【正文】 位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目周邊分析 ? 當(dāng)前項目周邊在售樓盤與備售樓盤已經(jīng)有 9個樓盤，在售樓盤有“嘉州明珠”、“福鑫花園”、“元龍春天”、“領(lǐng)地國際公寓”、“花語美地”、“清華星城”、“嘉州之春”而備售項目有“百合花園”、“清華星城二期”、“嘉美花園”三個項目。從購房者的構(gòu)成看，炒房者已沒了市場，而一些投資者會因為投資成本加大而退出購房隊伍。一方面是沒實力的投機客，會在這大限前推出存貨或取消交易，另一方面市場亦會慢慢消化了這新政策影響，個別區(qū)域樓市在劇痛后將會更健康發(fā)展。和加收營業(yè)稅的門鎖，使一些投機的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開發(fā)商嘗到了房產(chǎn)被套牢和買賣成本加大的苦果。投機將集中拋盤，而由于投資的初始成本加大，未來成本又有很大的不確定性，再加上政策具有強烈的導(dǎo)向性作用，使得好多購房者對市場的心理預(yù)期正在逐漸轉(zhuǎn)變，放緩?fù)顿Y的步伐?！? “ 39。五六月將是新樓盤上市的高峰期。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降。對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。隨著新城區(qū)建設(shè)工作的開展，大量的土地也將進入市場。 2020年舊城改造將有一部分土地進入市場，舊城區(qū)區(qū)域部分儲備土地也將有計劃的進入市場進行交易。 ? 3）利率變化影響 ? ○ 2020年 10月 29日首次加息，它的真正影響可能在 2020年第二季度才能顯現(xiàn)，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產(chǎn)開發(fā)商壓力逐步體現(xiàn)出來。從 1月份 980元 /平方米逐步漲到年底 1500元 /平方米，雖說在 10三個月保持平穩(wěn)，但在年底 11月份以后不分地段、區(qū)域均價在 1200元 /平方米的占到 14%的比例， 12001300元/平方米的占到 14%的比例，而 13901400元 /平方米的中間價格卻沒有。這也說明 2020年關(guān)于戶型中、小戶 型將占到戶型的主導(dǎo)地位，市場反應(yīng)的需求也顯示偏向 于中、小戶型上來。 ? 但２００５年３月樂山樓市開始出現(xiàn)了“待銷”的場面，造成這種局面出現(xiàn)的原因有 四個：首先國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行第二次調(diào)整利息與一系列的政策影響房 地產(chǎn)市場；其二，樂山房地產(chǎn)開發(fā)商受２００４年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的火暴局面影響， 相繼在２００５年推出開發(fā)項目樓盤，造成了樂山樓市激烈競爭的場面；其三，樂山本土 購房者的需求已經(jīng)基本飽和，一部分購房者也具需求，但是因為房價較高保持觀望態(tài)度 等；其四，２００５年樂山區(qū)縣也大勢開發(fā)樓盤項目，大大削弱了樂山房地產(chǎn)購買市場； 其五，２００５年６月１日開始實施政府出臺新政策，而真正效果要在一個季度后才能反 應(yīng)出來． 由以上分析，可以預(yù)測樂山下個季度樂山樓市將競爭更加激烈，購房者依然保持觀望、 等待狀態(tài)，同時也體現(xiàn)了樂山樓市需要新的“血液”，而樂山空置率也會上漲，而價格將 不會像２００４年一樣攀升，而是保持現(xiàn)價，但從另一個角度來看樂山房地產(chǎn)房價卻是回 落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 從目前樂山房地產(chǎn)市場來看正在推出的項目有領(lǐng)地集團的領(lǐng)地國際公寓與萊福帝勝 ? 景、星都房產(chǎn)的花語美地、禹伽房產(chǎn)的靚達電梯公寓等近１６個樓盤，總建筑面積４０ ? 萬平方米左右。對于樂山樓市中中高檔樓盤區(qū)域的特點也表現(xiàn)出 來，高端生活區(qū)有幾個重要的特點，一是區(qū)域有大量的知識型的高收入群體，大家思維活 躍，觀念前，有大致相似的消費習(xí)慣，喜歡新型的、高檔次的現(xiàn)代休閑娛樂方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5）、樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型” ? 在今年房地產(chǎn)市場走勢樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型”從產(chǎn)品類型到小區(qū)設(shè)計規(guī)劃；從戶型設(shè)計到面積打造；從銷售到宣傳；從小區(qū)配套到樓盤檔次都在飛速變化，產(chǎn)品類型已經(jīng)從以往的多層（商?。┳≌蚴菃我坏母邔与娞莨⒆呦蛄水a(chǎn)品多元化；小區(qū)設(shè)計規(guī)劃從以往的單一設(shè)計走向了注重綠化、小區(qū)人文景觀的設(shè)計；從戶型、面積來看開發(fā)商不在打造過大的面積與傳統(tǒng)式的戶型，戶型更加人性化大大的方便了住戶，從客戶需求的角度出發(fā)、考慮，面積也隨著市場的需求進行控制轉(zhuǎn)向了了解市場、把握市場的理性開發(fā)；從銷售到宣傳來看，現(xiàn)銷售樓盤強化銷售人員專業(yè)化，宣傳多樣化，已經(jīng)從以往不做宣傳或是宣傳單一走向了宣傳多樣化，擺脫了以往的銷售宣傳理念，加入到時代的房地產(chǎn)競爭中來；從小區(qū)配套與樓盤檔次上來看更加具有針對性，從以往的一般配套與樓盤檔次走向了具有目標、目的的規(guī)劃，具有針對性的客戶銷售與宣傳。近年來樂山房價上揚，許多收入穩(wěn)定的中、高收入群體都愿意將“閑錢”投資到房產(chǎn)上，對投資金額不大的小商鋪和小戶型住宅很感興趣。但多數(shù)購房者和投資者對商鋪的興趣并不大，而是鐘情于住宅，無論是以前的老盤，還是一些新開樓盤，參觀者最關(guān)注的是住宅。期房限轉(zhuǎn) 39。綜合判斷，也許 6月份真的會成為樓市的 39。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降?！? 七部委出臺的“意見”規(guī)定，自 6月 1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。但是，這又難免會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的下降。以上兩個規(guī)定的出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的資金要求，因為目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常 70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 8）、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商被銀行信貸政策制約房產(chǎn)發(fā)展 ? 嚴格消費信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調(diào)控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實限制了消費者和投資者的購買欲望。 二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū) ,個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 ? 隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制 ， 5月 1日以后 ， 各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻 ， 其中主要是對個人購買第二套 (含兩套以上 )的住房按揭貸款以及高檔別墅 、 商鋪等貸款 ， 更加謹慎 ， 旨在抑制過度的炒房投機行為 ， 降低銀行自身的信貸風(fēng)險 。 同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭 ， 生成 “ 價格大戰(zhàn) ” 的競爭格局 。 長期以來 ， 土地增值稅在相當(dāng)多的城市并沒有嚴格征收 ， 從而使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了比較大的利潤空間 。銀行加息對大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商是一種考驗。 2020年 10月 29日，央行九年來首次加息，中國人民銀行將金融機構(gòu)存貸款基準利率上調(diào)０．２７個百分點，這是央行近１０年來首次上調(diào)銀行利率。如社區(qū)生活配套要求、車位配套要求、環(huán)境規(guī)范部分要求。 ? （ 2）、建材上漲房產(chǎn)運作壓力加大 ? 2020年以鋼材為龍頭的建材價格的上漲將繼續(xù)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的運作壓力。 ? 銀行關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款作了調(diào)整與貸款的利息提高，國家對土地的控制，可開發(fā)的土地越來越少。 ? 項目周邊的機遇：項目處于新城區(qū)大型生活社區(qū) ， 交通極為方便 ， 采光 、 通風(fēng)好 ，成為產(chǎn)品的優(yōu)勢也成為了自身的機遇 。 對項目視覺效果不好 ， 影響購買 、 居住生活心理 。 ? 樂山市區(qū)部分經(jīng)濟條件較好的居民已經(jīng)擁有住房 ， 周邊老式樓盤對項目造成一定沖擊 ，新城區(qū)商業(yè)氣氛依然不夠濃烈 ， 生活 、 購物不如老城區(qū) 。 ? （二）項目劣勢 ? 同類小區(qū)競爭激烈 ? “嘉州花城”由于小區(qū)物業(yè)管理得法，區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，深受不少樂山以及區(qū)縣人士喜愛。 ? 1定位優(yōu)勢：本項目以地中海式小區(qū)園林景觀、總規(guī)劃設(shè)計的多層（商?。┳≌^(qū)，小區(qū)人文環(huán)境，小區(qū)生活與人文景觀環(huán)境溶為一體，將給樂山人民灌輸了最佳人居環(huán)境生活模式，相對樂山房地產(chǎn)市場的需求本相目從戶型設(shè)計、房屋面積、銷售均價都符合市場需求。 ? 地處樂山嘉興路，緊鄰樂山新世紀廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮，生活便捷。由于前幾年樂山個別樓盤因后期資金不足，而導(dǎo)致一時間“爛尾樓風(fēng)潮”鋪天蓋地，消費者對發(fā)展商的實力特別看重。距離匯得陽光美林苑 ?康城僅 5分鐘步行，便是樂山最大的廣場“新世紀廣場”。這種小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的園林風(fēng)光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑娛樂及本地成功人士居家置 業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開發(fā)絕對不會是偶然和例外的。 ? 通過調(diào)查研究得出的結(jié)論： ? 1. 只要項目“環(huán)境靚、配套全、規(guī)模大”，市場銷售均較好。公司在成功開發(fā)匯得陽光大廈、匯得陽光美林苑等樂山知名樓盤后再次出 擊，打造高品質(zhì)、低價位現(xiàn)代健康住宅。幅員面積 825平方公里，總?cè)丝?，其中非農(nóng)人口 22萬。 康城形象營銷 ? 一、確立項目名稱 ? 二、項目區(qū)名、路名、門牌名提案 ? 三、 各景觀組團命名 ? 四、 確立項目標志 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、確立項目 VI系統(tǒng) ? 六、應(yīng)用部分 ? 七、營銷接待中心包裝設(shè)計 ? 八、工地環(huán)境包裝設(shè)計 第四章 項目營銷推廣策劃 ? 第一節(jié) 營銷推廣企劃方案 ? 一、 廣告策略 ? 二、 廣告戰(zhàn)略目標 ? 三、 項目分析和廣告定位 ? 四、 廣告創(chuàng)意分析 ? 五、 廣告策略分析 ? 六、 廣告階段及媒體組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一章 美林苑 ?康城項目投資營銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一節(jié) 美林苑 ?康城項目市場可行性告 ? 一、美林苑 ?康城項目介紹 ? 本項目簡稱“康城”，位于四川省樂山市新城區(qū)嘉興路，占地面積 30左右畝（ ），東臨嘉興路，南臨百燕路，西臨規(guī)劃中的春華路（延伸道路），北臨鳳凰路，交通十分便利。印象住宅項目營銷策劃 全 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一章 美林苑 ?康城項目投資營銷 ? 第一節(jié) 美林苑 ?康城項目市場可行性報告 ? 一、美林苑 ?康城項目介紹 ? 二、本項目的可行性研究 ? 三、項目素質(zhì)分析 ? 四、 2020年樂山房地產(chǎn)市場分析 ? 五、 2020年樂山現(xiàn)售樓盤分析 ? 六、美林苑 ?康城項目周邊分析 ? 七、美林苑 ?康城市場定位 ? 八、美林苑 ?康城項目規(guī)劃要求 ? 九、美林苑 ?康城整體項目策劃 ? 十、美林苑 ?康城項目銷售形式部署及調(diào)整因素 ? 十一、結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 第二節(jié) 美林苑 康城 美林苑 康城規(guī)劃設(shè)計營銷 ? 一、規(guī)劃設(shè)計 ? 二、建筑風(fēng)格的選定及色彩計劃 ? 三、主力戶型組合 ? 四、環(huán)境設(shè)計 ? 五、樣板房及營銷中心的裝飾 第三章 美林苑 市中區(qū)下轄 10個鄉(xiāng) 16個鎮(zhèn)， 4個街道辦事處， 254個行政村、 41個居民委員會，其中城市社區(qū)居委會 30個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （三）本項目發(fā)展商 ——四川匯得置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 樂山匯得置業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為樂山房地產(chǎn)行業(yè)居重要地位的房地產(chǎn)公司。在調(diào)研過程中，重點調(diào)研 了成功項目的經(jīng)濟和暫時不成功項目失敗的教訓(xùn)（具體內(nèi)容請參閱本節(jié)內(nèi)容五）。然而隨著樂山新城區(qū)的開發(fā)，市外清新的環(huán)境已深受市內(nèi)居民的青睞，以追求環(huán)境為突出賣點的園林式休閑小區(qū)將成功推出。 ? ? 匯得陽光美林苑 ?康城，規(guī)劃出高尚別致的下沉式水體音樂廣場，可以感受“楊柳青青溪水流，靜靜聆聽鳥語鳴”的詩情畫意。一個大型項目的開發(fā)，實力雄厚的發(fā)展商便是項目最堅實的后盾，由于房地產(chǎn)業(yè)在樂山地區(qū)日趨成熟，購房者在選擇樓盤時往往會受發(fā)展商的開發(fā)實力強弱所影響。而這部分人的潛在購買力是很多發(fā)展商所不能具備的。 ? 項目地處成熟區(qū)域、黃金地段。 ? 1面積、戶型設(shè)計優(yōu)勢：從戶型設(shè)計上說戶型比較人性化，動靜自然分割開來，方便了生活需要，既時尚又實用，從面積上來說房屋的面積正是市場購買者所需要的面積。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 市民長期以來購房熱情很高：改善生活居住條件愿望強烈 ， 更是希望擁有新的生活空間與環(huán)境等 。 ? 市場弱勢：通過市場調(diào)查分析 ， 在項目周邊的消費群體大多部分已經(jīng)購買住宅 ． ? 今年 ， 以目前來看已經(jīng)形成了樂山樓市三大競爭片區(qū) ， 如：肖壩＼濱江路＼鳳凰路三大片區(qū) ． ? 項目周邊自然環(huán)境景觀沒有 ， 項目與其他樓間距較近 ， 周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 本項目自身景觀環(huán)境的機遇：本項目采用 “ 地中海式 ” 的園林景觀設(shè)計 ， 引進具有異國他鄉(xiāng)的特點 ， 在目前樂山樓市中還屬于新穎的生活景觀 、 環(huán)境理念 ， 對購房者具有很強的吸引力 。這反映出樂山樓市住宅基本已經(jīng)達到飽和狀態(tài)，也反映出激烈的樓盤競爭即將開始！ ? 對現(xiàn)有的樂山市住宅市場分析，現(xiàn)售樓盤創(chuàng)新銷售模式，創(chuàng)新的模式逐漸普遍起來，各項目樓盤不斷挖掘項目本身特點與買點，很多樓盤推廣主題明確， ? 倡導(dǎo)新理念，戶型設(shè)計比較新穎、合理，很多樓盤大勢宣傳推廣感念，進行整體包裝與宣傳推廣，銷售價格不斷平穩(wěn)上漲，市場的對新穎的樓盤比較接受 ? 房地產(chǎn)市場的內(nèi)在威脅：隨著樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開發(fā)項目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂山市購房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計上越來越人性化，方便合理的布局；