【正文】 萬元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付 4萬元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交 2 萬元即可，剩下 2萬在一年內(nèi)分三次交開發(fā)就可 以了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案例分析： 如 A 棟一樓 018 號(hào)鋪（提供六成 10 年按揭） 面積（ ㎡ ） 50 售價(jià)（萬元） 55 11000元 /㎡ 返租價(jià)（萬元） 13750元 /㎡ （ 補(bǔ)差價(jià) 2650元 /㎡ ，總價(jià) ） 首期（元） 40% 月供（元 /㎡ ） 4706 60% 一次性返還（萬元） 前三年，按 8%回報(bào)率計(jì) 后七年返還（萬元） 每年按 8%回報(bào)率返，返 /年 第十年即收回投資成本 （萬元） 55 一次性返還＋后七年返還 后六十年租金收益（萬元） 108 30元 /㎡ 計(jì)，不包括租金及地價(jià)增值收益 凈收益預(yù)計(jì)（萬元） 凈收益 =十年返租回報(bào) +后 60年收益 — 首期 — 10年月供。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。公司已成立物業(yè)管理 公司，但因經(jīng)驗(yàn)不足，必須聘請知名物管公司擔(dān)當(dāng)顧問，以確保項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。 具體方式為：出租和銷售同時(shí)進(jìn)行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng) 營，到時(shí)帶租約出售，以此吸引投資的買家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營方案及策略 經(jīng)營思路及方針 總體來說，本項(xiàng)目的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起 “欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地” 的商業(yè)定位。 價(jià)格策略 ? 低開高走 樓盤的定價(jià)雖然有一個(gè)均價(jià)，但如何達(dá)到這個(gè)均價(jià)是一種藝術(shù)，開價(jià)是一種藝術(shù)，總價(jià)是一種藝術(shù)，總的來說是做到 “低開高走 ”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 消費(fèi)者來源 ? 本項(xiàng)目作為大型餐飲、娛樂、休閑時(shí)尚廣場，將輻射整個(gè)欽州市。 區(qū)域 功能分布 備 注 A 區(qū) 一、二樓 餐欽 A棟部份 三樓以上 KTV 包箱、娛樂、旅業(yè)用房 B 區(qū) 一樓 藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等 B棟部份 二樓 超市 C 區(qū) 一樓 美容美發(fā)、按摩、足浴等 C棟部份 二樓 美容院、健身館、休閑俱樂部 D 區(qū) 一樓 餐欽 D棟部份 二樓 情調(diào)酒吧、咖啡廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)發(fā)展趨勢。 ? 行業(yè)趨勢 本市建造購物中心、 Shoppingmall、百貨店等日趨激烈，重復(fù)定位現(xiàn)象日益嚴(yán)重，要迎合市場追捧和響應(yīng)，必須尋找新的業(yè)態(tài)及定位，本案定位餐飲、娛樂、休閑于一體，符合行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有自己獨(dú)特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅部份定位 專為城市精英傾力打造 —— 一城市活力一族專屬精品社區(qū) 依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機(jī)會(huì)引發(fā)投資風(fēng)暴； ? 本項(xiàng)目以市場補(bǔ)缺者的角度，對(duì)項(xiàng)目做出了切合市場實(shí)際的發(fā)展定位。當(dāng)前市民的心理承受價(jià)格不高（住宅均價(jià) 1400 元 /平方米，商鋪 4500 元 /平方米已為上限），觀念的扭轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實(shí)現(xiàn)； ? 住宅的價(jià)格（小戶型公寓）將超過本市 所有住宅樓盤價(jià)格，價(jià)格提升的速度及幅度將受到市場價(jià)格敏感度高的制約，在操作上難以把握； ? 二層商鋪面臨買家認(rèn)同度的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目必須有一個(gè)滿意的價(jià)格，才能收到預(yù)期的效益。隨著城市化進(jìn)程的加速，市區(qū)人口逐步增多，本項(xiàng)目的商住 價(jià)值將逐漸呈現(xiàn)，為買家所認(rèn)同； ? 本市缺乏投資型的商鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強(qiáng)的車流、人流，本項(xiàng)目區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無限，是投資興業(yè)的最佳選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 文化素養(yǎng)高，大專以上學(xué)歷，事業(yè)剛剛起步或小有起色，有豐厚收入，但積蓄不多。 ? 目標(biāo)客戶群的主要職業(yè) —— 白領(lǐng)：金融、通信、 IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè) —— 公務(wù)員 —— 生意人 市場定位 首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場 黃金商圈最具“可去性”的 大型 餐飲、娛樂、休閑廣場 依據(jù)： ? 價(jià)值規(guī)律 由于 餐飲、娛樂、休閑 的投資回報(bào)率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動(dòng)態(tài)向的可能 性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會(huì)受到具有一定資金實(shí)力和區(qū)域影響力的 商戶青睞，符合價(jià) 值規(guī)律的基本要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 潛在租售客戶來源 ? 投資型買家； ? 經(jīng)濟(jì)較發(fā) 達(dá)地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商； ? 本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶； ? 欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個(gè)人； ? 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定價(jià)策略 本項(xiàng)目的基本定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以市場定價(jià)法結(jié)合成本定價(jià)、心理定價(jià)、目 標(biāo)利潤定價(jià)、朝向定價(jià)、口彩等，得出本項(xiàng)目各棟物業(yè) 平均價(jià)格 ，具體如下： 區(qū)域 樓層 價(jià)格 （元 /㎡ ） 銷售面積 （ ㎡ ） 銷售金額 （萬元） A 棟 商鋪 一層 10800 二層 4500 小戶型 三 ~九層 1880 B 棟 商鋪 一層 4800 二層 3000 住宅 三 ~六層 1300 C 棟 商鋪 一層 4000 二層 2600 住宅 三 ~六層 1380 D 棟 商鋪 一層 5000 二層 3000 住宅 三 ~六層 1350 合計(jì) 商鋪 小戶型 住宅 共計(jì) : 萬元 注 :以上為項(xiàng)目目標(biāo)利潤價(jià)， 并非一成不變，具體到樓盤的推出，會(huì)因售 樓的時(shí)間、工程的進(jìn)度、付款方式、按揭、市場競爭等因素進(jìn)行調(diào)整 ，升漲幅度在 3~5%左右進(jìn)行調(diào)控， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 具體價(jià)格執(zhí)行體系，另行制定。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。