【正文】 F G H M N 朝向 南 南 東南 西南 東 西 東北 西北 北 北 建筑面積 69.24 6層 12797 12797 12911 12622 12421 11943 12672 12188 13071 13071 2050463 2050463 3043768 2975637 1662675 1598690 2102158 2021867 905036 905036 2號樓價單示例 記錄時間 均價 最低價 最高價 2020319 13000元 /平方米 20201117 13000元 /平方米 20201015 12000元 /平方米 202079 13000元 /平方米 202079 12000元 /平方米 2002422 11500元 /平方米 11500元 /平方米 11500元 /平方米 2001109 11000元 /平方米 10000元 /平方米 13000元 /平方米 2001615 10700元 /平方米 10700元 /平方米 10700元 /平方米 規(guī)劃設計問題點 焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 2002年 12月 09日 18:01 新北京樓市 厲林 網(wǎng)上報道原文： 記者找到了萬豪開發(fā)商德潤房地產(chǎn)開發(fā)公司工程總顧問李宗普。他表示，萬豪和通用土地，原先都屬于土地糧油食品工業(yè)公司。而萬豪當初拿到的，就只有這兩幢樓的土地。萬豪的項目分兩期，分別為兩幢樓。一期于去年 8月動工，今年年底完工。二期于今年 4月動工，明年 8月完工。兩期各有 224套房。目前，萬豪與通用沒什么關系，兩個項目有各自獨立的會所，沒有道路公用的，其他沒有任何關系。 經(jīng)與通用時代國際中心項目有關負責人聯(lián)系 ， 兩家房產(chǎn)公司分別是不同的開發(fā)商 ， 擁有各自獨立的項目 。 對于兩家開發(fā)商是否有合作的可能 ， 正在進行探討 ， 包括征詢客戶的意見 。 厲林 —— 規(guī)劃問題后期已不是主要問題 。 裝修標準檔次存在一定偏差 施工質(zhì)量 ， 1號樓入住業(yè)主退房直接影響 2號樓 周邊環(huán)境均為平房 ， 同時存在前期合同補充協(xié)議問題 買樓贈地 /碼頭游艇的使用權 /施工擾民細節(jié) 單價總價稍微偏高 開發(fā)商前期銷售隊伍有些渙散，有些業(yè)務員變相拒絕客戶等 第二部分、萬豪國際公寓營銷解決第一步 （ 6月份） 前言（重新梳理買點） ◇ 萬豪國際公寓是一個國際文化底蘊濃厚的名紳宅邸； ◇ 界于投資潛力劇增的賽特商圈與京城最熱點的 CBD商務區(qū)核心，北攬神州國街 無以復加的尊崇地位，南依 CBD的商務休閑碼頭通惠河無限風光，四重主人身 份犒賞業(yè)主高山遠止般的高貴社會地位； ◇ 建成后的百米縱長國際文化街，將取代馳名中外的唐人街，進而與建外 SOHO商 業(yè)街并肩升華為長安街 /賽特 /CBD兩區(qū)一線的世界名街； ◇ 東西最小 38米的橫向樓間距，與南北僅有兩棟樓宇長達 70米的縱向樓間距，以 較低容積率的利潤代價，真誠換回良好的日照采光與通氣性能； ◇ 順風依水的地理形態(tài)及高標規(guī)劃，優(yōu)質(zhì)的空氣指數(shù)、正南正北的風量控制原理 、 CBD高塔獨有的低密健康指數(shù)、內(nèi)外空間適居的身心 尺度 —— 打造成 長安街 畔 / CBD核心 依水健康闊宅。 ◇ 萬豪國際公寓是一個能夠妥善解決前期遺留問題的高檔精品樓盤，萬豪是一個能夠重新整合良好口碑及形象的個案。我們應有足夠的信心于 2020年春節(jié)之前，平均每月消化掉 20套房； ◇ 針對前期營銷推廣不力的一面，我們有足夠的準備以非常規(guī)的策略迅速扭轉(zhuǎn)，在項目結案之前塑造良好的項目品牌，為公司開發(fā)后續(xù)樓盤打下良好的雙贏根基。 ◇ 迅速將積累的問題逐一良性消化，迅速提升來電來訪的質(zhì)量，迅速創(chuàng)收資金盡快結案，需要各領導層及各部門的全力配合，需要背水一戰(zhàn)的決心，需要大家的群策群力。 ◇ 推廣是明線，消化解決入住問題是暗線，兩者相互促動影響。以下著重針對影響銷售成交率之核心問題 —— 營銷推廣部分，提出系列 操作方案，經(jīng)開發(fā)商領導層決策確定后，予以全面執(zhí)行。 一、銷售任務指標 2號樓共 210套，包括 12套復式，均價 11600元 /平米（含全套精裝修白家、電冰箱、洗衣機、微波爐），地上銷售面積約 18000平米（不包括 2號樓地下銷售面積， 2號樓總建筑面積 ）。總計 。以 80%銷售額計算，計 。 除去 2號樓保留的 11套戶型 ，除去 2號樓已售的 17套戶型，余下 182套共計 。 銷售額共計 左右。 以 80%銷售額計算， 計 左右。 03年 6月至 04年春節(jié) 2月之前八個月，平均每月完成 。 以 80%銷售套數(shù)計算， 必須 平均每月完成 的銷售任務。 二、營銷推廣概算 北京房地產(chǎn)高端公寓產(chǎn)品一般推廣費用占項目總銷售額的 2%左右，但大多數(shù)樓盤在項目即將結案時發(fā)現(xiàn)甚至超過了 2%，如康堡花園、東方銀座、旺座等，有的項目甚至超過 3%，如海晟名苑。 鑒于 2號樓即將交付使用，社區(qū)會所、商業(yè)街、園林綠化先后面臨竣工，社區(qū)形象及品質(zhì)即將完整呈現(xiàn)， 2號樓屬準現(xiàn)房發(fā)售階段；同時為扭轉(zhuǎn)并重塑公司與項目于社會、公眾的形象及口碑，為集團后續(xù)項目開發(fā)做有利鋪墊，建議本案自 03年 6月始至 04年春節(jié) 8個月，營銷推廣控制性投入比例為 2號樓銷售額 %，共 210萬元，平均每月 ，投入產(chǎn)出比略顯不足； 如果按總銷售額 （總建筑面積