【正文】 加房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)作壓力。近年來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不斷增長，促使物價總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本處于只升不降的格局。 ? （ 3）、配套設(shè)施提高成本上升 ? 配套設(shè)施要求的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。建設(shè)部新修訂的 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 ，對新建居住區(qū)的配套設(shè)計規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求。如社區(qū)生活配套要求、車位配套要求、環(huán)境規(guī)范部分要求。這些配套設(shè)計規(guī)范的變革也將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定程度的上升。 ? （ 4）、央行加息房價上升 ? 2020年央行 121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。從 2020年 8月的國務(wù)院 18號令(《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 )，到 2020年 3月的“指引” (《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 》 )，再到央行加息壓力導(dǎo)致房地產(chǎn)價格有一定程度的上升。 2020年 10月 29日，央行九年來首次加息，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個百分點(diǎn)，這是央行近１０年來首次上調(diào)銀行利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到 %，一年期貸款利率提高到 %。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。央行加息會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升，并對中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會在一定程度上抑制購房需求的擴(kuò)張。銀行加息對大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商是一種考驗(yàn)。加息直接導(dǎo)致財務(wù)成本增加，這樣的壓力可能會改變一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，最終結(jié)果是開發(fā)企業(yè)面臨行業(yè)洗牌， 2020年 3月銀行第二次調(diào)整利息。因?yàn)?2020年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費(fèi)者在 2020年 12月到 2020年 2月大量置業(yè)，所以 2020年 3月出現(xiàn)了“待銷”局勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5） 、 土地增值稅的嚴(yán)格征管 ? 土地增值稅的嚴(yán)格征管將使房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力增大 。 長期以來 ， 土地增值稅在相當(dāng)多的城市并沒有嚴(yán)格征收 ， 從而使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了比較大的利潤空間 。 從 2020年下半年開始 ， 各地對土地增值稅的口子收緊 ， 實(shí)施嚴(yán)格的征管 。 這樣 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要么就要削減其利潤份額 ， 要么就不得不將土地增值稅攤到房價之中 ， 然而 2020年政府對土地增值稅的征管將加大力度 。 ? （ 6） 、 產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競爭加劇 ? 房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低 ， 另一方面規(guī)模性的房地產(chǎn)開發(fā)又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化 。 同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭 ， 生成 “ 價格大戰(zhàn) ” 的競爭格局 。 因此 ， 2020年存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競爭 。 ? （ 7） 、 關(guān)于銀行按揭 ? 2020年 2月 26日 ， 中國銀監(jiān)會發(fā)布了 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 (征求意見稿 )》 。 《 指引 》 規(guī)定 ， 商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放 ， 應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下 (含 50%)， 月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下 (含 55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 ? 隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制 ， 5月 1日以后 ， 各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻 ， 其中主要是對個人購買第二套 (含兩套以上 )的住房按揭貸款以及高檔別墅 、 商鋪等貸款 ， 更加謹(jǐn)慎 ， 旨在抑制過度的炒房投機(jī)行為 ， 降低銀行自身的信貸風(fēng)險 。 ? 央行調(diào)整住房信貸政策為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康 、 持續(xù)發(fā)展 ,中國人民銀行決定 ,從 2020年 3月 17日起 ,調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策 。 一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ,實(shí)行下限管理 ,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則 。 以 5年期以上個人住房貸款為例 ,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 (即 %),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 。 二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū) ,個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。具體調(diào)整的城市或地區(qū) ,可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定 ,不搞一刀切 。 人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示 ,本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預(yù)期 。 將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理 ,有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險管理 ,完善定價機(jī)制 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 8）、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商被銀行信貸政策制約房產(chǎn)發(fā)展 ? 嚴(yán)格消費(fèi)信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調(diào)控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實(shí)限制了消費(fèi)者和投資者的購買欲望。 ? 2020年 4月央行宣布：資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。 ? 同月，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例從 20%提高到 35%及以上。以上兩個規(guī)定的出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的資金要求，因?yàn)槟壳拔覈康禺a(chǎn)開發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常 70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。央行的有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴(yán)格的規(guī)范管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。一些規(guī)模較小、資金實(shí)力不雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范化。但是，這又難免會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的下降。 ? （ 9）、 6月 1日中國政府對中國房地產(chǎn)市場的新政策調(diào)控 ? 6月 1日，對于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線?！? 針對七部委“意見”談到自己的看法時對記者說：“如若不能及時變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息。但是，在這半個月的時間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實(shí)是一件難上加難的事。” 七部委出臺的“意見”規(guī)定，自 6月 1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營業(yè)稅的限制，許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時，由于對“ 6?１”新政策所帶來市場變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降。政策的出臺，預(yù)示著市場正在向投資者的心理底線逼近。“從開發(fā)商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺至今已有兩個月。五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷，也許 6月份真的會成為樓市的 39。分水嶺 39?！? “從長遠(yuǎn)看，最近幾個月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點(diǎn)?！? “ 39。期房限轉(zhuǎn) 39。的確是一記重拳，砸了投機(jī)的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。因此，投機(jī)和投資者們近期會及時調(diào)整自己的步伐。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié) ? （ 1）、住宅需求空間縮小 ? 今年的房交會，盡管許多開發(fā)商都把營銷重點(diǎn)放在商鋪上，使整個房交會呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。但多數(shù)購房者和投資者對商鋪的興趣并不大，而是鐘情于住宅，無論是以前的老盤，還是一些新開樓盤，參觀者最關(guān)注的是住宅。另外還有新盤受到了參觀者的高度關(guān)注，銷售順暢 ?? 一系列現(xiàn)象表明，樂山住宅市場的需求空間非常廣闊，相當(dāng)長的時間內(nèi)，樂山樓市仍將以住宅為主導(dǎo)。 ? （ 2）、政策影響房地產(chǎn)市場 ? 商鋪雖然在房交會上沒有呈現(xiàn)出十分火爆的場面，但一些小額商業(yè)營業(yè)門市銷售卻形勢喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業(yè)營業(yè)門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯。除此之外，投資不大的住房也是市場的熱點(diǎn)，像領(lǐng)地國際公寓和銀豐 ?學(xué)府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢，深受市場青睞。近年來樂山房價上揚(yáng)，許多收入穩(wěn)定的中、高收入群體都愿意將“閑錢”投資到房產(chǎn)上，對投資金額不大的小商鋪和小戶型住宅很感興趣。 ? （ 3）、品牌開發(fā)前景廣闊 ? 在今年的秋季房交會上，參觀者更加注重品牌樓盤，例如：嘉州花城、時代廣場、領(lǐng)地國際公寓等一系列品牌樓盤，這充分表明樂山購房者不僅把目光投在樓盤本身，而且更加注重了開發(fā)商樓盤品牌，從另一個方面可以看到樂山房地產(chǎn)開發(fā)商已不再把目光放在樓盤的銷售，同時更加注重了品牌的打造。樂山市房地產(chǎn)市場反映出現(xiàn)在的購房者比較重視房地產(chǎn)品牌，品牌開發(fā)前景非常廣闊。 ? （ 4）、樂山進(jìn)入“具有一定規(guī)模時代” ? 在今年房交會上展示的新樓盤中 83%于具有一定規(guī)模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區(qū)整體規(guī)劃、園林設(shè)計、整體外形等而且在價格、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等更顯優(yōu)勢，在房交會上以往的獨(dú)棟等自稱“小區(qū)”的樓盤已經(jīng)不見蹤影，綜合樂山市土地礦權(quán)交易中心對 2020年土地拍賣的數(shù)據(jù)來看樂山房產(chǎn)走向了“于具有一定規(guī)模時代”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5）、樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型” ? 在今年房地產(chǎn)市場走勢樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型”從產(chǎn)品類型到小區(qū)設(shè)計規(guī)劃；從戶型設(shè)計到面積打造；從銷售到宣傳；從小區(qū)配套到樓盤檔次都在飛速變化，產(chǎn)品類型已經(jīng)從以往的多層（商?。┳≌蚴菃我坏母邔与娞莨⒆呦蛄水a(chǎn)品多元化；小區(qū)設(shè)計規(guī)劃從以往的單一設(shè)計走向了注重綠化、小區(qū)人文景觀的設(shè)計；從戶型、面積來看開發(fā)商不在打造過大的面積與傳統(tǒng)式的戶型，戶型更加人性化大大的方便了住戶，從客戶需求的角度出發(fā)、考慮，面積也隨著市場的需求進(jìn)行控制轉(zhuǎn)向了了解市場、把握市場的理性開發(fā)；從銷售到宣傳來看，現(xiàn)銷售樓盤強(qiáng)化銷售人員專業(yè)化，宣傳多樣化，已經(jīng)從以往不做宣傳或是宣傳單一走向了宣傳多樣化，擺脫了以往的銷售宣傳理念，加入到時代的房地產(chǎn)競爭中來；從小區(qū)配套與樓盤檔次上來看更加具有針對性，從以往的一般配套與樓盤檔次走向了具有目標(biāo)、目的的規(guī)劃，具有針對性的客戶銷售與宣傳。種種跡象表明樂山市房地產(chǎn)市場走向了成熟。 ? （ 6）、樂山房產(chǎn)走向“創(chuàng)新”時代 ? 在樂山房地產(chǎn)飛猛發(fā)展的今天，樂山房地產(chǎn)從產(chǎn)品到規(guī)劃設(shè)計；從宣傳推廣到營銷策劃；從購房者到投資者都面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)與追求，現(xiàn)如今的樂山樓市樓盤沒有特殊的價值與產(chǎn)品、園林景觀、規(guī)劃設(shè)計都沒新異，反而，現(xiàn)售樓盤大同小異，互相模仿，樂山房產(chǎn)將在激烈的競爭中轉(zhuǎn)型，市場將等待著“創(chuàng)新”，樂山房產(chǎn)走向了“創(chuàng)新”時代。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市 場 分 析 ? （一）樂山市場分析 ? ２００５年我國政府提出建設(shè)“和諧社會”的口號！樂山市在建設(shè)樂山“中國第一 山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號召，２００５年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟， 隨著樂山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國最熱 行業(yè)之一，２００５年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行今年三月第二次調(diào)息，一系 列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展．２００５年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài) 勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。對于樂山樓市中中高檔樓盤區(qū)域的特點(diǎn)也表現(xiàn)出 來，高端生活區(qū)有幾個重要的特點(diǎn)，一是區(qū)域有大量的知識型的高收入群體，大家思維活 躍，觀念前，有大致相似的消費(fèi)習(xí)慣，喜歡新型的、高檔次的現(xiàn)代休閑娛樂方式。注重生 活品位，講究生活品質(zhì)，對區(qū)域的環(huán)境和氛圍特別在意，希望一踏進(jìn)這個區(qū)域，就能夠產(chǎn) 生一種與眾不同的感覺。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應(yīng)呈現(xiàn)一定的風(fēng)格和個性，并與環(huán)境協(xié) 調(diào)，時時給人以爽心悅目感受。三是區(qū)域配套相對完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi) 涵和時代氣息。 ? 但２００５年３月樂山樓市開始出現(xiàn)了“待銷”的場面，造成這種局面出現(xiàn)的原因有 四個：首先國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行第二次調(diào)整利息與一系列的政策影響房 地產(chǎn)市場；其二，樂山房地產(chǎn)開發(fā)商受２００４年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的火暴局面影響， 相繼在２００５年推出開發(fā)項目樓盤，造成了樂山樓市激烈競爭的場面；其三，樂山本土 購房者的需求已經(jīng)基本飽和，一部分購房者也具需求，但是因?yàn)榉績r較高保持觀望態(tài)度 等；其四，２００５年樂山區(qū)縣也大勢開發(fā)樓盤項目，大大削弱了樂山房地產(chǎn)購買市場； 其五，２００５年６月１日開始實(shí)施政府出臺新政策，而真正效果要在一個季度后才能反 應(yīng)出來． 由以上分析，可以預(yù)測樂山下個季度樂山樓市將競爭更加激烈，購房者依然保持觀望、 等待狀態(tài)，同時也體現(xiàn)了樂山樓市需要新的“血液”，而樂山空置率也會上漲，而價格將 不會像２００４年一樣攀升，而是保持現(xiàn)價，但從另一個角度來看樂山房地產(chǎn)房價卻是回 落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 從目前樂山房地產(chǎn)市場來看正在推出的項目有領(lǐng)地集團(tuán)的領(lǐng)地國際公寓與萊福帝勝 ?