 作計(jì)劃及收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合作前景 合 作 方 式及收費(fèi) 前言 頤中城 市 運(yùn) 動(dòng) 家 項(xiàng) 目 策 劃 方 案 目錄 一、 市 場(chǎng) 分 析論證 市 場(chǎng) 主 流產(chǎn)品的塑 造 （ 1） 市 場(chǎng) 流 行的主流產(chǎn) 品 （ 2） 本 案 是 否具有成為 主流產(chǎn)品的潛質(zhì) 本 案 應(yīng) 吸取的產(chǎn)品 經(jīng)驗(yàn) （ 1） 競(jìng) 爭(zhēng) 產(chǎn) 品缺乏有力 的“特質(zhì)化”元素相結(jié)合 （ 2） 本 案 應(yīng) 采取的相應(yīng) 措施 二、 消 費(fèi) 群 體分析 消 費(fèi) 群 購(gòu)買(mǎi)心理 （ 1） 影 響 消 費(fèi)群購(gòu)房的 因素 （ 2） 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) （ 3） 信 息 接 受途徑 消 費(fèi) 群 特征分析 三、 項(xiàng) 目 定 位分析 項(xiàng) 目 情 況概述 項(xiàng) 目 周 邊市場(chǎng)調(diào)查 SWOT 分析 （ 1） 優(yōu)勢(shì)分析 （ 2） 劣勢(shì)分析 （ 3） 機(jī)會(huì)分析 （ 4） 威脅分析 形象定位 功能定位 客 戶(hù) 群 定位 價(jià)格定位 四、 營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。城市運(yùn)動(dòng)家開(kāi)發(fā)在即，就地段而言項(xiàng)目本身?yè)碛形阌怪靡傻馁Y源與資本 ，而且開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也是有目共睹。我公司在對(duì)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)初步調(diào)查分析后，出具了本策劃方案草案（含合作方式探討），提交給開(kāi)發(fā)商，以供雙方探討磨合，進(jìn)而能夠達(dá)到合作無(wú)間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本案位于市南區(qū)靠近市北，因此同時(shí)具備了較高的起點(diǎn)價(jià)格（對(duì)比周邊同類(lèi)項(xiàng)目）、一定的增長(zhǎng)空間（受市北一線(xiàn)產(chǎn)品影響），這就使得本案的銷(xiāo)售既有可喜的一面 ，也有了較大的風(fēng)險(xiǎn)存在，若再加上周邊強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的沖擊，本案的銷(xiāo)售務(wù)必謹(jǐn)慎，不容盲目樂(lè)觀(guān)。高層當(dāng)然成為本案的主流產(chǎn)品，因此，如何順利銷(xiāo)售高層將是該項(xiàng)目的重中之重。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。本案推廣運(yùn)作中切忌此種情況，應(yīng)參考成功案例，塑造屬于項(xiàng)目自己的推廣方式，融入獨(dú)特的元素，從而使項(xiàng)目具有“獨(dú)一無(wú)二”的性質(zhì)。 05101520253035地段 價(jià)格 配套 環(huán)境 建筑品質(zhì) 品牌 綠化% 上表中所羅列的影響購(gòu)買(mǎi)因素，以?xún)r(jià)格、地段、環(huán)境等影響最大，也就是說(shuō)消費(fèi)群最優(yōu)先考慮的因素，其他因素同樣也影響著消費(fèi)群體，在不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 同項(xiàng)目、不同時(shí)間所占據(jù)的比例可能各不相同，但總的來(lái)說(shuō)，以?xún)r(jià)格、地段、環(huán)境等因素為主要點(diǎn) ，本案在地段、環(huán)境中有著極大優(yōu)勢(shì)，是推廣中重點(diǎn)把握的因素之一?，F(xiàn)階段，首次置業(yè)的群體數(shù)量不會(huì)占到多數(shù)。對(duì)其信息傳遞效果的調(diào)查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 如下： 051015202530半島都市報(bào)青島早報(bào) 青島晚報(bào) 青島日?qǐng)?bào)戶(hù)外雜志專(zhuān)刊電視間接傳播其他分析 ：青島房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳遞方式多種，其中報(bào)紙比重最大（ 54%左右），其次為消費(fèi)者間接、戶(hù)外傳遞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7 項(xiàng) 目 情況概述 本案位于青島市市南區(qū)大堯山北山，接近山頂?shù)陌肷教帲巧襟w的最高建筑；臨銀川西路，交通較好； 總占地面積 123862. 6 平米，容積 率 1. 26，共 722 戶(hù)；整體圍合式建筑群，北側(cè)為三組高層（ 20 層），中為多層公寓（ 6 層），南側(cè)為聯(lián)排別墅（ 4 層）；另有會(huì)所及幼兒園。 目前青島東部沿海一線(xiàn)土地的急劇萎縮，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都看好浮山一帶的高檔次，高價(jià)位，以及帶來(lái)的高利潤(rùn)。 這些項(xiàng)目主要表現(xiàn)出以下幾方面的特點(diǎn)： （ 1） 在福州北路與銀川西路交界處項(xiàng)目主要以高層和小高層為主，或者干脆就是高 層項(xiàng)目（海信 .都市華彩、頤中 .＊＊家為主題的項(xiàng)目、華恩名座、亞星 .美瓴居等）；勁松路附近項(xiàng)目主要以多層為主，小高層和高層為輔（湖光山色、春光山色、浮山后海信項(xiàng)目等）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從剛開(kāi)始的 不到 4000 元 /平方米到現(xiàn)在 6000 多元。青島氣候宜人，是為數(shù)不多適合人類(lèi)居住的城市之一。 （ 6） 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的看法。但是通過(guò)近年房地產(chǎn)會(huì)所運(yùn)營(yíng)情況看，這種形式已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的“雞肋”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 小區(qū)主題不明確。由于同質(zhì)性異常嚴(yán)重和價(jià)格的差異，使得整個(gè)小區(qū)的消費(fèi)群體整體檔次差異較大，對(duì)于消費(fèi)者沒(méi)有核心的吸引力，對(duì)于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng) 力。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項(xiàng)目的戶(hù)型大多以大戶(hù)型為主，動(dòng)輒 150 ㎡甚至于 200 ㎡，良好的地理位置必然決定該處單位面積房?jī)r(jià)較高，這使得總房?jī)r(jià)過(guò)高。湖光山色一期 23 個(gè)樓座于 2020 年 8 月30 日交付，二期 17 個(gè)樓座已開(kāi)工建設(shè)，二期以高層為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。又是政府舊村改造的示范代表。建筑設(shè)計(jì)方面采取豐韻美觀(guān)實(shí)用的原則，在一定程度上提升了島城康居家庭的居住層次 城 建 福州路項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 福林華庭 開(kāi)發(fā)商 青 島 城 市建 設(shè) 集團(tuán) 股 份有限公司 地理位置 福州北路 占地面積 35． 1 總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 型 面積 70－ 135 平方米 總 建 筑 面積 8 萬(wàn) 綠化率 容積率 小區(qū)配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11 綜合描述 小區(qū)由 6 座小高層、高層錯(cuò)落有致地組成，高、中、低的高層群體組合。 第三，城建集團(tuán)通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作，使客戶(hù)對(duì)于浮山后的整體局面又有了一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。 （ 二 ）青島星洲世源置業(yè)有限公司浮山后項(xiàng)目 四 季 景園： 項(xiàng)目名稱(chēng) 河馬石道路采用內(nèi)環(huán)封閉魚(yú)骨型路網(wǎng)體系，縮短步行回家距離，符合人體生理要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。從而在價(jià)格上做到均衡一致， 銷(xiāo)售速度以及利潤(rùn)獲取方面均有較高的優(yōu)勢(shì)。 在 2020 年到 2020 年間開(kāi)發(fā)量 21 萬(wàn)平方米 （三） 海信項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 海信浮山后項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 勁松一路以東，勁松三路以西，遼陽(yáng)西路以南 占地面積 總戶(hù)數(shù) 建筑密度 ％ 價(jià)格 5500 元 總建筑面積 69279 萬(wàn)平方米 綠化率 38％ 容積率 小區(qū)配套 幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，生活配套齊備 綜合描述 擁有良好的自然地勢(shì)，地塊地勢(shì)南高北低，落差約 10 米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一處面積約 萬(wàn)平方米的湖面，遠(yuǎn)眺浮山森林公園，有很好的自然景觀(guān)。都市華彩 開(kāi)發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 福州路與寧夏路交匯處 占地面積 187 畝 價(jià)格 6000 元 總戶(hù)數(shù) 254 戶(hù)型 120－ 140 140－ 160 160－ 180 180－ 300 總建筑面積 4． 6 萬(wàn) 總車(chē)位 143 容積率 3． 68 小區(qū)配套 綜合描述 都市華彩由三座高層住宅及一棟 2 層綜合樓組成。半山蘭亭 開(kāi)發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 隆德路 占地面積 377． 4 畝 總戶(hù)數(shù) 戶(hù)型 1 185 價(jià)格 8500 元 總建筑面積 30190 萬(wàn) 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 項(xiàng)目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6 層花園洋房結(jié)合 4 層疊拼 HOUSE組成，其中 6 層住宅的戶(hù)型面積約 14